Очень часто, получив согласие местных властей на застройку привлекательного участка в городе, девелопер немедля приступает к предпроектной проработке, а зачастую и непосредственно к строительству.При этом он абсолютно не задумывается об источниках финансирования. В результате нам нередко приходится сталкиваться с некогда перспективными проектами, которые стали долгостроем по вине нерадивых девелоперов. Чтобы избежать этого, опытный собственник вначале рассчитает окупаемость проекта, построит не одну модель возможного движения денежных средств, проконсультируется со специалистом. И только после этого приступит к проектным работам, а затем и непосредственно к строительству.

Каковы же финансовые возможности девелопера? Как правило, это:

финансирование за счет собственных средств,
привлечение соинвестора,
банковское кредитование,
привлечение финансирования на открытом рынке.

Сразу оговоримся, что у каждого из перечисленных способов есть множество разновидностей. К примеру, кредитование проекта может осуществляться как одним банком, так и синдикатом банков, а привлечение соинвестора может проходить путем заключения договора о соинвестировании и продажей инвестиционных прав на будущие площади. Однако нам такая классификация представляется оптимальной ввиду ее логичности и простоты:

при финансировании за счет собственных средств девелопер сам контролирует весь процесс,
при продаже большой доли проекта крупному соинвестору девелопер вынужден делиться частью своих полномочий по контролю над процессом строительства,
при кредитовании строительства банком девелоперу приходится строго отчитываться за использованные средства.

Рассмотрим каждый вид финансирования подробнее. Казалось бы, наилучший вариант – когда девелопер обладает необходимым объемом собственных средств. Однако опытные финансовые менеджеры знают, что при расчете эффективности проекта собственные средства всегда самые дорогие (необходимо учитывать альтернативные возможности вложения собственных средств). Руководство многих компаний осознает, что неиспользование «кредитного рычага» сильно тормозит развитие компании. Сколько бы ни было собственных средств, их, как правило, недостаточно для того, чтобы застраивать все имеющееся площадки одновременно. Однако, с другой стороны, нельзя не отметить, что это самый безрисковый способ финансирования: нет сторонних инвесторов – меньше риск потери проекта.
Способ инвестирования, который подразумевает привлечение соинвестора, применим, когда собственных средств мало, при этом финансовое состояние предприятия не позволяет взять кредит в банке. По договорам соинвестирования сегодня строится много объектов. Однако, как правило, соинвестор охотнее входит в проект на более поздней стадии, когда стены будущего объекта уже построены, соответственно, предпроектную и проектную проработку за счет соинвестора не произвести.
Примечательно, что если соинвестором выступает крупная структура, то именно она предлагает приобретаемые площади будущего торгового или офисного центра в банк для кредитования. И банки охотно кредитуют такие проекты, так как наличие соинвестора с «именем» является для них дополнительной гарантией возврата средств.
Все более популярной становится практика финансирования девелопмента по средствам банковского кредитования. С одной стороны, девелопер остается полновластным хозяином проекта, так как задача банка – получить назад свои средства с процентами, а не торговый или офисный центр. С другой – девелопер получает необходимое финансирование по приемлемой цене и на необходимый срок. Работать с банками становится все удобнее: в борьбе за клиентовони будут предлагать все более гибкие способы кредитования, например, среднесрочное кредитование строительства, а по окончании долгосрочное финансирование работающего объекта.
Бытует мнение, что кредитование в банках требует предоставления большого количества ненужных документов. Мы попытаемся опровергнуть это утверждение в других публикациях. Сейчас же отметим, что менеджеры банка при рассмотрении проекта руководствуются или должны руководствоваться принципом возвратности банковских средств, поэтому и требуют при рассмотрении заявки на финансирование подтвердить жизнеспособность проекта.
Привлечение финансирования на открытом рынке для российских девелоперов пока еще экзотика. Единицы из числа крупных фирм выпустили CLN (кредитные ноты) или облигации. Финансовые директора этих компаний при получении средств с открытого рынка освобождаются от выполнения обязательств по определенному проекту, хотя различные ограничения (ковенанты) на деятельность самой компанииэмитента всетаки накладываются. Думается, что с развитием финансового рынка мы станем свидетелями увеличения доли данного вида финансирования.
Итак, перед финансовым менеджером девелоперской компании стоит нелегкий выбор способа финансирования проекта. Каждый из них обладает определенными преимуществами и недостатками. Более подробно мы расскажем о некоторых видах финансирования в следующих номерах.

Спецвыпуск