Освободите рынок

О планах по освоению Сибири за последнее время успели заявить практически все значимые компании. Похоже, единственное, что задержало экспансию, – значительные расстояния, за которыми не сразу удалось разглядеть такие плюсы региона, как высокая покупательская способность населения и относительно свободный рынок. Как водится, в авангарде шла торговая недвижимость, за которой подтягивались склады и офисы. В течение 2007–2008 гг. на рынок торговой недвижимости Сибирского федерального округа вышли практически все крупные девелоперы. По мнению аналитиков компании Finstar Properties, весь рынок торговых центров СФО (строящиеся и проектируемые ТЦ) оценивается в 5,9 млн. кв. м, при этом на долю федеральных игроков приходится 47% от данного объема.

Поговаривали о том, что крупные города (Красноярск, Новосибирск, Омск) стоят уже в шаге от насыщения рынка, девелоперы начали приглядываться к глухим уголкам, где конкуренция не так сильна. Чем закончилась эта кипучая деятельность, всем известно. Из-за проблем с финансированием количество новых проектов стало стремительно сокращаться. Мало того, что с круга сошли средние города, – определенные сомнения вызвала и судьба девелопмента в таких гигантах, как Красноярск или Новосибирск.

«Еще буквально несколько месяцев назад федеральные и зарубежные девелоперы с уверенностью заявляли в СМИ о своих планах реализации в сибирских регионах новых крупных инвестиционных проектов в разных сегментах рынка. Однако в условиях разразившегося мирового экономического кризиса ситуация резко изменилась, а осень можно смело называть периодом отказов», – говорит Тимур Брегадзе, заместитель генерального директора ГК «Магистр».

Крупные игроки пересмотрели планы, сосредоточив усилия прежде всего на проектах в высокой стадии готовности. В результате часть строек оказалась заморожена до лучших времен. Так, в Омске московская компания «Регион Девелопмент» свернула проект ТРК «Июнь», его судьбу разделил и торгово-развлекательный центр, строящийся компанией DVI Group, отказалась от своих планов строительства гипермаркета компания «РосЕвроДевелопмент». Освоение земельного участка замораживает ИПГ «Евразия».

Аналогичная ситуация складывается и в других сибирских городах. В Новосибирске приостановлена значительная часть ранее заявленных девелоперских проектов. Компанией «Крокус Интернешнл» был заморожен крупный проект строительства многофункционального торгово-выставочного комплекса площадью более 140 тыс. кв. м. Не совсем понятны дальнейшие планы в отношении своих проектов и у других девелоперов: ГК «Снегири», ООО «СКИМ», «Сибакадеминвест» и т. д.

Серьезные сомнения вызывает и дальнейшая реализация логистических проектов. «Прежде всего финансовый кризис скажется на объемах и темпах ввода складских площадей. В условиях кризиса, конечно же, ужесточились требования банков, им нужны большие гарантии, увеличилось время принятия решения… Так, из-за кризиса в Новосибирске часть компаний, заявлявших ранее о начале строительства складских комплексов класса А, не будет даже начинать строительство. Но это касается в первую очередь мелких игроков, тогда как лидерам рынка удается решать вопросы финансирования и укладываться в установленные сроки реализации проектов. Что касается нашей компании, то в Сибирском регионе в планах была и остается реализация одного проекта: мы строим на территории ПЛК «Толмачево» крупнейший производственно-складской комплекс класса А в Сибири с одноименным названием. В настоящий момент проект находится в стадии активного строительства и в дальнейшем будет развиваться теми же темпами», – говорит Рустам Насыров, руководитель Сибирского направления коммерческого департамента компании «Евразия логистик». Справедливости ради заметим, что складской комплекс «Толмачево» развивается в рамках промышленно-логистического парка (ПЛП) «Толмачево» (этот проект заявлен как частно-государственное партнерство). Соответственно, проблемы с финансированием решаются на государственном уровне.

Сибирь не хуже Москвы и Санкт-Петербурга

Кризис затронул всех, отмечают эксперты. Порой кажется, что в этих репликах сквозит плохо скрываемое злорадство. Искать защищенную от кризиса отрасль – дело неблагодарное. Вопрос не в сфере деятельности, а в способах финансирования и степени открытости администрации в том или ином городе. «Финансовый кризис оказывает существенное влияние и на региональные, и на федеральные компании, но в области ритейла пока лучше себя чувствуют местные игроки. Среди игроков, которые испытывают острые проблемы (судя по косвенным признакам), можно назвать такие торговые сети, как «Пятерочка» и «Алпи».

