Сглаживая острые углы

Со страховым полисом спокойно
«Из всех видов страховых услуг, получивших распространение в сфере коммерческой недвижимости, для деятельности управляющей компании наиболее актуально страхование гражданской ответственности. Речь идет о страховании ответственности управляющей компании и привлеченных ею организаций перед третьими лицами – арендаторами, посетителями – в случае причинения им имущественного ущерба, а также вреда жизни и здоровью людей», – рассказывает Михаил Алексеев, начальник отдела страхования имущества и ответственности «КапиталЪ Страхование». Теоретически любая серьезная ошибка в процессе эксплуатации объекта недвижимости может привести к печальным последствиям и попросту разорить управляющую компанию. Механизм страхования гражданской ответственности при относительно небольших суммах страховых премий (в сравнении с возможными убытками) позволяет значительно снизить финансовые риски: возложить бремя расходов на плечи страховой компании. Специалисты страхового бизнеса отмечают и то, что страховой полис является неким гарантом финансовой состоятельности УК. «Правильно составленный договор страхования избавит управляющую компанию от непредвиденных расходов, а также повысит эффективность управления. Кроме того, страховой полис является своего рода финансовой гарантией, ведь собственника не должен волновать вопрос, позволят ли активы управляющей компании возместить причиненные убытки. Стоит отметить, что рост числа страховых случаев в этом сегменте лишний раз подтверждает актуальность страхования», – считает начальник управления страхования ответственности «Ингосстрах» Татьяна Лаврова.
Кроме страхования гражданской ответ­ственности управляющими компаниями востребован еще один вид услуг – страхование имущества (зданий, сооружений, инженерных систем), переданное им в управление (имущественное страхование – страхование имущества от огня, повреждения имущества водой и всех сопутствующих форс­мажорных обстоятельств). Актуальность данного направления кажется спорной: зачем управляющей компании страховать имущество, собственником которого она не является? По идее, владелец сам должен страховать соб­ственные активы, однако практика показывает, что страхователем данного имущества зачастую выступает УК.

Риски
Иногда кажется, что деятельность управляющего, который по договору управления отвечает за все, что происходит на объекте, включая работу субподрядных организаций, – минное поле. Случаи, имевшие место на рынке коммерческой недвижимости – массовое отравление некачественными продуктами, падение в шахту лифтов, повреждения кабелей во время ремонтных работ, – конечно, не являются повседневными, но повторяются с регулярной периодичностью. Наверное, поэтому на вопрос, какие риски нужно страховать, все опрошенные спикеры отвечают лаконично: чем больше, тем лучше. «Желательно застраховать все возможные риски в рамках управления недвижимостью и эксплуатации объектов. Наша задача, как профессиональной управляющей компании – застраховать не только свои интересы, но и возможные потери наших клиентов, максимально защитить их финансовые риски», – считает Борис Авксентьев, управляющий директор департамента управления недвижимостью Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
В целом специалисты выделяют ряд рисков, свойственных деятельности управляющей компании. Один из них – организация работы автостоянок, а также операторов питания: ресторанов, баров, кафе. Блок рисков связан с эксплуатацией инженерной инфраструктуры и оборудования объектов недвижимости. Здесь нельзя исключать неполадки инженерных систем здания, возгорания, протечки водопроводных труб и т. д. Особое внимание следует уделить клининговым работам. Потенциально опасны химические чистящие средства, применяемые сегодня при уборке зданий. Рискованны также и фасадные работы, производимые промышленными альпинистами. «Серьезную опасность представляют падающие с крыш сосульки. Повреждение кровли из­за накопившегося снега – тоже актуальный пример. Здесь также возникает ответственность управляющей компании, так как обязанность чистить крыши от снега и сбивать сосульки лежит, как правило, на ней», – рассказывает Татьяна Лаврова.
По мнению Михаила Алексеева, в последнее время участились случаи предъявления претензий к предприятиям сферы услуг, в том числе управляющим компаниям, от пострадавших третьих лиц – как физических, так и юридических. «Чаще всего судебные органы выносят решения об удовлетворении подобных исковых требований, основываясь на нормах действующего законодательства», – заключает Михаил Алексеев.

Страховое возмещение
Какие же выплаты предусмотрены по условиям стандартного страхового полиса? При полной гибели имущества страховая сумма составит действительную стоимость имущества на день заключения договора страхования за вычетом стоимости остатков, которые могут быть проданы или использованы по функциональному назначению, но не более размера страховой суммы.
При частичном повреждении имущества возмещаются расходы на его восстановление до состояния, в котором оно находилось непосредственно перед наступлением страхового случая. Стоит отметить: если при частичном повреждении имущества расходы на восстановление превышают действительную стоимость имущества, то выплачивается его действительная стоимость.
Если причинен ущерб жизни и здоровью физических лиц, страховым полисом покрывается потерянный заработок, дополнительные расходы, необходимые для восстановления здоровья: усиленное питание, санаторно­курортное лечение, платное медицинское обслуживание и т. д.
Также страховым полисом покрываются судебные издержки, расходы на привлечение независимых экспертов и прочие расходы по предварительному выяснению степени виновности клиента, а также расходы на оказание юридической помощи, включая оплату услуг адвоката. Здесь следует отметить, что во многих компаниях покрытие судебных издержек лимитировано. Кроме того, по договору страхования возмещаются необходимые расходы по спасению жизни и имущества лиц, которым в результате наступления страхового случая был нанесен вред, или расходы по уменьшению ущерба, причиненного страховым событием.

