Дмитрий Савин: «Инвестор приобретает вместе с участком «кота в мешке»

­ Каждый проект должен пройти экологическую экспертизу. Что это за процедура, какие сложности встают перед девелоперами? 
Государственную экологическую экспертизу проводят Росприроднадзор и Ростехнадзор, каждый в своей сфере компетенции. В случае если объект размещен на территориях природного комплекса, включая особо охраняемые территории или водоохранные зоны, экспертизу проводит Росприроднадзор. В остальных случаях – Ростехнадзор, к примеру, если речь идет о размещении объекта на территории промзоны, не отягощенной дополнительными сервитутами в виде водоохранных зон и т. п.
Процедура экспертизы регламентирована Положением о государственной экологической экспертизе. В соответствии с Законом «Об охране окружающей среды» государственная экологическая экспертиза является обязательной. Ей подлежат все виды документации как на предпроектной стадии, так и на проектной.
Экспертиза – строго зарегламентированная процедура. Ценно, что она в идеале независима, в состав комиссии входят представители различных организаций, зачастую негосударственных, которых приглашают со стороны. По Положению ни руководитель управления, ни секретарь комиссии не могут влиять на мнение экспертов. Каждый эксперт комиссии отвечает за свой круг вопросов, четко сформулированный в техническом задании, и готовит свое частное заключение, а председатель – уже сводное. В зависимости от сложности объекта приглашается разное количество человек: может быть и 3, и 15.
Круг вопросов, который рассматривается на стадии градостроительной документации и стадии проекта, различен и не пересекается. Основной задачей предпроектной стадии является определение условий и требований к размещению объекта на данном участке. Основной задачей второго этапа – выбор конкретных технологических решений, для того чтобы воздействие данного объекта на окружающую среду было допустимым. 

Какая стадия наиболее важна и сложна для девелопера? 
Полагаю, наиболее важной является предпроектная стадия. На этом этапе определяются те условия и требования к проекту, которые должны быть учтены в проекте. Решается, в частности, вопрос изменения функционального назначения участка, если промзона реорганизуется с изменением назначения с промышленного на общественное или жилое. На этой стадии должны быть отражены все отягчающие проект обстоятельства в части экологии: необходимость рекультивации территории, необходимость разработки проектов организации санитарно­защитных зон сохраняемых предприятий и т. д. 

Должны или отражаются? 
Должны. Экологические обременения необходимо прорабатывать более детально уже на предпроектной стадии, потому что на основании граддокументации готовится инвестиционный контракт и проводятся конкурсы. Но, на мой взгляд, не всегда в настоящее время эти вопросы прорабатываются в полном объеме.
Поскольку весь комплекс изысканий, как правило, проводится только на стадии «проект», на предпроектной стадии невозможно оценить наличие загрязненных грунтов, необходимость рекультивации территории, сокращения санитарно­защитных зон. (СЗЗ – это зона, на границе которой воздействие предприятия должно достигать нормативных значений. – Прим. ред.).
Отдельные организации, которые участвуют в разработке предпроектной стадии, декларируют проблему санитарно­защитных зон, не пытаясь разобраться, можно ли ее будет решить на следующем этапе. Поясню: есть какое­то предприятие в промзоне, которое выводится, освобождая участок под застройку. Соседние предприятия своими регламентными санитарно­защитными зонами перекрывают эту площадку, делая ее непригодной для жилищного строительства. На участке выводимого предприятия архитекторы рисуют дома, как они, по мнению разработчиков, должны выглядеть. После чего декларируется, какими должны стать у соседних предприятий их санитарно­защитные зоны для реализации проекта. Но никто не прорабатывает на этой стадии вопрос, а можно ли их сократить до этого уровня и сколько это будет стоить. Эту проблему придется решать инвестору, и останется ли его проект эффективным после проведения мероприятий по сокращению регламентных санитарно­защитных зон пяти соседних предприятий, – большой вопрос. 

По сути, инвестор на конкурсе получает кота в мешке? 
В общем­то да. В худшем варианте в конкурсной документации о существовании проблемы не будет известно вовсе, в лучшем – она будет обозначена. Но в любом случае не проработана настолько, чтобы в инвестконтракте было отражена необходимость реконструкции соседнего предприятия и прописаны определенные мероприятия, а главное затраты на их реализацию. Сейчас есть положительные сдвиги, в частности, у нас есть заказы от ГлавАПУ, которое разрабатывает граддокументацию, именно на обоснование возможности сокращения санитарно­защитных зон предприятий. Это еще не проект организации СЗЗ, который будет разрабатываться на следующей стадии, но он по крайней мере поможет инвестору учесть затраты на необходимый комплекс мероприятий, позволяющих сделать жилую застройку или размещение самого объекта, для которого СанПиНом установлена СЗЗ, возможной. 

