Мнимая востребованность

Классу B быть?

Финансовый кризис, последствия которого наиболее заметно стали проявляться в третьем квартале 2008 года, существенно изменил ситуацию в сегменте офисной недвижимости. Активное развитие рынка прекратилось, реализация проектов, находившихся на начальной стадии, была приостановлена, снизился уровень платежеспособного спроса. Многие потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию, что привело к сокращению количества сделок. Такие неутешительные данные приводятся аналитиками компании Praedium ONCOR International.

Некоторые эксперты всерьез заговорили о существенном падении спроса на офисы класса В. Причина этого в том, что часть арендаторов может уйти в подешевевшие бизнес-центры класса А, ставки в которых станут сопоставимы с докризисными класса В, остальные – в более дешевый сегмент С. Подобного мнения придерживаются и специалисты консалтинговой компании RRG, прогнозируя, что в 2009 году коррекция в офисах класса В может составить 30–40%, а уровень вакантных площадей достигнет 15–20%.

Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium ONCOR International, подчеркивает, что интерес к объектам класса В снизился, но падение спроса в данном сегменте не будет таким существенным, как в классе А.

Людмила Бочарова, руководитель службы арендных отношений группы компаний «Экоофис», считает, что ожидать переездов класса А в класс В было бы неправильно, так как арендаторы могут сократить свои расходы, но остаться на занимаемых площадях или прибегнуть к субаренде.

«Классу В ничто не угрожает, он будет всегда востребован, поскольку предлагает экономичное и качественное решение вопроса», – резюмирует Елена Ефремова, руководитель отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, надо понимать, что в настоящий момент арендатор выбирает не класс и качество помещения, в первую очередь он выбирает цену. Экономия на постоянных расходах становится первоочередной задачей для арендатора, особенно если они несут высокую финансовую нагрузку, например, рассчитываются по банковским кредитам и т. д. «Аренда помещений является наиболее важной составляющей в списке расходов, поэтому не будет ничего удивительного, если арендодатели из офисов класса В своевременно отреагируют на изменения на рынке и переедут, например, в офисные помещения класса А», – полагает г-н Ковалев.

Правда, такая ситуация возможна при условии, если расценки в сегменте А будут ниже, чем в В, что маловероятно. Различия в ценовой политике по арендным ставкам все-таки сохраняются и класс В все равно будет дешевле класса А. Класс В востребован компаниями, которые пострадали от кризиса в меньшей степени – они продолжают работать и нуждаются в помещениях.

После спада панических настроений в октябре-ноябре 2008 года, когда все придерживались выжидательной политики, именно в классе В началась первая послекризисная активность и стали заключаться арендные сделки. По итогам 2008 года впервые за несколько лет предложение введенных площадей на первичном рынке превысило спрос. В результате дисбаланса между ограниченным спросом и растущим предложением уровень вакантных площадей увеличился до 13,1% для класса А и до 13,2–16,6% для класса В. Некоторые объекты, введенные в 2008 году, свободны на 100%.

«По сравнению с 2008 годом количество арендаторов и арендные ставки в офисах класса В значительно снизились, в основном на 20–30%, а в отдельных случаях – на 50%», – отмечает Константин Сошкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard. Падение цен началось осенью 2008 года. По сравнению с докризисным уровнем – $850/кв. м в год – ставки аренды в площадях класса В снизились до $450–600/кв. м в год. Однако эксперты CB Richard Ellis говорят, что реальные арендные ставки могут быть еще ниже, поскольку собственники предпочитают договариваться с арендаторами конфиденциально.

Действительно, девелоперы, которые вынуждены сдавать в аренду офисы класса В по бросовым ценам, не хотят говорить о реальных ставках и уступках, на которые они готовы пойти, чтобы сохранить арендаторов. «Мы не хотим афишировать свои ставки, хотя сейчас в классе В называются даже цифры $100–200/кв. м в год, – говорит пожелавшая остаться неизвестной директор по развитию одной из девелоперских компаний. – Оттока арендаторов из офисов класса В у нас нет, больше проблем возникает с офисами класса С».