Дополнительные возможности
Теоретически ошибки УК могут не только нанести ущерб имуществу третьих лиц, но и лишить арендатора какой­либо возможности вести свою профессиональную деятельность. К примеру, если в результате аварии системы водоснабжения, произошедшей по вине эксплуатирующей службы, выйдет из строя серверное оборудование банка или online­биржи, то потенциальный ущерб может составить миллионы условных единиц.
Несут ли в этом случае какую­нибудь ответственность управляющие компании и можно ли вообще застраховать упущенную выгоду третьих лиц? «Правила ряда компаний допускают страхование упущенной выгоды, однако данное покрытие строго лимитировано и выплаты производятся только по решению суда, – рассказывает Александр Полуденный, начальник управления перспективного развития центра страхования крупного бизнеса «РОСНО». – Следует отметить, что этот вид услуг должен восприниматься только как дополнительная секция договора, но не как ключевой пункт сделки. Управляющая компания действительно может нести ответ­ственность в пределах установленного лимита, однако взваливать все бремя ответственности на ее плечи не совсем верно».
В качестве иллюстрации специалисты приводят следующий пример: прибыль той же биржи несравнима с доходами управляющей компании. Почему же тогда последняя должна страховать упущенную выгоду своего клиента? В этом случае, считают специалисты, клиент должен сам позаботиться о защите своих доходов и застраховать финансовые риски. «Упущенная выгода владельца здания – это косвенные убытки. По большинству правил страхования такие убытки являются исключением из покрытия. Данный вид может быть застрахован как финансовый риск, однако на российском страховом рынке такой вид страхования не развит», – заключает Борис Авксентьев.
Также можно застраховать риски причинения морального вреда. Однако эта секция договора не слишком актуальна для России: судебная практика по подобным искам не слишком развита, соответственно, и суммы возмещения здесь будут незначительными. Следует отметить, что выплаты производятся по решению суда и в рамках определенного лимита.
Также дополнительно в договор страхования можно включить покрытие расходов на ведение дел в судебных инстанциях без отдельного лимита ответственности, то есть в пределах общей страховой суммы.
Ряд страховых компаний включают в полис риск причинения вреда в результате работ по ремонту, отделке и переустройству помещений.
Установление расширенного периода предъявления претензий (после окончания действия договора страхования) также может стать дополнительным условием договора.
И еще один нюанс: при пролонгации договора возможно введение ретроактивной даты, когда в договоре прописывается особый – расширенный – срок подачи претензий по страховому случаю.

Страхование субподрядчиков
Страховщики предлагают еще один вид услуг: включение в полис страхования ответственности субподрядных организаций – клининг, кейтеринг и т. д. Возникает логичный вопрос: почему управляющая компания должна отвечать за деятельность субподрядных организаций, которые сами должны страховать риски перед третьими лицами? Однако данная услуга оказалась востребована рынком. «Проще включить ответственность субподрядчиков в свой полис, чем контролировать страховые документы каждой компании, привлекаемой на субподряд», – считает Эдуард Апсит, председатель совета директоров ГК FACILICOM. Эту тему развивает Александр Полуденный: «По договору управления за все работы в здании и на прилегающей территории, в том числе и отданные на аутсорсинг, отвечает управляющая компания. И даже если убыток произошел по вине субподрядчика, гражданская ответственность которого застрахована, нет гарантий, что «крайней» не окажется именно УК и все претензии третьих лиц не пойдут туда. Поэтому всех подрядчиков теоретически можно включить в полис с одной страховой суммой, которая для всех будет дешевле».

Комплексные программы
Сегодня страховые компании активно предлагают комплексные программы, в соответствии с которыми единым полисом покрывается ответственность в связке «соб­ственник – управляющая компания – арендаторы» с общим лимитом ответственности. «Комплексные программы позволяют существенно снизить риски управляющей компании, в значительной степени упростить механизм покрытия того или иного ущерба», – считает Михаил Алексеев. Однако подобные программы только начинают появляться, и пока оценить плюсы и минусы комплексного подхода опрошенные нами конечные пользователи не смогли. «Такие полисы, возможно, будут востребованы. И здесь перед страховыми компаниями, которые продают продукт, стоит задача информировать клиентов о том, что такие программы тоже возможны», – считает Константин Баранов, партнер Colliers International FM.

Аффилированные структуры
Если объектом управляет аффилированная собственником структура, то ответственность собственника и «карманной» УК может по­крываться единым полисом. Хотя известны случаи, когда аффилированные структуры сами проявляли заинтересованность в страховании.

