Назад
1 Ноября 2008, 8:22
Узловая станция
Территория «Измайловской перспективы» за Варшавским вокзалом площадью 465 га – одна из основных городских площадок, где в ближайшие годы возможно формирование делового «Сити». Коммерческий потенциал этой неосвоенной зоны, занятой разрозненными железнодорожными постройками, велик: по оценкам экспертов, там можно построить 9 млн кв. м недвижимости, а при высокой плотности застройки – в два раза больше. Впрочем, реализацию проекта затрудняет сложная ситуация с распределением имущественных прав на земли «Измайловской перспективы».
Локомотив для перспективы
Предложения по развитию территории, ограниченной Обводным каналом, Московским проспектом, Благодатной улицей и полосой отвода Балтийского направления Октябрьской железной дороги, высказывались еще в середине прошлого столетия. Однако возможность комплексной реконструкции появилась лишь в последние годы, после закрытия Варшавского вокзала. Привлечение инвесторов в реконструкцию запущенной и хаотически застроенной промзоны в 1997 году город поручил агентству развития территорий «Измайловская перспектива», крупнейшими акционерами которого стали банк «Менатеп», КУГИ и «дочка» «Газпрома» – «Лентрансгаз». После продажи городом в 2006 году 20%-ного пакета акций крупнейшим акционером «Измайловской перспективы» стала строительная компания ООО «Стройград» (90%), еще 10% принадлежит «Лентрансгазу». Однако за 10 лет работы городское агентство не сильно продвинулось в поиске инвесторов. Ситуация сдвинулась с мертвой точки лишь в прошлом году, когда развитием земли, принадлежащей РЖД, занялась дочерняя структура транспортного монополиста – компания «Желдорипотека». Компания специально открыла свой офис в Петербурге, пообещав вложить в проект около $3 млрд, и уже успела разработать концепцию застройки всей территории. В конце мая проект объемно-пространственного решения был представлен Общественному совету по проблемам градостроительства и архитектуры.
«До весны следующего года РЖД совместно с «Желдорипотекой» должны завершить все проектные работы для перебазирования железнодорожных объектов с территории «Измайловской перспективы», – рассказывает руководитель проекта Александр Шабасов. По согласованному с РЖД плану закрыться станция должна до конца 2009 года, только после этого землю можно будет вовлекать в оборот. «Из 465 га РЖД принадлежит 55, но под девелопмент будет отдано не более 35 га, на которых можно построить около 1,5 млн кв. м. Примерно 500 тыс. кв. м придется на жилье и апартаменты. Остальное – торговая и офисная недвижимость, спортивная и социальная инфраструктура, а также паркинги», – отмечает г-н Шабасов. Он оценивает объем инвестиций в строительство из расчета не менее $2 тыс./кв. м. Причем только на освобождение этой территории и инженерную подготовку потребуется не менее 6 млрд руб., а на реализацию всего проекта компании необходимо около $3 млрд. Это будут собственные и заемные средства «Желдорипотеки». Проект планировки будет готов к весне 2009 года, на его реализацию понадобится еще 7–8 лет.
Началу активных работ в зоне «Измайловской перспективы» мешает то, что Смольный пока не может определиться, кому и на каких условиях будет передана городская земля. Только после этого «Желдорипотека» сможет завершить подготовку мастер-плана застройки земель РЖД, говорит г-н Шабасов. Есть и другие препятствия. По обновленному генплану большая часть территории «Измайловской перспективы» отнесена к функциональной зоне деловой застройки, что нарушает планы инвесторов. «Мы подали заявку на внесение изменений в генплан, поскольку в противном случае на территории «Измайловской перспективы» появится мертвая зона офисов», – рассказывает Александр Шабасов. «Если не строить здесь жилье, проект ждут большие экономические риски и даже провал», – предупреждает Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
Пока у города плохо получается координировать работу над проектом. «Разработанный «Желдорипотекой» проект планировки и межевания девяти кварталов, которыми занимается наша компания, был уже утвержден, однако недавно мы с удивлением узнали, что агентство по развитию территории «Измайловская перспектива» по заказу КГА снова приступило к разработке проекта планировки теперь уже всей территории, в том числе и земель РЖД. Таким образом, процесс согласований опять растягивается», – сетует г-н Шабасов.
