Приключения инвесторов в Итальянском саду

Гостиница Novotel расположена на участке, который в первой четверти XVIII века являлся частью Итальянского сада («итальянский» – в честь деревянного дворца Екатерины I), простиравшегося параллельно Невскому проспекту от Фонтанки до Знаменской улицы (тогда – Офицерской, теперь – Восстания), дальше тянулись огороды. Из Итальянского сада к императорскому столу подавали абрикосы, дыни, смородину и много других фруктов и овощей. В оранжереях росли лавр, лимон, померанец и левкои разных колеров. Шло время, сменялись поколения, сады умирали и возрождались. Постепенно на месте оранжерей стали появляться различные постройки – больницы, училища, доходные дома, которые позднее превратились в школы, детские сады и жилые дома с коммунальными квартирами. Некоторые сохранили свой статус и поныне, например известный Снегиревский роддом. На месте нынешней гостиницы размещались флигельные постройки и детский сад № 60. Распоряжением губернатора № 85­р от 24.01.2001 г. дошкольное учреждение решили перебазировать в другое помещение, а здание детского сада вместе с флигельными постройками, не представлявшими никакой архитектурной и исторической ценности, снести.

Содержание красивой «упаковки»
История квартала, где развивался гостиничный проект, началась еще весной 1990 года, когда власть заговорила о комплексном преобразовании центра города. Но дальше разговоров дело так и не пошло. К концу 1995 года чиновники сформировали федеральную целевую «Программу сохранения и развития объектов исторического центра Санкт­Петербурга» и решили привлечь к финансированию Международный банк реконструкции и развития (МБРР). Через год для реализации планов был создан Фонд инвестиционных строительных проектов Санкт­Петербурга (ФИСП), и весной 1998 года правительство РФ и МБРР подписали соответствующее соглашение. Банк выделил средства на три пилотных проекта: реконструкцию объектов теплоснабжения и создание пешеходной зоны в 130­м квартале ($4 млн.), благоустройство Невского проспекта ($6,9 млн.) и реконструкцию Дворов Капеллы ($1,5 млн.). Гостиничный проект по адресу: Невский пр., 102, ул. Маяковского, 3А, развивался в рамках 130­го квартала, ограниченного улицами Маяковского, Жуковского, Восстания и Невским проспектом. На заемные деньги город реконструировал всю инженерию, построил две модульные котельные, освободил площади под пешеходную улицу и, разбив квартал на четыре лота, в марте 2001 года выставил на торги. Два лота общей площадью 3,4 тыс. кв. м приобрела ГК «Вест Бридж», заплатив за них более $1,3 млн. Причем, по словам председателя совета директоров ООО «Вест Бридж Отель» Константина Сторожева, других «охотников» на «полностью упакованные городом «пятна» не нашлось, потому ГК получила лоты целевым назначением.
В Петербурге впервые решили применить цивилизованный способ передачи участков под застройку – лоты в 130­м квартале продавались без обременений и с полным инфраструктурным обеспечением – покупай и строй. Но на практике получилось не так красиво, как было задумано. По словам Константина Сторожева, проведенные только что кабели пришлось перекладывать заново, ибо они оказались непригодными для эксплуатации. Построенная по заказу ФИСП трансформаторная подстанция в квартале оказалась «немощной». То есть ее мощь была обусловлена запуском не введенной в строй к тому времени 36­й подстанции на наб. Обводного канала от Ленэнерго. Иными словами, чтобы воспользоваться ресурсами одной подстанции, нужно было запустить другую, за ввод которой Ленэнерго не отвечало ни перед ФИСП, ни перед городом. Только после сложных трехсторонних переговоров (инвестор – монополист – город) удалось найти компромиссное решение. Неурегулированные отношения между Смольным и Ленэнерго сказались на бизнесе: гостиницу запустили лишь к концу июня, хотя инициатор проекта планировал сделать это к началу туристического сезона. «При, казалось бы, фантастически привлекательных условиях мы, что называется, «попали». По договору нам гарантировали все , но фактически город упаковал в красивую обертку не полностью подготовленный «товар», – говорит Константин Сторожев. – Но несмотря на эти недостатки, на этом участке городские власти сняли многие проблемные вопросы, с которыми обычно приходится сталкиваться инвестору».

