Краснодар: тепло, еще теплее... горячо!

Город Краснодар был основан где­то между 1792 и 1793 годами черноморскими казаками, переселенными на Кубань после присоединения Западного Предкавказья к России. Выстроенная в излучине реки Кубань в 1794 году четырехугольная крепость служила центром Черноморского казачьего войска. Город назвали Екатеринодаром в честь императрицы Екатерины II. В 1920 году большевики, видимо, решили: много чести – и переименовали город по своему вкусу. Потеряв первоначальное имя, нынешний Краснодар сохранил прямоугольную планировку улиц в историческом центре города, которая была определена четырехугольной крепостью. Центральная улица города – Красная, вдоль нее и застраивался город. Здесь сосредоточены все торговые марки, центральные магазины, музей, гостиницы, административные здания, высшие учебные заведения. На выходные движение автотранспорта по центральной артерии города перекрывают, и тогда «краснодарская Тверская» на два дня превращается в «краснодарский Арбат». Пешие прогулки по Красной позволяют детально рассмотреть архитектурное наследие, которое оставили здесь два предыдущих столетия. Вот рядом с площадью Октябрьской революции высится серое административное здание, ставшее благодаря своему местоположению одним из самых востребованных офисных центров, чуть поодаль ему вторят здания гостиниц «Интурист» и «Москва». Между отелями пролегает целая линия особняков в стиле провинциального классицизма, который затмевается блеском вывесок всевозможных торговых операторов, чьи магазины открыты на первых этажах. На перекрестке улиц Красной и Горького особнякам пришлось потесниться, чтобы нынешние архитекторы смогли «вклинить» в сплоченные ряды дворянских домов новый торговый центр «Арбат», как здесь говорят, «весь из стекла и бетона». Чтобы пройтись неспешным шагом по центральной улице Краснодара, потребуется минимум два часа. Местные градостроители отдают явное предпочтение длинным улицам. Так, на ул. Красная стоит более 200 построек, а на Северной, что пронизывает центр города перпендикулярно Красной, насчитывается более 500 зданий.
Во многом чрезмерную протяженность улиц в исторической части города можно объяснить тем, что жилые дома на них преимущественно частные. Согласно официальным данным, в частном секторе Краснодара сегодня проживает около 30% горожан. Качество такого жилья напрямую зависит от благосостояния его собственника. Нередко в массиве ветхих построек нет­нет да и мелькнет солнечный отблеск одинокого особняка, подпираемого соседскими сараями и хозблоками. Несмотря на довольно высокую стоимость нового жилья (на отдельных объектах она может достигать $2 тыс. за кв. м, а в среднем по городу составляет $600–800 за кв. м), в Краснодаре отсутствует понятие комплексной застройки. Тем не менее местные риелторы утверждают, что наиболее привлекательными для состоятельных горожан по­прежнему остаются частные домовладения, поэтому количество новых особняков в центре неуклонно растет. Как растет и благосостояние жителей города – в прошлом году среднедушевой доход в Краснодаре составил 7445 руб., что в 1,4 раза выше, чем в первом полугодии 2003 года.
Краснодар – крупный промышленный, транспортный и сельскохозяйственный центр юга европейской России. В городе сосредоточена треть промышленного потенциала Кубани – свыше 120 крупных предприятий, выпускающих самую разнообразную продукцию. Кроме того, здесь осуществляется перевалка около 40% всей нефти, которую добывают в регионе.
Немалую лепту в развитие города вносит и администрация Краснодара. Так, на официальном сайте администрации и городской Думы представлен ряд инвестиционных проектов с отведенными участками, которые предлагаются вниманию инвесторов.

