Первоклассный амбар

Торговля как двигатель

Основаниями для инвестирования в складской сектор Юга России являются рост потребительного рынка, динамичное развитие экономики региона, его инфраструктуры на фоне дефицита современных складских помещений. По самым приблизительным оценкам, на сегодняшний день спрос в 2–2,5 раза превышает предложение. Ситуация складывается практически такая же, как и в других секторах коммерческой недвижимости – предложений немало, но очень немногие удовлетворяют требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. К примеру, в Ростове на сегодня дефицит складских помещений оценивается приблизительнов 300 тыс. кв. м. Причем практически половина спроса приходится на высококлассные складские помещения класса А.

По словам Станислава Нови, управляющего офиса агентства недвижимости «РИЭЛТИ-Ленина», приход в регион таких крупных сетевых компаний, как «О’Кей», «Перекресток», «Metro Cash & Carry», «Ашан», IКЕА, нуждающихся в складских помещениях европейского уровня, позволяет сделать вывод о том, что ликвидировать дефицит современных складских мощностей в ближайшем будущем будет сложно. Поэтому достаточно бурно развивающийся рынок скорее всего еще «вместит в себя» много новых логистических центров.

Пока же проблему дефицита складских помещений компании решают по-разному. Первые покупают «то, что есть». «В этом случае предприятия привлекает невысокая цена и минимальные сроки для покупки или аренды объекта», – говорит Станислав Нови. Однако этот способ решения складской проблемы приемлем только для небольших фирм. Крупные транснациональные предприятия предпочитают два других варианта.

Долевое участие в строительстве новых складов, когда объекты продаются на стадии строительства или даже проектирования. В целом по России около 15% сданных в 2006 году в эксплуатацию складских комплексов были куплены еще в 2005 году.

И, наконец, третий вариант – строительство собственных складских комплексов, отвечающих именно тем требованиям, которые к ним предъявляет будущий собственник. В основном на это решаются крупнейшие сетевые игроки. Так, летом 2007 года продуктовая сеть «Магнит» открыла в Батайске (Ростовская область) распределительный центр площадью 16 тыс. кв. м, а «Мега-Дон» (управляет сетью «Империя продуктов» из 60 магазинов) построила в Ростове логистический комплекс площадью 8 тыс. кв. м.

А вот на рынке Краснодара, по словам Константина Елина, заместителя директора компании «Девелопмент-Логистик», нет ни одного склада класса А за исключением одного проекта построенного компанией «Филипп Морис» для своих целей. Все остальные площади, имеющиеся сейчас, не предназначены для ведения грамотной логистики.

Советские амбары

До последнего времени новые складские помещения практически не строились. Это обусловило сложившуюся на сегодня ситуацию, которую аналитики характеризуют как недостаток качественных площадей и отсутствие сервиса. Особенно остро эта проблема проявилась в связи со стремительным развитием торговли и увеличением товарооборота. Развитие торговых сетей в ЮФО выявило несоответствие развития рынка торговых и складских площадей. Большую половину складского сегмента южного рынка недвижимости все еще составляют неотапливаемые склады, которые можно классифицировать как помещения класса С или D. В большинстве своем это старые оптовые базы советских времен, переоборудованные помещения бывших заводов и фабрик.

«Значительная часть клиентов арендует помещения на территории бывших овощехранилищ, производственных баз, едва ли предлагающих комфортные условия для хранения товаров», – говорит Елена Петрушина, руководитель отдела по работе с клиентами Eastfield Logistics. Цена аренды таких помещений, по оценке Станислава Нови, вполне соответствует предлагаемым условиям хранения тех или иных товаров, поэтому особых проблем с поиском арендаторов у собственников нет. «Даже при таком раскладе количество свободных площадей в регионе приближается к нулю», – добавляет Елена Петрушина. Риелторы отмечают, что наибольшая потребность у компаний в качественных складских помещениях большого метража, а таких объектов в регионе нет.

Как грибы после дождя

Тем не менее предпосылки для изменения ситуации есть, и немалые. О строительстве высококлассных терминалов в ближайшие 2–3 года заявили уже несколько компаний. «Евразия Логистик» построит индустриальные парки (ИП) складской площадью от 100 до 300 тыс. кв. м на Кубани, в Волгоградской и Ростовской областях. В ImmoRosIndustry пока решили ограничиться одним комплексом под Ростовом на территории 58,7 га. Taller Capital создаст зоны торгово-промышленного развития, где расположатся не только ИП, но будет создана и торгово-развлекательная составляющая рядом с небольшими областными городами Ростовской области, Краснодарского и Ставропольского краев.

ГК «Авалон» совместно с британским инвестиционным фондом Raven Russia вблизи федеральной трассы М-4 «Дон» обещает построить высококлассный складской комплекс общей площадью около 230 тыс. кв.м. Национальная логистическая компания в 2007 году пока ввела в эксплуатацию первую очередь терминала класса «А» в Батайске площадью 10 тыс. кв. м. После завершения строительства всех очередей общая площадь терминала должна составить 50 тыс. кв. м.

