Трудности перевода

Золотые перспективы
CRE уже не раз писал о земельных резервах Москвы и способах освоения площадок. Все существующие варианты (промзоны, кварталы ветхой застройки, рейдерские захваты предприятий и т.п.) сложны, дорогостоящи и находятся в сфере интересов многих людей, с каждым из которых надо уметь договориться. Сельхозземли Подмосковья – еще один «золотой запас» для девелоперов. Воспользоваться им непросто, но освоение этих масштабных площадей обещает их владельцам большие перспективы. Неслучайно спрос на земельные участки под коммерческую недвижимость, по оценкам компании Knight Frank, составляет около 50% всего спроса, из них порядка 80% – промышленно­складские цели.
Но не стоит обольщаться, свободной, «ничейной» земли в МО практически нет. Почти вся c/х земля была выкуплена при зарождении земельного рынка, после вступления в силу сначала, в 2001 г., Земельного кодекса и, позже, в 2003 г., Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». «Нескупленных с/х предприятий в Московской области уже почти нет, поэтому данный процесс постепенно перемещается в соседние области», – добавляет Алексей Новиков, ведущий специалист отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank.
Основные владельцы земли сегодня – крупные финансовые структуры, промышленные предприятия, бывшие рейдерские структуры. На долю крупных скупщиков, по данным Vesco Consulting, приходится порядка 400–450 тыс. га, примерно треть всего объема рынка с/х земель.
Среди богатейших латифундистов специалисты называют: «Центр Капитал», Абсолют­банк, ИК «Вашъ Финансовый Попечитель», банк «Визави», «Промсвязьнедвижимость», «Земельную агропромышленную корпорацию» («Знак»), «Ведомство» и др. Эти структуры владеют площадями от нескольких десятков тысяч гектаров до более чем сотни тысяч га как в ближнем, так и в дальнем Подмосковье. Многие крупные лендлорды не имеют прописанных концепций развития своих владений, большинство из них расматривают земельные проекты как долгосрочные. Хотя некоторые, такие как ИК «Вашъ Финансовый Попечитель», «Знак», уже объявили о масштабных проектах в своих владениях.
В основном же активным переводом с/х земель занимаются не очень крупные собственники, заинтересованные в использовании земли и реализации своих проектов. В зависимости от того, какой объект предполагается строить и где, земля сельхозназначения переводится в категорию поселений или промышленности.
«Чтобы была возможность построить торговый, развлекательный комплекс или промышленную недвижимость, нужно с/х землю перевести в землю поселения, если речь идет об участке, находящемся в пределах городской или сельской черты, – говорит Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь», – или же в землю промышленности, если речь идет об участке, расположенном за чертой поселений». Конечно, сельхозземли всегда располагаются за чертой поселений и при переводе речь идет о ее расширении.

