Зеленый свет масштабным стройкам

Во­первых, снят ряд административных барьеров при подготовке разрешительной документации, проведении экспертизы. Во­вторых, усилен контроль за деятельностью органов местного самоуправления и субъектов Федерации в данной сфере. Удалось привести в систему деятельность всех участников строительства при застройке целых микрорайонов, кварталов или объемных комплексов территорий, на которых расположены объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Теперь за счет некоторого упрощения процедур согласований и экспертиз застройщики смогут завершать проекты значительно быстрее. Если же подробнее остановиться на тех изменениях, которые направлены на устранение барьеров административного характера при строительстве, следует отметить, что законодатель в первую очередь объединил в одну весь набор из 12 экспертиз и четко разделил их по уровням и способам проведения. Экспертиза особо опасных, сложных и уникальных объектов, к каковым относятся, например, объекты использования атомной энергии и т. д., проводится на федеральном уровне. Иные объекты, в том числе коммерческие, рассматриваются на региональном уровне, органами государственной власти субъекта Федерации либо муниципальными органами. При этом полномочия по проведению экспертизы могут быть переданы частным организациям (при наличии у них аккредитации), что опять­таки позволит сократить сроки проведения экспертизы – из­за конкуренции на рынке данных услуг.

Безусловно, необходимо понимать, что государственные и муниципальные органы не смогут с ходу перестроиться и начать работать по схеме, установленной законодателем. Конечно, для реализации новых норм потребуется время, поскольку механизм реализации нововведений на сегодняшний день не создан, но позитивная динамика налицо. И самое главное: у федеральных органов власти существует право на изъятие переданных муниципальным органам и органам власти субъектов Федерации полномочий и исполнение их функций самостоятельно.

Второй блок изменений касается реализации строительных программ, требующих сноса объектов капитального строительства. Здесь изменения в Градостроительном кодексе тесно переплетаются с изменениями, внесенными в Земельный кодекс (причем как вступившими в силу с 1 января 2007 года, так и с 1 октября 2005 года).

Напомним, что с 1 октября 2005 года обязанностью органов местного самоуправления было проведение аукциона, направленного на продажу земельных участков инвесторам или передачу их в аренду. Таким образом, вполне реальна была ситуация, при которой инвестор мог осуществить целый комплекс мер, направленных на переселение, а зачастую и расселение нанимателей или собственников квартир или перевод целого предприятия, подготовить площадку к проведению строительно­монтажных работ и впоследствии при проведении аукциона не получить данный земельный участок под строительство.

Да, безусловно, с точки зрения граждан­ско­правовых отношений он мог истребовать затраченные им денежные средства и даже получить денежную компенсацию за проведенные работы, но при этом лишался огромного объема запланированной прибыли.

Сегодня же органы местного самоуправления вправе назначить открытый конкурс с целью привлечения инвестора, который осуществит за свой счет все действия, направленные на освобождение участка от разного рода обременений – подготовит площадку к проведению строительно­монтажных работ, пройдет экспертизу и построит желаемый объект, поскольку только он будет иметь право на заключение договора аренды.

При этом установлен максимальный срок договора аренды земельного участка в пять лет, и он подлежит расторжению в случае неполучения инвестором в течение полугода разрешения на строительство. Стоимость аренды устанавливается в размере налоговых платежей на землю, но если за три года на данном земельном участке не будет осуществлено строительство, к данной сумме добавится еще 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Возможен и иной вариант развития событий. Инвестор может, освободив участок от обременений, приобрести его в собственность абсолютно бесплатно. Но здесь сразу возникает вопрос: что делать, если инвестор окажется нечистоплотным и не станет осуществлять предусмотренное строительство, а продаст участок иному лицу? Хотя законодатель не ограничил право инвестора распоряжаться данным ему земельным участком, совершенно очевидно, что земля передается в собственность на определенных условиях.

Сегодня земельные участки могут предоставляться в аренду инвестору без проведения аукциона. Связано это исключительно с длительностью правоотношений по реализации ряда инвестиционных проектов, а именно:

• инвестор до 30 декабря 2004 года заключил с органами местного самоуправления или государственными органами соглашение о сносе жилых домов, переселении граждан и строительству коммунальной и социальной инфраструктуры;
• до 1 октября 2005 года было принято решение о предварительном согласовании с инвестором места размещения объекта.

Особо хотелось бы отметить, что законодатель в самом Градостроительном кодексе предусмотрел технологию проведения открытого аукциона. Очень четко и понятно описывается способ оповещения о проведении аукциона, информация размещается на сайте муниципального образования, а если такового не имеется, на сайте субъекта Федерации.

Это важное ограничение, ведь ранее именно неправильно размещенное объявление о проведении различных конкурсов и аукционов позволяло оспаривать законность их проведения. И суды были вынуждены удовлетворять исковые требования, поскольку истцы доказывали, что они не знали и не могли знать о проведении аукциона. Доходило до абсурдных ситуаций, когда объявления о проведении конкурсов подавались в средства массовой информации в других городах.

И, пожалуй, самое главное, что позволяет рассчитывать на достаточно быстрое принятие новой схемы работы застройщиками, – это закрепленное законодателем правило: если для участия в аукционе заявилась только одна компания, он считается несостоявшимся, но при этом в течение тридцати дней единственный заявившийся участник имеет право на заключение с органами местного самоуправления или государственными органами договора о развитии застроенной территории. При этом органы власти обязаны заключить такой договор.

Градостроительным кодексом предусмотрен перечень случаев, при которых может быть принято решение о развитии застроенной территории. Данное решение возможно, если на такой территории расположены:

• многоквартирные дома, признанные в установленном правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
• многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Некоторые вопросы вызывает положение Градостроительного кодекса, позволяющее вносить в генеральный план изменения, предусматривающие перенос границ населенных пунктов в целях жилищного строительства, или определять зоны рекреационного назначения без проведения публичных слушаний. Это позволяет муниципальным и государ­ственным органам осуществлять определенные действия, превышающие их полномочия.

Однако в целом изменения в Градостроительный кодекс вполне укладываются в общую тенденцию. А самое главное, в совокупности с поправками, внесенными в земельное законодательство, достаточно четко регулируют правоотношения, в которых до сегодняшнего дня существовало белое пятно, не позволявшее участникам строительства спокойно и планомерно осуществлять свою деятельность.