Елена Иванкина: «Российский рынок недвижимости ждет своего управляющего»

Елена Владимировна, расскажите о Программе МВА «Управление недвижимостью».
Наша программа создана на базе единственного в стране факультета экономики земельных рынков (Академия народного хозяйства при Правительстве РФ). Но Программа МВА охватывает значительно больший спектр вопросов, нежели только земельный сектор. Земельные активы являются важнейшей частью недвижимости, только с включением этих активов формируется полноценная недвижимость. В программе МВА «Управление недвижимостью» изучаются проблемы управления недвижимостью на всех стадиях ее формирования. Прежде всего, на Программе изучается ряд общеэкономических дисциплин, при этом все они освещают вопросы экономики, финансов, менеджмента и т.д. на примере процессов, происходящих на российском рынке недвижимости.
Основное количество учебных часов посвящено изучению специальных дисциплин в области управления недвижимостью: формирования рынка недвижимости, привлечения инвестиционных ресурсов, стратегического маркетинга, учета градостроительной ситуации, изучения правовых вопросов в области недвижимости, анализа эффективной реализации, эксплуатации и т.д. объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Насколько своевременно в России появление такой Программы, учитывая, что отнюдь не все девелоперы, собственники и инвесторы уверены в необходимости профессионального управления недвижимостью?
На сегодняшний день практически все уверены в необходимости получения образования в этой области. В нашей стране профессия «управляющий недвижимостью» стала формироваться совсем недавно. Менеджеры по управлению стали появляться после 2000 года. С принятием нового Земельного кодекса понятие «недвижимость» стало полноценным и пришло понимание того, что для получения дохода, недвижимостью мало владеть, ее необходимо эксплуатировать, управлять ею. В этот момент и была организована наша Программа. Учебный план Программы с момента своего основания претерпел колоссальные изменения, он постоянно совершенствуется в соответствии с особенностями быстро развивающегося российского рынка недвижимости. Во многом Программу сформировали наши слушатели, которые, будучи настоящими практиками, с большим опытом работы, дополняли наш курс, предлагали новые идеи, обсуждали с нами возможность введения в Программу новых дисциплин. Сейчас из дипломных работ наших слушателей мы делаем первое практическое пособие по управлению недвижимостью.

Кстати, по каким учебникам идет обучение? Известно, что в западных книгах не представлена специфика российского рынка – правовые основы, менталитет, схемы налогообложения; а отечественные книги еще не написаны?
Действительно, сегодня по управлению недвижимостью существует несколько переводных учебников, но они не удовлетворяют потребности нашего рынка в профессиональной литературе. Что касается отечественных книг, то есть несколько учебников по девелопменту, достаточно литературы по правовым вопросам и оценке недвижимости и бизнеса. Но практически нет книг по земельному рынку, комплексному управлению недвижимостью и т.д. Профессиональная литература – фундаментальная, аналитическая – которая существует сегодня, покрывает лишь 10% всех знаний, которые необходимы. Поэтому задача нашего факультета – не только формировать процесс обучения, но и создавать собственную учебно­методическую базу, не без помощи наших слушателей. Это особенно важно, принимая во внимание то, что с сентября на нашем факультете открывается завершающая ступень высшего образования – Магистратура по направлению «Менеджмент в недвижимости», на которой имеют возможность учиться бакалавры и специалисты, т.е. студенты после 4 и 5 курсов высших учебных заведений России.

Кто является слушателями МВА «Управление недвижимостью»? И какие первоначальные требования необходимы для зачисления на Программу?
На программе МВА «Управление недвижимостью» учатся, в основном, руководители и топ­менеджеры девелоперских, строительно­инвестиционных, управляющих компаний и руководители кредитных департаментов финансовых институтов. В этом году мы приняли решение ввести собеседование и тестирование для желающих поступить на Программу МВА. Пока наши ресурсы не позволяют нам принять всех желающих. Если раньше определяющим моментом для приема слушателя было его желание учиться и возможность за это заплатить, то сегодня мы вводим некоторые ограничения. В любом случае, набор по­прежнему будет производиться из людей со знанием, опытом и стажем работы.

Как Вы решаете проблему преподавания? Известно, что на незрелом рынке она всегда является очень острой.
Преподавателями Программы являются специалисты, непосредственно разрабатывающие законодательство РФ в области управления земельно­имущественными комплексами; формирующие муниципальное законодательство, разрабатывающие экономические и юридические основы градостроительной политики; практики, работающие на рынке недвижимости. У нас читают лекции руководители Института Генплана г. Москвы, Мосгорэкспертизы, Росимущества и Роснедвижимости, представители крупных управляющих компаний.
Найти хороших лекторов было нелегко – человек должен быть знающим, должен уметь логически обобщать и анализировать практический опыт, и с другой стороны, он должен уметь выступать публично. Поиск таких людей был сложным, но сейчас я с уверенностью могу сказать, что у нас достойный преподавательский состав.