Земля навалом и россыпью
Пока в Смольном точно даже не знают, какими землями город располагает на территории «Измайловской перспективы»: инвентаризация не проводилась, зато за последние годы здесь появилось множество разрозненных частных собственников. Городу принадлежит около 30% из 465 га, которые в следующем году будут выставлены на торги, говорит пресс-секретарь КУГИ Елена Бодрова. «Сейчас Комитет по земельным ресурсам ведет инвентаризацию участков. Расположение их таково, что, скорее всего, они будут продаваться несколькими лотами», – полагает г-жа Бодрова. Отметим, что ранее вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров утверждал, что на территории «Измайловской перспективы» городу принадлежит около 100 га.
«Городские земли раздроблены, граничат с землями многочисленных собственников, и тому, кто их купит, будет сложно реализовать проект», – считает г-н Шабасов. «В этом районе более 100 частных собственников, которым принадлежит большая часть земли», – оценивает обстановку Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства.
«В таких условиях для инвестора выкуп отдельных, небольших участков – довольно рискованный ход: девелоперы могут оказаться заложниками развития окружающей территории», – считает директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb Николай Пашков. «В окружении глухой промзоны практически невозможно создание высококлассных и ликвидных объектов, поэтому пока вопрос консолидации прав собственности на участок не будет решен, перспективы развития всей территории весьма туманны, а девелоперам вряд ли будут интересны такие торги», – добавляет он.
При таком большом количестве собственников комплексно развивать территорию очень сложно, согласна руководитель проектного отдела ASTERA SPb Ольга Земцова. «Без жесткого регулирования со стороны городской администрации проект, скорее всего, будет раздроблен, хотя, возможно, из-за финансового кризиса ряд компаний скорректирует свои планы и продаст принадлежащие им участки более крупным соседям, у которых есть собственные средства на развитие», – предполагает она.
Но игра стоит свеч. На территории около 100 га городских земель можно построить минимум 2,5 млн кв. м площадей разных функций, оценивает г-н Пашков. «На всей же территории «Измайловской перспективы» уместится около 9 млн кв. м, а при высокой плотности застройки – в два раза больше», – подсчитал он.
«Пока реалистичность консолидации прав на всю территорию «Измайловской перспективы» невелика, а рычагов воздействия нет, будут реализовываться только крупные проекты – например, на территории РЖД. Освоение других участков будет носить локальных характер», – считает Николай Пашков. «Примеров консолидации такой большой территории в России я пока не знаю, и сроки реализации подобного проекта непредсказуемы. Это проект такого масштаба, что не он будет вписываться в окружающую территорию, а она – в него. Развитие «Измайловской перспективы» начинается с наиболее перспективных участков – от Обводного канала и Московского проспекта. До остальных территорий очередь дойдет еще не скоро. До тех пор пока не будет реалистичного бизнес-плана по развитию всей зоны, эти участки не будут интересны девелоперам», – полагает эксперт.
Не внушает оптимизма потенциальным инвесторам и пример холдинга «Адамант», который первым рискнул взять под реконструкцию здание «Варшавского вокзала». Президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис признает, что из-за транспортных проблем в районе комплекс «Варшавский экспресс» в здании вокзала окупается значительно медленнее, чем планировал девелопер. Впрочем, все дело в том, что торговый комплекс, претендующий на премиум-класс, вынужден функционировать в депрессивном районе с преобладающей промышленной застройкой. Однако через несколько лет территория преобразится и все изменится, уверена г-жа Земцова. «В случае строительства там жилья внутренний спрос будет способен поглотить даже еще один современный торговый центр площадью 40–50 тыс. кв. м, но не больше, поскольку вокруг уже есть конкуренция со стороны «Варшавского экспресса», «Ленты», «Мебельного континента», «О'КЕЙ», – отмечает г-н Щербаков.
