Игры в стенку без правил

Применяемые сегодня в России фасадные системы оцениваются по трем категориям: долговечность (надежность), безопасность и энергоэффективность. Это основные показатели, отражающие функциональное назначение фасада. Как отметил Эндрю Холл, директор Arup Facades Engineering, подходы к проектированию фасадов имеют некоторые различия в разных странах. «К примеру, в Европе девелоперы более открыты современным веяниям, они готовы инвестировать в новые фасадные материалы и технологии, – поясняет он. – В то время как американский рынок является консервативным, его участники скептически настроены к инновациям в области фасадных технологий и не готовы к инвестированию в них. Такая же ситуация и в Австралии, где инвесторы предпочитают использовать наработанные технологии и не любят тратить деньги на новые изыскания и оригинальные решения». Что касается России, то сравнивать ее с другими странами довольно сложно, поскольку российский рынок очень быстро развивается и по темпам роста скорее схож с южноамериканским.

Типы
«Фасадные системы отличаются друг от друга по способу фиксации отделки, – рассказывает Наталья Савич, начальник проектного отдела холдинга «Капитал Груп». – Она может крепиться непосредственно к несущей или ограждающей конструкции стены либо на специальную подконструкцию для крепления утеплителя и облицовки». Выделяются основные типы фасадов: вентилируемый (крепление отделки «всухую»), конструктивный (традиционный, «мокрая» технология отделки или облицовка) и структурное либо сплошное витражное остекление.
«Тип «мокрых» фасадов существует уже не первое столетие и предполагает оштукатуривание поверхности стены с последующей окраской, – поясняет генеральный директор компании «Алюстем» Дмитрий Романенко. – В последнее время появился новый тип «мокрого» фасада, который при соблюдении требуемого уровня теплопередачи позволяет значительно уменьшить толщину каменной стены за счет применения минерало­ватных плит. Они крепятся к внешней стороне стены, а сверху наносят слой штукатурки».
Вентфасад (навесные фасадные кон­струкции – НФК) представляет собой систему из кронштейнов и направляющих, на которые крепятся плиты из керамогранита, кассеты из оцинкованной стали, алюминия и композитных панелей (двойной слой фольги, внутри которого находится композитный материал).
Между основной стеной и декоративной панелью устанавливается утеплитель, толщину которого определяют погодные условия в данной местности и теплопроводные характеристики стены. Вентилируемыми эти фасады называются потому, что между облицовочными плитами остается зазор около 50 мм, благодаря чему осуществляется вентиляция основной стены, что позволяет избежать накпления конденсата и удалять влагу. Кроме того, зазаор исполняет роль дополнительного термоэкрана: нагретая солнечными лучами внешняя панель передает температуру не стене, а воздуху, который свободно «гуляет» внутри фасада.
В последнее время в России начали появляться проекты, инвесторы которых готовы потратить большие деньги на то, чтобы здание выглядело презентабельно, современно и выделялось из общей массы себе подобных. Одним из способов достижения этой цели стало применение светопрозрачных кон­струкций. Эта система ригельного, структурного и полуструктурного остекления широко распространена за рубежом.
Опорно­ригельная фасадная система с большим спектром декоративных крышек является в настоящее время наиболее универсальной. Она состоит из вертикальных и горизонтальных элементов, образующих каркас фасада. Стеклопакеты устанавливаются снаружи и фиксируются прижимной планкой. После этого планки закрываются декоративными крышками с видимой шириной 50–80 мм. Такой фасад имеет вид стеклянной поверхности, разделенной четкими горизонтальными и вертикальными линиями декоративных крышек.
В полуструктурной фасадной системе применяются тонкие прижимные профили, охватывающие стеклопакеты по периметру. За счет минимизации видимых снаружи алюминиевых частей данная система имеет более привлекательный внешний вид.