С какими «подводными камнями» еще сталкивается инвестор? 
Например, дендрология. На предпроектной стадии не составляется даже ориентировочный дендроплан. Хотя специалисты Департамента природопользования при согласовании размещения объекта выезжают на участок и фиксируют количество зеленых насаждений, это носит очень ориентировочный характер. Потому что на этой стадии невозможно определить точное «пятно» застройки, габариты объекта, соответственно, нельзя посчитать количество зеленых насаждений, подлежащих вырубке. Тем не менее уже на этом этапе Департаментом делается вывод о пригодности или непригодности участка под застройку. 

На основании чего тогда принимается решение? 
На этот вопрос невозможно ответить. Полагаю, что решение в настоящее время принимается Департаментом субъективно. К примеру, в такой формулировке в заключении: «Участок непригоден под застройку из­за того, что на участке произрастает много деревьев» что значит «много»? Решение, на мой взгляд, не укладывается в рамки правового поля. Для одного человека 10 деревьев – много, для другого – 100. Когда согласовывают проекты реконструкции кварталов пятиэтажной застройки, вырубаются тысячи деревьев, и это «проходит», что является логичным: перекладываются сети, строятся дороги. Когда же дело доходит до объекта точечной застройки, преградой для его размещения запросто может стать 10 саженцев, которые подлежат пересадке. Иногда доходит до абсурда, когда с целью сохранения одного дерева «особо» ценной породы при строительстве пристройки к школе пришлось его сохранить посреди... проектируемой спортивной площадки. 

И что после запрещения строительства делать инвестору? 
Надо постараться убедить Департамент какими­то дополнительными исследованиями. Например, более детально проработать вопрос состава зеленых насаждений, их фитоэнтомологического состояния, возможности пересадки и, наконец, изменения «пятна» застройки, что также невозможно без составления дендроплана. При детальных исследованиях зачастую в Департаменте природопользования идут навстречу, меняют свое решение. Хотя на настоящий момент нормативного критерия невозможности застройки участка из­за наличия зеленых насаждений нет. Единственное исключение – не подлежат застройке участки зеленых массивов (Закон г. Москвы № 17 «О защите зеленых насаждений»).
На практике мы не раз сталкивались с субъективным подходом экспертов Департамента природопользования. Специалист приходит на участок, видит, что он благоустроен, есть детская площадка, растут деревья, ему по­человечески жалко. И уже не важно, что этот участок лет 5 в долгосрочной аренде на 49 лет с правом строительства офисного здания, давно вышло постановление правительства Москвы, что инвестор уже нашел рядом место для детской площадки и проработал вопрос ее переноса, что он благоустроил или благоустроит в будущем соседние дворы. Если во всех отраслевых ведомствах принимается в качестве обоснования вопрос экономической эффективности проекта, в Департаменте природопользования – никогда. Это большая ошибка инвесторов, которые считают, что им удастся обосновать недостаток машино­мест в подземном паркинге тем, что строить еще один подземный уровень невыгодно. В Департаменте будет действовать совсем другое обоснование, например, строительство дополнительного уровня приведет к тому, что баражный эффект (подъем уровня грунтовых вод) достигнет критического значения, и подвалы соседних зданий будут затоплены, что также просчитывается и моделируется. 

Что можно будет разместить на территориях природного комплекса? 
Любой проект, который не повлечет за собой изменение статуса территории общего пользования, может быть обоснован. К примеру, размещение жилых домов, коттеджей на таких территория противоречит МГСН (Московским городским строительным нормам), по которым территории ПК являются территориями общего пользования, а также природоохранному законодательству.
Здесь могут располагаться те же гольф­поля, горнолыжные склоны, культовые сооружения, образовательные учреждения. Не вижу большой проблемы, если будут размещаться офисные здания, не небоскребы, конечно, а низкоэтажная разреженная, так сказать, щадящая застройка с определенными обременениями в части поддержания должного уровня благоустройства сопредельных территорий. 