Для сильных духом
Продажа участков «Измайловской перспективы», за исключением участка РЖД, может пройти по сценарию «Апраксина двора», когда территория выставлялась на конкурс под комплексное освоение, рассуждает Николай Пашков. «В этом случае бремя решения вопроса прав собственности будет переложено на девелопера. Но «Измайловская перспектива» и по местоположению, и по масштабу радикально отличается от «Апраксина двора», да и ситуация на рынке сейчас совсем другая. Очереди из девелоперов, которые были бы способны взяться за комплексное освоение всей территории, сегодня не выстроится», – уверен эксперт.
Сейчас у территории не очень хорошая транспортная доступность, однако генплан предполагает создание в районе «Измайловской перспективы» двух дублеров Московского проспекта и Митрофаньевского шоссе, продолжения Новоизмайловского проспекта и Варшавской улицы и нескольких станций метрополитена, говорит г-жа Земцова. По ее мнению, территория обладает хорошими характеристиками, примыкает к центру города, потому интересна для освоения. «При условии комплексного грамотного развития территории здесь будут востребованы практически все функции», – уверена она.
Поэтому крупных девелоперов сложности не пугают. «Главстрой» будет участвовать в торгах по городской земле, утверждает гендиректор петербургской компании «Главстрой СПб» Игорь Евтушевский. «Мы считаем эту территорию наиболее перспективной из-за близости к центру и потенциальной транспортной доступности, других альтернатив для строительства делового «Сити» в городе просто нет», – считает он.
Поучаствовать в проекте намерен и холдинг «Адамант», которому принадлежит деловой комплекс «Варшавский экспресс». Сейчас холдинг совместно с «Желдорипотекой» разрабатывает градостроительную документацию на 13 га железнодорожных земель, где «Адамант» собирается построить высотный офисно-торговый комплекс площадью 410 тыс. кв. м, который станет высотной доминантой всего квартала. Планируемая высота комплекса – 155 метров – вызвала волну протестов со стороны защитников исторического облика Петербурга. «Здание будет видно с Университетской набережной, от Петропавловской крепости и с ряда других точек в центре города», – возмущается сопредседатель Петербургского отделения охраны памятников истории и культуры Александр Марголис. Но желание «Адаманта» участвовать в проекте «Измайловской перспективы» столь велико, что инвестор готов скорректировать проект. «Там, где это оправдано, мы идем на корректировку проекта. Сначала мы действительно хотели сделать здание высотой 155 метров, но после исследования поняли, что 110 метров для данной территории – это максимум. И то в некоторых местах, а по остальной застройке предельная высота – 80–90 метров», – заявил CRE Северо-Запад г-н Лейтис.
Условия вхождения «Адаманта» в проект компании не раскрывают. «Пока никаких прав на землю у «Адаманта» нет, войти в проект он может только через «Желдорипотеку», у нас есть такая договоренность», – говорит г-н Шабасов.
Офисы вместо рельсов
У «Желдорипотеки» в Петербурге большие планы. Неподалеку от «Измайловской перспективы» компания собирается застроить еще один участок – территорию площадью 20 га за Балтийским вокзалом. По словам гендиректора компании Виталия Вотолевского, там может появиться комплекс коммерческой недвижимости площадью до 300 тыс. кв. м. Общая площадь участка около Балтийского вокзала – 32 га, из которых 20 га принадлежит РЖД, остальное – городу и частным собственникам. На своей территории компания планирует за три года построить около 300 тыс. кв. м, из них почти 100 тыс. кв. м займет Музей железнодорожного транспорта, а на оставшихся площадях могут расположиться торговый комплекс, гостиница, офисы и выставочные площади. Строительство должно начаться в следующем году и продлится три года. Проект оценивается в $1 млрд.
Еще один крупный проект, расположенный в зоне влияния «Измайловской перспективы», принадлежит компании «Главстрой» – это редевелопмент квартала Шкапина – Розенштейна (там компания Олега Дерипаски намерена построить около 200 тыс. кв. м за $300 млн). Кроме того, в этом же районе расположены площади молочного комбината «Петмол», который буквально несколько месяцев назад вывел производство за черту города – на месте комбината также планируется создание делового района. Гендиректора «Главстроя СПб» Игоря Евтушевского не смущают грандиозные планы «Желдорипотеки» и других инвесторов. «Появление конкурирующего проекта, даже крупного, не повредит «Главстрою». Территория вокруг «Измайловской перспективы» будет подниматься не только нашей компанией, но и другими инвесторами, что повысит ее привлекательность в глазах арендаторов недвижимости», – говорит он. Конкуренция проектов возможна на уровне концепций, допускает г-н Евтушевский и добавляет, что спрос на качественные офисы в Петербурге все равно не удовлетворен.