Однако эффект сплошной стеклянной стены, придающий зданию современный вид, достигается только с применением структурной ФС. Крепление этой системы происходит только за внутренний стеклопакет, внешний же держится за счет применения силиконового герметика. Для структурного типа остекления характерно полное отсутствие видимых снаружи алюминиевых элементов. «В настоящее время эта система наиболее сложная в монтаже, а так же дорогостоящая, – комментирует Дмитрий Романенко. – Она требует не только пристального внимания при проектировании, но и высочайшей точности во время монтажа конструкций».
Из других достойных внимания типов фасадов стоит отметить сайдинг и керамический кирпич.«Сайдинг в настоящее время редко применяется в коммерческих объектах, за исключением металлического, из которого изготавливают фасады, к примеру, заправочных станций и складских помещений, – рассказывает архитектор ABD Limited Олег Груздев. – Применение сегодня этих материалов в офисах высокого класса практически исключено». Кроме того, редко применяются в объектах коммерческой недвижимости фасады из облицовочного кирпича: высококачественный кирпич дорог, и неумелое использованиетаких материалов может повлечь за собой возникновение неконтролируемых рисков. К примеру, неудачно приготовленный кладочный раствор в сочетании с кирипичом невысокого качества может привести к образованию трудновыводимых «солевых» пятен.

Выбор
«На выбор фасадной системы и отделочных материалов влияют функциональное назначение, классность, местоположение и окружение здания, – утверждает Наталья Савич. – Кроме того, определяющую роль в этом вопросе может сыграть профиль доминирующего арендатора или владельца здания».
Штукатурные либо облицованные фасады – исторический, традиционный способ отделки общественных зданий. Штукатурка обычно служит от 1 до 5 лет, натуральный камень и фасадный кирпич ­ до бесконечности. Из­за короткого срока эксплуатации популярность штукатурного фасада невысока, однако он часто используется при реконструкции исторических зданий – чтобы сохранить первоначальный облик объекта.
«Сегодня наиболее востребованны вентилируемые фасады, – говорит г­жа Савич, – эти системы достаточно долговечны (гарантия на подконструкцию – в среднем 50 лет). Цена зависит как от отделочного материала (от самых скромных сухих штукатурок и фибробетонных плит до самых дорогих – натурального камня и креативной объемной керамики NBK), так и от выбранной системы подконструкции, простоты монтажа и габаритов отделочных элементов». В любом случае, подчеркивает она, вентилируемые фасады значительно дороже традиционного способа отделки лицевой стороны здания. «Относительная простота монтажа, возможность легко реализовать различные дизайнерские решения – вот причины популярно­сти вентилируемых фасадов, – считает Олег Смирнов, заместитель управляющего директора «Савацкий. Управление недвижимостью». Тем не менее, по мнению участников рынка, сегодня некоторые более дешевые или мелкоформатные виды вентфасадов воспринимаются в лучшем случае как экономкласс, и нацеленные в будущее инвесторы выбирают стекло.
Структурное и сплошное витражное остекление – наиболее дорогие виды оформления фасадов. Цены здесь колеблются от $250 до $2500 и более за 1 кв. м. «Структурное и безымпостное остекление очень широко применяется в Европе, Америке и Юго­Восточной Азии, – говорит Наталья Савич. – У нас пока такое остекление используется редко, и не только из­за климатических условий строительства, но прежде всего из­за цен на фасады с соответствующими техническими и теплоизоляционными характеристиками». «Мокрые» фасадные системы стоят $80­100 за кв.м., стоимость вентфасадов зависит от материала, который применяется при облицовке, в среднем ­ $130 за кв.м.
Специалисты рынка подчеркивают, что выбор фасада напрямую зависит от функционального назначения здания. «Исторически сложилось типологическое разделение по внешнему виду различных зданий, – утверждает Олег Груздев. – «Мокрые» фасады чаще всего используются для отделки объектов жилой недвижимости и реконструируемых зданий. В большинстве же современных офисных комплексов используются вентфасады и светопрозрачные конструкции или их комбинация». Кроме того, подчеркивает он, существующие сегодня архетипы объектов недвижимости объясняются внутренней структурой помещений, которая неизбежно найдет свое отражение на фасадах здания: размерах и ритмах окон, балконов и других архитектурных элементов строения. Поэтому в оформлении жилых зданий не встретишь, к примеру, применения горизонтального «ленточного остекления», в то время как офисные объекты «привыкли» выглядеть более агрессивно, урбанистично и холодно. И это опять же является функциональной и психосоциальной характеристикой, поскольку дом как место, где человек живет, предполагает уют, спокойствие и отдых, а работа – иерархию, напряжение и деятельность. «Тем не менее, – отмечает г­н Груздев, – в последнее время можно наблюдать некоторое смещение внешних типологических признаков. Стилистика фьюжн проникает и в фасадные технологии, поэтому некоторые сегодняшние здания трудно классифицировать по функциональному признаку, анализируя внешний вид».