Управленческий «узел»
Изначально «Вест Бридж» планировал построить трехзвездочную гостиницу с бюджетом до $16 млн., причем без ориентации на конкретного оператора. Встреча и переговоры со специалистами Accor произошли к моменту, когда основной каркас здания был уже возведен. Тем не менее французская сторона убедила инвестора сменить концепцию, повысить уровень объекта до четырех звезд и принять бренд Novotel. «Принятое тогда решение сегодня мы расцениваем как правильное, хотя в тот момент мы не подумали о последствиях», – вспоминает г­н Сторожев. Стандарты Accor в отношении своих брендов очень строгие, и застройщику пришлось «втискивать» новый объем инженерных сетей, а также стандарт номеров Novotel в каркас здания, спроектированного (и возведенного) под другие требования, что привело к увеличению количества типовых номеров и их комплектации. В Novotel обычно один типовой номер, различия только в количестве кроватей – «стандарт» или «твин», но в Петербурге оператор потребовал добавить люксы и полулюксы. В результате с учетом сложной архитектурной формы двух зданий отеля, где наряду с прямоугольными помещениями много радиальных, получилось 13 разных типов номеров. Что, в свою очередь потребовало 13 разных комплектов мебели и столько же видов инженерной «начинки» – и все это при едином общем стиле. Интерьер номера жестко стандартизирован оператором, вплоть до цвета и фактуры обоев или картин на стенах. Тем самым управляющая компания добивается соблюдения основного принципа Accor – «всегда дома». Для самовыражения (подчеркивание индивидуальных особенностей гостиницы, национального колорита) остаются общественные зоны и внешний облик здания, но интерьер номера должен оставаться незыблемым.
Кроме того, девелоперу пришлось основательно пересмотреть график работ и бюджет проекта, менять условия контрактов с многочисленными подрядчиками, что, естественно, вызвало недовольство партнеров. Третий клубок проблем, с которым столкнулся застройщик при реализации проекта, – это «стыковка» или управление мелкими, зачастую противоречащими друг другу службами. Архитектор хочет сделать красивее, инженер – технологичнее, управляющий – функциональнее, инвестор – дешевле, и все это должно соответ­ствовать стандартам Accor и требованиям надзорных органов. А еще приходится учитывать интересы банка­кредитора, который регулярно требует скрупулезного отчета о расходах. «У нас есть опыт строительства и управления офисной недвижимостью в Москве, но гостиница оказалась гораздо более сложным девелоперским проектом, нежели бизнес­центр. Вы сдаете не просто пространство open space, которое каждый облагораживает под себя, а полностью готовый к запуску бизнес. Нужно не только грамотно спроектировать все потоки, но учесть многие важные нюансы, чтобы не было технологических пересечений разных зон. Гости не должны пересекаться с поставшиками продуктов, а те – с вывозом отходов и многое­многое другое», – отмечает Константин Сторожев. По его словам, сегодня в России нет архитекторов, которым можно было бы смело отдать на откуп проектирование отелей. «У них нет опыта проектирования гостиниц международного уровня – это другие требования к функциональности и комфортности. В лучшем случае есть опыт из прошлого, а современные требования значительно изменились. И, невзирая на весь талант архитектора проекта Михаила Мамошина, могу сказать, что здесь он выступал больше как градостроитель. А имеющим навыки и опыт европейским архитекторам трудно работать в жестких рамках российского девелопмента и законодательных актов». Как бы то ни было, девелопер справился с задачей во многом, как считает г­н Сторожев, благодаря усилиям всей команды и грамотным действиям менеджера проекта Александра Сабитова, который координировал всю работу.