Предложения по развитию территории, ограниченной Обводным каналом, Московским проспектом, Благодатной улицей и полосой отвода Балтийского направления Октябрьской железной дороги, высказывались еще в середине прошлого столетия. Однако возможность комплексной реконструкции появилась лишь в последние годы, после закрытия Варшавского вокзала. Привлечение инвесторов в реконструкцию запущенной и хаотически застроенной промзоны в 1997 году город поручил агентству развития территорий «Измайловская перспектива», крупнейшими акционерами которого стали банк «Менатеп», КУГИ и «дочка» «Газпрома» – «Лентрансгаз». После продажи городом в 2006 году 20%-ного пакета акций крупнейшим акционером «Измайловской перспективы» стала строительная компания ООО «Стройград» (90%), еще 10% принадлежит «Лентрансгазу». Однако за 10 лет работы городское агентство не сильно продвинулось в поиске инвесторов. Ситуация сдвинулась с мертвой точки лишь в прошлом году, когда развитием земли, принадлежащей РЖД, занялась дочерняя структура транспортного монополиста – компания «Желдорипотека». Компания специально открыла свой офис в Петербурге, пообещав вложить в проект около $3 млрд, и уже успела разработать концепцию застройки всей территории. В конце мая проект объемно-пространственного решения был представлен Общественному совету по проблемам градостроительства и архитектуры.
«До весны следующего года РЖД совместно с «Желдорипотекой» должны завершить все проектные работы для перебазирования железнодорожных объектов с территории «Измайловской перспективы», – рассказывает руководитель проекта Александр Шабасов. По согласованному с РЖД плану закрыться станция должна до конца 2009 года, только после этого землю можно будет вовлекать в оборот. «Из 465 га РЖД принадлежит 55, но под девелопмент будет отдано не более 35 га, на которых можно построить около 1,5 млн кв. м. Примерно 500 тыс. кв. м придется на жилье и апартаменты. Остальное – торговая и офисная недвижимость, спортивная и социальная инфраструктура, а также паркинги», – отмечает г-н Шабасов. Он оценивает объем инвестиций в строительство из расчета не менее $2 тыс./кв. м. Причем только на освобождение этой территории и инженерную подготовку потребуется не менее 6 млрд руб., а на реализацию всего проекта компании необходимо около $3 млрд. Это будут собственные и заемные средства «Желдорипотеки». Проект планировки будет готов к весне 2009 года, на его реализацию понадобится еще 7–8 лет.
Началу активных работ в зоне «Измайловской перспективы» мешает то, что Смольный пока не может определиться, кому и на каких условиях будет передана городская земля. Только после этого «Желдорипотека» сможет завершить подготовку мастер-плана застройки земель РЖД, говорит г-н Шабасов. Есть и другие препятствия. По обновленному генплану большая часть территории «Измайловской перспективы» отнесена к функциональной зоне деловой застройки, что нарушает планы инвесторов. «Мы подали заявку на внесение изменений в генплан, поскольку в противном случае на территории «Измайловской перспективы» появится мертвая зона офисов», – рассказывает Александр Шабасов. «Если не строить здесь жилье, проект ждут большие экономические риски и даже провал», – предупреждает Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
Пока у города плохо получается координировать работу над проектом. «Разработанный «Желдорипотекой» проект планировки и межевания девяти кварталов, которыми занимается наша компания, был уже утвержден, однако недавно мы с удивлением узнали, что агентство по развитию территории «Измайловская перспектива» по заказу КГА снова приступило к разработке проекта планировки теперь уже всей территории, в том числе и земель РЖД. Таким образом, процесс согласований опять растягивается», – сетует г-н Шабасов.
