От кризиса никто не застрахован

Тарифы и возможности

При страховании объектов строительства в страховое покрытие могут быть включены стандартные имущественные риски, такие как пожар, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц. Также договор страхования может покрывать специфические технические риски – например, ошибки при строительстве и монтаже, аварии инженерных сетей, обрушение, ошибки проектировщиков. Кроме этого, может предлагаться так называемое покрытие «всех рисков», которое обеспечивает наиболее полную страховую защиту.

При высокой степени готовности объекта, проработанности исходно-разрешительной и проектной документации девелоперу может быть предложено страхование инвестиций – например, от их невозврата в результате остановки производства (строительства) по причине пожара, аварии или стихийного бедствия. В основном девелоперы страхуют свои объекты от пожара и взрыва бытового газа. Если речь идет о гостиничном и ресторанном бизнесе, то добавляется залив водой, кража, грабеж. На этапе строительства развито страхование строительно-монтажных рисков, которое включает страхование строительно-монтажных работ и гражданской ответственности перед третьими лицами при их осуществлении, а также страхование послепусковых гарантийных обязательств, спецтехники, работников строительной компании от несчастных случаев и добровольное медицинское страхование.

Александр Подопригора, старший андеррайтер петербургского филиала ОСАО «Ресо-Гарантия», рассказал CRE Северо-Запад, что существует два различных подхода при страховании рисков, связанных с девелоперской деятельностью. Первый основан на пакетном предложении, когда страхователь имеет возможность выбрать из списка рисков, предлагаемых страховщиком, те, которые его интересуют в данном проекте. Второй подход – это классическое страхование «от всех рисков». При страховании на условиях «с ответственностью за все риски» страховым случаем является утрата, гибель или повреждение застрахованного имущества в результате любого внезапного, непредвиденного события, не исключенного договором страхования. Например, в старховой компании «Ресо-Гарантия» при условии страхования «с ответственностью за все риски» стандартный список рисков дополнен строкой «Убытки от перерыва в предпринимательской деятельности».

Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-западного дивизиона «Ренессанс страхование» отмечает, что при расчете стоимости страховки учитываются месторасположение объекта, характер и объем проводимых работ, сроки строительства. Например, средний тариф при заключении договора страхования строительства делового цент­ра – 0,1–0,3%, по страхованию ответственности разброс тарифов больше – 0,05–0,5% от стоимости контрактных работ. На тариф влияет прежде всего наличие в непосредственной близости объектов, которые могут быть повреждены – таким образом, дороже всего обходится страхование при строительстве в центре города.

Тариф зависит от множества факторов, в том числе от характера деятельности страхователя, говорит Михаил Меженик, руководитель департамента продаж по Санкт-Петербургу и Ленинградской области СОАО «Регион». «Коммерческая недвижимость может быть производственного назначения, предназначенная для аренды под офисы, под ресторанный или гостиничный бизнес, поэтому амплитуда показателей здесь очень высокая – от 0,2 до 1%», – говорит он. Кроме того, имеет значение и комплексность покрываемых рисков, степень защищенности объекта страхования. Если пакет рисков включает страхование от перерыва производственной деятельности, то тариф может достигать 1,5%. Если говорить о среднерыночном тарифе по усредненным условиям договора, то речь идет о тарифе 0,25–0,5%.

«Учитывая, что на строительном рынке строители предоставляли банковские гарантии в обеспечение выполняемых ими работ, для девелопера страхование риска невозврата инвестиций по причине остановки строительства, как правило, стоит в разы ниже стоимости банковской гарантии на тот же срок», – уверяет Виталий Ус, заместитель директора центра страхования финансовых рисков СК «Росно».

Титульное страхование стоит от 0,3% от стоимости объекта на срок страхования 1 год (для земельных участков). По обоим видам страхования действуют ограничения по размеру страховых сумм, которые характерны для отечественного страхового и перестраховочного рынка.

Тарифы назначаются индивидуально, с учетом особенностей конкретного объекта строительства, технологии производства работ и других факторов, влияющих на степень риска. Как правило, средняя вилка тарифов укладывается в диапазон 0,2–0,7%, отмечает г-н Подопригора.

Договор страхования строящегося объекта обычно заключается не на год, как большинство договоров страхования, а на весь срок строительства. Период полного или частичного прекращения работ ведет к изменению степени риска, поэтому такие периоды – стандартное исключение в договорах страхования, рассказывает г-н Овсянников. При этом по условиям страхования клиент должен уведомить компанию о начале консервации. По желанию клиента возможно также расторжение договора или же заключение договора страхования объекта незавершенного строительства на период консервации.

На свой страх и риск

Страховщики уверены, что во время кризиса их услуги приобретают особую актуальность. «Сейчас наиболее актуально и востребовано страхование убытков, возникающих при перерыве в производственной или иной коммерческой деятельности. Но поскольку этот риск является псевдофинансовым, то страховщики к процессу заключения таких договоров подходят с особой серьезностью, изучают каждый миллиметр деятельности девелоперов и их подрядчиков на предмет риска невыполнения их контрагентами своих обязательств», – рассуждает Виталий Овсянников.

