Ветер перемен

В начале 2008 года уральский рынок коммерческой недвижимости выглядел многообещающим. Ярких красок в перспективы развития отрасли добавляли консалтинговые компании, поставив крупные города региона в число лидеров для финансовых вливаний. Инвесторов не пришлось долго ждать, прочный интерес к сфере коммерческой недвижимости активно проявляли как профильные игроки – местные, федеральные и международные, так и промышленные сырьевые холдинги.

В столице Урала Екатеринбурге, по прогнозам Комитета по товарному рынку администрации города, в течение года общее число офисных площадей должно было увеличиться на 950 тыс. кв. м (до 3950 тыс. кв. м), складских – почти на 184 тыс. кв. м (до 982,5 тыс. кв. м). Объем номерного фонда в гостиницах планировалось увеличить на 690 мест (до 6768 мест). Даже в сегменте торговых площадей, по объему которых на тысячу человек Екатеринбург обогнал Москву и ряд европейских столиц, предложение должно было вырасти еще на 340 тыс. кв. м (до 1280 тыс. кв. м). Так, в число крупных, введенных в 2008 году объектов вошли торговые центры «Мегаполис» (36 тыс. кв. м), «Гринго» (14,5 тыс. кв. м), «Гулливер» (15 тыс. кв. м), бизнес-центры «Парус» (17 тыс. кв. м), «Сенат» (11 тыс. кв. м), «Палладиум» (20 тыс. кв. м), «Корин-центр» (5 тыс. кв. м), NEBO (9 тыс. кв. м), а также вторая очередь индустриального парка класса А «Пышма» (110 тыс. кв. м).

Догнать Екатеринбург по объему вводимых коммерческих площадей пытались соседние города. Из значимых, открывшихся в 2008 году объектов в Челябинске можно выделить торговые центры «Куба» (50 тыс. кв. м), «Карнавал» (12 тыс. кв. м), «Северо-западный» (27 тыс. кв. м).

По данным компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в Челябинской области, в период с начала кризиса до конца 2008 года анонсировались к вводу еще 7 объектов торговой недвижимости (общая площадь 82 750 тыс. кв. м), 4 объекта офисной недвижимости (15 350 тыс. кв. м). Однако открылись лишь торговый комплекс «Артек» (3,2 тыс. кв. м) и первая очередь офисного комплекса «Дом контор». В складском сегменте в 20 км от Челябинска компания «ЮжУралхлеб­торг» приступила к активному продвижению проекта крупнейшего в городе логистического комплекса класса А «Южный Урал» площадью 200 тыс. кв. м. По оценкам девелопера, реализация данного проекта позволила бы удовлетворить до 30% спроса города на качественную складскую недвижимость. Ввод объекта предполагался в конце 2009 года. Кроме данного проекта, о желании развивать бизнес в Челябинске ранее активно заявляли компании «Евразия Логистик» (строительство комплекса площадью около 200 тыс. кв. м) и Megalogix (250 тыс. кв. м). Сейчас они стараются не освещать эту тему.

Власти Тюменской области, которые на протяжении последних лет упорно завлекали инвесторов высокими экономическими показателями региона, добились своего. В ушедшем году здесь открылись торгово-развлекательные центры «Фаворит» (15 тыс. кв. м), «Колумб» (42 тыс. кв. м), бизнес-центр Owental Tower (13,5 тыс. кв. м) и другие. Реальные черты в первой половине 2008 года приобрела реализация проектов международными компаниями «Ашан», «ИКЕА». Активизировались на рынке коммерческой недвижимости и местные девелоперы – «Сибинтел», «ТУАНН» и другие. Даже в депрессивном на фоне остального Урала Кургане в прошедшем году рынок качественной коммерческой недвижимости сдвинулся с мертвой точки. Здесь состоялось открытие крупнейшего в Зауралье торгового цент­ра «ГиперСити» (50 тыс. кв. м). Это, в свою очередь, стало толчком для роста интереса потенциальных инвесторов к Кургану. Впрочем, только до переломного момента – сентября-октября2008 года.