Структура спроса
В настоящий момент на рынке наблюдается нехватка участков, уже переведенных в категорию земель промышленности или земель поселений. «Хорошие участки этих категорий сейчас в дефиците, – говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium. – Цены на них, конечно же, выше, чем на сельхозземли. Однако из­за рисков, связанных с приобретением земель сельхозназначения, этот вариант более целесообразен для большинства покупателей».
Особенно острый дефицит, по отзывам экспертов, на площадки промышленного назначения. «Владельцы таких участков взвинтили цены, в связи с чем для многих девелоперов и end users приобретение земель становится нерентабельным», – отмечает Алексей Новиков. Кроме ценового фактора достаточно юридических сложностей, которые могут повлиять на решение о покупке. Сами площадки промназначения зачастую таят в себе массу «сюрпризов» для покупателя, например, вид права на землю. Кроме того, девелопер может столкнуться с «плодами» деятельности своего предшественника, такими как загрязненная территория, различные обременения, «висящие» на предприятии объекты социальной сферы.
Пока незначительную, но быстрорастущую часть спроса составляют заявки от компаний среднего уровня, заинтересованных в приобретении, возможно, более дорогих, но меньших по размеру и расположенных ближе к Москве участков для консолидации своего небольшого легкого производства, тренинг ­центра, шоу­рума и склада.
«К сожалению, подобное предложение в Подмосковье практически не представлено. Для удовлетворения такого спроса мы предлагаем строительство техно­логистических парков вблизи Москвы, которые позволят компаниям достичь целей консолидации, при этом не отрываясь от мегаполиса», – заявляет Алексей Новиков.
Спрос на с/х землю, несмотря на большое количество обременений, также достаточно высок, но он формируется не на открытом рынке и практически не может быть оценен. Для девелоперов с/х земля менее интересна. Она может быть удобно расположена, иметь вблизи все необходимые коммуникации, но, как отметили в Knight Frank, застройщика отпугивает неурегулированность процедуры, сроков и стоимости изменения категории земель.
Основные требования, предъявляемые производителями к участкам, – транспортная доступность, близость к городу­сателлиту и цена земельного участка.
Стоимость 1 га земли в черте Москвы, без учета НДС, по данным Knight Frank, составляет $1–1,5 млн. В непосредственной близости от МКАД – $500 000–1 млн. В 5–10 км от МКАД – $300 000–500 000; в 10–30 км – $200 000–300 000, в 30–50 км от МКАД – $50 000–200 000. Земли, расположенные в черте столицы или в непосредственной близости от МКАД, по мнению Алексея Новикова, больше подходят для ритейла и офисного строительства, чем для индустриального сегмента. Строить склады или другие индустриальные объекты здесь экономически невыгодно. Ритейл, характеризующийся большим объемом внутренней доходности, чем индустриальная недвижимость, и с ресурсом окупаемости 5–7 лет, даже при существующих ценах на землю доходен.
Офисные объекты за МКАД практически не появляются. Так, даже на самом развитом направлении Подмосковья – Ленинградском шоссе в Химках уже давно реализуется высококлассный бизнес­центр Country Park общей площадью 18 000 кв. м. Несмотря на то что центр нашел достаточно авторитетных арендаторов (например, Volvo), до сих пор уровень вакантных площадей достаточно высок. «Другим вариантом возникновения офисного здания за чертой Москвы является размещение back­office крупной компании, которой не имеет смысла размещать все свои подразделения на высоколиквидных площадях в городе, – продолжает г­н Новиков. – Тем не менее пока единственным примером такого build­to­suit является гигантский офисный комплекс «Газпрома» на Калужском шоссе».
Немаловажным фактором при строительстве объектов коммерческой недвижимости, особенно в вопросе организации производств, является лояльность местных администраций. Например, южная часть Московской области характеризуется великолепным инвестиционным климатом для крупных производителей. Здесь уже функционируют и планируются к строительству заводы многих западных компаний, таких как Mars, Danone, «Кампина» и Knauf.

Правила перевода
Большинство объектов на просторах Подмосковья построены на бывших сельхозземлях. Но девелоперы предпочитают не распространяться на тему, как им удалось перевести участки в категорию земель поселений или промышленности. Дело в том, что процесс во многом зависит от лояльности местных властей и связан с раздачей взяток, а «светить» своих «покровителей» девелоперы не хотят. Ведь если отношения испорчены, перевести с/х землю не удастся – рычагов влияния у чиновников достаточно.
Первое, что необходимо сделать собственникам, – провести землеустроительные работы, составить кадастровый план. Затем уже можно заниматься вопросами перевода земли в другую категорию.
Закон о переводе земель из одной категории в другую вступил в действие с января 2005 г. Порядок перевода земель для целей жилищного строительства в Московской области появился только 15 июля 2005 г. Прямого порядка перевода в категорию земель промышленности так и нет. Есть только необходимый перечень документов, утвержденный постановлением правительства МО от 17 февраля 2005 г. N 103/6, в майской редакции 2006 г.
«После принятия закона о переводе у участников рынка сложилось впечатление, что перевести земли в категорию промышленности невозможно», – говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas­Lex. В результате власти быстренько пересмотрели законодательство и оставили лишь одно существенное ограничение в процедуре перевода сельхозземель в категорию промземель: кадастровая стоимость переводимого участка не должна быть выше средней кадастровой стоимости сельхозземель по району.
Но и в этом случае проблему можно решить. Необходимо заключение о том, что объект не может быть размещен в другом месте. Как такового порядка подготовки этого заключения нет, но обосновать его можно. Потребуется информация об отсутствии обременений участка, его площади, заключение администрации района или градсовета о том, что другого такого подходящего участка нет. В заключении может быть написано что угодно: что нет аналогичного по площади, наличию или отсутствию коммуникаций и пр.
Существует две процедуры по переводу сельхозземель в категорию земель промышленности в зависимости от того, в собственности/аренде участок или нет. «Если переводимый участок не был в собственности, – рассказывает Юрий Борисенко, – потребуется распоряжение Минэкологии МО о предварительном согласовании размещения объекта на данной территории. На его основании принимается постановление правительства МО о предоставлении земельного участка и изменении категории. Если участок был в аренде, необходимо решить вопросы с разрешенным использованием участка и переводом. Также потребуется распоряжение Минэкологии о согласовании размещения объекта и постановление правительства. Если же о переводе ходатайствует собственник, обращаться в Минэкологии не надо. Заявление согласуется с местной администрацией, которая пишет ходатайство к губернатору МО».
«В ходатайстве в орган исполнительной власти (районный и областной) необходимо указать кадастровый номер участка; категорию земель, в состав которых он входит, и категорию, в состав которой предполагается его перевести; обоснование перевода; права на земельный участок, – рассказывает Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора ГК «Вашъ Финансовый Попечитель». – К ходатайству прикладываются выписка из земельного кадастра; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписка из ЕГРП; заключение Государственной экологической экспертизы; согласие правообладателя земельного участка на перевод; расчеты потерь сельскохозяйственного производства. Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе».