Еще одним фактором, существенно влияющим на выбор застройщиком отделки фасада, является финансовый аспект. «Подчас при выборе типа фасада его стоимость является критическим фатором для ивестора, – полагает архитектор ABD architets. – Тогда архитектору и проектировщикам приходится работать с недорогими материалами типа алюкобонда, мелоразмерным керамогранитом с видимой системой крепления или металлическими крашеными панелями».
В настоящее время в России более 50% фасадных конструкций объектов коммерческой недвижимости изготавливаются из керамогранита, в 16% случаев используется полуструктурное и структурное остекление, в 34% – «мокрые» фасады.

Эксплуатация
После окончания строительства объекта заботу по поддержанию фасада в надлежащем виде берет на себя управляющая компания. «Городские власти требуют содержать фасады в достойном состоянии, – уточняет Олег Смирнов. – И административная инспекция может предъявить штрафные санкции за несоблюдение этого требования». К примеру, в процессе эксплуатации оштукатуренных и окрашенных фасадов обязательно следует придерживаться колеровки, указанной в «колористическом паспорте» на здание. Вообще же, добавляет г­н Смирнов, такой тип фасада является очень дорогостоящим и трудоемким в обслуживании – ему требуются ежегодный ремонт, устранение многочисленных дефектов, неизбежно возникающих в холодный период, обновление покраски.
«Мы осуществляем традиционную ежегодную очистку (мытье) фасадов с периодичностью раз в год, – отмечает Олег Смирнов. – Если же здание расположено рядом с автомагистралью, то два раза в год. Стеклянные поверхности также требуют очистки дважды в год. Во время таких работ проводится осмотр, выявление и устранение возможных дефектов». Эти работы выполняют промышленные альпинисты.
Наиболее просты в обслуживании фасады из керамогранита или серых металлических панелей. Зачастую даже в районах с очень интенсивным движением монотонные загрязнения на них остаются незаметными, фасады сохраняют привлекательный вид, что позволяет обходиться одноразовым обслуживанием в течение года. Однако, подчеркивает заместитель управляющего директора «Савацкий. Управление недвижимостью», если фасад изготовлен из светлого керамогранита, загрязнения проявляются гораздо быстрее, и может понадобиться дополнительное обслуживание. «Кроме того, вентилируемые фасады требуют более аккуратного обращения со стороны альпинистов, так как керамоплитки довольно хрупки, а металлические панели легко деформируются», – уточняет он.
«Плановые обследования технического состояния фасадов с НФС, несущего каркаса системы, теплоизоляции, элементов облицовки и их креплений должны производиться каждые 4 года эксплуатации», – говорится в действующих правилах эксплуатации навесных фасадных систем, разработанных городским координационным экспертно­научным центром «ЭНЛАКОМ».

Требования
Со стороны контролирующих организаций к фасадным конструкциям сегодня предъявляются весьма жесткие требования, считают участники рынка. В Москве за выполнением данных требований следит ГУ Центр «ЭНЛАКОМ», учрежденный в 1996 году столичным правительством. Центр контролирует изготовление фасадов на всех уровнях – от проектирования до монтажа. Все материалы, применяемые в российской строительной сфере, проходят обязательные испытания в Институте строительной физики. На то, чтобы получить техническое свидетельство Госстроя на какой­либо материал или конструкцию, компания­заказчик тратит много денег и времени – техническое свидетельство (ТС) на один материал обходится примерно в $60 тыс. и 12 месяцев экспертиз. «Сегодня в Москве применить в строительстве фасада материалы без техсвидетель­ства крайне проблематично», – утверждает Дмитрий Романенко.
