Долгожданный «экспресс»

Участки вокруг двух вокзалов – Балтийского и Варшавского, выходящие фасадами на оживленную набережную Обводного канала, заняты преимущественно предприятиями. Некоторые уже перепрофилированы: часть площадей завода «Подъемтрансмаш», где некогда ремонтировали подвижной состав, реконструирована под бизнес­центр «Адмирал». Буквально через стенку торговый оператор «Лента» построил в прошлом году свой очередной ТК. По соседству скоро заработает еще один мебельный центр от «Мебель Сити». Недалеко от вокзалов должен появиться объект другого продуктового сетевика – гипермаркет «O’Кей». Холдинг «Адамант» объявил о планах освоения более 13 га территорий вглубь Варшавского вокзала, которые пока находятся в ведении РАО «ОЖД». Жилья на этой стороне канала практически нет, если не считать аварийно­коммунальный «улей» в квартале улиц Шкапина – Розенштейна, который город пытается расселить за счет бюджета. Не за горами пробивка Митрофаньевского шоссе до Кубинской улицы, а также запланированные Смольным реконструкция Обводного канала и соединение Измайловского и Новоизмайловского пр. Одним словом, через несколько лет унылая промзона с не очень высокой репутацией должна преобразиться, что сулит «Варшавскому экспрессу» дополнительных «пассажиров».

Царская история
Варшавский вокзал – третий после деревянного Витебского (1837 год) и Московского (1851 год). Основные здания были возведены по проекту архитектора Константина Скаржинского в 1853 году, хотя достройка и перестройка отдельных составляющих продолжалась более 10 лет. Фасад в стиле неоренессанс выполнял особую градостроительную функцию, замыкая и оформляя перспективу Измайловского проспекта. Здание представляло собой П­образную постройку с двумя боковыми 2­этажными корпусами, между которыми были проложены пути для поездов. Из 10 составов, которые могли подаваться одновременно к 5 платформам, 3 подходили под дебаркадер. Фасад, выходящий к Обводному каналу, был прорезан крупными арочными окнами, освещающими крытый дебаркадер, и завершен небольшой часовой башенкой с флагштоком. Центральный оконный проем украшал витраж, боковые окна были оформлены в «русско­византийском» стиле, остальные декорированы «ренессансными» элементами. Особенно эффектно выглядел фасад со стороны железнодорожных путей, где взору открывались новаторские конструкции из стекла и металла. С постройкой в 1908 году рядом с Варшавским вокзалом храма Воскресения Христова по проекту Г.Д. Гримма и Г.Г. фон Голли окончательно сформировалась архитектурная картина промышленного пейзажа Обводного канала.
В 1853 году был открыт первый участок дороги от Петербурга до Гатчины. К 1862 году ветку «дотянули» до конечного пункта – Варшавы. Отдельная ветка, проложенная до прусской границы, соединила Петербург со столицами многих европейских государств – Берлином, Веной, Брюсселем, Парижем, а также Лазурным берегом. Варшавский стал единственным международным вокзалом императорской России, а потому сюда поставлялись лучшие в Европе локомотивы и подвижные составы. Поезда отличались удобными и богато обставленными вагонами. Наиболее комфортными и красивыми были составы императорского поезда, а также личные поезда, принадлежащие самым богатым и влиятельным российским фамилиям.
После очередной реконструкции, в 1949 году, на главном фасаде на месте исчезнувшей еще в 1929 году иконы Христа Спасителя появилась бронзовая скульптура Ленина. А в конце 1960­х годов при электрификации Варшавской линии железнодорожные пути были вынесены из­под дебаркадера, а его остекленная крыша демонтирована.

