Недвижимость «ва-­банк»

Банки идут в долгострой
За последний год во многих банках, которые вовлечены в инвестиционные проекты на рынке коммерческой недвижимости, произошла смена лидера. Промышленно­строительный банк, в лице своих дочерних структур игравший главную роль в этом секторе, был поглощен Внешторгбанком (ВТБ). Таким образом, последний стал новым локомотивом петербургских мегапроектов. В частности, ВТБ вошел через свою дочернюю структуру «ВТБ­капитал» в проект «Набережная Европы», выкупив права на него у СК «Возрождение Петербурга», входящей в группу «Ленстройреконструкция». Проект, предполагающий строительство культурно­делового центра на территории 4 га, занимаемой ФГУП «Государственный институт прикладной химии», с момента старта явился предметом судебных тяжб. Первоначальный девелопер проекта – московская компания «КВ­Инжиниринг» – до сих пор обивает судебные пороги. Однако административный ресурс ВТБ позволяет говорить о высоких шансах на его реализацию. Правда, за повышение шансов ВТБ уже потребовал жертв у администрации города, а именно: увеличения общей площади проекта с заявленных ранее 100 тыс. кв. м до 250 тыс. кв. м. Сделать это можно только за счет либерализации высотного регламента либо урезания такой малодоходной составляющей, как Дворец танца Бориса Эйфмана, так как дополнительной территории для экспансии рядом нет.
«Дочки» «Промышленно­строительного банка», связанные с проектами коммерческой недвижимости, Внешторгбанку не достались. Поэтому утверждать, что структуры, связанные с ПСБ, а вернее, с акционерами и бывшими топ­менеджерами ПСБ, совсем незаметны на рынке коммерческой недвижимости, было бы несправедливо. Вырученные от продажи ПСБ средства, которые оцениваются в сумму $580 млн., бывшие акционеры банка сосредоточили, по одним сведениям, в управляющей компании ПСБ (не путать с МК ПСБ), по другим – в компании «Петровский трейд Хаус». Именно эта структура, являвшаяся также до последнего времени акционером банка «Санкт­Петербург», заявила о намерении вложить в недвижимость не менее $200 млн. $30 млн. инвестиций будут направлены на строительство бизнес­центра класса А площадью 24 тыс. кв. м на Петроградской набережной, 34, и спортивно­оздоровительного комплекс на Некрасова, 14, стоимостью около $1 млн.

Зарываем деньги в яму
В другой проект «с историей» – многофункциональный комплекс на месте котлована РАО ВСМ у Московского вокзала, в просторечии «яма», – оказался втянут Казкоммерцбанк. Его дочерние структуры приобрели «Строительную компанию «Бриз», застройщика проекта, принадлежащую ранее холдингу «Веда­Система» и перепроданную компании «Нафта капитал». После смерти основного владельца «Нафты» Кирилла Рагозина многие проекты холдинга в сфере коммерческой недвижимости оказались заморожены или были проданы. Размер инвестиций в проект, обозначенный СК «Бриз» при победе на тендере по проекту, – $304 млн. После окончания строительства в 2008 году СК «Бриз» должна передать 22% общих площадей комплекса Росимуществу, являющемуся правопреемником по долгам РАО ВСМ. Любопытно, что до сих пор ареалом деятельности Казкоммерцбанка в сфере девелопмента коммерческой недвижимости в России была Москва. Однако, по данным пресс­службы Казкоммерцбанка, он является активным участником рынка кредитования в Санкт­Петербурге, выдав за 2005 год кредитов предприятиям северо­запада на сумму порядка $150 млн. Значительная часть кредитных ресурсов направлялась в ритейл и строительство.
По словам Николая Вечера, вице­президента ГУД и бывшего менеджера «ВТБ­капитал», «притягательность петербургского рынка коммерческой недвижимости в сравнении даже с Москвой для российских и зарубежных банков объясняется все еще более высоким уровнем доходности инвестиций – на 2–3% во всех сегментах». Банки используют разные стратегии проникновения на рынок. Сбербанк предпочитает кредитование, в то время как ВТБ – проектное финансирование с временным вхождением в собственный капитал проектных организаций. Доля банка в этом случае может достигать 70%.
Банки практически отказались от требований к залоговому обеспечению и основным условием выдвигают прозрачность экономики проекта. Что касается Северо­Западного представительства Сбербанка России, то знаковым примером может быть кредитование строительства отеля «Амбассадор», открытого осенью 2005 года на улице Римского­Корсакова, 5­7. Отель, так же как и упомянутые выше проекты, относился к долгостроям – распоряжение о создании гостиницы по этому адресу было принято администрацией Санкт­Петербурга еще в 1998 году. Новый инвестор – «Петербургские отели» – смог довести задуманное до конца. Гостиница общей площадью 19,5 тыс. кв. м рассчитана на 255 номеров. Размер инвестиций в строительство составляет около $30 млн. Из них $12 млн. на пять лет было выдано Сбербанком под 11,5% годовых. Стоит отметить, что москов­ские финансовые институты, как правило, работают напрямую с девелоперами проектов, не через филиалы в Петербурге. Еще $170 млн. инвестиций намерен пристроить в коммерческую недвижимость Петербурга еще один государственный гигант – «Еврофинанс­Моснарбанк». В 2004 году он приобрел у банка «Санкт­Петербург» тянущийся с 1988 года долгострой – гостиницу «Северная корона». «Еврофинанс» также вместе с банком «Викинг» управляет гостиницей «Октябрьская».