Финансовый кризис подкосил надежды и планы участников уральского рынка коммерческой недвижимости. Для многих местных девелоперов изменения экономической ситуации оказались непредсказуемыми. Столкнувшись с финансовыми трудностями и оказавшись в положении неопределенности и выжидания, бизнесмены один за другим начали корректировать свои планы. Первыми шокировали рынок крупнейшие застройщики Екатеринбурга НП «Атомстройкомплекс», управляющие компании «ЛСР-Урал» и «Наш Дом», которые еще в середине октября заявили об уменьшении объемов ввода квадратных метров как жилья, так и коммерческих площадей. Вслед за ними компания «Астон Групп» заявила о приостановке строительства двух бизнес-центров – «Царский мост» (3 тыс. кв. м) и «Невада» (24 тыс. кв. м). Управляющая компания «Пред-Групп» перенесла сроки ввода торгово-офисного цент­ра «Европа» (35 тыс. кв. м) с 2008-го на текущий год, так же поступила и корпорация Hаyatt относительно своего отеля уровня 5 звезд в Екатеринбурге (общей площадью 43 тыс. кв. м). Стала неопределенной дата открытия многофункционального комплекса «Демидов» (142 тыс. кв. м), в котором летом 2009 года планировалось проводить мероприятия ШОС (Шанхайской организации сотрудничества). Завершить возведение объекта к этому сроку не удастся, посетовал на недавней пресс-конференции губернатор Свердловской области Эдуард Россель. Из-за трудностей с финансированием девелопер «Олипс» заморозил два объекта торговой недвижимости общей площадью 100 тыс. кв. м – вторую очередь «Дирижабля» и торгово-развлекательный центр на улице Тверитина-Луначарского. Пересматривают свои проекты сеть «Парк Хаус» и питерский девелопер «Макромир». Напомним, последний хотел построить в Екатеринбурге два ТРЦ общей площадью 260 тыс. кв. м.

В Челябинске скорректированы сроки ввода крупнейшего в Уральском регионе ТРК «Родник» (140 тыс. кв. м), девелопером которого выступает компания «Родник», а инвестором ОАО «Макфа». Открытие объекта изначально анонсировалось на 2009 год. В сегменте офисной недвижимости неопределенными стали сроки ввода крупных бизнес-центров класса А компании CK Developman (43 тыс. кв. м), БЦ класса В+ «Капитал» компании «Урал-Строитель» (40 тыс. кв. м), а также более мелких – БЦ «Линвест» (15 тыс. кв. м), «Западный берег» (10,5 тыс. кв. м).

Фактически перечень замороженных проектов значительно больше. Многие девелоперы, опасаясь огласки, предпочитают скрывать информацию о будущем своих объектов. Впрочем, часть девелоперов находятся в состоянии неопределенности и, собственно, пока не знают, в каком направлении двигаться дальше. Среди рассматриваемых решений – растягивание сроков строительства, реконцепция на стадии проектирования, а также продажа бизнеса или конкретных объектов полностью или мелкой нарезкой, как это было на этапе зарождения местного рынка коммерческой недвижимости. Одни ждут дефляции на фоне недостатка финансовых средств, другие – инфляции в качестве стимула спроса на площади.

Если на фоне растущего рынка к прогнозам многие относились с осторожностью, то сегодня участники уральского рынка коммерческой недвижимости предпочитают и вовсе промолчать, если это возможно.

Назовите основные тенденции и наиболее запомнившиеся события 2008 года

Ксения Тенькова,
директор компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в Челябинской области:

Начавшийся в августе-сентябре 2008 года финансовый кризис оказал существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости Челябинска. Каждый сегмент в той или иной мере ощутил на себе влияние последствий замедления темпов мировой экономики – для кого-то это выразилось в снижении ставок, для кого-то – в потере значительной доли арендаторов, отказе потенциальных покупателей от наметившихся сделок. Так, подав­ляющее большинство торговых федеральных операторов сегодня не готовы вести диалог о развитии бизнеса в Челябинске «до весны 2009 года». В частности, это компании «Елки-Палки», Carlo Pazolini, Maratex, Miss Sixty, «Седьмой Континент», RestUnion, «Леонардо» и другие. Среди тенденций также и тот факт, что большинство арендаторов обращаются к собственникам о снижении арендных ставок на 20–30% и, как правило, получают желаемое; на ряд офисных площадей, выставленных на продажу, стоимость упала на 30–35% по сравнению с сентябрем 2008 года.