«Визитная карточка» инвестора
Accor во всем мире предполагает простые и функциональные формы: современное технологичное здание с функциональным стилем и оформлением. Но гостиница Novotel получилась не только современной (с элементами «интеллектуального» здания), но и высокохудожественной, что вдвое увеличило начальный бюджет проекта. Инвестор для себя определил, что «визитная карточка» вхождения в город должна быть достаточно представительной, и не поскупился на дополнительные затраты. Гостиничный комплекс состоит из двух круглых 9­этажных башен, расположенных по обе стороны пешеходной улицы, своеобразного «дублера» Невского проспекта, организованного в ходе реконструкции 130­го квартала. Над пешеходной зоной перекинута трехуровневая стеклянная галерея, соединяющая здания в единое целое. Объемно­пространственное решение, выполненное архитектурно­проектным центром Михаила Мамошина, обращается к теме римской античности, навеянной Итальянскими садами. В условиях известной тесноты исторического центра архитектор попытался создать аналог аванплощади собора Св. Петра в Риме. «Там две специально посаженные колоннады под углом, а здесь сам градостроительный контекст дал нам эту ситуацию, и мы получили аванплощадь с эффектом обратной перспективы. Такой итальян­ский возрожденческий прием», – говорит Михаил Мамошин. Архитектор органично воплотил традиционные и новаторские приемы. В традиционалистической части есть определенные «новации» – обращение к теме Рима через фрагменты, «перебитые» тонированным стеклом, которые олицетворяют новую часть архитектуры, а «каменная» часть – дань традиции. Во внешней отделке использовались светлые сорта гранита из Китая, максимально имитирующие известняк – основной материал архитекторов античности. Всего же, по данным Константина Сторожева, в оформлении гостиничного комплекса было использовано 12 сортов мрамора и гранита. Итальянская тема присутствует и во внутренней отделке отеля, хотя весь интерьер выполнен французскими дизайнерами под руководством Оливье Жибоу. Инициатор проекта доволен результатами: получилась современная и стильная гостиница, отвечающая ожиданиям инвестора и требованиям Accor к классу бизнес­отелей.

Трудности становления
Практически все операторы и аналитики рынка в один голос говорят о нехватке отелей разного уровня и в Петербурге, и в Москве. Власть постепенно предпринимает определенные шаги. Смольный уже признал это направление стратегическим, и с января этого года все вопросы, связанные с развитием гостиниц и туристской инфраструктуры, переданы в ведение Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Но проблемы, по мнению Константина Сторожева, начинаются, когда реализация «стратегии» переходит в различные инстанции и ведомства. «Сегодня быть девелопером в городе – это «расстрельная» функция. Нет никакой уверенности, что участок, где ты строишь, будет обеспечен необходимыми мощностями. И каждый раз девелопер идет на серьезный риск, начиная новый проект», – констатирует он.
Как бы то ни было, построив красивую гостиницу в центре города, ГК «Вест Бридж» взялась за реализацию очередного проекта в Петербурге – значит, все не так безнадежно. Правда, невзирая на отсутствие ощутимой конкуренции в этом сегменте, собственники и операторы других отелей предпочитают не «замечать», т. е. не комментировать появление нового объекта. Открытие гостиницы Novotel весьма позитивно оценил генеральный директор компании «Петербургские отели» Александр Шарапов (гендиректор недавно открывшегося четырехзвездочного отеля Ambassador). «Гостиниц подобного уровня пока немного в нашем городе, и их появление улучшает имидж Петербурга и способствует развитию туристской инфраструктуры. Благоустраиваются прилегающие территории, улучшается городская среда. Все эти меры в конечном итоге положительно скажутся и на нашей деятельности», – уверен Александр Шарапов. Старший аналитик консалтинговой компании «Рейм СМТ» Ольга Добрынина подчеркнула ряд других достоинств, связанных с локацией объекта: «Novotel находится в историческом центре города, что является ключевой характеристикой для гостиницы высокого класса. Расположение на основной магистрали города с хорошо развитой туристской инфраструктурой обеспечивает постояльцам удобную пешеходную и транспортную доступность к основным достопримечательностям города». Кроме того, наличие в непосредственной близости Московского вокзала, станций метро «Маяковская» и «Площадь Восстания» повышает привлекательность отеля для прибывающих в Петербург бизнесменов и тургрупп, а также для постояльцев, использующих общественный транспорт. По словам Ольги Добрыниной, спрос на гостиничные услуги уровня «четыре звезды» в городе пока достаточно высок, что тоже будет способствовать развитию отеля, равно как и привлечение к управлению известного международного бренда – компании Accor.