Компания Eastfield Logistics построит в Краснодаре комплекс «Истфилд Парк Краснодар» общей площадью 110 тыс. кв. м. Кроме того, компания уже купила участки в Волгограде, где планирует строительство еще одного объекта для создания сети логистических центров в России под единым зонтичным брендом. «Истфилд Парк Волгоград» будет располагаться в 8 км от Волгограда, на трассе М-6. Общая площадь застройки составит около 230 тыс. кв. м. Строительство будет осуществляться в две очереди, ввод в эксплуатацию первой фазы намечен на вторую половину 2010 года.

«В скором времени центрами расположения складских комплексов класса А скорее всего станут города-спутники Ростова – Батайск и Аксай», – комментирует Станислав Нови. Этому способствует их выгодное месторасположение (федеральная трасса М-4 «Дон»). Кроме того, именно южное и северо-восточное направления Ростовской области считаются наиболее «проходимыми» с точки зрении поставки тех или иных товаров. Так, московская девелоперская компания Hermitage Construction & Management заявила о начале строительства логистического комплекса площадью более 70 тыс. кв. м на въезде в Аксай.

От столичных игроков стараются не отставать и местные девелоперы. Краснодарская компания «Девелопмент-Юг» заявила о планах строительства четырех крупных складских комплексов, которые расположатся недалеко от Краснодара. Общая площадь этих объектов составит 450 тыс. кв. м. В планах девелопера построить целую сеть складских комплексов по Югу России, общей площадью 600 тыс. кв. м. Сеть «Девелопмент-Юг» в течение семи лет пополнится еще Новороссийском и крупными городами Краснодарского края. В реализацию задуманного планируется инвестировать 8 млрд. рублей.

«Строительство современных логистических комплексов становятся весьма удобным финансовым инструментом для инвесторов. Несмотря на большую стоимость земли и достаточно высокие затраты на возведение самих комплексов и сопутствующей дорожной инфраструктуры, общая сумма инвестиций в складской сектор российской недвижимости, заявленная инвесторами на 2008–2009 гг., составляет порядка $10 млрд.», – говорит Станислав Нови.

Интерес инвесторов к складам объясняется тем, что объекты данного сектора коммерческой недвижимости объективно «проще», если так можно выразиться, чем другие объекты (офисные помещения, торговые площади). Эксплуатация складов обходится дешевле, инженерные и технические риски меньше. При смене арендатора издержки на ремонт и новую отделку помещений если и есть, то на порядок ниже, чем в случае с офисными или торговыми помещениями. Да и сами договора аренды заключаются чаще всего на более длительные сроки, чем в случае с офисами, что, соответственно, предполагает более стабильный доход собственнику.

Два южных брата

Столпотворение девелоперов на Юге России Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Многообразие проектов, кстати, несколько настораживает аналитиков. Если все заявленные проекты будут реализованы, то вполне возможно, что наступит перенасыщение рынка складской недвижимости. объясняет тем, что ЮФО – один из самых быстроразвивающихся регионов России. Экономический рост округа, развитие торгового сектора, производства и дистрибьюции, а также достаточная удаленность от Москвы (логистическое плечо не превышает 1000 км) дает все предпосылки для развития складского рынка ЮФО. Также интерес к региону подогревает активный PR Олимпиады в Сочи. «В ближайшие 2–3 года мы будем наблюдать некое соперничество в регионе между Ростовом и Краснодаром за позицию основного логистического центра ЮФО», – считает Олег Альтшуль. Как оказалось, большинство проектов сконцентрировано в Ростовской области и Краснодарском крае. «Ростов – самый большой город региона, – поясняет эксперт компании Jones Lang LaSalle. – Но в пользу Краснодара играет фактор его близости к Новороссийску и другим портам Черноморского побережья».

По словам Елены Петрушиной, немаловажное значение имеет расположение Ростова и Краснодара, через которые проходят транспортные коридоры международного значения.

«Ростов – административный центр ЮФО. Это крупный промышленный центр, на него приходится более 50% оборота розничной торговли области, что создает высокую потребность в качественных складских площадях», – комментирует Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium ONCOR International.

Кроме того, Ростов является важным транспортным узлом, поскольку здесь располагаются речной порт и аэропорт международного значения, являющийся самым крупным на Северном Кавказе. Развитая железнодорожная сеть (крупный железнодорожный узел Батайска) делает его центром железнодорожных перевозок региона. Федеральные автомагистралей связывают его с основными регионами Поволжья, Центральной и Южной России. Особо прозорливые девелоперы говорят о хорошем потенциале Ростова как распределительного центра на Украину.

