Бизнес-центр окнами в сад

Офисная «парковка»

Устроить завтрак на траве или просто погулять по аллеям близлежащего парка в законный обеденный перерыв, «вынырнув» из волшебного мира отчетов, сводок и бизнес-планов, – мечта любого офисного клерка. И потому бизнес-центр, построенный рядом с парком, обладает несомненным преимуществом. По западным стандартам наличие парковой зоны (или как минимум зеленых насаждений) – норма. У нас же в условиях огромного дефицита площадей для застройки в центре города и нависающего над девелоперами дамокловым мечом мирового финансового кризиса мечты офисных тружеников о прогулке в парке, похоже, перейдут в разряд утопических.

Сегодня в Москве, по данным компании CB Richard Ellis, насчитывается 10 бизнес-центров класса А (как действующих, так и находящихся в стадии строительства), расположенных рядом с парками. «ПриПАРКовавшихся» бизнес-центров класса В на порядок больше. Это связано с тем, что в развитых районах города, где расположено основное число объектов класса А, во-первых, зеленых зон не так много, во-вторых, строить жилую недвижимость поблизости парков выгоднее (т. к. для жилья значение данного фактора гораздо выше)», – считает Наталья Сазонова, заместитель директора отдела исследований Knight Frank Russia and CIS. Действительно, если стоимость квартир в доме, расположенном рядом с парком, может быть выше среднерыночной на 20%, то на стоимости офисных помещений одно лишь наличие экологической зоны рядом с бизнес-центром практически не отражается. Благоприятное соседство офисные обитатели получают в качестве бонуса.

В качестве примеров удачно расположенных бизнес-центров можно назвать «Бронную Плаза» рядом с Патриаршими прудами (построен в 2004 году, офисная площадь 5280 кв. м), «Туполев Плаза» (построен в 2004 году, офисная площадь – 11 830 кв. м) по соседству с Лефортовским парком, Центр международной торговли (построен в 1979 году, офисная площадь – 52 400 кв. м) рядом с Краснопресненским парком.

Из строящихся «приПАРКованных» бизнес-центров следует назвать БЦ в составе комплекса «Фьюжн-парк» (общая площадь 16 300 кв. м, арендные ставки – от $2000), расположенного рядом со сквером Девичьего поля и парком им. Мандельштама. Летом закончилась реконструкция бизнес-центра по соседству со сквером на Гоголевском бульваре, 11 (общая площадь 11 тыс. кв. м, арендные ставки – $2120–2200).

В Павелецком районе около парка строится вторая фаза бизнес-центра «Павловский», которую планируется ввести в эксплуатацию в I квартале 2009 года (первая фаза была введена в эксплуатацию в 2003 году). Общая территория комплекса – 29 850 тыс. кв. м, второй фазы – 20 806 тыс. кв. м, из них арендуемая офисная площадь составит 12 500 тыс. кв. м. Проектом предусмотрена трехуровневая подземная стоянка на 195 машино-мест, наземная – на 20 машино-мест (коэффициент парковочных мест 1:95). Арендные ставки составляют $1000–1150/кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.

Проект Diamond Hall, возводимый неподалеку от Екатерининского сада, задуман как пятнадцатиэтажный офисный центр класса А площадью 61 500 кв. м с прилегающим к нему театром на тысячу зрителей. Участок для строительства находится в центре Москвы, рядом со стадионом «Олимпийский» и в непосредственной близости от Садового кольца, на пересечении Олимпийского проспекта и улицы Дурова. Офисный центр будет снабжен автостоянкой на 432 машино-места. Арендные ставки составят от $900/кв. м в год. По словам архитектора Diamond Hall Вячеслава Осипова, «проект интересен в первую очередь синтезом театрального комплекса и делового центра, где залитый солнечным светом многоэтажный атриум (фойе театра) объединяет весь комплекс и вместе с тем «раскалывает» его на две самостоятельные части».

Рядом с Екатерининским парком, на ул. Дурова, компания Forum Properties планирует в следующем году начать строительство многофункционального общественно-делового центра класса А. Архитекторами проекта выступают лондонская компания SOM (Skidmore Owings and Merrill) и мастерская А.В. Бокова (ГУП МНИИП «Моспроект-4»).

«Архитектурные решения предполагают панорамное остекление здания, а внутренний двор будет раскрываться в сторону Екатерининского парка, расположенного непосредственно перед комплексом. Выход в парк станет одной из «изюминок» этого проекта, – рассказывает Алексей Жиров, директор по внешним связям Forum Properties. – Прямо с офисного крыльца можно будет шагнуть в парк, где будут проложены дорожки, сделаны удобные лавочки, посажены деревья и кустарники, появится ночная подсветка, флористика». Площадь здания составит порядка 50 тыс. кв. м, из них 32 тыс. кв. м – наземная площадь. Подземная автостоянка будет рассчитана на 654 машины. Строительство планируется завершить в 2012 году.

