Александр Донской: «На инвестиционный климат влияют отношение к инвесторам властей »

– На ваш взгляд, оказывают ли климатические условия города негативное влияние на инвестиционный климат?
– Климатические условия Архангельска не самые страшные. Более того, мы находимся всего в тысяче километров от Москвы и Санкт­Петербурга – это час на самолете, и наши погодные условия мало отличаются от столичных. Если измерить «среднюю температуру по больнице», то климат нашего города примерно соответствует среднестатистическому российскому. К примеру, этой зимой погода у нас была такая же теплая, и идея «Архангельск – город снеговиков» в этом году не получила должной реализации, гигантского снеговика слепить было просто не из чего. Мы даже впервые наблюдали ледоход зимой.

– Какими преимуществами по сравнению с другими городами обладает Архангельск? В чем вы видите его инвестиционный потенциал?
– Уверен, что инвестиционный климат зависит не от погодных условий, а от отношения властей и потенциала региона, на который, по моему мнению, влияют достаточно высокие доходы населения: среднедушевой доход сегодня составляет 12 тыс. рублей. Тем не менее у нас практически отсутствуют современные форматы торговли, нет крупных ТЦ с зонами развлечений, фуд­кортами. Разумеется, столичные ритейлеры, приходя в город, интересуются прежде всего его центральной частью, Окружным шоссе. В то же время у нас есть ряд островов, которые развивались в советское время, сегодня же промышленные предприятия там не работают. Здесь люди живут в основном натуральным хозяйством, и эти районы мало интересуют предпринимателей. Стоит остановиться еще на одном моменте. Наш город нельзя рассматривать в качестве отдельного населенного пункта. На мой взгляд, правильнее было бы говорить о мегаполисе, в который входят еще два города – Северодвинск и Новодвинск, расположенные в получасе езды от Архангельска. Исторически сложилось, что за покупками люди предпочитают ехать в Архангельск. И те сети, которые выходят в город, рассматривают Архангельск как мегаполис с населением более 700 тыс. чел.

– Кто из иностранных и федеральных ритейлеров уже присутствует в городе?
– Сегодня на наш рынок вышли «Патэрсон», «Эльдорадо», «Техносила», проявляют интерес другие крупные сетевые ритейлеры. Недавно приезжали представители «Рамстора», они хотят получить два участка для строительства гипермаркетов: один в центре города, другой – за его пределами. Тенденция прихода внешних инвесторов наметилась недавно, и в настоящее время ритейлеры только присматриваются к городу. Хочу сказать, что мы всегда открыты инвесторам, желающим вложить деньги в развитие коммерческой недвижимости Архангельска. Если проект будет интересен городу, мы готовы предоставлять участки под застройку, и не только коммерческой недвижимости, но и современного жилья.

– Как вы считаете, легко ли сторонним торговым операторам, девелоперам «выйти» в Архангельск? Ведь зачастую федеральные девелоперы сталкиваются с понятием «региональное лобби».
– До недавнего времени складывалась ситуация, когда местные сети становились на пути у федеральных ритейлеров. Это им удавалось за счет близости к прежним муниципальным властям. Поэтому сторонние коммерсанты могли прийти в город только через этих предпринимателей, и никак иначе. Однако сейчас мы заинтересованы, чтобы в Архангельск пришли бизнесмены не из нашего региона. Это, с одной стороны, должно встряхнуть рынок, а с другой – мэрия заинтересована в том, чтобы продать собственность и земельные участки, принадлежащие ей, по максимальной цене.

Ведь сегодня в подавляющем большинстве случаев местные участники рынка договариваются между собой и во время проведения аукционов работают на понижение, таким образом, муниципальное имущество уходит за бесценок. Я хочу этой практике положить конец. Мы заинтересованы во внешних инвесторах еще и потому, что местные девелоперы, получив участок, могут годами не использовать его, поскольку их потенциал не позволяет осваивать такие объемы. – Что предпринимает администрация города, чтобы поддержать местных застройщиков?
– Перед нами не стоит задача охранять местных предпринимателей, мы должны дать населению рабочие места, возможность выбора среди товаров и услуг, защитить социально слабых и развивать город. И кто поможет нам решать эти задачи, будет интересен мэрии. Архангельские предприниматели, конечно, могут заказывать публикации в прессе и обвинять меня в том, что я решил распродать город иноземцам. Однако этим занимается группа предпринимателей, которая при предыдущем градоначальнике пользовалась особыми привилегиями, а сегодня их растеряли. И нынешние городские власти ощущают прессинг с их стороны.

– Как инвестор может получить земельный участок в городе? И на каких правах?
– Сегодня это можно сделать по­средством аукционов, недавно состоялся первый из них. Также интересные проекты могут участвовать в конкурсе. Вынужден повториться: мэрия в этом смысле открыта, и мы готовы обсуждать проекты, условия и пользу для города. К любому предложению мы подходим индивидуально, рассмотрим его и окажем необходимую поддержку, если он будет важен для города.