Что касается Краснодара, как считает Николай Дицман, руководитель отдела маркетинга «Евразии Логистик», этот город отвоевывает позиции у «старшего брата» за счет более высокого уровня потребления (по данным маркетингового исследования девелоперов, розничный товарооборот на душу населения в Краснодаре составляет $5,6 тыс. в год, для сравнения: в Ростове – $4 тыс.). Немалую роль играет и возросшая инвестиционная привлекательности Сочи.

Другие города Юга России хоть и уступают его лидерам, но также имеют неплохие шансы, по мнению девелоперов. «В Ростове и Краснодаре в настоящее время быстрыми темпами идет развитие ритейла, – говорит Елена Петрушина. – Через пару лет аналогичная ситуация будет наблюдаться и в Волгограде, что приведет к росту спроса на складские помещения».

Готовых объектов в Волгограде пока нет. Ряд компаний анонсировали проекты по реализации складских комплексов класса А, однако до строительства дело не дошло. Пока только Eastfield Logistics заявила о своих планах в этом городе. Местные девелоперы осторожно оценивают остальные города Юга России. «На данный момент мы не видим перспектив создания логистических комплексов в других городах ЮФО. Можно рассматривать только строительство складов небольшой площадью более низкой классности или строительство под заказ», – поясняет Константин Елин.

Избыток не грозит

Многообразие проектов, кстати, несколько настораживает аналитиков. Если все заявленные проекты будут реализованы, то вполне возможно, что наступит перенасыщение рынка складской недвижимости. Однако девелоперы успокаивают: построено будет куда меньше складских комплексов, чем заявлено.

«Не думаю, что все проекты будут реализованы в конечном итоге. На текущий момент готовых проектов складской недвижимости класса А практически нет, поэтому в ближайшие 2–3 года рынок ЮФО не будет окончательно насыщен. Но из-за достойной конкуренции в регионе девелоперы будут больше уделять внимание качеству проектов и будут более гибки к запросам клиентов», – говорит Олег Альтшуль.

Руслан Суворов считает, что успешность проектов будет зависеть от сроков реализации, ценовой политики девелоперов, месторасположения и транспортной доступности объектов. Учитывая острый дефицит специализированных складов в этом регионе, холодильный, морозильные и другие специальные комплексы будут пользоваться высоким спросом.

Под сомнение столичные игроки рынка ставят проекты региональных девелоперов, поскольку сейчас многие переживают кризис ликвидности. «Девелопмент-Юг» будет непросто привлечь финансирование на свой проект на хороших условиях. В последнее время ставки по банковским кредитам возросли на несколько процентов, поэтому многие девелоперы приостанавливают реализацию своих планов», – пояснил Николай Дицман.

Вполне возможно, что логистические центры строятся на перспективу. По словам Станислава Нови, девелоперы заранее находят якорных арендаторов, с которыми заключают долгосрочные контракты. Строительство под конкретного заказчика (build-to-suit) достаточно широко используется в строительстве складских помещений.

Пока же говорить о перенасыщении рынка можно только весьма умозрительно. Наверняка по мере реализации заявленных проектов каждый из девелоперов будет пересматривать свои планы, никто не будет строить, если склады не будут пользоваться спросом. Как показывает практика, из всех заявляемых проектов по России на практике реализуется менее половины.

Что касается потенциальных потребителей, то мнения участников рынка относительно готовности предприятий перебраться в высококлассные склады расходятся. «Местные арендаторы в основной своей массе даже представления не имеют, что рынок может им предложить. Иногда клиентам приходится объяснять, что такое, предположим, тепловые завесы, автоматические ворота с доклеверами и докшелтерами. Или, например, чем их может заинтересовать высота склада в 12 м. В итоге если арендаторы решают для себя, что им эти удобства интересны и они смогут их эффективно использовать, то почему бы и не переплатить за них», – говорит Елена Петрушина.

Существует заблуждение среди потенциальных арендаторов, что склады класса А – это престижно и, значит, дорого. На самом деле преимущество таких объектов в эффективности, говорят специалисты. Большая вместимость продукции, высокая оборачиваемость, удобство эксплуатации и другие преимущества в конечном итоге дают понимание, что использование высококлассного складского комплекса экономически выгоднее, чем складов низких классов. «Вот почему комплексы, например, классов B и С, уже практически не строят профессиональные девелоперы», – объясняет Олег Альтшуль.

А вот риелторы, контактирующие с целевой аудиторией, затрудняются выявить «усредненную» точку зрения. «Конечно же, многих устраивают те складские помещения, которыми они пользуются в настоящее время. Даже неотапливаемые. И, наверное, их большинство. Это в первую очередь так называемый «малый бизнес»,– добавляет Станислав Нови.

С другой стороны, спорить с тем, что рынок ритейла уже готов, причем давно, потреблять услуги высококлассной логистики, вряд ли кто-то станет. А с приходом в регион крупных сетевых игроков мирового масштаба, которые предъявляют очень высокие требования к складам, многие российские и местные компании стали понимать важность качественной логистики в такой конкурентной области, как ритейл.