Вы упоминали необходимость проработки рекультивации территории на предпроектной стадии... 
При нынешнем положении вещей решить проблему рекультивации на предпроектной стадии практически невозможно. Можно лишь более детально оценить как экономически, так и технически необходимость ее проведения. Когда организации разрабатывают граддокументацию, при определении степени загрязненности грунтов они опираются на фондовые данные, полученные еще в 70–80­е гг. Причем не детальными исследованиями, а методом экстраполяции, когда определяли степень загрязнения путем высчитывания средневзвешенного. Мы стараемся этого избегать, используя как свои фондовые данные полевых исследований, так и проводя комплекс изысканий, объем которых зависит от конкретной задачи. Промзоны чрезвычайно дискретны, на конкретном участке степень загрязнения может быть разной, очень редко, но встречаются «пятна» и с радиационным загрязнением, хотя это и не характерно для Москвы. Достаточно часто встречаются участки, сложенные свалочным грунтом. Когда в послевоенные годы шло активное освоение территорий города, балки, овраги засыпались строительным мусором, бытовыми отходами, сверху все это присыпалось грунтом, слой которого за годы увеличился, на нем выросли деревья. Отходы начинали гнить, активизировались процессы газогенерации. И сегодня степень загрязнения свалочных грунтов доходит до чрезвычайно опасной. В таком случае они подлежат вывозу на спецполигоны, которые находятся в Московской области на значительном расстоянии – до 50 км. Сумма затрат на рекультивацию довольно высока: как известно, земляные работы являются самыми дорогими, надо еще вывезти грунт, переложить все сети, заплатить компенсацию за срубленные деревья. Конечно, с экологической точки зрения это правильно и обоснованно. Но и здесь надо искать разумное решение. 

Есть какое­то комплексное решение экологических проблем для инвестора? 
Существует так называемое экологическое сопровождение инвестиционного процесса на всех стадиях: предпроектной и проектной. Наша организация рекомендует и может провести уже на предпроектной стадии весь комплекс изысканий, разработать все необходимые виды обоснований, аргументируя инвестору необходимость каких­то мер, показывая на конкретных примерах, где и как можно сэкономить деньги, или, наоборот, где его ждут дополнительные затраты. Лучше знать проблемы заранее, ведь, когда они «вылезут» на проектной стадии, расходы будут больше в разы. А деньги уже вложены, и отказываться от проекта болезненно.
К примеру, в одном из микрорайонов в Москве при строительстве обнаружили свалку, которая не фигурировала ни в каких документах. Это оказался неучтенный в конкурсной документации миллиард рублей. Предварительную оценку этого проекта можно было бы выполнить ориентировочно за, скажем, 1 миллион рублей. В таких ситуациях встает вопрос: кто должен оплачивать такие «сюрпризы» – город или инвестор или же оба при долевом участии. 

Кто платил за рекультивацию в этом случае? 
Тогда город взял на себя часть расходов. Нам необходимо было обосновать стоимость работ по рекультивации – 1 млрд. рублей, провести обоснование через Мосгосэкспертизу. Наша задача – доказать городу, что эти затраты – не вина данного инвестора, не его обременение. И доказать, что наличие этого «счастья» будет стоить миллиард рублей. Административно мы, конечно, не можем оказать влияние на ДЭПР, но тем не менее готовы выступать своего рода «адвокатом» инвестора при переговорах.
Кстати, по соседнему кварталу, по которому еще не проведен конкурс, пошли уже по другому пути. Город заказал нам проект рекультивации территории, чтобы определить ту стоимость, которая будет заложена в инвестиционный контракт как обременение в долевом участии с городом.

­То есть еще на предпроектной стадии инвестор сможет просчитать экологические риски и решить, браться ли за проект? 
Для того чтобы просчитать проблемы в части экологии, у нас есть новое направление – экономическая оценка проекта на основании учета экологического фактора, что достаточно давно применяется в Европе. Любой ущерб, в том числе и экологический, имеет выражение деньгами. Инвестор, как человек не профильный, не поймет, когда мы скажем ему: в данном случае лучше иметь превышение по выбросам СО2 в пять раз, чем неорганизованные стоки в водоем. Для него эти категории несопоставимы. Если же перевести в денежный эквивалент, все станет ясно: если больше выбрасывать СО2, затраты составят, к примеру, полмиллиона долларов, а если отходы сливать в реку – 10 миллионов.
Экологический аудит актуален для инвестора, покупающего предприятие. Сегодня смотрят историю предприятия, порядок приватизации, а на экологические риски не обращают внимание. Но по закону, если ты купил предприятие, то экологический ущерб, который наносило предприятие в течение последних 5, 10 лет, должен заплатить теперь ты. А это может быть настолько существенная сумма, которая сделает не только неэффективной эксплуатацию предприятия в дальнейшем, но и весь инвестиционный проект.