Лимит ответственности
Страховая сумма по рискам гражданской ответственности определяется сторонами. Так как заранее оценить причиненные убытки – в данном случае управляющей компании третьим лицам – невозможно, ответственность страховщика устанавливается некой гипотетической суммой – лимитом ответ­ственности (сумма максимально возможного ущерба). В целом размер лимита ответственности зависит от многих факторов. «В расчет принимаются объем производимых управляющей компанией работ, сложность объекта, квалификация обслуживающего персонала и опыт работы страхователя, история его убытков и т. д.», – рассказывает Наталия Карпова, заместитель генерального директора компании «Ренессанс Страхование».
Ориентировочно страховые компании предлагают следующие специальные условия заключения договора страхования гражданской ответственности на годовой основе. При лимите ответственности $500 тыс. и безусловной франшизе $1 тыс. (сумма, в пределах которой страхователь сам оплачивает убытки третьих лиц) страховая премия (стоимость страхования) составит $2700. При лимите ответственности $1 млн. и франшизе $1 тыс. страховая премия будет составлять уже $4500. И, наконец, при лимите ответ­ственности $5 млн. вознаграждение страховой компании будет равно $6500.

Почему в России лимиты меньше
Специфика российского бизнеса отражается и на рынке страховых услуг. Одна из его особенностей – страховые суммы управляющих компаний, которые в сравнении с западной страховой практикой у нас в разы ниже. Тем не менее подозревать относительно молодой управленческий бизнес в нежелании платить «лишнее» страховщикам все же нельзя, по крайней мере так считают многие специалисты. «В России управляющие компании, несмотря на свое громкое имя, выполняют весьма усеченный спектр работ, – констатирует Константин Баранов. – Соответственно, и рисков в процессе работы возникает меньше, чем у зарубежных специалистов».
«Почему на Западе такие громадные лимиты? – развивает мысль Александр Полуденный. – Потому, что там иски по возмещению ущерба жизни и здоровью третьих лиц чрезвычайно велики. В России цена человеческой жизни в рамках страхования не очень высока, но ситуация, к счастью, постепенно меняется».

Объем рынка
Оценить объемы страхования в данном сегменте пока невозможно. Здесь необходимы серьезные аналитические исследования, которые пока не проводятся – рынок слишком молод. К тому же специфика страхового бизнеса не способствует особой открытости, и совершенные сделки в условиях конкурентной среды не всегда предаются огласке.
Наша попытка проанализировать ситуацию на рынке привела к ожидаемому заключению: страхуют свою ответственность далеко не все, однако управлять крупными и важными для собственника активами без страхового полиса сегодня уже невозможно. «Наша компания работает по большей части с иностранными клиентами, и для них наличие у нас страхового полиса – обязательное условие сотрудничества, – рассказывает юрисконсульт M+W Zander Сергей Суржин. – При этом не все российские УК могут похвастаться таким же подходом. Но если в будущем они захотят расширить сферы влияния, им придется страховать свою гражданскую ответ­ственность».
Чаще всего наличие страхового полиса является требованием собственника и, как правило, всегда – условием тендера. «В то же время многие сами приходят к выводу о необходимости страхования своей ответственности, – поясняет Александр Полуденный. – Это компании, пришедшие надолго: они дорожат своим именем, репутацией, бизнесом. Многие из них уже успели столкнуться со сложностями, и для них вопросы страхования – не формальное требование и не пустой звук». «На мой взгляд, страхование ответственности управляющих компаний – достаточно распространенная практика. Здесь российские компании не многим отличаются от западных коллег. Стоит отметить, что в настоящее время все чаще встречаются договоры между управляющей компаний и собственником, в которых детально прописаны все обязательства сторон. Такие документы только способствуют страхованию рисков управляющими компаниями», – считает Борис Авксентьев.
Специалисты обращают внимание на одну тенденцию, замедляющую развитие страхования УК. Известны случаи, когда управляющей компании удается поработать с собственником всего несколько лет. Далее, когда система управления выстроена и безотказно работает, услуги сторонней управляющей компании оказываются ненужными. Зачем платить за аутсорсинг, думает собственник, если и так все хорошо работает. На объекте создается собственная служба – костяк ее нередко составляют специалисты, перешедшие из компании­предшественника, и зачастую аффилированная собственником структура не склонна страховать свои риски.
По словам Натальи Карповой, на развитии страхового бизнеса негативно сказывается отсутствие общей практики применения страхования как инструмента минимизации риска, а также отсутствие возможности отнести на себестоимость страховые расходы.
В целом, по мнению многих игроков рынка, страхователь и страховщик еще только двигаются навстречу друг другу. «Всем участникам рынка нужна грамотность: и страхователю, и страховщику, и собственнику объекта недвижимости, – говорит Эдуард Апсит. – УК созрели для того, чтобы страховать свою ответственность. Однако пока не хватает качественного продукта: договоры не стандартизованы, плохо прописаны, конкуренция среди страховых компаний невысока. Для того чтобы просчитать доходность бизнеса, управляющей компании важно застраховать свои финансовые потери. Это позволит ей смотреть в будущее с уверенностью».