И маркетологам наука
Среди предложений администрации города есть и несколько офисных проектов. Так, на территории 4,5 га, расположенной на въезде в город, в районе двухуровневой развязки магистрали «Дон­4», потенциальным инвесторам предлагается возвести торгово­деловой комплекс с гостиничной частью общей площадью 25 тыс. кв. м. Условием инвестирования является перечисление админи­страции Краснодара средств в сумме не менее $1,362 млн. на благоустройство набережной озера Карасун и развитие инженерной инфраструктуры города. Также одним из проектов города является торгово­деловой центр «Октябрь» общей площадью 22,5 тыс. кв. м в районе улиц Северная, Рашпилевского, Головатого и Красной.
В то время пока одни объекты планируются, другие уже возводятся. Так, например, почти готов к заселению офисный центр Green House общей площадью 6,5 тыс. кв. м на пересечении ул. Северная и Октябрьская. Сейчас помещения здесь продаются по цене $1,5 тыс. кв. м. На ул. Рашпилевского на начальной стадии реализации находится офисное здание компании «Краснодарстрой» общей площадью 7 тыс. кв. м. В здании предусмотрены центральная система кондиционирования воздуха, высокоскоростной Интернет, качественная инженерия, поэтому оно позиционируется как класс А. Стоимость 1 кв. м краснодарского класса А составляет $850. Более пяти торгово­офисных объектов возводит сегодня на ул. Северной ООО «Вента», общая площадь каждого не превышает 3 тыс. кв. м. Площади продаются, а также сдаются в аренду.
Но самый амбициозный проект города – «Континент» на ул. Красной. Его возводит компания «Стройинтеркомплекс» при уча­стии «Бекара». Этот проект уникальный для Краснодара, его общая площадь превысит 90 тыс. кв. м. Расположенный на двух гектарах земли, комплекс поделен на два сектора – здесь будут находиться банки, офисы, супермаркет, магазины, рестораны, кафе, кинотеатр, боулинг и т. п.
Даниил Иванов, начальник коммерческой службы компании SBS­Development, входящей в группу компаний SBS­Group, довольно пессимистичен в своих прогнозах относительно офисного сегмента: «Рынок офисной недвижимости, по нашим оценкам, почти достиг точки насыщения, и новым проектам, которые сегодня сдаются в эксплуатацию, приходится нелегко». В каче­стве примера можно привести офисный центр «Кубанькредит» общей площадью около 10 тыс. кв. м. Он был построен для нужд компании, но год назад более 2/3 площадей соб­ственник стал сдавать в аренду по цене $360 за кв. м. Сегодня здание заселено на 60%.
Тем не менее в планах компании SBS­Development – реконструкция бывшего АБК завода в офисное помещение на территории гостинично­складского комплекса «Кубань», расширение офисных площадей в бизнес­центре «Кавказ» (SBS­Development управляет объектами общей площадью 45 тыс. кв. м) – с 6 тыс. существующих до 12 тыс. в целом; сегодня комплекс заполнен на 98%.
Такой же высокий показатель имеют административные здания советской по­стройки в центре города. Кстати, купить офис в собственность в подобных серых «свечках», которые формируют около 60% офисных площадей города, невозможно. По словам Даниила Иванова, «расположение объектов позволяет собственникам этих зданий сдавать их в аренду по довольно высоким ставкам». Зато в офисных новостройках продажа блоков очень распространена, квадратный метр рабочего пространства можно купить по цене от $1 тыс. до $1,5 тыс. В спальных районах города цена опускается до $350–900 за кв. м. Ставки аренды в зависимости от качества площадей колеблются от $100 до $360 за кв. м в месяц. Общий объем существующего на сегодняшний день предложения в компании SBS­Development оценивают в 100–135 тыс. кв. м.