К примеру, до сих пор в Архангельске нет ни одного современного ТЦ. Однако участки, которые можно использовать под строительство таких объектов, есть сейчас и в центре города, и на окраинах с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, инвестор может приобрести готовые здания, принадлежащие муниципалитету. И если заинтересовавшее его здание в плане приватизации не продается в этом году, оно появится в следующем. Городу нужны средства, нам есть куда потратить вырученные деньги: строительство детских садов, школ и другие объекты, связанные с социальной сферой, реконструкция и снос с последующим строительством.

– Девелоперы коммерческой недвижимости при реализации проектов традиционно сталкиваются с дополнительными обременениями. Какие обременения чаще всего накладываются на застройщика коммерческой недвижимости в Архангельске?
– Да, мы накладываем определенную социальную нагрузку на девелоперов. Это касается благоустройства близлежащей территории, устройства детских площадок.

Ведь местные жители ожидают, что на месте строительства, к примеру, торгового центра могла бы появиться детская площадка или парк развлечений. Это вызывает некоторую социальную напряженность. Поэтому мы предлагаем девелоперам строить, например, детские парки и зоны развлечений рядом со своими объектами. А это, я уверен, привлечет дополнительных покупателей и в его ТЦ, улучшит его имидж в глазах населения и т. д. То есть я хочу сказать, что мы пытаемся находить варианты обременений, выгодных и самому инвестору.

– Насколько, по­вашему, город обеспечен офисами, складами, торговыми центрами?
– Что касается гостиничной недвижимости, то, на мой взгляд, лучшей гостиницей в Архангельске является «Пур­Наволок», а среди мини­отелей – «Полина». Также хочу отметить гостиничные номера в туркомплексе «Малые Карелы». Остальные отели – бывшие советские гостиницы. Сегодня город готов к тому, чтобы здесь появилась гостиница высокого класса, я уверен, что все они будут востребованы рынком.

Складская недвижимость города остается совершенно неразвитой – современных логистических комплексов просто нет. Может, город не созрел еще для этого, мне сложно говорить, я не специалист в этой области, но знаю, что сейчас сетевые ритейлеры предпочитают развивать складской сегмент внутри своих структур, нежели арендовать на стороне.

В Архангельске есть здание бизнес­центра, достойное упоминания. Это так называемая «Шайба». Проект БЦ высокого класса оказался очень удачным, и сегодня свободных площадей там нет. Мне кажется, спрос на офисные площади класса А до сих пор неудовлетворен. Об этом говорит уровень цен в так называемой «Высотке», расположенной в центре города. Они совершенно не соответствует сервису – убогие помещения, старые лифты. Если бы в это здание пришел крупный инвестор и взял все в свои руки (сейчас оно принадлежит большому количеству собственников), его можно было бы привести в порядок и сделать из «Высотки» приличный бизнес­центр. Кроме того, уже утвержден проект подземного ТЦ под центральной площадью Архангельска.

– Согласно федеральному закону №131, до 1 января 2009 года органы местного самоуправления должны избавиться от непрофильного имущества. Много ли объектов вам предстоит продать и какие средства вы рассчитываете выручить?
– В течение двух лет муниципалитет должен продать около трехсот принадлежащих ему объектов. В 2007 году мы планируем реализовать 100. Понятно, что не все из них могут заинтересовать внешних инвесторов, однако многие объекты являются «лакомыми кусочками» и весьма перспективны. К примеру, ТЦ «Детский мир», находящийся в самом центре города, кинотеатры «Русь», «Искра». Кроме того, хочу отметить, что я готов к различным вариантам использования этих объектов, вплоть до полного демонтажа и возведения на этом месте другого здания, если проект будет согласован с нами.

На днях прошел один из первых аукционов по продаже муниципальной собственности, на торги был выставлен магазин «Птицы». Начальная цена объекта была 10 млн. руб., а куплен он был за 26 млн. руб., т. е. по 100 тыс. руб. за метр.

Дело в том, что объектов в центре города очень мало, и хотелось бы, чтобы они были проданы серьезным инвесторам по высоким ценам. Поэтому мы заинтересованы в участии в торгах крупных федеральных инвесторов. Одним из примеров стало здание цирка на Троицком проспекте. Новый владелец решил снести старое строение и на его месте построить развлекательный центр, в котором могут проходить и цирковые представления. В нынешних экономических условиях круглогодичный цирк в Архангельске существовать не может, поэтому данный вариант устраивает и нас, и нового владельца, и Росгосцирк. Также у нас есть старинные здания, ранее принадлежащие школе и пивзаводу, которые можно использовать под БЦ, проведя соответствующую рекон­струкцию. Моя позиция такова: то, что можно продать, нужно продать, потому что муниципалитет (как, впрочем, и областная и федеральные власти) не является эффективным девелопером. Мы готовы рассмотреть реконструкцию, снос – с постройкой на их месте новых современных зданий.