На консервативном российском рынке управление строительством – достаточно новый подход, который противопоставляют традиционной схеме с участием генеральных подрядчиков. О принципах управления строительными проектами нам рассказал Дэвид Сэлф, глава компании Savant в России и странах СНГ.

 Расскажите, пожалуйста, когда компания Savant вышла на российский рынок? Несколько слов о первых проектах...
Компания Savant появилась на рынке в 2002–2003 гг. Новую компанию возглавили бывшие директора компаниипредшественника, Hanscomb. Hanscomb работал в России с 1990 года, однако его приобрела английская компания, владельцы которой не были заинтересованы в дальнейшей деятельности в России. Таким образом, был учрежден Savant. Позднее компания приобрела оставшиеся в России активы Hanscomb. На сегодняшний день в штате работают 175 человек. Сегодня Savant является достаточно крупным игроком на рынке консультаций в сфере управления строительством.
Первым крупным проектом Savant в России стал проект Калужского пивоваренного завода, который был реализован в результате расширения деятельности пивоваренной компании SAB Miller. Позднее Savant разрабатывал крупные промышленные проекты для компании Cargill, в частности, сахароперерабатывающий и солодовенный заводы. Помимо данных проектов в портфеле компании есть и другие, менее значительные и не столь дорогостоящие проекты, однако вышеупомянутые – наиболее интересные объекты, с которых мы начинали свою деятельность.

 Столкнулись ли вы с какиминибудь проблемами при выходе на рынок?
В целом нам повезло трудности на старте были минимальными, так как Hanscomb уже работала на рынке, и все, что нам пришлось сделать – это создать новую организацию, сохранив прежние руководство и персонал. Наше преимущество состояло в том, что на тот момент наша компания уже работала в России, поэтому все прошло достаточно гладко.

В чем заключается различие между управлением строительством и традиционным генподрядом? Согласны ли вы с утверждением, что в России отдают предпочтение генподряду?
Необходимость в управлении строительством возникает, когда инвестор принимает решение не отдавать все работы в одни руки генподрядчика, а разбивает работу на так называемые рабочие пакеты. В таком подходе есть целый ряд преимуществ. Вопервых, вы экономите средства. Как правило, генподрядная организация привлекает субподрядчиков, и данный вид услуг обходится инвестору недешево. Если же к работе привлекается не генподрядчик, а управляющий, взаимодействие с субподрядчиами осуществляет непосредственно управляющая строительством компания, что стоит дешевле.
Во-вторых, управление строительством позволяет вести работы поэтапно. Например, если девелопер реализует крупномасштабный проект, строительные работы можно поделить на несколько этапов: работы по фундаменту, возведение корпуса, фасадные работы, внутренняя отделка. Впрочем, весь объем работ можно разделить и по другому принципу, разграничив его несколько составляющих, например, возведение рафинадного завода, упаковочного цеха и зоны складирования.
Успех управления строительством в России во многом осложняется тем, что исполнители только начали осваивать данный метод работы. Разумеется, им более понятен подход генподряда. А когда они сталкиваются с «пакетными» подрядами, им довольно сложно понять, как должна быть организована работа. На самом деле «пакетные» подрядчики занимаются только своей частью объекта, не вмешиваясь в работу других подрядчиков во избежание конфликтов и задержек. А стройкой в целом управляет руководитель проекта. Он осуществляет оперативное руководство, а также предотвращает возможные конфликтные ситуации на объекте.
Основные преимущества привлечения управляющей строительством компании заключаются в возможности быстрее начать реализацию проекта и сэкономить средства.

Как вы сказали, у вас большой штат сотрудников. Чем они занимаются?
Около 20% персонала заняты административной работой, остальные находятся на стройплощадках. Для успешного управления строительством у нас есть руководители проекта, начальники строительных площадок и технический персонал. Но компания не выполняет данные виды работ. Мы проводим тендеры на эти пакеты. Мы выпускаем тендерную документацию, изучаем и сравниваем расценки и выбираем исполнителя. Savant требуется большое число сотрудников, которые управляют и контролируют рабочий процесс. Образно говоря, мы не строим стену сами, мы лишь принимаем меры, чтобы она была возведена качественно и в срок.

Как проходит тендер?
Работа начинается с предварительной оценки потенциальных участников тендера. Далее мы выбираем наиболее квалифицированных подрядчиков, мы отправляем этим компаниям анкету, которую они должны заполнить, указав имеющиеся активы, персонал, перечень подобных проектов, выполненных ими. Эта информация рассматривается при составлении предварительного отчета, в котором мы указываем будущих участников тендера. Отчет предоставляется заказчику, и вместе мы согласовываем перечень участников тендера, которым будет предоставлена тендерная документация.
Затем наша компания совместно с разработчиками проекта составляет тендерную документацию, куда входят: копия проекта договора; форма для калькуляции, в которой исполнители указывают цены по отдельным видам работ; а также данные по проекту, включающие чертежи, характеристики здания и пр. Данные высылаются подрядчикам, которые в течение полугода должны подготовить ответы и предложить свои расценки. Затем мы оцениваем полученные заявки, выявляем недочеты, составляем первичный отчет и, наконец, приглашаем претендентов на собеседование, чтобы еще раз удостовериться в отсутствии недопонимания и проговорить все спорные моменты. Иногда некоторым участникам приходится повторно предоставлять заявки, исправленные в ходе рассмотрения.
В финале мы отбираем двухтрех участников, наиболее соответствующих нашим требованиям. Далее мы переходим к этапу собеседований с исполнителями, который проводится совместно с заказчиком. На основании личных собеседований выносится окончательное решение. Обычно весь процесс занимает 4–6 месяцев.
Мы подходим к этой задаче серьезно, поскольку на карту поставлены крупные средства. Сократив сроки конкурса, мы рискуем упустить из виду некоторые важные детали. Некоторые компании впоследствии расплачиваются за излишнюю поспешность необходимостью разрешать разногласия и спорные вопросы в процессе строительства. Поэтому главное – это согласовать все возможные вопросы до подписания контракта.

