Совместные предприятия с иностранным партнером

В связи с очевидным недостатком предложения во всех секторах российского рынка недвижимо­сти – офисного, торгового, промышленного и гостиничного – многие ино­странные инвесторы рассматривают в качестве альтернативного варианта девелопмент. Исключительно высокие по западноевропейским меркам ставки дохода от инвестиций (до 20%) подтверждают целесообразность решения в пользу инвестирования в девелопмент вместо того, чтобы годами ожидать появления объекта, обладающего нужными свойствами. Еще год назад зарубежные инвестиции в девелопмент были большой редкостью, а сегодня мы проводим примерно столько же сделок по строящимся объектам, сколько по готовым – это яркий показатель возрастающей популярности инвестиций в девелопмент.
Однако отважиться выйти на рынок в одиночку слишком рискованно. Оптимальный выход из данной ситуации – поиск надежного местного партнера.
В то же время некоторые россий­ские девелоперы находятся в поиске финансирования для своих проектов. Обычно возможность создания совме­стного предприятия рассматривается в следующих случаях: а) у девелопера есть доступ на строительную площадку, однако недостаточно средств для ее покупки и/или начала строительства; б) девелопер владеет правами на застройку определенного объекта, но не готов к запуску проекта (получает необходимые разрешения, разрабатывает проектную документацию и т. д.); в) на начальной стадии проекта сложно получить банковский кредит, поскольку у девелопера недостаточно имущества, способного послужить в качестве обеспечения.
Западному инвестору, заинтересованному в создании совместного девелоперского предприятия на российском рынке, нужен надежный партнер с опытом в области девелопмента и выходом на подходящие земельные участки, с очевидной структурой и, самое главное, разбирающийся в распределении рисков инвестора.
Для российского девелопера создание совместного предприятия означает расширение деятельности (к примеру, возможность вести одновременно несколько масштабных проектов), недоступное в иной ситуации даже для тех, кто обладает достаточными сред­ствами и не намерен делиться с кем бы то ни было предполагаемой прибылью. Это символ престижности, указывающий на то, что компания соответствует международным стандартам, и способ­ствующий популяризации и повышению рыночного спроса на бренд девелопера. Такое партнерство, в частности, открывает девелоперу выход на дешевое заемное финансирование.

Какие формы предприятий подходят иностранным инвесторам?

• Совместное предприятие, организованное непосредственно под конкретный проект. Российский партнер обычно обращается к западному инвестору, имея в распоряжении строительную площадку и конкретную девелоперскую концепцию.
• Совместное предприятие между российским девелопером и западным инвестором, имеющее помимо конкретных планов на пилотный проект замыслы будущих проектов, находящиеся на стадии разработки. Иногда партнеры вначале основывают совместное предприятие, а затем уже начинают подбор проектов.

Тем не менее наиболее предпочтительным вариантом для иностранных инвесторов остается авансовое финансирование и авансовые закупки – инвестор финансирует строительство и заключает соглашение о приобретении завершенного объекта по заранее установленной ставке на момент полной или почти полной сдачи помещений в аренду. Арендные и строительные риски полностью ложатся на девелопера. В качестве примера выступает авансовая покупка Raven Group у компании «РосЕвродевелопмент» 115 тыс. кв. м складских площадей в Крекшино за $110 млн. или приобретение австрий­ской компанией Meinl European Land двух торговых комплексов Mall Gallery и двух строящихся в Москве торговых центров у Московской девелоперской компании за 400 млн. евро.
Также становятся распространенными совместные предприятия, в которых девелопер и инвестор несут равную ответственность: западные девелоперы быстро принимают правила игры на российском рынке и не спешат включаться в проект девелопмента на ранней стадии, чтобы максимизировать доходы. Совместное предприятие, организованное этой весной между RREEF, подразделением Deutsche Bank по инвестициям и недвижимости, и российской компанией RBI Holdings для строительства ряда многофункциональных проектов стоимостью $500 млн. – прекрасный пример такой модели.
Среди других образцов подобной формы сотрудничества – совместное предприятие Raven Russia, ориентированное на девелопмент складской недвижимости в Московской области и объединение фирмы London & Regional Property со шведской Centrum Club для инвестирования $300 млн. в проекты региональных торговых центров.
К концу года мы ожидаем реализацию целого ряда подобных сделок с участием иностранных инвесторов, каждая на сумму несколько сотен миллионов долларов. Заключение сделок такого рода – хороший знак для местного рынка, как и всемирное признание России в качестве перспективного инвестиционного рынка.