Впрочем, сами девелоперы не считают страховку предметом первой необходимости. «До кризиса если компании и страховали свои риски, то чаще всего по требованию банков при проектном финансировании и разработке ипотечных программ, а не по собственной инициативе. А сейчас, когда банки приостановили кредитование строительного бизнеса и сократили ипотечные программы, девелоперы тем более не спешат тратить средства на страховку. Для них это далеко не предмет первой необходимости», – считает директор по экономике и финансам компании Setl City Алексей Лукьянов. С ним солидарна и Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. «Сегодня страховые компании практически не страхуют девелоперские риски. Застраховывается лишь техника, оборудование и строительно-мон­тажные работы. И то подобного рода страховка выдается на ограниченное число лет, как правило, до четырех», – говорит она. По словам г-жи Захаровой, все остальные виды рисков, как, например, несдача объекта в срок, невыкуп необходимого количества квартир и другие подобные риски, не страхует ни одна компания. А если и появляются предложения их застраховать, то нужно тщательно проверить страховую компанию, поскольку существует большая вероятность того, что никакого возмещения при наступлении страхового случая девелопер не получит.

На российском рынке еще не сложилась широкая практика страхования риска неполучения прибыли в результате задержки ввода в эксплуатацию объекта строительства, хотя такое страхование и не противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации. Специального страхования «замороженных» проектов нет, соглашается Дмитрий Куксинский, заместитель генерального директора по корпоративному страхованию ООО «РГС Северо-Запад». Если ранее объект был застрахован девелопером по пакету рисков, то при остановке работ на нем страховой договор сохраняется, но его условия пересматриваются, поскольку фактически изменяются условия эксплуатации объекта и, соответственно, риск причинения ущерба.

«В стандартных условиях страхования строительно-монтажных рисков ущерб, возникший вследствие частичного или полного прекращения работ, не покрывается, – говорит г-н Подопригора. – В таких случаях клиенту можно предложить страхование объекта незавершенного строительства от огня и прочих рисков. Это будет дополнительное страхование за дополнительную премию, однако позволит получить компенсацию в случае наступления событий, предусмотренных договором страхования».

Единичные случаи

По словам Виталия Уса, на российском рынке в настоящий момент заметны только единичные случаи запросов клиентов на страхование риска неполучения прибыли, как правило, возникающие в случае, когда инвестиции в строительство осуществляются за счет заемных средств. «Если до начала кризиса мы котировали в среднем 5–7 объектов в неделю, то теперь 1–2», – замечает г-н Овсянников. Однако говорить о «падении» рынка страхования девелоперских рисков преждевременно. «Девелоперы не настолько свободны в своих желаниях, как им хотелось бы, многие из них вынуждены выполнять условия иностранных контрактов, которые требуют страховаться в обязательном порядке», – уверен г-н Меженик. Далеко не все проекты завершены, и по ним необходимо покрывать риски невыполнения своих обязательств по различным причинам. Хотя, безусловно, общая тенденция к снижению спроса на страхование наметилась.

Спад в строительной отрасли, считает Виталий Ус, повлек за собой сокращение расходов на страхование. При этом практически прекращено страхование рисков, связанных с несостоятельностью (банкротством) застройщиков. «Хотя именно в условиях кризиса и нехватки денежных средств страхование является действенным механизмом защиты имущественных интересов инвесторов, девелоперов и самих застройщиков», – отмечает он.

«В связи с кризисом количество желающих застраховать даже строительно-монтажные работы снизилось. Компании стараются сократить расходы, поэтому к подобного рода услугам прибегают только в случае крайней необходимости», – говорит г-жа Захарова.

Если в 2007 году эксперты прогнозировали рост рынка страхования девелоперов на уровне 20–30%, то уже сейчас ясно, что стагнация не позволит страховщикам достигнуть этих показателей. Под сокращение не попадут строительные проекты, финансируемые из средств государства на разных уровнях, а также проекты, реализуемые в рамках государственно-частного партнерства. Скорее всего, будет преобладать страхование ответственности за неисполнение обязательств по госконтрактам, страхование строительно-монтажных рисков при строительстве объектов федерального значения. Усилится конкуренция среди страховщиков, что неизбежно будет способствовать снижению тарифных ставок по данным видам страхования, считает г-н Подопригора. «Рынок, по нашим оценкам, не упал. Договоры страхования крупных объектов обычно долгосрочные, и объемы, ранее зафиксированные в договорах, сохраняются. Новые объекты, отложенные девелоперами, естественно, не страхуются, поэтому вернее сказать, что рынок страхования девелоперских рисков остановился», – резюмирует г-н Куксинский.

По оценкам г-на Овсянникова, в 2009 году в среднем по рынку падение сборов по строительно-монтажным рискам составит от 50 до 70%. «Окончательные выводы пока делать рано. Несомненно, изменения произойдут, но необязательно в сторону негатива. Вполне вероятно и увеличение спроса на страхование ряда рисков, – считает Михаил Меженик. – Развитие рынка даже в трудных экономических условиях не происходит по одному вектору (только вниз). Даже при общем снижении некоторые направления могут получить хорошее развитие, может приобрести популярность покрытие рисков, которые раньше не были востребованными в полной мере – например, так называемый риск терроризма, разбойного нападения или ущерба в результате народных волнений». Кроме страхования классических имущественных рисков на каком-то этапе может подняться спрос на страхование строительно-монтажных работ, так как материалы и оборудование дорожают, будут предприниматься попытки установить страховые суммы, привязанные к валюте по курсу Центробанка на момент страхового случая, предполагает г-н Меженик.

Российский строительный рынок находится на спаде, его оздоровления можно ожидать не ранее конца 2009 года и при условии прохождения кризисом критической точки, считает г-н Ус. Во многом показательным будет конец весны – лето 2009 года, после окончания расчетов застройщиков с кредиторами по заемным обязательствам, рассуждает страховщик. Между тем, по оценкам г-жи Захаровой, в связи со снижающимся спросом на подобного рода продукты возможно уменьшение количества страховщиков, предоставляющих эти услуги, при этом на рынке могут появиться авантюристы, которые будут предлагать свои услуги, но от которых вряд ли можно будет получить деньги обратно.