Торгово­офисные комплексы

Почему офисные и торговые площади предлагаются в одном пакете?
Существует ряд классических торгово­офисных комплексов, таких как «Смоленский Пассаж», «Новинский Пассаж», гостинично­деловой центр на Новом Арбате, строитель­ство которого ведет в настоящее время компаниz Lotte. В этих проектах существенная доля доходов генерируется торговыми площадями, которые ориентированы не только на обслуживание работающих в здании сотрудников, но и на более широкий розничный рынок. С другой стороны, есть офисные комплексы, включающие в себя магазины, основными клиентами которых являются сами арендаторы и их посетители. Это достаточно крупные здания и комплексы зданий (площадью от 15 тыс. до 100 тыс. кв. м и более). Основную часть таких объектов занимают офисы, и небольшая часть площадей используется под торговлю и услуги. Такого рода схема реализована в проектах «Риверсайд Тауэрс» (73 тыс. кв. м, строительство в 1996–1999 гг.), «Романов Двор» (58 530 кв. м, 1998–2007 гг.), «Павелецкая Башня» (59 481 кв. м, 1997–2003 гг.), «Аврора Бизнес Парк» (147 тыс. кв. м, 2002–2009 гг.).
Безусловно, сегодня есть и более крупные торгово­офисные центры, такие как «Москва­Сити», но при их оценке действуют иные факторы и соображения. Если же брать более типичный крупный офисный центр, включающий торговую компоненту, то при оценке его рыночной стоимости (с применением трех известных подходов) у оценщиков возникает ряд вопросов. При оценке отличных от рыночной видов стоимости эти вопросы будут не столь значимыми.

Общие вопросы оценки
Затратный подход: как в рамках затратного подхода учитывать стоимость, порождаемую разными правами, которые обычно не включаются в оценку строительных затрат?
Доходный подход: применять ли одну и ту же ставку дисконтирования к доходам, генерируемым офисными и торговыми площадями?
Сравнительный подход: правильно ли применять разные ценовые показатели к продажам офисных и торговых площадей, рассчитывая результат отдельно по каждому типу продаваемых площадей, а затем суммировать полученные результаты для получения цены продажи всего объекта? Безусловно, самый простой ответ на любой вопрос, связанный с оценкой, такой: делайте то, что характерно для сложившегося рынка. Однако в нашем случае реальных продаж подобных объектов пока нет, поэтому мы можем исходить только из того, как в этой ситуации будут действовать на рынке типичные продавцы и покупатели.

Затратный подход
Теоретически при правильном применении все три метода оценки должны привести к одному результату, т. е. стоимость объекта должна быть одинаковой. На практике же многие факторы, важные для того или иного подхода, невозможно рассчитать точно. Поэтому результаты получаются различными. Один из таких факторов – дополнительные права. Затраты на них прямо не связаны с доходами, и оценщик при применении того или иного метода мог не обратить внимания на эти права. Простейший путь для учета указанных выше факторов – добавить строку в сводную таблицу расчета стоимости с использованием затратного подхода и выполнить разовую корректировку цены. Например, имеется здание (общей площадью 20 тыс. кв. м), доходы которого помимо аренды формируются за счет организации парковки на избыточном участке земли (сверх территории, обычно выделяемой для зданий такого размера), а также от продажи рекламных мест на стендах и щитах. Расчет стоимости затратным методом будет выглядеть следующим образом (таб. 1). Из приведенного примера видно, что разница между предварительной и окончательной ценой, рассчитанной на основе затратного подхода, составляет 5%. И эта разница – результат включения в оценку дополнительных прав владельца.

Доходный подход
Вопрос о том, следует ли применять разные ставки при капитализации чистого дохода от использования площадей различного типа, далеко не прост. Все зависит от того, действительно ли есть разница в величине рисков, связанных с двумя различными потоками денежных поступлений, а также от метода расчета ставки дисконта. В случае, если ставка дисконта определялась на основании соотношения доход/цена по данным статистики об аналогичных объектах, реализованных на рынке недвижимости, нет необходимости разделять потоки доходов или производить корректировки. Но поскольку необходимого массива данных о продажах смешанных торгово­офисных площадей пока не существует, ставка дисконта должна определяться либо кумулятивным методом, либо на основе сравнения с проектами, не являющимися аналогами объекта оценки.
По моему опыту, объекты недвижимости, ориентированные на получение основного дохода от офисных площадей (где доходы от торговых помещений составляли лишь небольшую часть от совокупной величины), оценивались и покупателями, и продавцами без разделения на источники денежных поступлений. Однако если в проекте присутствует фактор, значительно повышающий риски, связанные с арендой того или иного типа площадей (например, все площади арендуются одним нестабильным клиентом либо на рынке объекта появились негативные тенденции), применение разных ставок дисконта к потокам доходов от разных источников будет оправданным. Еще один довод в пользу оценки всего комплекса в рамках данных подходов – торговые площади, как правило, зависят от окружающей их офисной части. Эффективность этого локального рынка для арендаторов торговых площадей зависит прежде всего от арендаторов офисов в зданиях, где они расположены. Финансовые риски, связанные с арендой торговых площадей, больше зависят от состоятельности офисных арендаторов здания, чем от торговых операторов или от окружающей зоны влияния торговых площадей данного района. И это оправдывает использование одинаковой ставки дисконтирования для обоих видов дохода. Такой принцип применим для большин­ства из перечисленных нами примеров. Однако для таких центров как «Новинский Пассаж» и «Берлинский Дом» ситуация складывается иначе. В них доля торговых площадей в общем объеме значительно выше, кроме того, они нацелены на более широкий рынок. Обслуживание офисных арендаторов является лишь вспомогательной задачей этих центров. Поэтому для объектов такого рода будет оправдана раздельная оценка денежных потоков от офисных и торговых площадей.

Сравнительный подход
Подобный ответ в принципе можно дать и на вопрос о том, стоит ли, используя цену (за квадратный метр) торговых площадей, рассчитать стоимость всей торговой зоны, а затем полученный результат прибавить к цене офисных площадей (рассчитанной путем умножения цены за 1 кв. м объектов сравнения на площадь офисной части). На московском рынке, а также на других более развитых рынках коммерческой недвижимости офисные и торговые площади в первоклассном деловом комплексе предлагают как единый проект. Поэтому оценочным фирмам следует применять сравнительный подход и оценивать стоимость всех площадей как единого объекта, то есть использовать объекты сравнения с аналогичными арендаторами торговой зоны (качество доходов), а также с аналогичной относительной долей торговых площадей (средневзвешенная арендная плата) или по крайней мере применять соответствующие корректировки. Конечно, в отсутствие данных, на основании которых можно было бы определить совокупную цену, мы используем параметры, полученные при сравнительном анализе продаж только торговых или только офисных площадей, аналогичных оцениваемому объекту. Однако такие параметры нельзя применять без необходимых корректировок, которые должны учитывать факторы, влияющие на торгово­офисные площади в районе расположения объекта.

Выводы
На нашем рынке при оценке даже простейшего объекта недвижимости любая информация бесценна, и профессиональные оценщики до сих пор прилагают усилия, чтобы по крупицам собрать достаточно данных и быть уверенными в своих расчетах. Если мы рассматриваем более сложные многофункциональные объекты недвижимости, то сталкиваемся с дополнительным кругом проблем и вопросов оценки, связанных с недостатком точных данных. При этом заключения оценщиков, понимающих всю сложность задачи и способных следовать основополагающему принципу сопоставления ожиданий участников рынка и поведения самого рынка, будут наиболее обоснованными и надежными.