По оценкам местных риелторских компаний, предложение офисных площадей немного превышает спрос, то есть ряд помещений, предлагающихся в аренду или на продажу, остаются невостребованными в течение длительного периода времени. Общий объем заявок, поступающих в одну компанию за месяц, составляет примерно 1,5–2 тыс. кв. м. Если учесть, что на рынке города активно работают четыре относительно крупные компании, можно предположить, что спрос на помещения составляет примерно 6–8 тыс. кв. м. Также стоит учитывать, что большинство заявок связано с переездом компаний из одного офиса в другой, и лишь малая часть этих заявок исходит от новых компаний, только входящих на рынок. «Спрос на крупные площади от 1 тыс. кв. м постепенно растет, однако компаний, готовых арендовать или приобрести подобный объем, недостаточно, – комментирует Даниил Иванов. – Наиболее востребованными являются блоки по 50–100 кв. м».

Что есть, когда все есть
Краснодарский край – один из богатейших регионов страны. Это не только главный курорт России, но и основной производитель сельхозпродукции. Что, в свою очередь, обусловливает одну из характерных черт всего Южного региона – население обеспечивает себя продуктами питания во многом за счет подсобных хозяйств. Другая особенность района – традиционная форма торговли на открытых рынках и базарах, что значительно усложняет вероятность появления здесь розничных торговых сетей.
Несмотря на это именно в Краснодарском крае появилась крупнейшая по количеству торговых точек и территории их покрытия в России сеть магазинов­дискаунтеров «Магнит», принадлежащая оптовой компании «Тандер». Магазины «Магнит» уже давно разбросаны далеко за пределами региона. В составе сети около 650 объектов. Сегодня она является лидером в сегменте дискаунтеров. Кроме того, в городе работают сети супермаркетов «Табрис» и «Далпорт­Сити». Среди федеральных операторов, уже открывших для себя Краснодар, – «Перекресток» и «Патэрсон».
Лидирующая непродовольственная торговая сеть в Краснодаре – это сеть спортивных магазинов «Высшая лига», в 2003 году получившая звание «Лучшая непродоволь­ственная сеть юга России». Среди московских и международных сетевых магазинов в городе присутствуют практически все известные марки – такие как «Техносила», «Патэрсон», «М.видео», «Эльдорадо», L’Etoile, Benetton, Egoist, Le Futur, Wolford, Dixis, «Связной», «Евросеть», Trussardi, LC Waikiki, Ile de Beaute, «Баскин Роббинс», «Шатура», «Бюстье», «Эстель», «Твое», Companys, Glenfield и др.
Сеть предприятий общественного питания представлена заведениями различного формата и ценовой категории. Наряду с точками быстрого питания в Краснодаре стали появляться достойные кофейни, пиццерии и другие предприятия фаст­фуда.
В городе порядка 120 стабильно работающих ресторанов, многие из них зареги­стрированы как кафе (причины – в особенностях местного налогообложения). Лидеров – около 30, они формируют предпочтения клиентов и обслуживают до 80% посетителей. Тенденция к открытию новых заведений сохраняется – кроме элитных ресторанов, так как этот сегмент уже насыщен.
Главными торговыми коридорами города являются улицы Красная, Северная, Мира, Ставропольская. Ставки арендной платы на отдельно стоящие торговые помещения, расположенные на основной торговой улице Краснодара, составляют от $600 до $1,2 тыс. за кв. м в год. Необходимо заметить, что операторы в Краснодаре предпочитают выкупать помещение в собственность, а не арендовать его, так как, по их мнению, делать ремонт на арендуемой площади нецелесообразно. При этом, по словам Даниила Иванова, качественных предложений по продаже торговых помещений на первой линии ул. Красной «можно пересчитать по пальцам одной руки». Ориентировочная цена продажи торговых площадей в центре города – от $4 тыс. до $8 тыс. за кв. м.

И целого центра мало
Столица Кубани является крупной торговой площадкой не только для краснодарцев, но и для гостей города. Неудивительно, что в Краснодаре активными темпами ведется строительство современных торговых объектов.
