Рига: бальзам на сердце инвестора

Рига – древняя и вечно молодая столица Латвии – была основана в 1201 году. Это крупный культурный, транспортный, торговый, промышленный и туристический центр Балтийского региона. Cовременный город, переживший войны и политические потрясения, не лишился обаяния старины. Рига очаровывает маленькими домиками с черепичными крышами, узкими улочками, уютными кафе, парками и монументальными соборами.
Готика, барокко, классицизм, модерн – разнообразие и богатство архитектурных стилей было оценено специалистами ООН. В 1997 году центральная часть Риги была включена в Список наследия мира ЮНЕСКО. По сей день в Риге много красивых церквей, средневековых домов, остались башни, крепости и фасады модерна конца XIX века.
Визитная карточка Риги – Домский собор и его уникальный орган.
С давних пор рижане украшают свои церкви, да и обычные дома, золотыми фигурками петухов – традиционными рижскими флигелями.
Река Даугава, на которой стоит город, делит его на Левый берег и Правый.
Старый город несильно пострадал во время Второй мировой войны. К восстановлению же разрушенных зданий относились очень трепетно. В современной Риге также действует целый ряд решений, регулирующих новое строительство и реконструкцию старых зданий в центре. Одно время действовал даже мораторий на ведение нового строительства. За соблюдением правил возведения зданий в центре жестко следят такие инстанции, как думский комитет развития и Госинспекция по защите памятников.
В центре Риги уже не осталось участков, пригодных для нового строительства. Поэтому новые проекты в основном развиваются в других районах города, где к тому же нет столь жесткого регулирования.
В советские послевоенные годы Рига была крупным промышленным центром. Здесь развивались машиностроение и металлообработка, химическая и нефтехимическая промышленность.
Сегодня Латвия в целом, по мнению многих экспертов, является финансовым центром Прибалтики. Соответственно, в стране сосредоточены внушительные средства нерезидентов. В частности, российских, которые в большом объеме инвестируются в недвижимость. Россияне достаточно комфортно чувствуют себя на латвийской земле. Для многих инвесторов Латвия становится мостиком для выхода на европейский рынок.
С другой стороны, число латвийских компаний, участвующих в российской экономике, также существенно. Например, латвийские банки, которые занимаются финансированием проектов в России. Вкладывать деньги на Западе нелегко, инвестировать же в Россию проще и понятнее. В основном латвийские активы идут по трем направлениям – Россия, Украина и Балканы. На сегодняшний день интерес балтийских компаний (при наличии административных ресурсов) сосредоточен на Москве и Санкт­Петербурге, затем идут крупные региональные центры, далее – Киев и Одесса.
Земля в Риге находится в частной собственности. В открытом доступе существует единый реестр земельных ресурсов и недвижимости. Этот фактор делает рижскую недвижимость очень привлекательным объектом вложений, в отличие от Москвы, где, как известно, земля, на которой стоит объект, принадлежит городским властям. В Риге, правда, также существуют большие муниципальные запасы. Эти участки можно арендовать, а потом на определенных условиях приватизировать. Землю можно купить на свободном рынке, но спрос превышает предложение. По различным оценкам, земля является также и предметом вложения денег – рост составляет от 50 до 100% в год. При стоимости кредитных ресурсов в 4% это выгодный бизнес.
«На данный момент основная девелоперская и инвестиционная активность в сфере недвижимости направлена в жилую недвижимость. Сегодня это быстрый бизнес с высокой прибылью»,– говорит Рейнис Тауринш, директор департамента корпоративных финансов Hansabanka. Сегодня структура кредитного портфеля банка в сфере недвижимости распределяется следующим образом: 55% выданных кредитов – это жилье, около 25% – торговые комплексы, 15% – офисные центры.
По оценкам многих экспертов, рижским рынком недвижимости (как составной частью портфеля в Прибалтике в целом) интересуются зарубежные институциональные инвесторы. Они готовы вкладывать в готовые проекты. Но, как и на московском рынке, проблема заключается в подходящем продукте. Точнее, в скромном предложении этого продукта. «В последнее время у нас было несколько инвестиционных сделок по покупке convenient stores по 5 тыс. кв. м в спальных районах», – комментирует Михаил Данилевикс, директор департамента коммерческой недвижимости Oberhaus, эстонской компании, развивающейся на территории всей Прибалтики и Польши.