«В классе В в 2009 году, к сожалению, наблюдается нестабильность, по нашим сведениям, около 10% офисов класса В сейчас не востребованы при том, что в прошлом-позапрошлом году эта цифра не превышала 0,5–1,5%», – говорит г-жа Бочарова.

Эксперты CB Richard Ellis прогнозируют, что в долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Прирост предложение офисных площадей в 2009 году может сократиться на 50%, возможно, такая тенденция продолжится и в 2010 году. Если период восстановления экономики затянется, а спрос останется стабильным, то ставки аренды могут стабилизироваться уже во второй половине 2009 года. В таком случае период рынка арендатора может оказаться достаточно кратковременным и в выигрыше окажутся те арендаторы, которые в 2009 году сумеют улучшить свои условия до начала роста ставок аренды.

На пике спроса

Часть экспертов, например, из компании CB Richard Ellis, наоборот, констатируют увеличение спроса на офисные площади класса В. Анастасия Милованова, старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений CB Richard Ellis, отмечает резкое снижения спроса на дорогие офисы и смещение вектора спроса с бизнес-центров класса А на более бюджетные офисные пространства. В этих условиях прослойка среднего офисного класса будет развиваться наиболее активно. Теперь прибыль от аренды будет тратиться на улучшение условий содержания здания, ремонт, более качественное обслуживание, дополнительные сервисы, что в итоге приведет к улучшению качества данного сегмента рынка. «В такой ситуации будут выигрывать как владельцы офисных центров класса В, так и их арендаторы», – считает Анастасия Милованова. По мнению Елены Ефремовой, бизнес-центры класса В в результате кризиса стали даже более востребованными по ряду причин. Во-первых, до кризиса цены на этот класс не были «перегретыми», так как в этом сегменте не происходило спекулятивных сделок и сделок с заведомым превышением требуемых площадей (под расширение). Помимо разумной цены в классе В наблюдались дополнительные плюсы, такие как более низкие расходы по эксплуатации, более дешевая отделка, а иногда и отделка за счет арендодателя. Во-вторых, в классе В доля свободных площадей была всегда больше, чем в классе А, поэтому собственники привыкли к большей конкуренции и были готовы проявлять гибкость. В-третьих, финансирование класса В очень редко производится за счет кредитов, поэтому собственники не имеют жестких финансовых обязательств перед банками.

Рубен Алчуджян считает проблему снижения спроса на офисы В класса надуманной. По его словам, арендные ставки в классе А снижаются не столь значительно, чтобы переезд из офиса класса В стал экономически привлекателен. Во-вторых, основное, на чем экономят, – это имидж, и многие компании сознательно отказываются от аренды дорогих представительских офисов. «Реальной проблемой является то, что в надежде на дальнейшее понижение ставок некоторые арендаторы выжидают и рискуют упустить выгодные предложения», – подчеркивает г-н Алчуджян.

Арендаторские потоки

Правда, о массовых переездах аналитики все-таки говорят, так как компании вынуждены существенно снижать уровень своих расходов, что в первую очередь возможно осуществить за счет сокращения расходов на аренду офиса. В планах многих – переезд в новый более бюджетный офис. Другое дело, кто и куда будет переезжать?

Те, кому не хватает средств оплачивать аренду в классе В, активно ведут переговоры о снижении ставок, или уменьшают арендуемую площадь, или переезжают в офисы класса В-, дальше от центра. Есть арендаторы, которые переезжают в офисы класса С. Однако вакантными площади в офисах класса В остаются по причине общего экономического спада.

Константин Ковалев подчеркивает, что способом уменьшения финансовой нагрузки является субаренда. Арендаторы могут сдавать площади или часть площадей в субаренду, поэтому в целом предпосылок для того, что в ближайшей перспективе офисы класса В окажутся невостребованными, нет.

Субарендодатели, по словам Елены Ефремовой, являются основными виновниками падения ставок аренды, их поведение такое же, как после кризиса 1998 года. Для компаний, которые не могут разорвать дорогостоящий арендный договор в силу закона, основная цель – компенсировать хоть какую-то часть затрат, чтобы уменьшить убытки, причем как можно быстрее. «По этой причине субаренды в классе А дешевеют с каждым днем и предоставляют весьма заманчивые, хотя и недолгосрочные возможности», – отмечает г-жа Ефремова.