Сделкой осени 2008 года можно считать заключение договора аренды площадей компанией «Промышленные инвестиции» в бизнес-центре «Челябинск-Сити». Реальная ставка, вероятнее всего, существенно ниже декларируемой официально. Предположительно – не выше 800 руб./кв. м без эксплу­атационных расходов. Величина лота – около 1,8 тыс. кв. м. В настоящее время MD&T получила запрос на поиск качественных объектов в центре Челябинска, продающихся со значительным дисконтом. Потенциальный покупатель готов будет приступить к покупке, когда дисконт достигнет 60–70% от текущих цен. Схожую позицию, вероятно, занимают и другие потенциальные покупатели.

Олег Коронцевич,
начальник отдела управления имуществом УК «Молл Менеджмент»:

Одна из основных тенденций развития отрасли на Урале – ужесточение конкуренции между торговыми центрами и, соответственно, на этом фоне выделение лидеров, таких как «ПАРК ХАУС», «Гринвич», «МЕГА», и аутсайдеров на рынке. Это говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости приобретает все более цивилизованную форму. В целом 2008 год был очень плодовит с точки зрения открытий. А вот в 2009-м такого уже явно не будет. Основные усилия собст­венники приложат к выживанию на рынке, к сохранению пула арендаторов. На мой взгляд, в большей степени пострадают офисы и гостиницы, немного меньше – складские комплексы. Рынок торгово-развлекательных центров пострадает меньшего всего, но я говорю о ТРЦ нового формата. Современные центры обладают высокой посещаемостью, и это позволяет быть уверенным в наименьших потерях в условиях кризиса. Если рассматривать торговые площади в целом, то сложности возникнут у стрит-ритейла и у приспособленных под торговлю помещений. Здесь арендатор диктует собственнику условия, а не наоборот. И поэтому если арендатор захочет платить меньше, то у владельца есть вариант согласиться на меньшие деньги либо вообще ничего не получать. Исключение – объекты в центре города. Там посещаемость и, соответственно, доходность обеспечены самим местом торговли.

Что касается непосредственно нашей компании, ситуация на рынке скорректировала планы по Уралу. То есть никакие проекты мы не заморозили и тем более не отказались от их реализации. Сейчас идет пересмотр бюджетов, а это занимает некоторое время. Но в любом случае задуманные планы мы реализуем.

Эмзар Гимаев,
генеральный директор ООО «ЛогИнУрал»:

Первая половина года проходила на волне «нефтяного роста», однако первые признаки кризиса уже были заметны. Ряд анонсированных проектов в этот период стал притормаживаться, так как кризис банковской ликвидности начал проявлять себя еще в конце 2007 года. В сентябре-октябре уже можно было говорить о полноценном начале кризиса на рынке недвижимости: ставки аренды начали корректироваться, появилась готовность к торгу, СМИ сообщают о приостановке проектов.

2008 год стал последним годом самой длительной и масштабной волны роста цен на недвижимость. Эйфория на рынке заканчивается, и наступает период здорового прагматизма. 2009 год будет сложным для рынка недвижимости. Опыт прошлых кризисов показывает, что требуется около полугода на понимание основными игроками дальнейших принципов действия на рынке. Стабилизации ситуации мы ожидаем не ранее лета, оживления рынка в отдельных сегментах – не ранее 2010 года.

Ряд проектов, которые не были заморожены, могут оказаться в выигрышной ситуации: рост спроса будет ограничен небольшими объемами нового предложения. Новые проекты будут более профессиональными, просчитанными и ориентированными на целевые аудитории, а не на амбиции застройщиков.

Из значимых событий для нас стал запуск двух новых бизнес-центров класса А в центре Екатеринбурга. Данные объекты сейчас являются практически единственными бизнес-центрами такого класса в городе, полностью соответствующими принятой классификации, и находятся на активной фазе заполнения арендаторами. Можно сказать, что запуск этих бизнес-центров стал самым важным событием на рынке коммерческой недвижимости города и позволил говорить о начале полноценного формирования сегмента качественной офисной недвижимости.