Что касается девелопмента, то тут ситуация иная: среди строительных компаний Новосибирска пока что нет крупных финансово-устойчивывых игроков, поэтому практически все новосибирские компании сейчас испытывают колоссальные сложности, связанные с резким уменьшением спроса на недвижимость. Среди федеральных компаний снижение темпов строительства не так заметно, да и фактов официального отказа от какого-либо инвестиционного проекта нам пока неизвестно», – считает Сергей Феокритов, аналитик рынка недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость».

Как отмечает Наталья Кошубарова, директор программы Regional Real Estate «Ритейл Омска», можно ожидать, что деятельность федеральных компаний ограничится завершением проектов в высокой стадии готовности. После чего, по всей видимости, рынок останется на время кризиса в руках местных компаний. «Девелоперы на омском рынке сегодня – это омские девелоперы. В определенной мере кризис затронул всех, в наиболее значительной степени это видно по региональным проектам, находящимся на ранних стадиях. Налицо как отказ от проектов, так и перенос сроков реализации (наиболее масштабный проект – «Арена-Молл»). Можно быть уверенным, что только проекты на завершающей стадии будут закончены, такие как «Мега», – считает г-жа Кошубарова. Что же касается ритейла, то, по ее словам, хотя ряд федеральных операторов отказался от выхода в регион или расширения своего присутствия, о доле сокращения проектов пока говорить сложно.

При этом представители ряда федеральных компаний уже заявили, что продолжат работу в регионе, пусть и в меньших объемах. Так, например, компания Finstar Properties реализует три проекта в СФО – один проект в Омске площадью 140 тыс. кв. м на ул. Королева, два ТРЦ в Барнауле на ул. Малахова и ул. Балтийская по 42 тыс. и 64 тыс. кв. м соответственно. Существенный нюанс: хотя три ТРЦ не будут заморожены, сроки реализации, по всей видимости, увеличатся. «Это связано с тем, что в условиях ограниченности финансовых ресурсов мы сконцентрируемся на объектах, которые находятся на стадии строительства», – объясняет Сергей Храмов, главный исполнительный директор Finstar Properties. Он склонен думать, что местным игрокам вряд ли можно надеяться, что федеральные конкуренты уйдут из Сибири, освободив довольно большую нишу. «Понятно, что если федеральные девелоперы заморозят собственные проекты, то рынок уменьшится практически вдвое, что во многом снизит конкуренцию. На мой взгляд, преждевременно высказывать мнение, что «федералы» в массовом порядке начнут сворачивать собственные проекты в регионе. Этому есть несколько причин: во-первых, многие проекты находятся в стадии строительства и под них уже привлечено финансирование, соответственно, данные объекты будут достроены. Во-вторых, региональный рынок коммерческой недвижимости ничем не уступает рынку Москвы и Санкт-Петербурга и, следовательно, сворачивать проекты в регионах ради двух столиц вряд ли целесообразно. В-третьих, деньги вернутся на рынок, пусть и не скоро, а сейчас целесообразнее заморозить проекты на определенный срок и лишь потом, когда экономическая ситуация в стране станет более понятной, принимать решение об отказе от инвестиций», – рассуждает эксперт.

Как заверил Херман Геверт, директор сети семейных торговых центров «Мега», планы компании по освоению Сибири остались неизменными. «Мы считаем Сибирский регион довольно привлекательным для нашего развития. Так, «Мега» в Новосибирске работает уже более года, также ведется строительство проекта в Омске. Относительно работы семейного торгового центра «Мега» в Новосибирске можем сказать, что результаты полностью соответствуют нашим ожиданиям. Кроме того, мы рассматриваем другие города в качестве площадки для нашего дальнейшего развития в регионе. В качестве положительных факторов хотелось бы отметить инженерную инфраструктуру, хорошую организацию работы предприятий региона, конструктивные отношения с представителями администрации и сильное желание доводить проекты до завершения, которое мы встречаем со стороны наших партнеров. Мы не планируем останавливать и замораживать свои проекты. Мы являемся долгосрочным инвестором и намерены сохранить темпы своего развития в России», – заметил он.

