Бизнес-центры оптом и в розницу

Цены на коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге достигли исторического максимума и вот-вот двинутся вниз. Девелоперы, еще вчера не желавшие расставаться со своими активами, почувствовали это. «Реакция оказалась мгновенной – на продажу выставлены объекты суммарной стоимостью более $1 млрд», – констатирует Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International. Сегодня в Петербурге офисные помещения на продажу предлагают семь действующих БЦ и десять строящихся.

Низкодоходный риск

Участники рынка и эксперты констатируют: за последние пять лет доходность по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости в Северной столице упала в два раза. Но девелоперы всеми силами пытаются сохранить показатели доходности на прежнем уровне и держат ставки высокими. Однако эта ситуация может продолжаться только до тех пор, пока спрос будет отвечать цене предложения. «Снижение доходности – естественный процесс для рынка недвижимости. Движение рынка носит волнообразный характер: рост – стабилизация – затишье – спад. Все развитые западные рынки пережили эти стадии не по одному разу. Для российского же рынка недвижимости это впервые, поэтому все в диковинку и пугающе», – рассуждает Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. Сейчас рынок приближается в точке насыщения во всех сегментах рынка – стабилизация означает снижение рисков вложений, а снижение рисков неизбежно связано со снижением доходности.

Снижение доходности на рынке в первую очередь вызвано тем, что арендные ставки и объем продаж растут медленнее, чем стоимость строительства и вхождения в проект. «С ростом стоимости вхождения в проект девелоперу тяжело бороться, так как практически не осталось хороших и дешевых проектов. Есть либо не очень качественные, либо слишком дорогие», – отмечает г-н Чижов.

Рост стоимости строительства во многом вызван макроэкономическими показателями, а также подхлестывается повышенным спросом на стройматериалы. В результате – девелоперы идут по пути вертикальной диверсификации бизнеса и продажи своих активов в сфере коммерческой недвижимости. Например, такие крупные игроки, как группа ЛСР и инвестфонд AG Capital Group (президент Альберт Гавриков входит в совет директоров компаний «Авто-ВАЗ» и «Сибнефть»), сегодня сосредоточились на развитии проектов строительства цементных и кирпичных заводов, оставляя на проекты в сфере недвижимости не более 40% финансирования.

Целиком или частями

«В офисном секторе большинство компаний, как правило, являются арендаторами. Наиболее крупные и знаковые компании, особенно в ресурсных отраслях – банки и страховые компании, часто владеют своей недвижимостью. Но это больше связано с их статусом, чем с экономическими причинами», – отмечает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International. Тем не менее сегодня, по оценкам участников рынка, объем бизнес-центров, предлагающих помещения в собственность, составляет уже 10% от общего объема офисной недвижимости Петербурга. Тогда как всего полгода назад этот показатель не превышал 5%. Покупка офиса в собственность обычно связана с желанием бизнесмена диверсифицировать активы и вложить деньги в недвижимость.

Это могут быть как крупные компании, приобретающие здания целиком, так и небольшие фирмы, а также предприниматели, желающие разместить свободные денежные средства. «Покупка недвижимости выгодна для стабильной компании в случае, когда затраты на аренду больше условных затрат на эксплуатацию собственных помещений, а возможность безболезненного выделения средств на покупку недвижимости составляет до 25% от операционной прибыли компании», – считает генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин.

Таким образом, покупатель принимает решение о покупке, если рынок находится в фазе активного роста, а прирост стоимости объектов сравним с доходностью основного бизнеса или превышает ее. Эксперты отмечают, что среди обитателей бизнес-центров класса А таких компаний меньшинство, поэтому и продавать их по частям невыгодно. «Практика показывает, что арендаторы класса А представляют собой довольно динамично развивающиеся компании, которым периодически требуется расширение. Если бизнес-центр, в котором находится такой арендатор, распродается по частям, расширение становится трудноосуществимой задачей», – говорит Олег Громков, руководитель группы исследований рынков Knight Frank SPb.

«С продажей по частям есть определенные проблемы: лишь 11% из всех компаний, которым требуются помещения, заинтересованы в их покупке. Кроме того, при распродаже крупных объектов в розницу, мы получаем неуправляемое здание с множеством собственников, которым нужно договариваться между собой по поводу общего управления и эксплуатации здания, организации доступа в помещения», – поясняет Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа АРИН.

Поэтому продажа офисных цент­ров в собственность по частям более характерна для сегмента класса В. Нередко этим занимаются компании, которые вышли из жилищного строительства. У таких игроков нет структур, управляющих коммерческой недвижимостью, содержание офисного актива – не их бизнес, и они нацелены на быструю продажу. Довольно часто покупатели помещений в таких объектах – инвесторы, которые потом сдают эти офисы в аренду. «Тогда как компании, ориентированные на класс А, не заинтересованы в отвлечении собст­венных средств от основного бизнеса путем их «заморозки» в купленном объекте недвижимости», – говорит г-н Громков.

Плюсы и минусы

Плюсы покупки офисной площади в собственность в том, что бизнесмен получает дополнительный актив, который также приносит определенный доход, поскольку стоимость офисных помещений ежегодно растет. И если компания располагает свободными денежными средствами, это является неплохим способом инвестирования. Минус же в том, что денежные средства приходится извлекать из другого бизнеса и они на определенный срок замораживаются. Для девелоперов плюс продажи площадей по частям – в быстром возврате инвестиций. Минус – более низкая, чем при продаже готового объекта, удельная стоимость квадратного метра.

Организация эксплуатации БЦ при продаже офисов в собственность имеет особое значение. Если среди арендаторов можно насаждать свои порядки в ходе управления и эксплуатации, то с собственниками придется налаживать диалог. «Именно поэтому очень важно определить правила игры заранее, до подписания договора с будущим собственником», – предуп­реждает Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praktis CB. Сложная структура собственности делает возможным появление «объектов в объекте» – например, как в случае с «Золотой Шпалерной», в одной из частей которой возник более мелкий БЦ «Сфера».

На долевом уровне

На рынке Санкт-Петербурга есть две схемы инвестирования в бизнес-центры: долевое участие и покупка готового бизнеса. Инвестирование по схеме долевого участия, как правило, практикуют компании, занимающиеся строительством жилья. «Среди примеров таких БЦ, имеющих несколько собственников, – «Сокол-Сити» (продажа помещений на этапе строительства), «Золотая Шпалерная» (продажа отдельных помещений в готовом бизнес-центре), торгово-офисный центр «Статус» и др. Основное преимущество такой схемы для жилищного строителя – быстрый возврат инвестиций», – говорит Данат Булавко, гендиректор компании «Адитум».

Схема продажи готового бизнеса предполагает, что девелоперы строят бизнес-центр, заполняют его арендаторами и только после этого продают. «Основными покупателями таких объектов являются инвестфонды. Однако данная схема пока не получила должного распространения в Петербурге», – отмечает г-н Булавко. Для того чтобы пересчитать инвестиционные сделки в Петербурге, достаточно пальцев одной руки – это продажа бизнес-центров «Атриум», Bazen, «Толстой сквер».

Эксперты полагают, что кризис может послужить на пользу рынку. Российский рынок недвижимости должен пройти несколько волн, чтобы инвестиционные сделки стали для него обычной практикой. «И скорее всего, цивилизованным рынок станет на стадии спада, когда девелоперы будут выживать за счет повышения качества услуг и более прозрачных отношений с партнерами», – убежден г-н Чижов.