Банки уходят налево
Офисный рынок Риги, особенно по сравнению с Таллином и Вильнюсом, не развит. По словам Михаила Морозова, управляющего партнера по странам Балтии, Colliers International, структура предложения офисного рынка до сих пор в большинстве своем представлена бывшими НИИ и административными зданиями советской эпохи. Новых проектов крайне мало.
Неразвитость офисного рынка неизбежно приводила к ошибкам в расчетах его объема, доли свободных помещений и т. п. Складывалась ситуация, схожая со столичной пятилетней давности, когда каждая компания (девелоперская, брокерская) оперировала собственными исследованиями и терминами. Так, в Риге к офисам класса А относили и помещения на первых этажах жилых домов, если они располагались в центральной части города. Отсюда при расчете доли свободных помещений у некоторых компаний она достигала и 40%, что, естественно, искажало реальную картину.
В Москве профессиональные игроки рынка в 2001 году предприняли попытку договориться и унифицировать исследовательские методы подсчета, определиться с терминологией.
Компанией Colliers International, пока единственной из международных консалтинговых компаний в сфере коммерческой недвижимости, представленной на рынке Риги, в июне 2004 года была разработана классификация офисного рынка, которая учитывает различные факторы, влияющие на класс здания.
Конечно, вопрос о том, возьмут ли данную классификацию на вооружение другие участники рынка, особенно девелоперы и собственники объектов, зависит от их желания работать по понятным всем (и в первую очередь арендаторам) правилам и стандартам. Отсутствие же единых критериев приводит к спекуляциям на рынке, когда цена аренды или продажи заметно завышается владельцем из­за отсутствия объективных критериев его рыночной оценки.
При оценке существующего предложения стоит иметь в виду, что деловая активность Риги в несколько раз уступает московской. Поэтому неизбежно возникает вопрос о необходимости интересного предложения для арендаторов, о востребованности новых площадей...
Но, как считают специалисты Colliers International, неудовлетворенный спрос на офисные помещения достаточно высок – в настоящее время он составляет около 150 тыс. кв. м. «В городе наблюдается острый дефицит офисных помещений как А, так и B­класса. В нашей фирме существует даже очередь из компаний международного уровня, стремящихся арендовать высококлассные площади», – отмечает Михаил Морозов.
Существующее предложение офисов класса А представлено всего несколькими зданиями. Одно из них – Hansabanka. Этот объект был возведен в 2004 году как built­to­suit, однако сейчас в нем сдается в аренду несколько этажей. Среди арендаторов – компании KPMG и Colliers International. До строительства собственного здания офисы банка были разбросаны по всему городу. Небоскреб со стеклянным парусообразным фасадом расположен на левом берегу Даугавы. Высота 29­этажного центра (26 надземных этажей, 2 подземных уровня и нулевой этаж) составляет 120,5 м. Генеральным строительным подрядчиком выступила компания Merks. Здание спроектировали архитекторы Виктор Валгумс (архитектурное бюро Zenico Projekts) и Алвис Злауготнис (архитектурное бюро Tectum). Еще один бизнес­центр класса А находится на ул. Вальдемара (среди арендаторов – Procter & Gamble, Baltic Property Trust и др.).
По мнению специалистов Oberhaus, офисный рынок пережил несколько фаз развития. С начала и до середины 90­х годов наблюдалось спонтанное развитие, рынка, когда активнее всего под офисы отводились помещения на первых этажах. Вторая волна – развитие Старого города. И третья волна, которая сейчас набирает обороты, – это уход офисных помещений за пределы центра. Кстати, здание Hansabanka, которое однозначно признается всеми специалистами рынка лучшим центром на сегодняшний день, расположено по адресу: Баласта дамбис, 1а, то есть за центральной частью города.
В настоящее время к реализации заявлено несколько проектов. По оценкам Colliers International, ситуация на офисном рынке должна измениться в ближайшие два­три года как количественно, так и качественно. «Мы предполагаем, что офисный рынок Риги в течение ближайших двух лет удвоится. Для банков это будет очень интересный бизнес, так как он предполагает долгосрочные вложения», – считает Рейнис Тауринш.

Высокая планка
Рынок торговой недвижимости существенно отличается от офисного.
Основное отличие в том, что в данном сегменте работает много профессиональных международных девелоперов. Выйдя на непаханое потребительское поле постсоветской Риги, девелоперы стали устанавливать свои правила игры, возводя торговые центры.
Больше половины торговых площадей Риги принадлежат известному международному девелоперу – компании Linstow. В общей сложности они реализовали и управляют шестью торговыми центрами, четыре из которых специалисты Colliers International склонны отнести к разряду профессиональных.