Светлана Ярова,
руководитель проектного отдела компании ASTERA:

Среди наиболее значимых событий я бы отметила открытие торгово-развлекательного центра «ГиперСити» в Кургане. Это современный концептуальный торговый центр – единственный в своем роде в Кургане, первая ласточка на рынке торговой недвижимости в городе. Этот проект позволит оценить, насколько город готов к подобным торговым объектам, насколько такие торговые центры востребованы покупателями в Кургане.

Также важным событием можно считать покупку группой ЛСР 100% акций крупного уральского девелопера «Нова-Строй». Интерес группы ЛСР к «Нова-Строй» обусловлен тем, что эта компания обладает многолетним опытом реализации девелоперских проектов в Екатеринбурге и Свердловской области, регионе, который является стратегически важным для группы ЛСР. Это приобретение позволит группе ЛСР замкнуть технологическую цепочку бизнеса: производство стройматериалов и домостроительных конструкций, девелопмент, проектирование и строительство, а также более эффективно реализовать застройку и реализацию объектов недвижимости на земельных участках, приобретенных ЛСР в Екатеринбурге ранее. Помимо этого компания «Нова-Строй» являлась одним из крупных земельных банков Урала, что позволило ЛСР приобрести права на несколько крупных ликвидных земельных участков.

В связи с нестабильной финансовой ситуацией планы нашей компании в Уральском регионе нисколько не изменились. Мы занимаемся подбором арендаторов для двух торговых центров в Челябинске – «Фиеста» и «Кольцо» и поэтому можем говорить о том, что строительство этих центров продолжается, финансирование стабильное, эти торговые центры должны открыться в срок.

В любом случае, у каждого девелопера своя конкретная ситуация. Те, кто увлекался кредитами и заимствованиями, сейчас испытывают проблемы с ликвидностью и вынуждены решать их путем продажи активов и поиска инвесторов. Те компании, которые не сильно обременены долговой нагрузкой и имеют поддержку в виде дополнительных бизнесов, имеют все шансы на успешное завершение проектов.

В 2009 году не следует ожидать резких изменений в лучшую сторону. При самых оптимистичных прогнозах в эксплуатацию будет введено 40–50% от заявленных проектов. Темпы строительства значительно снизятся. Владельцы офисных центров класса А и торгово-развлекательные центры могут столкнуться с проблемой вакантных площадей, на что вынуждены будут реагировать снижением арендных ставок для предотвращения оттока арендаторов.

Светлана Владимирова,
генеральный директор ГК «Медиапарт­нер»

Еще в 2007 году спрос превышал предложение. Рост цен подхлестывал уральский рынок, и многие объекты строились наудачу – без маркетинговой концепции, без системной работы по продвижению. Ажиотажный спрос давал возможность строительным компаниям работать в режиме коротких продаж: провели простую информационную кампанию, разместили товарную рекламу и тут же распродали.

В 2008 году рынок постепенно насыщался, сегментировался. Чтобы выиграть в конкурентной борьбе, возникла необходимость в усилении бренда компании и брендов объектов. Для этого прямой рекламы было явно недостаточно, и в ход пошли более сложные коммуникации – событийный маркетинг и пиар. Нельзя сказать, что кризис обломал «рекламные крылья». Сегодня недвижимость остается объектом вложений. Поэтому наполнение рекламного рынка сохраняется.

В 2009 году, безусловно, уменьшится количество объектов. А значит, снизится объем рекламы. Но зато углубится работа с информацией. Конкуренция станет еще жестче, и бороться за покупателя, «увлекать и вовлекать» его придется изо всех сил. Строить успешный проект без концепции, со слабой бизнес-составляющей, продвигать его по принципу «вышел на рынок – построил – один раз что-то сказал» – так действовать в 2009 году вряд ли получится.

Выиграет тот, кто будет проводить системную коммуникационную политику с момента утверждения бизнес-идеи. Поэтому в следующем году тенденция к усложнению коммуникаций продолжится и усилится.

