Смольный торгует доверием

Летом 2004 года в Петербурге был принят закон о доверительном управлении (ДУ) имуществом, находящимся в городской собственности. Это местное правовое know­how: федерального аналога у него нет, в других российских городах подобные законы тоже пока не утверждены.
Идея переложить на наемных менеджеров часть забот о городском добре давно занимает петербургские власти. Максима «государство по определению не может быть эффективным управляющим» стала вполне органичной в устах местных чиновников и парламентариев.
Город остается крупнейшим соб­ственником петербургской недвижимости. Только в аренду сдается 3,6 млн. кв. м нежилых площадей. Безусловно, Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) не способен контролировать свыше 19 тыс. действующих договоров. Чиновники не в состоянии обеспечить нормальную эксплуатацию зданий и, по сути, являются лишь сборщиками арендной дани. Да и она представляется рыночным операторам весьма скромной.
Смысл ДУ заключается в том, чтобы, обеспечив принцип пообъектного управления, повысить доходы бюджета за счет приведения площадей в порядок, улучшить сервиса и внедрить практику индивидуальной работы с арендаторами.

Ударники пятилеток
Несколько впечатляющих примеров уже есть. Каждая из этих инвестиционных историй – образчик бизнес­смекалки, примененной в условиях жесткой экономии.
Первой из частных УК с городом стала работать компания BCM Group. Осенью 1998 года КУГИ передал ей дом на Марсовом поле, 5 (Аптекарский пер., 6), который прежде занимал Институт торфа. За ним и сейчас остались небольшие площади, а остальное пространство в здании поделили арендаторы. Компактный бизнес­центр «Михайловский» (офисная площадь 2300 кв. м) заполнен на 100%. За первые пять лет работы управляющих доход городской казны от этого объекта увеличился на 365%. Актуальный уровень арендных ставок – 200–450 у.е./кв. м в год (актуальный курс расчетов КУГИ – 35 руб.).
Второй городской объект – здание на Большой Морской, 35 (недалеко от Исаакиевской площади) – BCM Group получила в 2000 году. К моменту прихода управляющих 70% площадей из 6500 кв. м уже были заняты, в том числе арендаторами­льготниками и безвозмездными пользователями. Управляющим удалось наладить с ними контакт. Доходность здания увеличилась за срок ДУ на 400%. Максимальный уровень арендной платы в центре достигает 450 у.е./кв. м в год.
Оба здания относятся к категории памятников и на момент передачи BCM Group находились в плохом техническом состоянии. Пришлось ремонтировать фасады и кровлю, менять инженерные сети и т. п. По оценке зампредседателя совета директоров BCM Group Елены Черевко, затраты практически эквивалентны доходу от этих зданий, перечисленному в город­ской бюджет, за пять лет ДУ.
Сейчас КУГИ пролонгирует с BCM Group договор доверительного управления по Б. Морской, 35 еще на пять лет. На Марсовом поле, 5 компания осталась в роли долгосрочного арендатора с правом заключения договоров субаренды. «С КУГИ, конечно, работать сложно, – комментирует Елена Черевко. – Частный собственник быстрее принимает решения и готов оперативно пересматривать условия договора. С другой стороны, город не вмешивается в дела управляющего так, как это делает частник. Наши полномочия четко зафиксированы в договоре».
Осенью 2001 года ООО «Управляющая компания «Питер» (входит в «АйБи Групп») досталось бывшее здание НИИ токов высокой частоты на ул. Льва Толстого, 7 (рядом со ст. м. «Петроградская»). До прихода управляющих единственным арендатором здесь был сам институт. (Плата за «стены» для научных работников рассчитывалась с коэффициентом социальной значимости 0,1.) По факту же большая часть площадей была занята неформальными субарендаторами. У здания имелся целый «букет» проблем. Например, крыша была повреждена настолько, что последний (7­й) этаж использовался как отстойник для ливневых стоков, а протечки доходили до 5­го. По словам генерального директора УК «Питер» Сергея Игонина, объект удалось привести в порядок без привлечения внешних ресурсов, исключительно по схеме реинвестирования. Затраты на ремонт и содержание здания к осени 2006 года (истечение срока ДУ) достигнут 1 млн. у.е., а доход казны – 1,1 млн у.е. Средняя арендная ставка в «Офисном доме на Льва Толстого, 7» увеличилась за пять лет со 110 до 300 у.е./кв. м в год. Все офисные площади (3700 кв. м) заняты.
