Фактор времени, и как он влияет на стоимость

Оценка объектов, которые еще предстоит возвести (что является распространенной практикой при обосновании кредита под будущее строительство или расчете дисконтированной стоимости земельного участка), ставит перед нами задачу определения дисконтированной стоимости денег, которые будут получены в будущем. Профессиональные оценщики, знакомящиеся в процессе обучения с доходным методом оценки, учатся выполнять эту процедуру, применяя метод дисконтирования денежных потоков. Однако для того чтобы получить достоверную оценку приведенной стоимости объекта, необходимо, чтобы данные о будущих денежных потоках были надежными.

Значение времени
Мало сказать, что условия на рынке недвижимости меняются каждый день, они меняются каждую минуту, каждую секунду. Идет ли речь о макроэкономических или политических факторах (таких как, например, финансовый кризис или выборы) или о физических кондициях объекта (последствия пожара, продолжающееся строительство и т. д.), факторы, определяющиеся стоимость, меняются постоянно. Поэтому для эффективной оценки необходимо зафиксировать, «заморозить» эти изменения во времени, чтобы определить условия, при которых оценщиком было выдано заключение. В широком смысле речь идет о том, что же, собственно, является оценкой. Это денежное выражение объекта оценки в конкретный момент времени.

Значение временного фактора в оценке распространяется и на определение рыночной стоимости, в котором сроки обмена имущественного объекта (и действия его заявленной теоретической стоимости) являются подразумеваемым элементом оценки. Любая оценка рыночной стоимости оперирует сроками, в течение которых имущественный объект необходимо реализовать, и получить выручку в условиях конкретного рынка. Такие сроки могут быть относительно короткими, если объект простой, а рынок обширный, или, напротив, могут составлять несколько лет в случае сложных объектов, рынок для которых ограничен или операции на котором требуют слишком много времени. Использование оцененной стоимости без понимания временного фактора чревато серьезными финансовыми просчетами.

Наконец, финансовый вопрос. Любой игрок на рынке недвижимости хорошо понимает, что деньги, получаемые сегодня, и та же сумма в будущем – вещи совершенно разные. И дело здесь даже не в том, что существует инфляция и другие изменения денежной ценности, а просто другой становится покупательная способность денег. По этой причине многие техники оценки, предусматривающие получение дохода в будущем (в виде арендной платы, цены реализации или прочих денежных потоков), включают соответствующую, связанную с рисками, ставку дисконтирования для приведения будущих денежных потоков к совокупной текущей стоимости.

Два основополагающих постулата – (1) постоянно меняющиеся условия рынка и (2) меняющаяся со временем покупательная способность денег – определяют первостепенное значение времени в стоимостном анализе.

Временные факторы
Отталкиваясь от двух указанных выше условий, выделим ряд временных факторов, которые необходимо учитывать при оценке объектов недвижимости:

• дата оценочного заключения,
• сроки получения будущих денежных потоков,
• срок, на который действует заключение по рыночной стоимости объекта.

Из всего вышеперечисленного следует, что определение сроков получения будущих денежных потоков вызывает наибольшие затруднения и, кроме этого, эти сроки сильно разнятся в зависимости от вида недвижимости. Поговорим об этом более подробно применительно к условиям, сложившимся на российском рынке.

Сроки генерации денежных потоков
Факторы, влияющие на сроки генерации денежных потоков, лучше рассматривать отдельно для законченных объектов, которые заселены и эксплуатируются, а приток доходов стабилизировался, и отдельно для строящихся объектов.

Эксплуатируемые объекты со стабильным притоком денежных средств:

• сроки арендной платы, предусмотренные арендными договорами,
• сроки удержания инвестиций, рассчитываемые с учетом критериев инвестора.

Планируемые объекты:

• планирование, получение разрешительной документации, организация тендера,
• составление строительных смет,
• сроки окончания строительства,
• сроки до начала генерации денежных потоков,
• ожидаемый срок удержания объекта до продажи.

Что касается планируемых объектов, то сроки до начала генерации денежных потоков после завершения строительства определяются целым рядом факторов и опять же зависят от вида недвижимости и условий рынка. Примеры приводятся в таблице справа.

Влияние на оценку стоимости
Только один пример: полугодовая задержка с получением денежных потоков в первый год эксплуатации снижает оценку стоимости объекта на 3,5% (при ставке дисконтирования на пятилетний инвестиционный период в 12%). Любые сокращения денежных потоков вследствие низкой активности рынка в последующий год приведут к еще большему снижению стоимости.

Из­за того, что оценщики в России долгое время занимались исключительно рынками Москвы и Санкт­Петербурга, они не привыкли выполнять некоторые виды профессиональной работы, скажем, оценивать сроки, в течение которых те или иные объекты могут быть арендованы или проданы. На столичных рынках, с их взрывным ростом, им приходилось в основном иметь дело с предварительно проданными или предварительно арендованными зданиями или по крайней мере такими объектами недвижимости, которые быстро находили своего покупателя. Поэтому вопросы оценки сроков задержки получения меняющихся в объемах денежных потоков зачастую не рассматривались вовсе. Приход оценщиков на малые рынки российских регионов, где новые объекты недвижимости не так охотно и быстро приобретаются или сдаются в аренду, потребует от оценщиков новых знаний для правильного расчета сроков поступления денежных потоков и их влияния на оценочные заключения. Учитывая масштабы нового строительства в Москве, мы также сможем стать свидетелями снижения здесь покупательной активности и увеличения сроков поступления денежных потоков по сравнению с ожиданиями, имевшими место в прошлом. Оценщики, которые научатся правильно учитывать временной фактор, смогут более точно оценивать объекты, а значит, уменьшат для своих клиентов риски неправильных решений.