Олег Луговой: По оценкам столичных аналитиков, рынок Новосибирска лет на пять отстает от московского. Однако это вовсе не означает, что столице Западной Сибири потребуется «пятилетка», чтобы наверстать и качество, и объемы. Как показывает практика, крупные мегаполисы, изучая опыт столиц, развиваются гораздо динамичнее. Этому способствует и деятельность профессиональных организаций, которые создаются «на местах». В Новосибирске таковой является Сибирская гильдия управляющих и девелоперов (СибГУД). О наиболее важных тенденциях на рынке коммерческой недвижимости города нам рассказал президент гильдии Олег Луговой.

– Олег Николаевич, кто формирует Сибирскую гильдию управляющих и девелоперов? Как давно ваша организация работает на рынке?
– Сибирская гильдия управляющих и девелоперов – относительно молодая организация, мы работаем на рынке всего полтора года. Гильдия объединяет участников рынка коммерческой недвижимости Сибирского региона. В основном в ней представлены игроки крупных городов Сибири, в первую очередь Новосибирска, а также Алтая, Кемерово, Томска. Преимущество нашей организации заключается в том, что в ней удачно объединены представители двух категорий бизнеса. Активное участие в деятельности гильдии принимают инвесторы, девелоперы, управляющие, а также компании, которые оказывают им поддержку. Это, в частности, консалтинговые агентства, маркетинговые агентства, юридические компании, специализирующиеся на земельном праве.

– В чем заключается преимущество подобных профессиональных организаций?
– Цель нашей организации – повышение конкурентоспособности участников рынка. В рамках гильдии проводятся различные мероприятия: конференции, круглые столы, семинары. Удивительно, но факт: члены гильдии воспринимают друг друга скорее как профессиональное сообщество, а не как конкурентов. Такой подход, при котором существует определенная доля доверия, позволяет девелоперам, управляющим, консультантам свободно обсуждать наиболее острые проблемы рынка и совместно искать их решение.

– Какие сегменты рынка в Новосибирске являются самыми привлекательными для девелоперов?
– Быстрыми темпами развивается сектор торговой и офисной недвижимости. Кроме того, в процесс девелопмента активно вовлекается ранее недооцененная промышленная недвижимость. Что же касается рынка офисной недвижимости, то сегодня в Новосибирске преобладает класс В. Пока в городе нет ни одного офисного центра класса А, они только строятся. Как и во многих городах Западной Сибири, в Новосибирске рынок офисной недвижимости начинался с класса С. Тогда под бизнесметры переоборудовались освободившиеся административные здания и помещения в НИИ.

– Олег Николаевич, как вы считаете, офисная недвижимость какого класса будет востребована в городе в ближайшие годы?
– Я уверен, что самым высоким спросом на рынке будут пользоваться офисные помещения класса В. Объясню почему. С одной стороны, класс С уже не может удовлетворять возросших потребностей компанийарендаторов. Современные арендаторы нуждаются не только в крыше над головой, но и в коммуникациях, парковках, удобном подъезде. С другой стороны, спрос на офисные помещения класса А не сформирован, арендатор пока не готов платить высокую цену за повышенный комфорт.

– А как развивается рынок торговых площадей?
– В этом году на рынок вышли, а также были заявлены довольно крупные проекты общей площадью от 20 тыс. кв. м. К таковым, например, относится недавно открытый торговый центр «Гигант», который расположен на трассе, ведущей в аэропорт. Появился на рынке торговый центр «Москва», застройщиком которого выступает ЗАО «Труд». Крупноформатные ТЦ по сравнению с небольшими торговыми объектами обладают большей конкурентоспособностью, поэтому это наиболее перспективный формат для рынка, и он постоянно наращивает обороты. Кроме того, следует учитывать, что в Новосибирске IKEA ведет строительство торговоразвлекательного центра «Мега». А это означает, что вскоре в городе появится центр регионального масштаба площадью порядка 100 тыс. кв. м.

– По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы в Новосибирске будет построено до 300 тыс. кв. м складских комплексов. Каковы прогнозы развития этого сектора?
– Без преувеличения можно сказать, что в прошлом году в городе произошел бум на рынке складской недвижимости. Один за другим были анонсированы порядка 20 проектов по строительству складских и логистических центров общей площадью 100 тыс. кв. м. В частности, сейчас идет предварительная работа над складским проектом компании «Эргоном» площадью 100 тыс. кв. м. Еще ряд проектов сегодня проходит стадию проработки концепции и подготовки документации. Комплексы строятся при выезде из города на всех направлениях. Конкуренцию им составляют склады, расположенные на ведущих магистралях города, а также складские помещения непосредственно в центре Новосибирска. Одним словом, на рынке складской недвижимости стало тесно.

– Говорит ли эта тенденция о первичном насыщении рынка складской недвижимости Новосибирска?
– Сделать точный прогноз довольно трудно, так как наряду с индустриальной недвижимостью растет рынок торговых площадей, который востребован новыми ритейлоператорами. Однако я считаю, что новые складские комплексы будут востребованы логистическими операторами. Для того чтобы составить достойную конкуренцию заявленному предложению, девелоперу потребуется изыскать на редкость удобный участок, как например, молочный комбинат, который сегодня перепрофилирован в склады класса В. Этот объект расположен в центре Новосибирска и, несомненно, сможет работать с торговыми операторами внутри города.