В 2004 году УК «Питер» взяла в управление бывшее здание больницы на Большом пр. Петроградской стороны, 100 (общая площадь – около 7500 кв. м). Оно досталось компании со всем «наслед­ством» – с обломками мебели и медицин­ского оборудования, лопнувшими трубами и частично аварийными перекрытиями. Еще одно серьезное обременение: около 1700 кв. м на праве безвозмездного пользования здесь занимает социальный реабилитационный центр. Его сохранение стало одним из условий договора с КУГИ. Сейчас из 3900 кв.м арендопригодных площадей работают уже 2700 «квадратов», в остальных помещениях продолжается ремонт. За полтора года арендные ставки выросли со 170 до 240 у.е. Городу перечислено 300 тыс. у.е. По прогнозу Сергея Игонина, уже в 2006 году выручка существенно повысится: управляющие намерены получить валовый доход в сумме 27 млн. руб.
УК «РЭО «Сервис» превратила полуразрушенное здание бывшего Дома быта на ул. Седова, 37, площадью 14 тыс. кв. м, в деловой центр «Кристалл». Сейчас, по оценке КУГИ, стоимость объекта составляет $3,25 млн.
По этим объектам вознаграждение управляющих равно 15–20% от валового дохода, который приносит недвижимость. При этом частник не вправе сдавать площади дешевле, чем это предусмотрено массовой методикой расчета арендных ставок, утвержденной городскими властями.
Несмотря на явные успехи частников, случаи передачи госсобственности в ДУ оставались единичными. Смольный ссылался на отсутствие внятных правил игры в этом секторе. Еще в 2000 году началась работа над городским законом о ДУ. В роли активного лоббиста выступила Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД). Однако принят документ был только спустя четыре года. Законодательная и исполнительная ветви власти никак не могли договориться о том, кто будет рулить процессом передачи имущества в частные руки. В этой борьбе Смольный победил парламентариев: основные полномочия в этой сфере была закреплены за правительством Петербурга и КУГИ.

Закон для доверчивых
Закон гласит, что в ДУ сроком до 5 лет могут передаваться находящиеся в собственности Петербурга сооружения, помещения, предприятия и т. д. Объекты должны доставаться управляющим преимущественно на конкурсе, но допускается и целевое назначение, в частности если на адрес нашелся только один желающий, готовый выполнить условия конкурса. Эта оговорка важна, поскольку объекты, которые город готов отдать частникам, весьма специфичны и не вызывают ажиотажного спроса.
Компания­претендент должна иметь опыт работы на рынке не меньше двух лет и управлять как минимум двумя объектами общей площадью не менее 5 тыс. кв. м. Разумеется, у фирмы не должно быть никаких долгов и проблем с налоговыми органами. Объекты, подлежащие передаче в ДУ, должны включаться в ежегодный перечень, формируемый правительством Петербурга. На этом пункте особенно настаивали управляющие: чтобы планировать работу компаний, нужна информация об объектах, которые город готов уступить частникам. Однако обширного списка предложений они так и не получили.
Больше года ушло у КУГИ на подготовку подзаконных актов: положения о конкурсе на право ДУ и о критериях определения победителя, методики расчета вознаграждения управляющего и т. п.
Только осенью 2005 года чиновники назвали первые три адреса, предназначенные для управленцев, а председатель КУГИ Игорь Метельский очертил круг объектов, на которые могут претендовать частные компании: «Раньше мы предполагали передавать в ДУ городские здания, находящиеся в плачевном состоянии. Сейчас мы уверены, что такую недвижимость лучше выставить на аукцион и продать инвестору. Для ДУ мы решили отбирать здания, поделенные между многочисленными арендаторами. Они представляют для города серьезную проблему: из­за отсут­ствия единого организующего центра нет возможности содержать объект в нормальном состоянии и развивать его».
Управляющий становится новым арендодателем и вправе действовать по договорам в тех же рамках, что и КУГИ. В определенных ситуациях он может, как и комитет, изменять договоры в одностороннем порядке. Если срок контракта истек, управляющий может сдать освободившиеся площади другой фирме, но с учетом преимущественного права добросовестного арендатора на продление договора.