Конечная станция
По Генеральному плану 1936 года вокзал решено было снести, потом несколько раз его пытались закрыть, так как он стоял на пути двух крупных магистралей – Измайловского и Новоизмайловского проспектов, рассматривался проект обустройства музея современного искусства, но все тщетно. Лишь в 2003 году поезда дальнего следования были переброшены на Витебский и Ладожский вокзалы, а Варшавский как транспортный узел перестал существовать.
В конце 2003 года холдинг «Адамант» получил на инвестиционных условиях здание Варшавского вокзала на реконструкцию под торгово­развлекательный комплекс. Отчисления на развитие городской инфраструктуры, по словам президента холдинга Игоря Лейтиса, составили без малого $3 млн. Вокзальный комплекс является памятником регионального значения, а потому все работы проводились под строгим надзором специалистов Комитета по государственному использованию и охране памятников (КГИОП).
«Когда брали объект, у нас были очень серьезные сомнения, – вспоминает вице­президент холдинга «Адамант» Алексей Гнесин. – Район почти нежилой, вокруг одни предприятия, рядом – набережная Обводного канала, донельзя перегруженная потоком автомобилей. Но нам понравилась идея восстановления исторического памятника с последующим размещением коммерции. Правда, это «увлечение» значительно увеличило общую смету». И действительно, если на возведение нового ТРК в среднем по городу требуется до $1 тыс./кв. м, здесь же стоимость «квадрата» возросла до $1300. Инвестору предписали реконструировать (восстановить) фасады, колонны, металлоконструкции, стеклянные перекрытия и прочие элементы в исторических размерах, формах и цветовой гамме. «Варшавский экспресс» общей площадью 34 тыс. кв. м обошелся девелоперу в $43 млн. Больше половины суммы – $25 млн. – это 10­летний кредит, предоставленный головным банком Сбербанка РФ. «Это был первый опыт проектного финансирования и для «Адаманта», и для столичного Сбербанка, – говорит Алексей Гнесин. – Нам предоставили деньги без дополнительного ипотечного залога, поверили в нашу репутацию, что очень важно для нас. На днях комплекс перейдет в залог. Нам было приятно работать с банком, надеюсь, и в дальнейшем будут совместные проекты».
Архитектурную концепцию разработал итальянский мэтр Джованни Бартолли, ее развили специалисты постоянного партнера холдинга – мастерской Владимира Фрайфельда, а реставрационные работы выполнилo бюро «Литейная часть­91» под руководством Рафаэля Даянова. Сложнее всех пришлось архитекторам и реставраторам, которым, помимо всего прочего, пришлось восстанавливать утраченные витражи северной и южной сторон вокзала, а также демонтированный верхний световой фонарь (атриум). «Проект был очень сложный, масштабный и редкий для Петербурга, мы работали почти три года, – вспоминает директор АБ «Литейная часть­91» Рафаэль Даянов. – К тому же надо было учитывать функциональное назначение каждой зоны. Мы работали бок о бок с мастерской Владимира Фрайфельда, здесь невозможно справиться одному. В моей практике сложнее было восстанавливать только Конюшенный корпус Константиновского дворца в Стрельне».
Видимо, из­за сложности объекта «Адамант» впервые решил прибегнуть и к услугам профессиональных консультантов, в данном случае – специалистов компании Jones Lang LaSalle. Она же выступила брокером по привлечению арендаторов. «Мы пришли на объект, когда концепция была разработана, – говорит старший консультант компании Jones Lang LaSalle Russia Анна Савенко. – Мы лишь рекомендовали, как оптимизировать эту концепцию, а также подбирали арендаторов. Сложности были только с охранными обязательствами, например, небольшой шаг колонн на первых двух этажах здания не позволил создать оптимальную конфигурацию для магазинов, сделать большие витрины».

Круглосуточные развлечения
Отличительной особенностью проекта стала «развлекательная» составляющая, под которую инвестор впервые выделил большую часть ТРК (около 17 тыс. кв. м). Причем благодаря сотрудничеству с консультантом «Адамант» получил возможность выбирать крупных «якорей» на конкурсной основе. В результате в «Варшавский экспресс» «сели» пять крупных операторов (почти все московские), услуги и оборудование которых если не премиум­класса, то по крайней мере самые лучшие в городе. По данным г­на Гнесина, со всеми «якорями» заключены долгосрочные договоры аренды.
Первым распахнул свои двери в цокольном этаже круглосуточный развлекательный комплекс «Шангри Ла» компании Storm International – самый крупный арендатор ТРК. В его составе: казино «Шангри Ла», где размещено 23 стола (включая 6 столов в VIP­зале Х.О.), 120 игровых автоматов, а также ночной клуб с постоянно меняющимся интерьером, мини­отель, 6 ресторанов, 9 баров, магазин эксклюзивных подарков и концертная площадка, куда планируют приглашать мировых звезд и проводить всевозможные концерты и фестивали. По словам президента холдинга Storm International Майкла Боттчера, обустройство всей этой роскоши обошлось в $15 млн., которые он планирует окупить за пять лет.
Другой столичный оператор – киносеть «Каро­фильм», выиграв тендер, открыла в комплексе 9­зальный премьерный кинотеатр, два из которых – VIP. По словам гендиректора сети кинотеатров «Каро­фильм» Игоря Ильчука, реконструкция площадей вместе с оборудованием обошлась в $4 млн., которые должны окупиться за 6 лет. Договор аренды заключен на 15 лет. «Это второй по величине кинотеатр нашей сети, первый на 19 тыс. кв. м – в Москве на Новом Арбате». Сотрудничество с «Адамантом» продолжится – подписано соглашение на аренду площадей под мультиплексы еще в двух строящихся ТРК.
Третий игрок – московская компания «Плэжа Машин» – обустроила в «Варшавском экспрессе» семейный развлекательный центр Game Zona. Здесь найдут себе занятия дети, подростки и взрослые, к услугам которых разнообразные аттракционы: автодром, лазертрон, 4D­кинотеатр, симуляторы и пр.
«AMF Боулинг клуб» – единственный местный оператор, арендовавший крупные площади в ТРК. По словам соучредителя и соинвестора боулинг­центра Владимира Маркина, это первый в России боулинг­центр, оснащенный оборудованием американ­ской компании QubicaAMF класса премиум и новейшей версией программного обеспечения. «Наше оборудование в два раза производительней, чем у конкурентов, мы можем поставить скорость до 10 игр в час», – говорит Владимир Маркин. Час игры, в зависимости от дня недели и времени суток, обойдется от 300 до 900 рублей. Инвестиции превысили $1,5 млн. Здесь разместили 18 дорожек боулинга, 13 различных бильярдных столов, спортбар и ресторан высокой кухни на 160 посадочных мест. Опытные мастера обучат желающих игре в боулинг или бильярд.
Пятый «якорь» – столичный деликатесный универсам «Глобус Гурмэ» – порадует обеспеченных гурманов и сибаритов, которые найдут здесь все «ингредиенты» для «праздника живота». В Петербурге открываются сразу два магазина этой марки – в «Варшавском экспрессе» и ТК «Светлановский». Стоимость открытия одной подобной точки оценивается в $1,5 млн.
На остальных площадях ТРК разместилась галерея бутиков, среди которых Karen Millen, Oasis, «Бюстье», Baldinini, Peacocks и др., всего около 80 магазинов. Заполняемость на момент открытия составила 85%. «Осталась площадь практически под один большой магазин, куда мы подыскиваем концептуального арендатора», – пояснил г­н Гнесин.
Комплекс оборудован двумя парковками общей вместимостью 1 тыс. мест.