Весь процесс состоит из нескольких основных этапов:

• согласование на уровне района;
• акт выбора земельного участка (в случае первичного выделения участка) и получение распоряжения Минэкологии (при необходимости);
• экологическая экспертиза проекта, она необходима при любом переводе земель в другую категорию;
• разработка проекта размещения объекта;
• утверждение проекта градсоветом района;
• согласование в Роснедвижимости (непосредственно перед выпуском постановления правительства);
• постановление правительства МО о переводе земель в категорию промышленности;
• расчет потерь сельхозпроизводства и выплата рассчитанных сумм в бюджет.

Всего в перечне документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельных участков, значится 17 пунктов, и столько же – в перечне документов, необходимых для принятия решения о переводе земель из одной категории в другую.
В настоящее время, по словам Юрия Борисенко, переводится довольно много участков. «За последний квартал я видел не менее 20 постановлений о переводе, – отмечает он. – После того как в конце прошлого года дали «зеленый свет» этому процессу, перевести сельхозземли в категрию промышленности стало проще, нежели в категорию поселений».
Вся процедура занимает в среднем 5–7 месяцев, в зависимости от того, насколько активно этим занимаются, готов ли пакет документов и насколько лояльны власти. Если отношения плохие, перевести, как уже отмечалось, не удастся. Чиновники будут писать заключения о том, что данный участок относится к категории ценных сельхозземель, что сельскохозяйственное производство в районе и так упало и т.д.
Однако и хорошие отношения с властью еще не гарантируют, что процесс будет легким. Так, у проекта индустриального парка «Кулон Истра» была полная поддержка от органов управления. «Он даже вошел в программу развития промзон в Московской области, – рассказывает Руслан Суворов. – Девелопер сделал все возможное в соответствии с официальной процедурой перевода земли из сельхозкатегории. Однако из­за изменения законодательства (принятия нового закона о переводе) сроки перевода сдвинулись на целый год».
Стоимость перевода зависит от площади участка и конкретного района. Разброс достаточно большой: от $300 до $1000 за сотку.
Иногда сами власти идут навстречу потенциальным застройщикам, объявляя какие­то территории, обычно непривлекательные зоны (например, болота) индустриальными зонами. Но, как отметила Полина Винокурова, специалист по рекламе и связям с общественностью Национальной логистической компании, такие «подарки» случаются нечасто. В большинстве случаев девелоперу приходится «идти своим путем».
Второй вариант для застройщиков коммерческой недвижимости – перевести сельхозземли в категорию поселений. После появления в июле прошлого года порядка перевода, процесс, что называется «пошел». В этой процедуре также крайне важен человеческий фактор. И даже более значим, нежели при переводе в категорию промземель, поскольку заинтересованных участников и «согласователей» больше. Поэтому и сроки перевода больше – от полугода до полутора лет.
Процесс перевода регулируется Законом МО №179 от 15.07.2005 г. «О порядке установления и изменения черты поселений в Московской области». Он делится на три больших этапа.
Первый уровень – также районный. Собственник (может быть и арендатор) пишет заявление на имя главы района. Тот, в свою очередь, направляет обращение к главе муниципального поселения и ходатайство к губернатору. От первого необходимо получить согласование, губернатор принимает решение об одобрении изменения черты поселения. «Затем глава района принимает решение о разработке проекта черты населенного пункта, и оно выносится на обсуждение местного совета депутатов, – рассказывает Юрий Борисенко. – После получения согласования разрабатывается проект черты: получение градостроительного задания, предварительно согласованного Главархитектурой области, оформление кадастрового плана и общественное обсуждение, протокол которого не является обязательным к исполнению. Затем Главархитектура вносит изменения в Генплан, Государственная экологическая экспертиза пишет свое заключение и правительство области принимает постановление об изменении черты поселения».
Тонких мест в процессе несколько: два коллективных органа – местный совет депутатов и правительство области, и Роснедвижимость, у которой свое видение процедуры перевода.
Средняя стоимость перевода – от $500 за сотку, она зависит в первую очередь от расположения участка. Во­первых, чем ближе к Москве – тем дороже. Во­вторых, в каждом районе свой подход к переводу сельхозземель – где­то это делают выборочно, где­то не переводят вовсе.
После перевода из с/х земель в земли поселений стоимость земельного участка, по данным Национальной логистической компании, как минимум удваивается, а то и утраивается. «Но говорить о переводе земли как о доходном бизнесе могут лишь структуры, имеющие возможности перевода. Это очень рискованное предприятие», – поясняетРуслан Суворов.