КУГИ установил, что критерием победы в конкурсе на право ДУ является размер гарантированного дохода бюджета за весь срок управления. В качестве стартовой цены принимается сумма, которую здание приносит в казну сегодня.
Представителей бизнеса беспокоит такой подход. «На мой взгляд, гарантированные отчисления в бюджет противоречат ДУ. Конкурс по этому критерию – это, по сути, конкурс на право аренды: есть фиксированный платеж, есть сторона, взявшая на себя эти обязательства. В таких торгах, безусловно, выиграют компании, предложившие максимальную сумму. Но смогут ли они эффективно развивать здание? Всем известно, что на начальном этапе ДУ нужно по максимуму вложить средства в восстановление объекта. От этого зависит конечный финансовый результат проекта. А мы связаны фиксированными и регулярными платежами в бюджет. Нужно, чтобы компании боролись за процент от валового дохода. Тогда они будут заинтересованы не только в сегодняшней выручке, но и в капитализации здания», – считает генеральный директор ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» Константин Козловский.
«Бюджет не должен терять деньги, передавая здания в ДУ. В противном случае мы услышим обвинения в том, что КУГИ уводит городское имущество в частные компании в ущерб бюджетным интересам», – парирует Игорь Метельский.
По условиям конкурса, получив город­ской объект, управляющий должен обеспечить не только гарантированные поступления в бюджет, но и за пять лет вложить в ремонт здания круглую сумму. «Как нам справиться с такой работой, не превращаясь ни в меценатов, ни в инвесторов? Мы ведь все­таки доверительные управляющие», – недоумевает президент ГУД Юрий Борисов.
Между тем первые конкурсы, проведенные в рамках нового закона, все же состоялись. Управляющие сходятся в том, что пока они вызывают больше вопросов, чем ответов.

Подопытные объекты
В декабре 2005 года ООО «РЭО «Сервис» получило на конкурсе здание на Измайловском пр., 27 общей площадью 4800 кв. м. Эта компания пообещала КУГИ в качестве дохода 600 тыс. у.е. за пять лет ДУ. Цифра в 7,5 раза (!) выше стартовой цены. Управляющий обязался вложить в капремонт здания не менее 4,5 млн. руб. и частично сохранить его учебный профиль. Сейчас здесь располагается колледж со сложной специализацией: «физической культуры и спорта, экономики и технологии».
Генеральный директор ООО «РЭО «Сервис» Виктория Бойцова считает сумму вполне обоснованной, если исходить из рыночных ставок в этом районе: «Сегодня колледж использует здание в лучшем случае на 30%. Так что потенциал объекта очевиден. Помещения можно было бы сдавать под офисы и небольшие производства. Однако здание находится в таком состоянии, что ремонт займет от года до двух и обойдется в сумму, существенно превышающую ту, что была заявлена КУГИ. Поэтому основную часть выплат по договору мы будем производить, когда приведем объект в порядок».
Однако управляющим пока так и не удалось приступить к своим обязанностям. Руководство колледжа не приняло «чужаков» и подало в арбитраж иск, требуя признать недействительными распоряжение КУГИ об организации конкурса и его результаты. Рассмотрение дела намечено на май. Юристы КУГИ считают, что шансов на победу у колледжа нет: договор аренды с ним расторгнут в установленном законом порядке, но даже если бы он действовал, это не стало бы препятствием для передачи здания в ДУ.