Антон Бушманов,
коммерческой директор УК «Мост»:

2008 год для уральского рынка недвижимости – год перемен. Начинается новое время. И нужно приспосабливаться к изменившимся условиям. Кто сможет это сделать – тот чемпион, а кто не сможет, будет вынужден уйти. Это естественный процесс. У многих уральских застройщиков структура бизнеса напоминала пирамиду. На деньги, выделенные под один объект, запускалось строительство двух-трех. И уже под эти объекты привлекалось другое финансирование.

Сегодня привлечение денег становится очень сложной задачей. У большинства девелоперов финансовые ресурсы иссякли, и они оказались в очень неприятной ситуации: есть несколько недостроенных объектов, но на окончание строительства денег нет, а кредиты нужно отдавать. И тут могут помочь только «спасатели» – те, у кого есть деньги. Поэтому в феврале-марте 2009 года можно ожидать основные сделки по слиянию и поглощению.

Недвижимость подешевеет. В этом нет никаких сомнений. Возможно, менее всего изменение цен коснется элитной жилой недвижимости, а также объектов в нишевых сегментах коммерческой недвижимости. Подешевеет то, чего на рынке много.

Андрей Брауде,
заместитель генерального директора УК RED:

2008 год для уральского рынка недвижимости – это испытание на прочность. Вероятнее всего, окончанием года само испытание не закончится. Очень надеюсь, что удастся ввести в эксплуатацию объекты незавершенного строительства. Обеспечивать последующий рост, который рано или поздно проявится, с ними будет проще.

Ввод в действие тех проектов, которые были предусмотрены программой развития нашего предприятия, изменений в связи с ситуацией на финансовом рынке не претерпели. Однако они были начаты еще в начале II квартала 2008 года и к концу августа находились практически в стадии завершения. Правда, часть последних договоров с кредитными учреждениями уже были сложными, приходилось передоговариваться и искать компромиссные пути.

На мой взгляд, актуально говорить об активации сделок по слиянию и поглощению в сфере недвижимости. Различным компаниям сейчас по-разному приходится выживать. Скорость, с которой сделки такого плана будут активироваться, впрямую будет зависеть от дальнейшего развития ситуации. Если она будет усугубляться, то пик активации придется на III–IV квартал будущего года. Однако, как ни парадоксально, если мы увидим высокую динамику этих сделок, то это и будет означать достижение дна падения спроса и, как следствие, самого кризиса. Во многих случаях сделки будут происходить от безысходности, вероятнее всего, в такой ситуации самым недовольным останется продавец.

Игорь Суханов,
генеральный директор ГК «Оборонснаб­­сбыт»

Мне кажется, что 2008 год был годом больших надежд и ожиданий. Все привыкли к тому, что рынок растет и, казалось, будет расти всегда. Поэтому то затишье, которое наступило в 2008 году, не подтолкнуло девелоперов к тому, чтобы проанализировать смежные рынки – рынок финансов, рынок потребления, рынок производства стройматериалов и так далее. Кризис в мире стал очевиден больше года назад, а российские девелоперы почему-то находились под влиянием иллюзий. Хотя все знали, что рост потребления идет через заемные средства. Поэтому 2009 год, на мой взгляд, будет годом «тяжелого похмелья».

Чего стоит ждать? Падения рынка, ухода части игроков, которые оказались случайными. Игроки будут искать источники роста и повышения эффективности внутри компаний. Финансовая ситуация на сегодняшний день крайне неопределенная, никто сейчас не может сказать, когда восстановится система кредитования и деньги снова станут доступны. Исходя из этого, самый лучший сценарий для девелопера – «замораживать» все проекты, которые еще не начаты, и внимательно следить за тем, как будет складываться ситуация на финансовом рынке и в экономике в целом.

В частности, мы пересмотрели экономику проекта и пока отказались от строительства логистического комплекса на 35 тыс. кв. м. Кроме того, мы планировали начать этой осенью строительство административно-складского здания площадью 2,8 тыс. кв. м под конкретного арендатора. Однако в сентябре банк, с которым мы собирались сотрудничать, пересмотрел ставку кредитования, в результате чего она выросла с 13 до 25%. В таких условиях данный проект экономически нецелесообразен, поэтому мы приостановили его реализацию.