Дальнейшее развитие рынка недвижимости во многом зависит от деятельности иностранных девелоперов. В настоящее время один из крупных объектов, реализуемых в Риге, – проект израильских девелоперов Plaza Shopping Center.
В столице Латвии представлено большинство самых раскрученных мировых брендов и марок. По количеству модных магазинов и супермаркетов город может соперничать со многими мировыми столицами.
Рижский рынок богат обилием ритейлеров. Московским девелоперам впору только завидовать такому разнообразию брендов. Здесь представлено много и местных, и балтийских, и скандинавских марок («Варнер Группа», норвежская сеть «Дрессман», «Бигбок»).
По данным Colliers International, 80% рынка строится по принципу франчайзинга.
В продуктовом сегменте одним из лидеров как по обороту, так и по количеству магазинов является литовский девелопер и он же оператор – «ВП Маркет», представленный гипермаркетами «Максима» и сетью магазинов­дискаунтеров «Солнышко».
Далее идет крупный ритейлер – норвежско­финская сеть «РИМИ», куда сегодня входит и концерн «Кеско». Третья сеть – в рамках Прибалтики – литовско­бельгийская ИКИ.
Операторы электроники и бытовой техники – местные бренды. Формат DIY представлен в Риге концерном «Кеско» и местной сетью DEPO. Магазин марки OBI, открытый в Риге по франчайзингу, обанкротился. Формат cash&carry пока никак не представлен на рижском рынке.
Операторы фуд­кортов – также в основном местные компании. В этом сегменте имеется и знакомое название – «Ростик’с».
Fashion­операторы представлены марками Benetton, Motivi, Zara, Espirit, Mango, Boss и др.
«На мой взгляд, в Риге уже не осталось хороших мест для строительства торгового центра. В принципе этот сегмент уже заполнен. Могут быть востребованы только небольшие центры в спальных районах», – комментирует ситуацию на рынке торговой недвижимости Риги Рейнис Тауринш.
Бурно развивается в городе сегмент развлекательной недвижимости. Одним из ярких примеров современного развлекательного центра, который стал местом притяжения как местных жителей, так и гостей столицы, является комплекс Lido. На территории 3 га расположились сувенирные лавки, аттракционы для детей. В трехэтажном здании самого центра разместились рестораны самообслуживания, обычные рестораны, предлагающие блюда европейской и местной кухни.
О том, как крупнейшие мировые события спортивной жизни могут влиять на экономику отдельного города и даже всей страны, можно убедиться не только на примере последнего футбольного чемпионата мира.
Так, за несколько месяцев до футбольного турнира, в мае этого года в Риге прошел чемпионат мира по хоккею. Опуская влияние этого события на городской бюджет, хотелось бы остановиться на развитии развлекательной недвижимости города. Специально к мероприятию была построена новая многофункциональная арена Riga на ул. Сканстес, 21. Ледовый дворец рассчитан на 12 500 зрительских мест. По информации из открытых источников, инвестиции в проект составили около 30 млн. евро. Собственником и девелопером проекта выступила компания Merks. Строительство дворца началось в июне 2004 года и заняло чуть меньше двух лет. Общая площадь территории застройки составила 58 тыс. кв. м. Общая площадь зданий и строений – 22 750 кв. м. После хоккейного чемпионата арена стала одним из крупнейших в стране центров для проведения турниров и развлекательных мероприятий высокого уровня. Инвестором строительства Ледового дворца выступил Hansabanka.
Специально к чемпионату была реконструирована существующая арена – Skonto (ул. Э. Мелнгайля, 1a). Здесь проходила часть игр чемпионата. Реконструкция началась в начале 2005 года и к маю этого года также была завершена.

Флюгер повернулся в сторону складов
Наименее развитый сегмент рынка коммерческой недвижимости Риги – индустриальная и складская недвижимость. Многие эксперты отмечают высокий уровень спроса на высококачественные складские площади с развитой инфраструктурой.
Зачастую развитие таких проектов требует больших земельных наделов, а для этого необходима консолидация планов органов муниципальной власти по развитию территории с усилиями девелопера. «Около 5–10 лет назад большие заводы распродавались частями, отдельными корпусами. Где­то образовывались бизнес­парки, где­то просто склады. Только в последний год­два у нас намечается развитие индустриального сегмента как профессионального продукта недвижимости», – замечает Михаилс Данилевикс.