Другое здание – на Большом пр. Петроградской стороны, 18А – передать в ДУ на конкурсе не получилось. На него нашелся только один претендент – ЗАО «ВМБ­Траст». Посовещавшись, город­ская комиссия по недвижимости в декабре 2005­го передала компании объект целевым образом. При этом, правда, на треть урезала площади (до 6 тыс. кв. м). По личному распоряжению губернатора из сферы полномочий управленцев выпали помещения, занятые Институтом психоанализа. Хозяйство, доставшееся «ВМБ­Траст», тоже очень непростое. Примерно 4700 кв. м в здании занято по договорам безвозмездного пользования. Кроме того, на объекте есть арендаторы­льготники. Свободно только 370 «квадратов». За пять лет управляющие должны перечислить в бюджет 655 тыс. у.е. и и вложить в ремонт недвижимости 12,5 млн. рублей. «Мы хотим доказать, что даже такой объект при грамотном управлении может быть коммерчески интересным. Первые три года предстоит работать в минус или в лучшем случае в ноль. А за последние пару лет рассчитываем вернуть затраты и даже получить какую­то прибыль. Некоторые резервы повышения доходности есть: часть договоров закончится, по каким­то контрактам удастся повысить ставки, поскольку техническое состояние помещений и сервис улучшатся. Пока договариваться с обитателями здания трудно. Проблема заключается еще и в том, что, передавая недвижимость частникам, КУГИ не имеет достоверной информации о реальном техническом состоянии зданий и их проблемах», – комментирует советник компании «ВМБ­Траст» Евгений Рязанцев.
Третий, и самый громкий, адрес, переданный в ДУ на момент сдачи материала в печать, – Невский пр., 7­9. Это памятник федерального значения. Общая площадь 6­этажного строения – более 9 тыс. кв. м. Сегодня оно поделено между многочисленными пользователями. Самый крупный – ОАО «Центральное агентство воздушных сообщений». Кроме того, в здании обитают несколько арендаторов­льготников. Почти тысяча кв.м по договору безвозмездного пользования занимает управление Федеральной антимонопольной службы. Свободны всего 1150 «квадратов». В конкурсе участвовали четыре компании, в том числе УК «Питер» и «ВМБ­Траст». С огромным отрывом от конкурентов победила УК «Бекар», предложившая городу доход, в два с лишним раза превышающий стартовую сумму: 16,84 млн. у.е. плюс 18,5 млн. руб. на ремонт здания.
«Этот результат достижим, если помещения будут сдаваться по ставкам, которые соответствуют такому адресу. Мы намерены за два года подтянуть расценки до рыночного уровня. Почему льготники должны занимать столь статусное здание? Многие коммерческие структуры охотно заплатят за возможность снять здесь офис. Мы сделаем все, чтобы установить кон­структивные отношения с нынешними арендаторами и достичь с ними соглашения. Но если придется, пойдем в суд. Действовать будем строго в рамках законодательства», – уверен президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов.
Оптимизм г­на Шарапова разделяют не все его коллеги. «Существующие обременения, на мой взгляд, не позволят получить заявленный доход. Это обычная математика. Мы тоже планировали участвовать в конкурсе, но отозвали заявку, поняв, насколько сложен этот объект», – говорит Константин Козловский.
Информации о том, какие здания КУГИ планирует выставить в ближайшее время на конкурсы, по­прежнему мало. Комитет называет лишь несколько адресов: Финский пер., 4, Мучной пер., 2, ул. Римского­Корсакова, 39 и ул. Зодчего Росси, 1/3. Последнее здание особенно примечательно: основную часть площадей в нем занимают госструктуры, в том числе различные комитеты администрации.
«Пока город предлагает частным компаниям наиболее проблемные объекты. На мой взгляд, если здание на 95% заполнено арендаторами, отсутствует сам предмет для доверительного управления. У кого­то из арендаторов договор, к примеру, заключен на 15 лет. О чем с ним говорить управляющему, чьи полномочия истекают через пять лет? – недоумевает Константин Козловский. – Есть и технические вопросы: как строить отношения с жилконторами, с которыми у арендаторов напрямую заключены договоры на коммунальное обслуживание и поставку энергоресурсов? Кто будет платить за страхование объекта? В будущих конкурсах мы участвовать собираемся. Только перспективы пока не вполне понятны».
Тем не менее попытать счастья в работе с городом намерены практически все серьезные игроки рынка управления. «Доход от городских объектов сопоставим с тем, что можно получить с частных зданий. То, что государство стремится максимизировать поступления в бюджет, вполне логично. Это мобилизует и заставляет выстраивать новые схемы работы», – говорит Сергей Игонин.
«Сомнения вызывает единственный критерий победы в конкурсе – финансовый. Упаковка объектов для торгов тоже оставляет желать лучшего. Но механизм запущен. Я думаю, нам всем нужно набраться терпения и приложить силы к тому, чтобы нынешние правила были усовершенствованы», – считает Юрий Борисов.