Тонкости перевода
В соответствии с законом перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных среди прочего со строительством на землях, не пригодных для осуществления сельскохозяйственного производства. «Казалось бы, эта норма, имеющая принципиальную важность для бизнеса, проста и понятна, – говорит Евгений Фетисов, – если земли непригодны для осуществления сельскохозяйственного производства, то оно в случае соблюдения ограничений по кадастровой стоимости может быть переведено в иную категорию, например в состав земель промышленности. В действительности непригодность сельскохозяйственных угодий понятие оценочное». Они могут быть признаны непригодными для с/х производства в разных случаях, в частности при их деградации, загрязнении почв, длительном неиспользовании с/х угодий, в результате чего воспроизводство плодородия земель является экономически невыгодным.
Поскольку перевод сельхозземель производится в исключительных случаях, необходимо аргументированно доказать необходимость и целесообразность такого перевода. «Следует заметить, что у инвестора нет права требовать изменения категории земельного участка, а есть лишь право «обратиться с ходатайством», – говорит Евгений Фетисов.
Кроме того, «цена вопроса» может быть самая различная. «В каждом регионе приняты местные нормативные акты, определяющие зонирование земель по их ценности, методика подсчета потерь сельхозпроизводства также весьма многовариантна, единых цен нет», – добавляет Евгений Фетисов. «Стоимость перевода зависит от кадастровой стоимости земли – она по Московской области может отличаться в сотни раз, – говорит Кирилл Савицкий. – Например, от $10–15 за сотку на севере области до $2–3 тыс. за сотку в Одинцовском или Красногорском районах. Затем еще применяется поправочный повышательный коэффициент. В конечном итоге все затраты на перевод земли могут достигать 40–60% от ее рыночной стоимости».
Не всегда можно перевести земельный участок в другую категорию. Законом о переводе земель прописаны основания для отказа в переводе. В частности, не допускается перевод земель в случае законодательного запрета на его осуществление, при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы и в случае установления несоответствия целевого назначения земель утвержденным документам территориального планирования. «Не переводятся и особо ценные сельскохозяйственные земли – например, пойменные заливные луга или сероземы и черноземы (на юге Московской области)», – отмечает Кирилл Савицкий.

Другие варианты
Альтернатив переводу сельхозземель немного. Конечно, можно «не связываться» с c/х землями и искать уже переведенные участки, но такие в большом дефиците.
Можно покупать фермерские земли, в этом случае землеустроительные работы проведены, участок находится на кадастровом учете. Но проблему перевода сельхозземли в другую категрию это не снимает.
Существуют варианты приобретения земли в долгосрочную аренду (на 49 лет) на конкурсах, которые проводит исполнительная власть. Это в основном земли поселений. В дальнейшем инвестор может выкупить эти земли. Однако, по словам Савицкого, это более долгий и затратный процесс.
Есть еще земли различных федеральных ведомств. Например, Минобороны, РЖД и т.д. Однако окончательное разрешение на их покупку дает только федеральное правительство. Лишь незначительное число инвесторов способно пройти этот этап.
Возможно также приобрести участок с объектами недвижимости. В этом случае землю можно выкупать на основании свидетельства о собственности на объекты недвижимости. «На этих участках есть необходимые на время строительства инженерные системы, меньше риски аннулирования сделки. Но стоимость в 3–5 раз дороже», – отмечает Полина Винокурова.