Отложенный спрос на офисы класса А

В принципе, любой офисный проект проходит три ключевые стадии:

• формирование проекта (подготовка и согласование разрешительной документации);
• развитие (строительство и ввод объекта в эксплуатацию);
• реализация (сдача в аренду с возможной дальнейшей продажей объекта как бизнеса через арендный поток, продажа проекта конечным пользователям).
  

Чаще всего офисные площади сдаются в аренду на стадии строительства, что в большой степени связано с дефицитом предложений на рынке, но за последний год эта тенденция в Москве сильно изменилась. Все больше площадей находят своих арендаторов, когда объект уже построен, введен в эксплуатацию, а владелец получил свидетельство на право собственности. Данная ситуация свидетельствует о том, что хоть спрос на офисы класса А продолжает оставаться высоким, компании-арендаторы проявляют все больший интерес к офисным площадям класса B. Главным образом это связано с ценой и желанием компаний минимизировать издержки на содержание офиса. Выбирая между двумя опциями – в центре (престижно и дорого) или в бизнес-парке за пределами ТТК и МКАД (в 2–3 раза дешевле), все больше компаний отдают предпочтение последней. Успешность проектов, находящихся за пределами ТТК и МКАД, напрямую зависит от их месторасположения. Для таких объектов крайне важна развитая транспортная логистика, возможность организовать удобные и качественные сообщения для сотрудников. Подобный выбор потенциальных пользователей кардинально меняет соотношение между предлагаемыми помещениями и спросом на них. В результате уровень вакантных площадей класса А значительно вырос, особенно в «Москва-Сити», где он составляет уже более 20%.

В этой связи девелоперы все чаще принимают решение зафиксировать прибыль и продавать свои офисные здания. Зачастую продажа – единственная возможность для девелопера быстро окупить проект. Достаточно успешный опыт в этом плане наработан у компании Mirax Group. Компания продает площади на ранней стадии спекулятивным инвесторам, которые входят в проект для того, чтобы затем осуществить их продажу по более высокой цене на этапе окончания строительства с минимальными рисками для конечных пользователей. Разумеется, приобретают площади подобного рода инвесторы с большим дисконтом. Однако такой механизм позволяет девелоперу получить финансирование проекта на ранней стадии, что в определенных случаях может быть интереснее, чем привлечение банковского финансирования с потенциальными рисками дальнейшей сдачи (а точнее, сдачи не вовремя и не по запланированным показателям) в аренду или продажи.

Бытует мнение, что на данном этапе существования рынка компании предпочитают покупать офис, нежели арендовать, но в реальности количество предложений на продажу и аренду находится в постоянной корреляции друг к другу и продолжает расти. Ограниченное число площадок для строительства в Москве, высокая стоимость строительно-монтажных работ, увеличившаяся стоимость привлеченного финансирования – все эти факторы делают конечный продукт для потенциального пользователя неоправданно дорогим и, если так можно выразиться, «труднопотребляемым». В свою очередь, девелоперы, понимая туманность дальнейшей реализации проекта при привычных нормах доходности, предпочитают не запускать проект в фазу развития, а сохранять его в стадии формирования или просто консервации. Возникает некий период ожидания – отложенного спроса, когда как девелоперы, так и потребители находятся в состоянии ожидания изменений на рынке и в целом в экономике страны. Если рынок покажет положительную динамику, то проекты будут по-прежнему развиваться и продаваться. В случае же отрицательной динамики совершенно очевидно, что собственники не захотят реализовывать проекты себе в убыток. Поэтому и существует некий период ожидания с вялым увеличением предложения. Крупные девелоперы сейчас подтверждают, что они крайне осторожны в выводе новых проектов на рынок, а иногда вообще не решаются их запускать. Они минимизируют активность по проектам, чтобы их держать в законсервированном состоянии на ближайшую перспективу, что и приводит к стагнации рынка. Мировые тренды говорят о том, что стагнация приводит к отрицательной тенденции с дальнейшей коррекцией в сторону уменьшения цен. Россия по-прежнему находится в сильной зависимости от экономики США – основного мирового потребителя нефти, уровень цен на которую и оказывает влияние на российскую экономику.

Завышенная цена некоторых проектов приводит к тому, что они «висят» на рынке, и их просто невозможно продать. Таким образом, идея продавать проекты целиком трудно реализуема, особенно в настоящий момент, когда на рынке стало сложно найти доступное финансирование. Компаниям сложно оперировать крупными суммами – например, сделок на сумму более $50 млн. стало крайне мало, если говорить о рынке конечных покупателей, приобретающих площади для собственного размещения. Впрочем, продавать небольшие проекты целиком гораздо проще. Объекты площадью по 5000–6000 тыс. кв. м (особенно класса B) еще востребованы рынком и пользуются большим спросом. Трудности, связанные с продажей целых зданий, приводят к появлению такого феномена, как продажа отдельных этажей в больших бизнес-центрах.

Хотелось бы упомянуть о рынке особняков, зданий площадью менее 2 тыс. кв. м, когда компании готовы инвестировать для размещения своей штаб-квартиры большие деньги. Как правило, компании предпочитают приобретать относительно небольшие штаб-квартиры и размещать в них руководство, а основную часть сотрудников располагать в крупных бэк-офисах класса B. И данная тенденция также усиливает проблемы с реализацией больших проектов класса А.

Рынок редевелопемента всегда был востребован в Москве, таким он остается и в настоящее время. В этом случае бизнес строится на приобретении заводских помещений, бывших НИИ, в которых проводится реконструкция или реновация. Этот рынок конечный. Количество реализуемых проектов подобного рода в Москве значительно сократилось, поскольку объектов, подходящих для такого редевелопемента, становится все меньше, а необоснованная стоимость входного билета в эти проекты порой делает всю дальнейшую экономику неработоспособной.

Следует отметить, что ставки аренды в настоящий момент возросли до такой степени, что компании предпочитают минимизировать издержки, снимая офисные помещения меньшей классности за пределами центра Москвы. Все чаще проектами, приобретаемыми в собственность, являются либо небольшие здания, либо офисы класса B. Неизменным по популярности остается редевелопмент заводских помещений и НИИ. Высокие цены и сложности с финансированием проектов приводят к вялому спросу в секторе офисной недвижимости в условиях растущего объема предложений.