Положительные стороны соседства бизнес-центров с парками очевидны. Девелоперы получают преимущество в борьбе за арендаторов. Арендаторы – дополнительный фактор, влияющий на имидж компании и плюс для мотивации сотрудников: работать в офисе с окнами в сквер приятно, погулять в нем, подышать свежим воздухом в обеденный перерыв полезно для здоровья. «Соседство с парком дает возможность расширить сервисы, предоставляемые арендаторам, за счет организации дополнительной рекреационной зоны, – говорит Алексей Жиров. – Если это центр города – то, безусловно, это престижно и добавляет зданию эффектности. Приятно в перерыв посидеть в парке под раскидистым деревом или покормить лебедей в пруду. Провести переговоры с партнерами, а потом пообедать с видом на красивый ландшафтный пейзаж. В Лондоне я, например, видел, как летом из большого офисного центра в обеденный перерыв вышли сотрудники и расположились отдыхать на лужайках. Кроме того, неподалеку было устроено интерактивное представление для этих сотрудников. Через 40 минут парк опустел, и все вернулись к работе».

К минусам такого соседства можно отнести затруднения, связанные с формальными или неформальными ограничениями на строительство коммерческой недвижимости вблизи парков. Впрочем, как рассказали в пресс-службе Park City Investment (девелопер офисного центра «Парк-Сити» площадью 85 тыс. кв. м, который планируется построить на берегу Москвы-реки), любая зеленая зона отделена от зданий жилого или административного назначения природоохранной зоной, на территории которой недопустимо возведение каких-либо строений. Что касается строительства в непосредственной близости парков, то здесь действуют те же нормы согласования, что и на любой другой площадке.

«Сложность согласования в центре, рядом с парковой зоной, зависит прежде всего от качества проектной документации и регулируется распоряжением мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 года № 378-рм «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве», – говорит Валентин Виноградов, генеральный директор Midland Development. – Так, для выполнения экологических требований место строительства согласуется с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды. Отметим, что территории природного комплекса являются территориями с особым режимом регулирования градостроительной деятельности. Исходя из этого существуют определенные требования, предъявляемые к проектной документации. Это учет результатов исследований по экологическому состоянию территории, в том числе на площадке строительства, рельефа и почвы, водоемов и подземных вод; прогноз изменения состояния окружающей среды, в том числе сохранение, пересадка, вырубка и восстановление деревьев и кустарников. А также сохранение и использование плодородного почвенного слоя и ряд других санитарно-гигиенических требований».

Еще одна актуальная проблема – подъездные пути и коммуникации. Это скорее вопрос концептуальных и функциональных архитектурных и проектировочных решений проекта, а не местоположения. Если зеленые объекты находятся рядом со строительством, они не уничтожаются. Коммуникации и подъездные пути прокладываются в обход уже имеющихся насаждений.

Как правило, «проблема» подъездных путей возникает при неграмотной концепции проекта, когда неправильно с точки зрения эффективности определено его функциональное назначение, недооценены отдельные факторы на уровне макро- и микроэкономики. На российском строительном рынке такие ошибки являются следствием желания (и возможности) получить максимальную прибыль от проекта.

Создать атмосферу

При выборе помещения арендаторов в первую очередь интересуют коммерческие условия, расположение и технические характеристики объекта. Наличие в шаговой доступности парка, сада или сквера воспринимается как приятный бонус. «Компании выбирают офис исходя из баланса преимуществ. Практика показывает – руководители при выборе «места прописки» в первую очередь оценивают такие факторы, как статус, удобство, комфорт, – считает Дмитрий Киритопуло, директор коммерческого департамента компании Central Properties. – Для БЦ важны как функциональная составляющая (от инженерии до планировки этажей), так и эстетическая, подчеркивающая статус арендатора. А престиж сегодня для компании важен не меньше, чем правильно сконструированное здание. Хороших зданий в Москве много, но тех, что могут поддерживать статус арендатора, недостаточно. Статус – это, во-первых, достойное местоположение и окружение офиса компании, во-вторых – эстетические бонусы, которые арендатор получает бесплатно. Таким бонусом и является парк. Одно дело, когда из окна видна промышленная зона, и совсем другое – парковая. Например, во второй фазе бизнес-комплекса «Павловский» планируется панорамное остекление, и в любое время можно будет подойти к окну и полюбоваться природой. Или в обеденный перерыв можно просто выйти из здания в парк и прогуляться, как поэтично говорят наши коллеги, под сенью московских столетних лип. Мы живем в каменных джунглях, и когда посреди рабочего дня появляется возможность побыть некоторое время на природе, это очень приятно. Зеленый уголок рядом с офисом является уникальным конкурентным преимуществом, которое могут предложить арендаторам не многие». «Разумеется, наличие парковой зоны увеличивает привлекательность БЦ и положительно влияет на его конкурентоспособность, – соглашается Валентин Виноградов, генеральный директор «Midland Development». – Однако необходимо отметить, что эта характеристика не является определяющей. Более важным с точки зрения размеров арендной платы является расположение БЦ относительно центра города, а также транспортная и пешеходная доступность».