– В отличие от складского сегмента, рынок гостиничной недвижимости даже не вооруженный цифрами гость города может оценить как неразвитый...
– Совершенно верно. Гостиничный сектор в Новосибирске развит достаточно слабо. В городе нет достаточного предложения гостиничных номеров. Более того, качественных отелей тоже пока нет. Cпрос на гостиницы у нас формируют в основном бизнестуристы. В том числе для этой категории туристов в Новосибирске планируется строительство ряда отелей. Часть из этих проектов будет реализована при участии международных операторов.

– Насколько привлекательно для потенциальных инвесторов и застройщиков земельное законодательство в Новосибирске?
– Нельзя сказать, что сегодня земельные вопросы в Новосибирске решаются в кратчайшие сроки и без административной волокиты. Тем не менее городская администрация старается готовить участки и выставлять их на аукцион с техническими условиями. В некоторых случаях земля может быть подготовлена к строительству. Причем работа над участком производится централизованно – однойдвумя компаниями. Таким образом, потенциальный инвестор изначально получает предельно полную информацию об участке, в том числе и об обременении данного надела, что страхует его от непредвиденных рисков и затрат впоследствии. Кроме того, администрация города способствует редевелопменту старого фонда в центре города, выводу предприятий. Земельные участки в Новосибирске можно оформить в собственность. И это, на мой взгляд, довольно существенное преимущество, если речь идет о строительстве объектов коммерческой недвижимости. Сей факт особенно привлекателен для иностранных инвесторов.

– Насколько активны частные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости города?
– Я считаю, что именно частные инвестиции формируют рынок. В объекты вкладывают деньги как местные игроки, так и компании федерального и международного уровней. Среди наиболее активных местных игроков рынка можно отметить ЗАО «Труд». Этой компании сегодня принадлежат четыре торговых центра, два бизнесцентра и другие объекты недвижимости общей площадью более 70 тыс. кв. м. В настоящее время компания ведет строительство двух торговоразвлекательных комплексов и бизнесцентр.
Еще хочется отметить компанию «Трансервис», которая уже владеет 16 тыс. кв. м офисных помещений класса В и строит 20 тыс. кв. м, но уже класса А; строительную компанию «Струг», владеющая рядом торговых центров. Среди именитых «варягов» – компании IKEA и «РосЕвроДевелопмент», последняя возводит первый офисный центр класса А на ул. Ленина.
Что же касается банков, то наиболее активен на рынке города местный Сибакадембанк, который запускает собственные проекты, в том числе на офисном рынке. Проектное финансирование в Новосибирске осуществляют Сбербанк и Райффайзенбанк. Представительства других российских и международных финансовых предприятий ограничиваются лишь банальным кредитованием, скорее всего потому, что просто не имеют достаточных полномочий.

– Для успешной реализации проекта девелоперу необходим не только опыт и здание рынка, но и профессиональная помощь «соучастников» рынка. Насколько разнообразен рынок услуг для девелоперов в городе?
– В Новосибирске есть аналитические агентства, которые осуществляют регулярный мониторинг рынка. Однако говорить о профессиональном консалтинге пока не приходится, равно как и о широком выборе архитекторов в городе. Подавляющее большинство проектов разрабатывают местные архитекторы, которые по разным причинам не всегда могут уловить современные тенденции в области строительства объектов коммерческой недвижимости. В ближайшем будущем многие девелоперы, реализовав свои проекты, столкнутся с отсутствием на рынке профессиональных управляющих компаний. Скорее всего это привет к тому, что собственники вынуждены будут создавать свои управляющие компании, которые путем проб и ошибок станут нарабатывать необходимый опыт и знания.

В марте этого года СибГУД была организована всероссийская конференция, посвященная вопросам управления на рынке коммерческой недвижимости. В мероприятии приняли участие члены городской администрации, девелоперы и инвесторы Западной Сибири, а также представители столичных консалтинговых и управляющих компаний. На пленарном заседании первый заместитель мэра Новосибирска Виктор Воронов отметил высокую недоинвестированность города: «На площади города в 50 тыс. кв. м лишь чуть более 30% землеотводов оформлено в собственность. Однако инвесторы демонстрируют устойчивый интерес к нашему региону». Гн Воронов также отметил, что администрация Новосибирска разработала сценарий развития города до 2020 года. Однако более подробно о нем рассказал главный архитектор, начальник главного управления архитектуры и градостроительства департамента архитектуры и строительства мэрии Новосибирска Валерий Арбатский: «Более половины территории города занимают промзоны, треть территории – это малоосвоенные районы, в совокупности эти земли составляют резерв для развития Новосибирска. Согласно Генплану в городе будет построено кольцо внешних транспортных связей, кроме того, планируется перенести промышленные предприятия из центра в область». В рамках конференции также были организованы три секционных заседания, которые были посвящены темам: «Управление проектами», «Инвестиции в недвижимость» и «Управление коммерческой недвижимостью». «Мы стремились сделать график мероприятия максимально насыщенным, – комментирует Олег Луговой». И, по словам участников конференции, организаторам это удалось.