Девелоперы идут в банк
В условиях прошлогодней стагнации на рынке жилой недвижимости многие девелоперы из этого сегмента диверсифицировали бизнес за счет коммерческой недвижимости и находились в поисках заемных средств, используя для этого различные инструменты. В апреле этого года Deutche bank и строительный холдинг RBI создали совместный фонд для инвестиций в сфере недвижимости Петербурга. Предполагается, что фонд вложит в недвижимость $500 млн. В этом партнерстве на долю немецкого банка приходится 75% акций, оставшийся миноритарный пакет принадлежит холдингу RBI. Девелопер будет заниматься привычной деятельностью. По словам коммерческого директора RBI Михаила Возиянова, ожидаемая доходность инвестиций планируется не ниже 25% годовых. Речь, разумеется, не идет о чисто рентном доходе. Как поясняет г­н Возиянов, построенные бизнес­центры после заполнения и запуска в эксплуатацию будут через определенное время перепродаваться консервативным инвесторам. У партнерства уже есть стартовый проект с суммой инвестиций в $85 млн., включающий бизнес­центр и жилье. Проект будет реализован на площади 1,2 га на территории бывшего Прядильно­ниточного комбината в районе Синопской наб. Общая площадь комплекса составит 52 тыс. кв. м, из них 15 тыс. кв. м придется на офисные площади, 12 тыс. – на паркинг и 25 тыс. кв. м – на жилье. Созданию данного тандема предшествовал ряд мер со стороны топ­менеджмента RBI по увеличению финансовой прозрачности холдинга. В результате компания вышла на рынок IPO. «Западный стиль менеджмента, прозрачность компании и ее проектов, а также то, что RBI не обременен соб­ственными генподрядными подразделениями и является чистым девелопером, способным реализовывать гибкую стратегию, стали весомыми аргументами для немецкого банка в пользу сотрудничества с петербургским холдингом, – говорит Игорь Горский, директор по развитию АН «Бекар», выступавший консультантом Deutche bank в этих переговорах, которые длились целый год. «Инвестиции в собственный капитал строительных компаний для банков рискованны, поэтому создаются всевозможные совместные проекты, дочерние фирмы и т. п.», – комментирует Николай Вечер.
Сходным путем навстречу заемному, в том числе банковскому, финансированию движется строительная корпорация «Петербургская недвижимость». Уже выбран аудитор для проведения проверки и составления бухгалтерской отчетности по западным стандартам – компания KPMG. Следующим шагом является выпуск облигаций на 1 млрд. рублей с целью привлечения фондового рынка. Оператором размещения станет компания «Планета Капитал». Параллельно, по словам вице­президента корпорации Вячеслава Семененко, происходит оптимизация организационной структуры компании, после которой она приобретет федеральный масштаб. Все проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, будут объединены под брендом Praktis. Привлеченные средства компания намерена инвестировать в строительство бизнес­центра класса А в Санкт­Петербурге и в реконструкцию под бизнес­центр класса В принадлежащего ей офисного здания. «Мы имеем хороший опыт взаимодействия с Северо­Западным банком Сбербанка России, Райффайзенбанком и другими банковскими структурами, – отмечает Вячеслав Семененко. – Сегодня банки понимают, что сроки окупаемости проектов увеличились и превышают 5 лет, и не требуют обеспечения проекта, доверяя опыту девелопера. Для девелопера выход из проекта, в котором участвует банк, выглядит гораздо привлекательнее, поскольку доля в нем более ликвидна. Однако зачастую привлечение небанковского финансирования, например через выпуск облигаций, обходится девелоперу дешевле».

Иметь или не иметь?
Прямые инвестиции банков в коммерческую недвижимость достаточно редки – обычно они действуют посредством традиционных банковских инструментов либо через дочерние структуры. Однако прецеденты все же есть. Так, банк «Таврический» стал инвестором проекта строительства торгового комплекса общей площадью 15,5 тыс. кв. м на пр. Маршала Жукова. Общий объем инвестиций в проект – порядка $15 млн. Срок окупаемости проекта – 4,5 года, что для петербургского рынка достаточно хорошо. По данным консультанта проекта, компании «Ай­Би групп», средняя арендная ставка для неякорных арендаторов в ТЦ – $360/кв. м в год. Кстати, у вхождения небольшого локального банка в петербургский ритейл есть давняя традиция. Банк «Викинг» с середины 1990­х годов управляет и инвестирует в развитие старейшего петербургского торгового центра – «Гостиного двора».
Впрочем, большинство банков, не рассматривающих рынок коммерческой недвижимости как профильный, не хотят обременять себя недвижимостью. Об этом свидетельствует прошлогодняя сделка по продаже «МДМ­банком» находившегося у него в залоге действующего бизнес­центра «Петровский» (ныне «Приморский») на Липовой аллее, 10. По данным источника, причастного к сделке, бизнес­центр общей площадью 14 тыс. кв. м был продан банком за $7 млн. именно как «непрофильный актив», хотя мог приносить стабильный доход.
Таким образом, банки на рынке коммерческой недвижимости Санкт­Петербурга начинают занимать своеобразные ниши – государственные мегабанки в качестве локомотивов «стратегических проектов», ставших долгостроями из­за недофинансирования, локальные банки – в качестве кредиторов и соинвесторов коммерческих проектов с «типовыми параметрами».