Многие ритейлеры самостоятельно строят склады для собственных нужд (например, «Рими», «ВП Маркет»). Понятно, что на рынок такие площади не выходят.
Возводят складские комплексы и сдают в аренду крупным арендаторам также и логистические операторы (например, «Шенкер», Kuhne&Nagel). Но основной объем рынка – это опять же советское наследие в виде овощебаз и т. п.
«В настоящий момент логистические центры – это наименее развитый сегмент и, соответственно, та ниша, куда можно сделать хорошие вложения», – считает Рейнис Тауриш.
Однако в скором будущем ситуация может исправиться. В июне этого года в районе Kekava Parish, в 20 км от Риги, на правой стороне шоссе Via Baltica началось строительство крупнейшего индустриального парка класса А в Прибалтике – Dominante Park. Объем инвестиций в проект составит более 100 млн. евро. Девелопером проекта является компания Rota (в прошлом успешно развившая сеть магазинов health&beauty DROGAS в Прибалтике и продавшая ее китайской Watchison Wampoa). Hansabanka финансирует строительство парка. Эксклюзивный консультант и маркетинговый агент – Colliers International. Территория парка составит 65 га. Столь масштабный проект будет реализовываться поэтапно. Первый этап, строительство которого планируется завершить уже к декабрю этого года, включает в себя возведение 35 тыс. кв. м площадей.
Некоторые эксперты полагают, что этот проект положит начало развитию нового строительства индустриальных парков взамен реконструкции старых площадей.

Уйти из центра
Вытеснение промышленных зон за пределы центра – одна из актуальных тенденций рижского рынка недвижимости.
По словам Михаила Морозова, в Риге, как и в других городах постсоветского пространства, многие производственные площади были сосредоточены как в центре, так и в непосредственной близости от него. Понятно, что рыночные отношения серьезно влияют на судьбу этих площадей – как только стоимость земли превышает стоимость постройки, здание сносится. Примеров тому масса – на месте гипсовой фабрики на Кипсале образовался эксклюзивный жилой район, ТЦ «Альфа» построен на территории известного приборостроительного завода «Альфа». Снесен п/о ВЭФ – на его месте появился ТЦ «Домина».
В настоящий момент вынашиваются планы по редевелопменту территории практически 40 га – Андреевского порта. В планах создание проекта, который будет включать в себя гостиницы высокого класса, социальные и общественные здания (музеи, галереи), офисные, жилые площади.
Производственные площади и в дальнейшем будут уходить за пределы исторического центра. Но затрудняет развитие этих территорий тот факт, что зачастую они поделены на мелкие земельные участки, принадлежащие различным собственникам.

Успеть на турнир
Рига всегда была туристическим городом. После того как Латвия стала частью Евросоюза, поток туристов увеличился в разы. Однако, как ни странно, из международных операторов на рынке Риги представлен только Radisson. Нехватка гостиничных номеров особенно ощутима в туристический сезон.
Уже упомянутый ранее чемпионат по хоккею изменил ситуацию в секторе: произошел бум строительства отелей. Некоторые гостиницы стали появляться на месте старых административных зданий. Но пока сложно оценить, смогут ли свежепостроенные здания удовлетворить сезонный спрос.
В Риге есть как пятизвездочные отели, так и четырех­, и трехзвездочные.
К пятизвездочным относятся Reval Hotel Ridzene, Hotel De Rome, Hotel Grand Palace, Park OK Hotel и Radisson SAS Daugava Hotel. Отели уровня 4 «звезды» – Ainavas–Boutique hotel, Reval Hotel Latvija (бывшая гостиница «Латвия», построенная в 1979 году), Bergs, Europa Royale, ElizaBetes Nams, Gutenbergs, Maritim Park Hotel Riga, Metropole, Riga. Немало в Риге (в отличие от Москвы) и трехзвездочных гостиниц: Konventa Seta, Albert Hotel, Viesturs, Tomo Hotel, Avitar, Bruninieks, Forums, Kert, Slokas OK Hotel, Tia, Vecriga, Brigita, Enkurs, Baltpark, Bed&Breakfast.
Кстати, прибалтийская сеть Reval недавно озвучила свои планы по выходу на рынок Москвы.
«На мой взгляд, это самый рискованный вид вложений в недвижимость. Так как, с одной стороны, это самые долгосрочные вложения, а с другой – самые непредсказуемые, так как здесь очень сильны факторы моды и сезонности», – говорит Рeйнис Тауринш.