Эксперименты на Лесной

Прощай, троллейбус
Участок на Лесной улице недалеко от станции метро «Белорусская» компания ЗАО «Моспромстрой» получила в июле 2002 года. На этой площадке был «отстойник» для троллейбусов в ночное время, гаражи и торговый павильон. «При освобождении территории всем заинтересованным лицам были предоставлены компенсации, – рассказывает Николай Мороз, директор девелоперской компании «Отель­Инвест», «дочки» «Моспромстроя». – Троллейбусную площадку ликвидировали. В настоящее время строится новый парк, куда переведут троллейбусы с Лесной». Подготовка участка, включая освобождение и проектирование, заняла один год. К строительству приступили в октябре 2003 года, и за полтора года гостиница была построена. Открытие состоялось в марте 2005 года.
Возведение Holiday Inn Moscow Lesnaya стало логичным продолжением одного из направлений деятельности «Моспромстроя», который занимается строительством гостиниц с 1993 года. В частности, им построены и ему же принадлежат три «Марриотта». Классность будущего отеля продиктовал дефицит на рынке проектов экономкласса. «Гостиницы уровня «три звезды» – незанятая ниша, – продолжает Николай Мороз. – Когда мы приступили к реализации проекта, в центре города находился только один отель такого класса – «Новотель» на Новослободской. Сейчас мы открыли вторую гостиницу – на Сущевском Валу. Также строится, но не нами, еще один Holiday Inn в Сокольниках».
Девелопером и инвестором проекта выступила компания «Отель­Инвест». Заказчиком стала сторонняя специализированная компания, также принадлежащая ЗАО «Моспромстрой».
Основной, хотя и распространенной проблемой, с которой пришлось столкнуться при строительстве гостиницы, стали коммуникации. Электричество пришлось подводить от кинотеатра «Форум», кабель тянули с Садово­Сухаревской через Садовое кольцо. По выданным условиям подключения предложили «запитать» гостиницу от подстанции, которая будет построена в новом здании Арбитражного суда, там же, на Лесной. Но гостиница вот уже год с небольшим работает, а Арбитражный суд все строится. Электроснабжение Holiday Inn на Лесной двухлучевое: если одна подстанция отключается, автоматически идет переключение на другую подстанцию.

В поисках профессионалов
Архитектурным проектированием занималась фирма «АРС», входящая в структуру «Моспромстроя». По мнению Николая Мороза, не многие российские архитекторы умеют проектировать отели: «Гостиничная архитектура кроме визуальной привлекательности должна быть очень функциональной, гостиничный проект изначально должен быть экономически целесообразен».
Основной доход гостинице приносит продажа гостевых номеров. Поэтому при проектировании и строительстве отелей экономические расчеты производятся исходя из соотношения общей площади объекта к общему количеству номеров. Кроме того, в рамках заданного уровня звездности гостиницы существует оптимальный максимум общей площади номера, увеличение которого на 2–5 кв. м не приведет к повышению его продажной стоимости. В результате гостиничных проектов советского периода, которые помимо внешней помпезности обладают функциональностью и экономической эффективностью, мало.
Часто для разработки новых проектов иностранные гостиничные операторы приглашают западных архитекторов. У компании «АРС» на момент реализации проекта Holiday Inn на Лесной имелся успешный опыт проектирования трех гостиниц бренда Marriott, так что вопрос привлечения иностранных архитекторов не стоял, не говоря уже о том, что стоимость их работы существенно выше. К тому же иностранные проектанты не всегда учитывают климатические особенности нашей страны, а этот фактор особенно важен при подборе строительных и отделочных материалов.
В Holiday Inn Moscow Lesnaya столкнулись как раз с одним из подобных недочетов. «Отель­Инвест» пригласил для разработки дизайна внутреннего интерьера английскую компанию Redjacket. Англичане выбрали для отделки пола в лобби камень парфит, очень мягкий и непрактичный для московских зим с их грязью, снегом и реагентами. И сегодня вопрос защиты пола от разрушения – это весьма дорогостоящая процедура. В Европе в отделке применяют туф, мрамор, у нас же нужно использовать твердый камень, устойчивый к истиранию, разрушениям, а таким характеристикам отвечает, как правило, только гранит. Однако дизайнерская концепция в современном стиле «не дружит» с гранитом, всегда имеющим пестрый многоцветный рисунок. На монотонном спокойном цвете пола был «завязан» дизайн интерьера, и заменить его было невозможно.
Кроме проблемы с выбором камня для пола в «Отель­Инвест» полагают, что ошиблись с подбором плитки в санузлах. По мнению Ольги Архангельской, руководителя отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, к недостаткам также можно отнести несколько сжатое пространство лобби с невысоким потолком и небольшую площадь ресторана. «Но это только мое личное мнение, – добавляет она. – Как рыночный продукт это хороший объект».
В целом же результатами своеобразного эксперимента по привлечению иностранцев девелопер остался доволен. В компании исходили из того, что концепция бренда Holiday Inn, которая распространена в Европе, поддерживается в современной стилевой манере. В России нет культуры подобного проектирования, хотя толчок современному дизайну дал именно советский конструктивизм, позже в СССР уничтоженный.
Немаловажным фактором, повлиявшим на предпочтение иностранной дизайнерской компании отечественной, стало их умение работать с разноуровневым освещением, удачно выполненным в Holiday Inn на Лесной, и традиция разработки всего дизайн­проекта целиком, увязывая цветовые, световые решения и не забывая о функциональности.
В данном проекте в «Отель­Инвесте» максимально разумно и практично подошли к отделке, применяя износостойкие материалы. «Где­то мы платили большие деньги, чем можно, – отмечает Николай Мороз. – Исходя из предыдущего опыта мы знаем, на чем не нужно экономить. К примеру, обои в общественной зоне и коридорах. Можно было сделать «Финтекс» и покрасить краской, что обошлось бы по $2,5–3/кв. м. Мы же использовали обои, которые стоили $10–12 за метр, но они плотные, виниловые, несбиваемые, и продержатся лет 15».
Общая площадь12­этажной гостиницы Holiday Inn на Лесной – 20 386 кв. м, общая площадь номеров – 8904 кв. м. Всего в отеле 301 номер, из которых 2 – для инвалидов, 17 двухкомнатных номеров, 25 – Tween, 227 – King и Queen и 30 одноместных номеров люкс. Площадь номеров каждой категории (включая ванную комнату и прихожую), за исключением двухкомнатного, – 28 кв. м. Высота потолков – 3,15 м.
В гостинице предусмотрены бар, ресторан, банкетные залы, фитнес­центр, 9 трансформируемых конференц­залов.
Количество машино­мест в подземном паркинге – 23, на наземной стоянке – 7.
По мнению Ольги Архангельской, гостиница полностью соответствует заявленному классу «3 звезды»: «Это правильный продукт для своей ниши и своего времени. Собственник продемонстрировал продуманный подход к проекту. Когда количество гостиниц экономкласса увеличится, собственник, конечно, не сможет получать уже дополнительную премию, но объект будет вполне конкурентоспособным».