Многофункциональный центр «Мери­диан» реализует московское предприятие ООО «Континент» при помощи компании «Астера». Объект общей площадью более 25 тыс. кв. м будет включать в себя около 15 тыс. кв. м торговых помещений, более 2 тыс. кв. м офисных площадей и 2,6 тыс. кв. м складов. Центр «Меридиан» расположен на пересечении улиц Стасова и Сормовской. «Под торговлю отводится первый этаж комплекса. Здесь же разместится развлекательный центр, включающий в себя ледовый каток и множество различных развлечений для семейного отдыха, – рассказывает Юрий Бойко, генеральный директор «Континента». – На втором этаже нами была реализована концепция офисных площадей с открытой планировкой: теперь любому арендатору мы можем «нарезать» нужное ему количество квадратных метров с гарантированным дневным освещением». Все помещения будут сдаваться в аренду, что позволит осуществлять на объекте единое управление. Ставки на офисные «квадраты» составят $215–260 за кв. м в год.
Торговые площади обойдутся арендаторам дороже – от $360 до $600 за кв. м. Отметим, что концепция торговой части нетипична для региональных торговых центров в целом и для Краснодара в частности. В «Меридиане» сплелись воедино несколько типов торговых центров. Так как объект был реконструирован из бывших производственных корпусов, он имеет оригинальную планировку. Через центральный вход посетитель проходит по галерее в торговый молл, крышей которого по всей длине является атриум. Благодаря такому решению «Меридиан» можно сравнить с life­style­центром, где торговый пассаж служит местом для прогулок и отдыха. Однако подбор арендаторов в центре говорит о его сходстве с power­центрами. С одной стороны молла будут располагаться залы с крупными якорными операторами: супермаркетом, магазином электроники, магазином детских товаров, развлекательным центром. Средняя площадь зала – 3 тыс. кв. м «Якорные» залы связаны между собой переходами, то есть покупатель может пройти торговый центр насквозь по залам «якорей», минуя при этом молл с торговой галереей. Развлекательный центр – единственный зал, куда посетитель не может попасть, не посетив галерею, – будет привлекать покупателей ледовым катком, боулингом, детскими развлечениями, барами и ресторанами.
Изначально на объекте под складские площади предусматривалось лишь 600 кв. м, но недавно «Континент» приобрел еще 2 тыс. кв. м у соседей, и теперь общий объем складской площади на объекте составляет 2,6 тыс. кв. м. «В первую очередь данные помещения предусмотрены для операторов нашего торгового центра, но если какие­то площади останутся невостребованными, мы выведем их на рынок», – поясняет г­н Бойко. Арендовать здесь склад можно по $72 за кв. м в год. Объем инвестиций в объект оценивается в $5 млн., срок окупаемости, по словам девелопера, составит около 4 лет. Открытие центра запланировано на 2006 год.

Гори, гори красно...
Нетипична и концепция торгового центра «Красная площадь» (консалтинговые и брокерские услуги оказывала компания ГК «Торговый Квартал») на ул. Дзержинского, 100. Несмотря на то что на рынке данный объект позиционируется как торговый центр, собственники нередко называют его гипермаркетом. Дело в том, что большая площадь торгового объекта (первая очередь – 30 тыс. кв. м) отдана под торговлю мебелью, строительно­отделочными материалами и товарами повседневного спроса, которую осуществляет дочерняя компания собственника. По словам начальника отдела мерчандайзинга ЗАО «Красная площадь» Артура Каракьяна, на сегодняшний день в центре работает около 70 арендаторов. Самыми крупными из них являются якорные операторы «М.видео» и «Магнит», которые имеют отдельный вход и не сообщаются с основным торговым залом.
Но вскоре концепция «Красной площади» должна измениться. В конце 2005 года была открыта вторая очередь центра, которая удвоила существующие площади и увеличила количество арендаторов до 200 компаний. Во второй очереди открылись гипермаркет продуктов питания (изначально в объекте должна была появиться сеть «Рамстор», однако за месяц до открытия стало известно, что в «Красной площади» заработает «Мосмарт»), крупный магазин товаров для детей, молодежный развлекательный центр, боулинг и бильярдный зал, ресторанный дворик, магазины одежды и обуви, аксессуаров. Как будут уживаться крупный гипермаркет с жестким дискаунтером «Магнит» в разных очередях, но на одном объекте, никто не знает. «Поживем – увидим, – говорит г­н Каракьян. – Возможно, концепция первой очереди после ввода продуктового гипермаркета также будет изменена».