Обучение не будет эффективным, если теорию не проверить «опытным путем». Предусмотрены ли в рамках программы какие­то практические занятия?
Прежде всего, обучение построено с учетом специфики российского рынка недвижимости. Мы работаем по российскому стандарту, разработанному Рособразованием для программ профессиональной переподготовки, к которой относится Программа МВА. Безусловно, нам приходится работать и с западными посольствами, и с европейскими вузами, но выход на совместный диплом у нас еще впереди. Сейчас унифицировать программы МВА было бы преждевременно, потому что российский рынок недвижимости идет своим путем. Если в Европе и Америке рынок развивался от частной собственности на землю к формированию полноценного рынка real estate, то в России все происходит с точностью до наоборот. Именно поэтому я говорю о важности появления профессиональной отечественной литературы, о необходимости привлечения в качестве лекторов местных экспертов. Сейчас у нас есть возможность получать женевские и мюнхенские дипломы в сфере недвижимости, но это будет не более чем расширением кругозора – такое обучение в значительной степени оторвано от наших правил игры, от правовой базы, от практики.
По мере необходимости можем устраивать для слушателей Программы стажировки в США и страны Евросоюза. Сейчас нашим слушателям интересны выездные семинары по обмену опытом внутри страны. Планируются поездки в Краснодар и Пермь для изучения опыта управления недвижимостью на примере конкретных объектов.
Ведущие Управляющие компании г. Москвы заинтересованы в привлечении студентов Магистратуры «Менеджмент в недвижимости» на работу специалистами в период прохождения ими преддипломной практики. С одной стороны, это прекрасная возможность для наших ребят узнать профессию опытным путем. С другой стороны, у принимающей стороны, есть возможность вырастить для себя настоящих специалистов, адаптировать их под специфику работы компании, в соответствии с традициями и корпоративной культурой.

Какова стоимость обучения на программе МВА «Управление недвижимостью»?
Для слушателей вечерней формы обучения стоимость составляет 320 тыс. рублей за весь период обучения, для заочной формы обучения – 220 тыс. рублей.

Специалистов отправляют учиться компании или они платят из собственного кармана?
Вопрос очень хороший. Но такое исследование нами пока не проводилось. По моим данным около 30% – это руководители, которые сами себя отправили на учебу, 20% – это второй, третий уровень руководителей, за которых платят компании, но оставшиеся 50% оплачивают обучение сами.

Существуют ли на рынке управления какие­то незанятые ниши, которые можно заполнить?
Специалисты сходятся во мнении, что если в сфере коммерческой недвижимости управляющий бизнес уже достаточно развит (кто­то работает со сторонними компаниями, кто­то создает собственные подразделения), в сфере загородного жилья он оставляет желать лучшего. Объяснить инвесторам и девелоперам, работающим с загородными поселками, что профессиональное управление здесь необходимо, очень трудно. Поэтому в этом сегменте много слабых, неправильных концепций. Потребители уходят с рынка, продаются целые поселки, где заложены неудачные концепции и осуществляется неправильное управление. Достаточно незаполненная ниша – эксплуатация объектов недвижимости. До сих пор рынок, в основном, работает по старым советским стандартам. Собственники недвижимости предпочитают работать со «своим», «родственным» подрядчиком и создавать собственные департаменты по управлению недвижимостью, а не привлекать профессионала. Переучить людей на идеальный западный стандарт очень сложно, между тем рынок требует новых правил игры – россияне сейчас, как новообращенные потребители – одни из самых привередливых в мире. Огромное количество богатых людей предъявляют очень высокие требования к сервису – гостиничному, офисному, торговому. Между тем ставить обслуживающий бизнес на рельсы у нас еще не научились. А впереди еще «коммуналка», которая привыкла работать только с ЖЭКом. Там проблемы управления будут еще более острыми.
Остается незанятой ниша управления федеральными курортами, медицинскими учреждениями, спортивными сооружениями. Это уже функциональные, специализированные ниши, но скоро и до них дойдет очередь. Стоит иметь в виду, что это – недвижимость, где нематериальные активы, в том числе и сервис, играют первостепенную роль.
Сейчас страна – ввиду дифференциации по доходам, различным социальным условиям – крайне разобщена. Кто­то смог приспособиться к рынку, кто­то – нет. Вся бюджетная сфера глубоко оскорблена и обижена, многие живут очень бедно и уже не предъявляют никаких требований. При этом другим кажется, что они «схватили бога за бороду» – молодые ребята, сделавшие быстрые деньги, еще ни разу не разорявшиеся, не пережившие ни одного кризиса, считают, что они уже всего достигли. Страна разобщена настолько, что люди говорят на «разных языках». И поэтому проблемы управления недвижимостью очень разные. Скорее всего, встанет вопрос управления ветхим жилым фондом, стародачными поселками, и, в то же время, появится отдельная ниша управления суперэлитным жильем. По мере своего развития, рынок будет обнаруживать новые «белые» пятна.

Есть ли какая­то статистика, свидетельствующая о степени эффективности Программы МВА? Условно говоря, поменялось ли что­то в карьере слушателей после прохождения ими этой программы?
Такой статистики, к сожалению, пока нет. Тем не менее, могу сказать, что по моим подсчетам, 40% слушателей создали собственные компании, стали во главе собственного бизнеса. Большое значение здесь имеет контакт профессионалов в группе. Здесь инвесторы находят девелоперов и наоборот. Слушатели на протяжении двух лет плотно общаются друг с другом и впоследствии очень часто выступают партнерами по бизнесу.
Рынок недвижимости сегодня очень емкий. И нам повезло, что мы стоим в самом начале его формирования. Один мой хороший знакомый – полномочный министр посольства США в Москве, как­то сказал: «Мало кому выпадает счастье быть в начале какого­то экономического явления, заниматься чем­то с самого начала». И я согласна с этим, нам – все карты в руки. Работы хватит надолго. Работы трудной, интересной, противоречивой. И хочется верить, что нас ждет много интересных открытий, которые сделают рынок более цивилизованным.