Вне конкуренции
«Варшавский экспресс» – первый ТРК, ориентированный на достаточно состоятельную публику («средний+», по оценке г­на Гнесина), как в части развлечений, так и в части ритейла. Конкурентами (по местоположению) можно назвать, пожалуй, ТРК «ПИК» и «Сенная». Но не все задуманное девелопером удалось воплотить, в частности, пока КГИОП не разрешает устанавливать наружную рекламу, и комплекс остается незамеченным многочисленными автомобилистами и даже пешеходами. «Адамант» добивается установки хотя бы рекламных стел перед фасадом. «Территория, прилегающая к Обводному каналу, пока не вызывает у граждан особенного доверия с точки зрения комфорта и безопасности, особенно если говорить о нашей целевой группе, – признает Алексей Гнесин. – Мы рассчитываем, что в ближайшие два­три года кварталы вокруг «Варшавского экспресса» изменят свой облик в лучшую сторону». Тем не менее участники рынка довольно высоко оценили затею. «Проект при всей сложности и всех ограничениях выполнен блестяще и будет посещаемым, – уверен управляющий партнер «АйБи Групп» и один из авторов концепции ТК «Сенная» Юрий Борисов. – Очень хорошее впечатление произвело объемно­пространственное решение второго этажа, где расположена галерея бутиков. Оно создает ощущение пространства и воздуха, где приятно просто прогуляться. Подобное место в Петербурге есть разве что только в «Пассаже на Невском». По мнению Юрия Борисова, на момент старта микст операторов ритейла подобран неплохо, но в дальнейшем неизбежна ротация, ибо часть арендаторов торговой части не вписываются в общую концепцию, а потому вынуждены будут уйти, их должны сменить более дорогие магазины.
«Адамант» пытался создать уникальный объект, и ему это удалось, – говорит Анна Савенко. – Комплекс неординарный, уже только архитектура проекта выделяет его из общего числа, и конкурентов практически нет. Здесь сильная развлекательная составляющая, полагаю, что комплекс станет популярным местом для семейного отдыха многих горожан».
«Первый в нашем городе опыт редевелопмента железнодорожного вокзала XIX века удался», – считает генеральный директор London Consulting & Management Company Татьяна Скаландис. Но наряду с достоинствами ТРК как то: удачная локация, вместительная парковка и красивая архитектура, она увидела и некоторые недочеты. «Сомнительным выглядит соединение входа в казино с входом в торговый центр. Вызывает вопросы размещение арендаторов, например соседство британского универмага одежды Peacocks c книжным супермаркетом. Понятно, что в концепции ставка сделана на развлекательных операторов, однако вряд ли ритейл будет развиваться здесь без сильных торговых «якорей».
«Это уникальный объект. Не будь инвестора, его решимости довести дело до конца, здание само по себе никогда бы не «поднялось», и город не смог бы взвалить на себя такую тяжелую ношу, – говорит Рафаэль Даянов. – Мы довольны, что сумели вдохнуть в него вторую жизнь. Для меня важно, что здание вернуло свой исторический облик».
Владимир Маркин выразил мнения крупных арендаторов, для которых, пожалуй, единственным минусом стало растянутое во времени открытие комплекса. Многие «якоря» начали работу за несколько месяцев до официального запуска «Варшавского экспресса», когда еще сложно было завлечь клиента на незавершенный объект. Но все позади, и сегодня г­н Маркин не скупится на добрые слова. «По местоположению, емкости парковки, качеству ремонта, уровню сервиса и «начинки» вряд ли в городе можно найти лучший объект. Комплексу могла бы позавидовать любая европейская столица – прежде всего уровню компоновки». Девелопер тоже доволен результатом. «Невзирая на жесткие требования КГИОП, я хотел бы поблагодарить их за настойчивость и щепетильность, – говорит Алексей Гнесин. – В результате мы получили уникальный и очень красивый объект».