Завершится строительство «Красной площади» в середине 2006 года, когда в эксплуатацию будет введена третья очередь. Здесь появятся дополнительные площади под магазины одежды, обуви и аксессуаров, откроется крупный мебельный центр, супермаркет спортивных товаров, магазин формата DIY, современный многозальный кинотеатр, магазин информационных носителей, аудиовидеопродукции с интернет­кафе, ледовый каток. После запуска третьей очереди на территории комплекса будет организована уникальная «улица старой Европы», где посетители центра смогут отдохнуть, пообедать, выпить чашечку кофе или просто посидеть в уютной атмосфере. Общая площадь всех очередей составит 90 тыс. кв. м. Назвать планируемый объем инвестиций Артур Каракьян затруднился, ограничившись лишь средними ставками аренды, которые составляют от $300 до $1 тыс. за кв. м в год. Проект «Красная площадь» расположен на выезде из города, напротив поселка Энка, имеет парковку на 200 машино­мест и поддерживается администрацией города. Думается, совокупность всех этих факторов позволит реализовать девелоперу задуманное.
Большие планы по развитию ТРЦ SBS у компании SBS­Development. Сейчас она сдает в аренду несколько торговых объектов: ТЦ «Кубань» (общая площадь около 2 тыс. кв. м), ТЦ «Кавказ» (общая площадь около 10 тыс. кв. м, якорные операторы «Техносила», «Патэрсон», Sunrise) и ТРЦ SBS на ул. Уральская, 100. Последний объект, площадь которого составляет 34 тыс. кв. м, имеет довольно интересную концепцию. Сегодня ТРЦ состоит из двух рядом стоящих зданий, объединенных общей территорией и не имеющих внутренних переходов между собой. В первой очереди размещаются три крупных якорных оператора: «Техносила», «Балтэко» и мебельная продукция фабрики холдинга SBS, во второй – самый крупный и известный в городе развлекательный центр «Семь звезд». Так как все развлечения (боулинг, Q­Zar, настольный теннис, детские аттракционы) за исключением четырехзального кинотеатра (местная сеть «Монитор») и фуд­корта (сети «Любо­дорого», Masterburger, «Масленица» и др.) являются собственным бизнесом холдинга SBS, то можно сказать, что строительство второй очереди велось «под себя». «Группа компаний SBS избавилась от непрофильных малодоходных бизнесов и сконцентрировалась на продаже развлекательных услуг, производстве и продаже мебели, управлении недвижимостью, – говорит Даниил Иванов. Так же, кстати, поступают хозяева «Красной площади», которые управляют рядом брендовых магазинов по договору франчайзинга». Но к 2007 году в SBS планируют увеличить количество сдаваемых площадей, а также «спрятать» под крышу существующие магазины на открытой территории центра и открыть супермаркет. В результате открытия третьей очереди площадь ТРЦ должна увеличиться до 150 тыс. кв. м. Ставки аренды в центре имеют чрезвычайно широкий диапазон – от $240 до $12 тыс. за кв. м в год. Максимальные ставки платят небольшие компании, которые арендуют по 2–3 кв. м возле касс развлекательного центра. Существование «заоблачной» даже по столичным меркам стоимости аренды подтвердили и ближайшие конкуренты SBS, пояснив, что развлекательный центр «Семь звезд» не имеет аналогов в городе и пользуется большой популярностью у горожан.