Своего рода приятным бонусом стало снижение административных барьеров. По словам Хермана Геверта, новой тенденцией стал «более открытый и доброжелательный подход со стороны наших партнеров и представителей администрации в различных регионах».

Кто кого купит?

То, что в условиях кризиса расстановка сил может измениться, сомнений не вызывает. Однако к общему мнению аналитики не пришли. Общие закономерности понятны даже школьнику – первыми закроются проекты в ранней стадии, а уйдут с рынка неопытные компании со спекулятивной стратегией, не успевшие погасить долги. «В целом, говоря о ситуации по регионам и предположениях о дальнейшей расстановке сил в регионах, можно сказать, что до настоящего времени, к сожалению, на рынке действовало много игроков, обладающих небольшим опытом в области девелопмента и стремящихся получить наибольшую прибыль в кратчайшие сроки», – считает Херман Геверт. Нетрудно также догадаться, что федеральные компании считают себя наиболее подготовленными к экспансии в период кризиса. «Если кризис затянется на долгий срок, то возможно перераспределение девелоперской деятельности в сторону федеральных компаний, поскольку уже сейчас многие местные девелоперы, находясь в очень трудном положении, ищут крупных инвесторов среди столичных компаний, в том числе с целью продажи своего бизнеса целиком», – говорит Сергей Феокритов.

Однако не следует сбрасывать со счетов и тот факт, что некоторые местные компании, прочно вросшие в сибирскую почву, по старинке продолжают строить на собственные средства.

«Местные игроки имеют ряд преимуществ для действий в условиях кризиса. Они ближе к реальному сектору экономики, развитие их бизнеса относительно чаще производится за счет собственных, а не привлеченных средств», – говорит Наталья Кошубарова. Правда, по ее оценке, например, в Омске в прежнем режиме работают всего несколько компаний – ЗАО «Трест №5», НПО «Мостовик» и холдинговая компания «Акция».

В свою очередь, местные игроки также предрекают, что уже к концу следующего года федеральные компании начнут скидывать проекты по бросовым ценам. «Это значит, что в ближайшее время на девелоперском рынке появятся новые серьезные игроки, которые будут пересматривать концепции купленных проектов в сторону оптимизации, повышения инвестиционной привлекательности. На наш взгляд, интерес вызовут проекты с краткосрочным периодом реализации», – утверждает Тимур Брегадзе. Подобную ситуацию можно наблюдать и у ритейлеров. Сегодня ряд крупных сетей, работающих в Сибири, имеют огромные долги перед поставщиками и их дальнейшее присутствие в регионе выглядит достаточно призрачным. Наиболее яркий пример – уже изрядно потрепанная дефолтом компания «Алпи».

Впрочем, как оговаривается г-н Бергадзе, местные компании пока не готовы скупать выставленные на продажу федеральными игроками инвестиционные проекты и иные активы, хотя и обладают достаточными средствами. По его мнению, связано это с тем, что большинство выставленных на продажу проектов либо не обладают достаточной ликвидностью, либо рассчитаны на долгосрочное инвестирование, что в нынешних условиях не представляется возможным. «Так, наша компания, сумев сохранить хорошее соотношение собственного капитала к привлеченным кредитам, продолжает активную реализацию ряда инвестиционных проектов на территории Алтайского края. Нами не остановлен ни один заявленный проект. Тем не менее сегодня мы приняли решение двигаться не только в одном направлении, а направить свободные средства на реализацию проектов в других сегментах рынка. Так, в ближайшие месяцы нами будут открыты в г. Барнауле два интернет-кафе, «GSM-маркет» – единая площадка для представителей GSM-технологий в крае», – говорит Тимур Брегадзе. В то же время местные компании не спешат скупать активы у «федералов», предпочитая не рисковать и вкладывать средства в другие сегменты рынка. От себя добавим, что также ничего не известно о намерениях скупать поступающие на рынок активы со стороны федеральных инвесторов. Более того, пока нет информации о том, что кто-то начал сбрасывать активы по бросовым ценам.

Несмотря на декларативные заявления, вряд ли кому-то действительно удастся выиграть от кризиса. Баланс сил изменится, но явно не за счет многократного увеличения активов в руках тех или иных компаний. Главенствующее положение получат игроки, которым просто удастся пройти через кризис с минимальными потерями.