По словам Константина Сошкина,, проблема востребованности офисов класса В в условиях кризиса – это соотношение плюсов и минусов. «Необходимо найти разумный баланс, наличие конкурентов и гибкое снижение арендной ставки помогут бизнес-центрам остаться востребованными», – говорит г-н Сошкин.

Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, подчеркивает, что класс В все-таки остается более экономичным по отношению к классу А. Однако количество вакантных предложений в классе В пока достаточно велико, поскольку ряд компаний, которые являлись потенциальными клиентами таких офисов, включая банки, различные вспомогательные службы, колл-центры, временно приостановили развитие.

По словам г-на Жуликова, спросом пользуются проекты с удачным месторасположением, качественной отделкой и невысокой арендной ставкой. Чтобы сохранить арендаторов, собственники идут на уступки, включая комплексный подход, дисконты достигают снижения арендных ставок до 30%. Это и внесение арендной платы по зачету части депозита вместо трехмесячного страхового депозита и поквартальной оплаты, переход на помесячную оплату и т. д.

В Knight Frank в краткосрочной перспективе ожидают уступок со стороны арендодателей в плане уменьшения сроков аренды с 5–7 лет до 3–5 лет. Кроме того, собственники готовы предоставлять помещения с уже выполненной отделкой или компенсировать арендаторам стоимость отделки.

«Мы даже не рассматриваем объекты на завершающей стадии, если проект будет предлагаться без отделки», – отмечает Максим Жуликов. Стоимость отделки в два раза превышает стоимость годовой аренды, а иногда и больше. В условиях кризиса ни один здравомыслящий арендатор не захочет терять время и деньги на решение этой проблемы.

На данный момент, по мнению Рубена Алчуджяна, уровень вакантных площадей в новых объектах значительно повысился и в среднем по рынку составил 15%. При этом на 2009 год запланирован ввод большого числа качественных объектов. Однако ввиду сложностей с привлечением финансирования по крупным проектам возможны срывы сроков сдачи. «Из-за подобных рисков арендаторы предпочитают действующие объекты или объекты, находящиеся на стадии ввода в эксплуатацию», – констатирует Валентин Стобецкий, дире ктор отдела офисной недвижимости Knight Frank.Однако, несмотря на все сложности с реализаций новостроек класса В, Елена Ефремова констатирует, что в гораздо более незавидной ситуации сейчас оказались собственники строящихся зданий класса А. Выходить на рынок сейчас для них вряд ли имеет смысл, чтобы не конкурировать с теряющими волю и на многое готовыми субарендодателями. Что, собственно, многие из девелоперов и делают, усиливая конкуренцию между А и В- классами. По словам Рубена Алчуджяна, на сегодняшний день существует большой риск незаполняемости офисных площадей и на поиск арендаторов тратится значительно больше времени, чем раньше.

В новостройках, введенных в эксплуатацию летом-осенью 2008 года, офисы В-класса остаются незаполненными на 50–90%, собственники консервируют многие проекты, особенно на МКАДе, отмечает Людмила Бочарова. Кроме того, не очень приятные сюрпризы и по срокам окупаемости проектов. Так, по наблюдениям Константина Сошкина, в среднем сроки окупаемости офисов класса В возрастут на 20–30%, так как себестоимость строительства уменьшилась не столь резко, как арендные ставки. Покупателей при этом будет интересовать 15–20%-ная доходность.

«Сроки окупаемости сильно растянулись в связи с тем, что девелоперы недополучают арендные платежи или получают меньший чистый операционный доход, чем планировали», – говорит Валентин Стобецкий.

Рубен Алчуджян также отмечает, что в последнее время сроки окупаемости объектов офисной недвижимости увеличились вследствие уменьшения предполагаемого денежного потока от сдачи помещения в аренду.

Впрочем, со временем бизнес начнет приходить в себя после кризиса и процент недорогих площадей уменьшится, правда, вероятность улучшения ситуации – не раньше конца 2009 года.