Однако, по словам генерального директора компании «Окна Москвы» Виталия Смышляева, введение техсвидетельств на материалы, применяемые в конструкции фасадов, было только первым шагом. И явно недостаточным. «Сегодня ряд зданий столицы, построенных несколько лет назад компаниями­однодневками, испытывают серьезные проблемы с фасадами. Они разрушаются, поскольку изготовлены из некачественных материалов экономкласса. И единственный выход из такой ситуации – полная замена фасадной конструкции, – подчеркивает г­н Смышляев. – И дело тут не в недобросовестности компаний, устанавливающих низкобюджетные системы. Главная причина в другом – существующие требования к фасадным конструкциям не приведены к единой системе».
Регламентация фасадных систем осуществляется многочисленными ведомствами и нормативами – пожарные, газовики, СНИПы, ГОСТы, отмечает он. Однако каждый разрабатывает требования по своей специализации. В результате наблюдаются некоторые противоречия и разночтения и просто пробелы. «К примеру, на Западе стекла, применяющиеся в фасадных конструкциях, должны быть закаленными – для безопасности прохожих, – объясняет Виталий Смышляев. – В России такой нормы нет, и поэтому более чем в половине случаев для фасадного остекления используется обычное оконное стекло, поскольку оно дешевле, однако опасно при разбивании».
Чтобы снять все противоречия, выработать единые требования к фасадным системам и избежать двоякого толкования нормативов и терминов, в мае этого года при правительстве Москвы была создана Рабочая группа по координации проектирования и устройству фасадных систем для жилых и общественных зданий. В ее состав вошли ученые и специалисты в области проектирования, производства строительных материалов, подготовки нормативно­методических документов, экспертизы проектов и контроля возведения фасадных систем. В течение нескольких месяцев РГ подготовит «рекомендации по применению эффективных фасадных систем, способных обеспечить безопасность, долговечность и высокие архитектурные характеристики фасадов», говорится в положении о РГ. «Выработав определенные критерии оценки конструкций, можно будет внедрить классификацию объектов в зависимости от качества фасадной системы (это могут быть цифровые обозначения – 1, 2, 3 и т. д.) и соблюдения требований, предъявляемых к внешнему виду здания, атмосфере, климату и комфортности в помещении, удобству эксплуатации здания и безопасности, – предполагает г­н Смышляев, вошедший в состав рабочей группы. – Тогда появится надежда, что инвесторы и застройщики не будут уклоняться от использования более качественных материалов, пусть и более дорогих, но влияющих на оценку объекта». Сегодня же, констатирует он, практически каждый второй объект строится с нарушением норм.

Тенденции
Участники рынка фасадных конструкций отмечают: инвестор, строящий здание в России, начинает понимать, что по мере развития и насыщения рынка коммерческой недвижимости сроки возврата инвестиций в объект увеличиваются. «А за время эксплуатации в условиях агрессивной атмосферы современных мегаполисов дешевый материал может быстро потерять привлекательный внешний вид, – поясняет Олег Груздев, – и владелец будет вынужден нести дополнительные расходы на очистку, ремонт или полную замену фасада, причем в здании, заполненном арендаторами. Такой объект будет неизбежно проигрывать в инвестиционной привлекательности. Поэтому инвесторам выгоднее сегодня вложить деньги в более дорогой, но надежный фасад, жизнь которого продлится 15 лет и больше и который, соответственно, потребует меньших эксплутационных расходов». Также важной тенденцией становится применение более качественных крепежных систем. И это, пожалуй, даже важнее с точки зрения надежности всей фасадной системы, поскольку дефекты внешней отделки видны сразу, чего нельзя сказать о подконструкции, разрушение которой может привести к смещению, обрушению фасада или его части. «Не могу сказать, что стремление заглядывать так далеко в будущее стало обычным явлением, – отмечает г­н Груздев, – однако тенденция применения более качественных фасадных систем наметилась».