Сами с усами
Особенностью гостиницы на Лесной стало собственное управление компанией «Отель­Инвест», для чего было создано другое юридическое лицо – «Моспромстрой Отель Менеджмент». «Это первый опыт заключения франчайзингового договора на использование международной гостиничной торговой марки с управлением силами собственной компании, – говорит Николай Мороз. – В других гостиницах либо владелец марки в той или иной степени принимает участие в управлении, либо приглашается специализированная независимая иностранная управляющая компания. В нашей управляющей компании всего два иностранных специалиста, один из которых управляющий директор. По нашему мнению, рынок уже созрел для такого решения. В середине 90­х было бессмысленно обсуждать развитие этого направления, сейчас же есть достаточное количество профессионалов и понимание того, что и как надо делать».
«Моспромстрой», который имеет франшизу на марку Holiday Inn, смог организовать собственное управление. Это отличает гостиницу от других объектов, – отмечает Ольга Архангельская. – Проведена хорошая работа, собственник конкурирует со специализированными операторами и делает это без ущерба для качества. Внешне трудно определить, что управлением занимается собственник, а не международный оператор».

Экономика проекта
Финансирование строительства гостиницы велось из двух источников: 30% – соб­ственные средства «Отель­Инвеста» и «Моспромстроя», остальные 70% – банков­ские кредиты.
Заполняемость гостиницы с начала этого года и по настоящее время составила 67%, что, по мнению Ольги Архангельской, является хорошим результатом: «70% – это среднерыночный уровень, который показывает, что отель является достойным конкурентом другим гостиницам международного класса».
Основная масса гостей (70%) – иностранцы, доля россиян значительно меньше. Поскольку гостиница ориентирована на бизнес­туристов, это соотношение стандартное.
Экономические показатели для самих управляющих не явились неожиданностью, но значительно превысили прогнозы независимого маркетингового исследования. Так, предполагалось, что заполняемость составит 40% (в прошлом году по факту она была 60%), прогнозируемая средняя ставка находилась на уровне $90–95, в результате она составила $170. Среднегодовая доходность на номер (RevPAR) – $110.
Объем инвестиций в строительство, включая затраты на право долгосрочной аренды земли, проектирование и оформление разрешительной документации, строительные затраты, составил $36 млн., из них стоимость участка – $2,9 млн., затраты на строитель­ство – 29,5 млн. Планируемые сроки окупаемости – 7 лет.