В случае, когда для компании важен статус, местоположение объекта и комфортная атмосфера вокруг него, создаваемая зеленой зоной, играют особенно важную роль. В самых удачных проектах соседство с парком умело обыгрывается в архитектурных решениях. Например, при работе над проектом «Эрмитаж Плаза» его соседство с памятником федерального значения (усадьба Остерманов-Толстых) и небольшим сквером послужило поводом для создания трех разных фасадов. «Архитектор Сергей Киселев предложил три разных фасада. Главный вход – на Садово-Каретную и Садово-Триумфальную, два других фасада принадлежат длинному корпусу А, вытянутому вдоль Краснопролетарской улицы, – рассказывает Алексей Жиров. – Эти два фасада различаются между собой как аверс и реверс, лицо и изнанка – и оба по-своему хороши. Было найдено очень эффективное решение, позволившее наполнить здание воздухом и сделать его условно-природным фоном для исторической усадьбы и деревьев парка. Фасад закрыт экраном из повернутых на 8 градусов к небу горизонтальных стеклянных полос. Наклоненные пластины как бы преклоняются перед исторической застройкой, а отражающиеся в них облака создают необыкновенное ощущение воздушности. Овально-изогнутый, полностью остекленный фасад третьего здания возник из необходимости примирить офисное здание с соседней усадьбой. Из окон офисного комплекса открывается вид на центр города и парк. Большой внутренний двор с видом на историческую усадьбу стал дополнительной площадкой для рекреации».

Конечно, для бизнес-центров в центральной части города наличие парка или просто зеленой аллеи – часто просто недостижимая роскошь. Но этот недостаток компенсируется наличием в шаговой доступности множества других привлекательных мест – магазинов, ресторанов, кафе, просто красивых улиц, по которым можно прогуляться по дороге с работы. Так как бизнес-центры, расположенные в центре Москвы, пользуются устойчивым спросом арендаторов, наличие парка может рассматриваться как дополнительный плюс, но не влияет на принятие окончательного решения. Совсем другая ситуация возникает в развивающихся деловых районах, удаленных от центра. «Наличие цивилизованно организованной зеленой зоны отдыха – это уже аргумент, который можно использовать для того, чтобы заинтересовать ту часть сотрудников, которая негативно смотрит на переезд из центра на периферию», – считает Елена Ефремова.

Влияет ли расположение бизнес-центра рядом с парком на арендные ставки? Мнения на этот счет расходятся. «Ставки аренды в бизнес-центрах рядом с парками практически не отличаются от ставок в конкурирующих объектах», – уверена Наталья Сазонова. Однако Елена Ефремова считает, что если наличие парка рядом с БЦ и не отражается на стоимости аренды, то внешнее окружение в целом достаточно сильно влияет на арендные ставки в бизнес-центрах. «Например, важно, какой вид открывается из окон. Согласитесь, есть большая разница между индустриальным пейзажем и видом на парк или бульвар, – говорит Елена Ефремова. – Также важно, каким маршрутом сотрудники добираются до работы и какие «препятствия» приходится преодолевать им на своем пути. Наличие производственных помещений, необлагороженных территорий, эстакад и железнодорожных путей может послужить поводом для снижения арендной ставки до 20%! К этим исторически сложившимся причинам вскоре может добавиться и фактор экологии, который будет оказывать влияние на выбор арендуемого объекта, а значит, и на арендные ставки».

Сами себе построим парк

Значительного увеличения количества бизнес-центров, возводимых рядом с парками, ожидать не стоит, и дело не только в пресловутом финансовом кризисе. Учитывая огромный дефицит площадей для застройки в центре города, прогнозировать рост таких проектов было бы неправильно. Однако в перспективе насыщения рынка арендаторы будут с большим вниманием относиться к второстепенным характеристикам бизнес-центров, в том числе и к наличию поблизости парка. И тогда использование механизма парковых зон может стать одним из значимых конкурентных преимуществ проекта.

Уже сегодня девелоперы понимают, что зеленая зона является дополнительным плюсом любого объекта. В качестве примера можно привести многофункциональный комплекс «Метрополия», который планируется построить на пересечении Волгоградского проспекта и Третьего транспортного кольца, на территории бывшей производственной площадки завода «Москвич». Здесь будет возведено около 700 тыс. кв. м офисов класса А, 80 тыс. кв. м торговой недвижимости, 80 тыс. кв. м апартаментов и 40 тыс. кв. м гостиниц 3 и 4*. Инвестиции в проект составят $3–4 млрд. Превратить 21 га «промышленных джунглей» в благоприятную среду обитания решено как с помощью экологичных материалов и оригинальных архитектурных решений. Парк с искусственными водоемами станет неотъемлемой частью комплекса, которая позволит связать в единое целое все постройки.

«В данный момент ведется активная застройка бывших индустриальных зон города, – говорит Ирина Флорова, руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis. – В будущем мы также не прогнозируем увеличения офисной застройки рядом с парковыми зонами. Можно предположить, что со временем для арендаторов станет важно размещать свои офисы рядом с зелеными зонами, и тогда девелоперам придется идти навстречу и организовывать подобные зоны рядом с новыми бизнес-центрами».