Земля навалом и россыпью
Пока в Смольном точно даже не знают, какими землями город располагает на территории «Измайловской перспективы»: инвентаризация не проводилась, зато за последние годы здесь появилось множество разрозненных частных собственников. Городу принадлежит около 30% из 465 га, которые в следующем году будут выставлены на торги, говорит пресс-секретарь КУГИ Елена Бодрова. «Сейчас Комитет по земельным ресурсам ведет инвентаризацию участков. Расположение их таково, что, скорее всего, они будут продаваться несколькими лотами», – полагает г-жа Бодрова. Отметим, что ранее вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров утверждал, что на территории «Измайловской перспективы» городу принадлежит около 100 га.
«Городские земли раздроблены, граничат с землями многочисленных собственников, и тому, кто их купит, будет сложно реализовать проект», – считает г-н Шабасов. «В этом районе более 100 частных собственников, которым принадлежит большая часть земли», – оценивает обстановку Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства.
«В таких условиях для инвестора выкуп отдельных, небольших участков – довольно рискованный ход: девелоперы могут оказаться заложниками развития окружающей территории», – считает директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb Николай Пашков. «В окружении глухой промзоны практически невозможно создание высококлассных и ликвидных объектов, поэтому пока вопрос консолидации прав собственности на участок не будет решен, перспективы развития всей территории весьма туманны, а девелоперам вряд ли будут интересны такие торги», – добавляет он.
При таком большом количестве собственников комплексно развивать территорию очень сложно, согласна руководитель проектного отдела ASTERA SPb Ольга Земцова. «Без жесткого регулирования со стороны городской администрации проект, скорее всего, будет раздроблен, хотя, возможно, из-за финансового кризиса ряд компаний скорректирует свои планы и продаст принадлежащие им участки более крупным соседям, у которых есть собственные средства на развитие», – предполагает она.
Но игра стоит свеч. На территории около 100 га городских земель можно построить минимум 2,5 млн кв. м площадей разных функций, оценивает г-н Пашков. «На всей же территории «Измайловской перспективы» уместится около 9 млн кв. м, а при высокой плотности застройки – в два раза больше», – подсчитал он.
«Пока реалистичность консолидации прав на всю территорию «Измайловской перспективы» невелика, а рычагов воздействия нет, будут реализовываться только крупные проекты – например, на территории РЖД. Освоение других участков будет носить локальных характер», – считает Николай Пашков. «Примеров консолидации такой большой территории в России я пока не знаю, и сроки реализации подобного проекта непредсказуемы. Это проект такого масштаба, что не он будет вписываться в окружающую территорию, а она – в него. Развитие «Измайловской перспективы» начинается с наиболее перспективных участков – от Обводного канала и Московского проспекта. До остальных территорий очередь дойдет еще не скоро. До тех пор пока не будет реалистичного бизнес-плана по развитию всей зоны, эти участки не будут интересны девелоперам», – полагает эксперт.
Не внушает оптимизма потенциальным инвесторам и пример холдинга «Адамант», который первым рискнул взять под реконструкцию здание «Варшавского вокзала». Президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис признает, что из-за транспортных проблем в районе комплекс «Варшавский экспресс» в здании вокзала окупается значительно медленнее, чем планировал девелопер. Впрочем, все дело в том, что торговый комплекс, претендующий на премиум-класс, вынужден функционировать в депрессивном районе с преобладающей промышленной застройкой. Однако через несколько лет территория преобразится и все изменится, уверена г-жа Земцова. «В случае строительства там жилья внутренний спрос будет способен поглотить даже еще один современный торговый центр площадью 40–50 тыс. кв. м, но не больше, поскольку вокруг уже есть конкуренция со стороны «Варшавского экспресса», «Ленты», «Мебельного континента», «О'КЕЙ», – отмечает г-н Щербаков.
Для сильных духом
Продажа участков «Измайловской перспективы», за исключением участка РЖД, может пройти по сценарию «Апраксина двора», когда территория выставлялась на конкурс под комплексное освоение, рассуждает Николай Пашков. «В этом случае бремя решения вопроса прав собственности будет переложено на девелопера. Но «Измайловская перспектива» и по местоположению, и по масштабу радикально отличается от «Апраксина двора», да и ситуация на рынке сейчас совсем другая. Очереди из девелоперов, которые были бы способны взяться за комплексное освоение всей территории, сегодня не выстроится», – уверен эксперт.