Однако самые высокие «средневзвешенные» арендные ставки, по мнению участников рынка, в ТЦ «Сити­Центр» на ул. Индустриальной, 2. Центр, который был открыт в конце 2004 года, – един­ственный торговый объект в городе, реализованный «по всем правилам современного девелопмента торговых центров». «Сити­Центр» – это первый в Краснодаре современный ТЦ с кинотеатром. Проектные работы выполнены в содружестве с проектной мастерской «Сергей Киселев и партнеры».
Правда, со временем ситуация изменится. Осенью 2005 года компания IKEA выбрала участок для строительства семейных центров «Мега». Сетевой девелопер DVI­group также планирует строительство ТРЦ в Краснодаре.
Помимо крупных ТЦ в центре города довольно много новых торговых объектов общей площадью до 2 тыс. кв. м. Наиболее интересные из них – ТЦ «Арбат» (на перекрестке ул. Красной и Гоголя) и ТЦ «Град» (на ул. Красной). Общая площадь «Арбата» составляет около 3 тыс. кв. м, в центре представлен ряд брендовых магазинов, однако ресторан быстрого обслуживания почему­то находится на первом этаже. ТЦ «Град» общей площадью около 2 тыс. кв. м не так давно был центральным «Детским миром». Сейчас, после реконструкции, здесь торгуют одеждой, обувью и аксессуарами сетевые операторы. Ставки аренды в данных ТЦ могут достигать $1 тыс. за кв. м в год.

Приезжайте в гости!
Довольно любопытная ситуация складывается на рынке гостиничной недвижимости города. Как отмечают в «Агентстве экономического развития Краснодарского края», существующие в городе отели не отвечают современным требованиям, и только одна гостиница – «Европа» – имеет статус пятизвездочной. Она расположена в деловом центре Краснодара, на пересечении улиц Северная и Леваневского, предлагает своим гостям 10 номеров категории люкс и отличается высоким уровнем обслуживания.
Трехзвездочными гостиницами города являются «Интурист» (255 номеров) и «Москва» (141 номер). Далее следуют двухзвездочные «Кубань», «Кавказ» и т. д. Также есть небольшое количество частных отелей. Сутки проживания в наиболее комфортабельных номерах стоят от $50 до $150.
На сегодняшний день все перечисленные отели в Краснодаре управляются соб­ственниками зданий, в которых они располагаются.
На первый взгляд, данного количества гостиниц, может быть, мало для такого крупного города, как Краснодар, однако специалисты оценивают средний уровень недозагруженности гостиниц в 35–40%, что означает весьма низкий спрос на гостиничные услуги. Кроме того, почти все отели сдают свои помещения под офисы.
Из будущего предложения можно отметить следующие проекты: «Октябрь» (пересечение улиц Северной, Рашпилевской, Головатого и Красной): пятиэтажная гостиница площадью 9 тыс. кв. м (около 150–200 номеров); «Кристалл» (пересечение улиц Северной, Октябрьской, Головатого и Кирова): гостиница высотой 25 этажей; конференц­центр; физкультурно­оздоровительный комплекс с бассейном; кинозал; выставочный комплекс. Проект «Остров Развлечений» на ул. Ставропольской: 13 гостиниц на 4,2 тыс. мест. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию, рынок, очевидно, будет перенасыщен.
Сектор складской недвижимости также активно осваивается местными девелоперами. Основными источниками складских помещений в городе являются компании «Кубаньагроснаб» (1 и 2) и «Кубаньагропромснаб», которые курируют порядка 100 тыс. кв. м складских помещений города. Еще приблизительно столько же «квадратов» находится на территории комплексов «Кавказ», «Кубань», «Сельмаш», ХБК. Арендовать складское помещение в городе можно по цене $25–65 за кв. м в год.
Высокая деловая активность на фоне растущего благосостояния горожан и жителей близлежащих областей подталкивают девелоперов коммерческой недвижимости в самом «горячем» русском городе к новым свершениям. И это хорошо. Плохо то, что в условиях ужесточающейся конкуренции будущие собственники не хотят затрачивать средства и усилия на исследование конкурентного окружения и регулярный мониторинг рынка.