Всем известно, что задержка ввода объектов в эксплуатацию – это серьезная проблема российского рынка недвижимости. Каким образом можно изменить ситуацию?
Оговорюсь, что существует два вида задержек по срокам ввода. Первый определяется трудностями, связанными с выходом на площадку, – получением необходимых разрешений, подключением к инженерным коммуникациям. В России нередко возникают сложности при подключении газа и электричества. После того как проблемы предварительного этапа решены, появляется масса способов контролировать сроки строительства.
Обычно в рамках процедуры тендера формируется график работ, в котором указываются контрольные даты выполнения определенных пунктов. Возвращая тендерную документацию, исполнитель прикладывает к ней временную диаграмму с распределением сроков выполнения этапов работ. А мы в свою очередь осуществляем еженедельный контроль за исполнением всех работ.
Как только мы обнаруживаем задержку, совместно с заказчиком разрабатываем план действий по сокращению временных потерь. Одними из способов наверстывания времени являются переход из одной в две рабочие смены, наем дополнительного персонала, привлечение субподрядчика и т. д. Для контроля за строительным процессом и показателями используются различные средства и методы управления, после чего выстраивается концепция решения имеющихся проблем.

Как вы оцениваете российские строительные технологии? Чем они отличаются от технологий, применяемых в других странах?
Сегодня в Москве технологии строительства активно развиваются, в отличие от регионов, где этот процесс значительно замедлен. В Москве за последние годы мы наблюдаем существенное улучшение форм конструкций, качества строительных лесов, безопасности жизнедеятельности и пр. Что касается технологий, мы все еще осваиваем высотное строительство, поскольку такой проект, как, к примеру, «МоскваСити», требует технологий международного уровня. Хотя в России качество бетона еще недостаточно высокое для использования его в строительстве высотных зданий. Отстает Россия и по качеству исполнения фасадов зданий. В Западной Европе фасады тщательно продуманы, имеют энергосберегающие свойства, изменяют внешний вид в зависимости от освещения. В Москве это направление только зарождается. Пока Москва еще не может соперничать с европейскими городами по части применения технологий, однако столица достаточно быстро перенимает их передовой опыт.

Достаточно ли в Москве квалифицированных специалистов по строительству?
Московский рынок перенасыщен, тем не менее квалифицированных профессиональных строительных экспертов не хватает. Высококвалифицированные специалисты, занимающие руководящие посты, часто переходят из компании в компанию. Столь частая смена кадров на рынке является серьезным препятствием для обучения рабочих до необходимого уровня квалификации.
Рынок строительных рабочих практически полностью состоит из мигрантов с низким уровнем квалификации. Это, безусловно, пагубно сказывается на качестве работ. Изза низкого качества доступной рабочей силы в Москве сложно получить первоклассный проект.

Каким образом в таком случае вам удается контролировать качество строительства?
Для этих целей мы и держим такое количество строительных экспертов. Наши специалисты владеют всеми навыками управления в любой сфере строительного процесса. Они оказывают помощь исполнителям на местах с целью достижения требуемого качественного уровня.

Над какими проектами вы работаете в настоящее время?
В данный момент мы работаем над проектами Ritz Carlton, Four Winds Plaza, бизнесцентром «Серебряный Город». В СанктПетербурге мы занимаемся развитием отеля «Невский Палас», по адресу: Невский проспект, 55, 57, 59. Мы работаем с компанией «Открытые инвестиции» над крупным проектом девелопмента высотного здания Росбанка. Также мы занимаемся проектом одной из высоток комплекса «МоскваСити». Помимо этого, мы ведем проекты в Челябинске, Новосибирске и Тольятти.

С какими исполнителями вы чаще всего работаете: российскими или международными?
Среди девелоперов, с которыми мы работаем, половина российских, половина западных. В 90х годах у нас было 80% международных заказчиков и 20% российских, но сейчас соотношение выровнялось.

Чем отличается работа в Москве от работы в регионах?
Главное отличие заключается в уровне квалификации специалистов. В Москве можно найти специалистов любой профессии. В регионах меньше специалистов конкретного профиля. Тем не менее в Новосибирске уже применяется практика привлечения международных компаний к выполнению проектирования и даже строительных работ. В Челябинске мы работаем исключительно с российскими консалтинговыми и строительными компаниями. В Новосибирске – и с теми, и с другими. Те, кто вкладывает крупную сумму в проект, готовы доверить его опытным и квалифицированным профессионалам со стороны. Это вполне объяснимо, поскольку за границей такие проекты реализуются уже давно. К примеру, резкое повышение спроса на торговые объекты произошло в Европе 10–15 лет назад, а в Польше – 5 лет назад. Таким образом, Россия может успешно извлечь пользу из чужого опыта. Привлекая специалистов, прошедших обучение за рубежом, вы обеспечиваете себе хороший результат!