Сейчас у территории не очень хорошая транспортная доступность, однако генплан предполагает создание в районе «Измайловской перспективы» двух дублеров Московского проспекта и Митрофаньевского шоссе, продолжения Новоизмайловского проспекта и Варшавской улицы и нескольких станций метрополитена, говорит г-жа Земцова. По ее мнению, территория обладает хорошими характеристиками, примыкает к центру города, потому интересна для освоения. «При условии комплексного грамотного развития территории здесь будут востребованы практически все функции», – уверена она.
Поэтому крупных девелоперов сложности не пугают. «Главстрой» будет участвовать в торгах по городской земле, утверждает гендиректор петербургской компании «Главстрой СПб» Игорь Евтушевский. «Мы считаем эту территорию наиболее перспективной из-за близости к центру и потенциальной транспортной доступности, других альтернатив для строительства делового «Сити» в городе просто нет», – считает он.
Поучаствовать в проекте намерен и холдинг «Адамант», которому принадлежит деловой комплекс «Варшавский экспресс». Сейчас холдинг совместно с «Желдорипотекой» разрабатывает градостроительную документацию на 13 га железнодорожных земель, где «Адамант» собирается построить высотный офисно-торговый комплекс площадью 410 тыс. кв. м, который станет высотной доминантой всего квартала. Планируемая высота комплекса – 155 метров – вызвала волну протестов со стороны защитников исторического облика Петербурга. «Здание будет видно с Университетской набережной, от Петропавловской крепости и с ряда других точек в центре города», – возмущается сопредседатель Петербургского отделения охраны памятников истории и культуры Александр Марголис. Но желание «Адаманта» участвовать в проекте «Измайловской перспективы» столь велико, что инвестор готов скорректировать проект. «Там, где это оправдано, мы идем на корректировку проекта. Сначала мы действительно хотели сделать здание высотой 155 метров, но после исследования поняли, что 110 метров для данной территории – это максимум. И то в некоторых местах, а по остальной застройке предельная высота – 80–90 метров», – заявил CRE Северо-Запад г-н Лейтис.
Условия вхождения «Адаманта» в проект компании не раскрывают. «Пока никаких прав на землю у «Адаманта» нет, войти в проект он может только через «Желдорипотеку», у нас есть такая договоренность», – говорит г-н Шабасов.
Офисы вместо рельсов
У «Желдорипотеки» в Петербурге большие планы. Неподалеку от «Измайловской перспективы» компания собирается застроить еще один участок – территорию площадью 20 га за Балтийским вокзалом. По словам гендиректора компании Виталия Вотолевского, там может появиться комплекс коммерческой недвижимости площадью до 300 тыс. кв. м. Общая площадь участка около Балтийского вокзала – 32 га, из которых 20 га принадлежит РЖД, остальное – городу и частным собственникам. На своей территории компания планирует за три года построить около 300 тыс. кв. м, из них почти 100 тыс. кв. м займет Музей железнодорожного транспорта, а на оставшихся площадях могут расположиться торговый комплекс, гостиница, офисы и выставочные площади. Строительство должно начаться в следующем году и продлится три года. Проект оценивается в $1 млрд.
Еще один крупный проект, расположенный в зоне влияния «Измайловской перспективы», принадлежит компании «Главстрой» – это редевелопмент квартала Шкапина – Розенштейна (там компания Олега Дерипаски намерена построить около 200 тыс. кв. м за $300 млн). Кроме того, в этом же районе расположены площади молочного комбината «Петмол», который буквально несколько месяцев назад вывел производство за черту города – на месте комбината также планируется создание делового района. Гендиректора «Главстроя СПб» Игоря Евтушевского не смущают грандиозные планы «Желдорипотеки» и других инвесторов. «Появление конкурирующего проекта, даже крупного, не повредит «Главстрою». Территория вокруг «Измайловской перспективы» будет подниматься не только нашей компанией, но и другими инвесторами, что повысит ее привлекательность в глазах арендаторов недвижимости», – говорит он. Конкуренция проектов возможна на уровне концепций, допускает г-н Евтушевский и добавляет, что спрос на качественные офисы в Петербурге все равно не удовлетворен.
Назад
Загрузка...