Центробежная силa

В начале формирования рынка офисной недвижимости большой бизнес стремился обосноваться в центре. Самые привлекательные объекты вырастали вдоль Садового кольца и на главных городских улицах­артериях: Тверской, Якиманке и т. д. Даже бизнес­центр Riverside Towers возле Павелецкого вокзала считался удаленным от центра, а земельные участки вдоль берегов Яузы застройщики вообще воспринимали как тмутаракань. Изменения на рынке офисной недвижимости внесли существенные коррективы в понятие «деловой центр». Сегодня расположение на старомосковских улочках нередко воспринимается уже как обременяющий фактор – значит, площади небольшие, парковка маловата и днем не прорваться сквозь пробки. К тому же три­четыре года назад начались разговоры о судьбе делового исторического центра и о перенацеливании на туристическую, рекреационную и жилую функцию. Развитие рынка недвижимости привело к логичному результату – появлению офисов класса А в удаленных от центра районах, недалеко от МКАД. Но все же большинство ключевых арендаторов – крупных финансовых компаний не рассматривает всерьез переезд из представительских офисов в историческом центре в «замкадье».

Децентрализация сил
Еще полтора­два года назад представители Paul’s Yard утверждали, что примерно 50% от всего объема офисов класса А приходится на центр города. Теперь, по их словам, положение дел изменилось: в этом году соотношение офисов класса А в центре Москвы и на периферии составило почти 40 к 60%. На данный момент предложение офисов класса А в районе МКАД составляет порядка 7–10% от всего рынка офисов этой категории. «В последнее время появилась тенденция размещать представительские офисы на периферии. Это связано с вводом ряда высококлассных бизнес­центров в районе МКАД. На мой взгляд, с годами такая тенденция будет только развиваться», – говорит Анна Гуйда, руководитель департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard. Свежее исследование рынка, проведенное Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, также подтверждает поступательный рост объемов строительства офисов, расположенных в 11–15 минутах пешего хода от метро.
Децентрализация становится характерной особенностью рынка. Так, в скором времени в качестве ритейлера на столичном рынке недвижимости дебютирует шведский концерн IKEA с бизнес­парком «IKEA­Химки» (Ленинградское шоссе). Бизнес­парк будет включать в себя шесть офисных зданий (более 100 тыс. кв. м), две гостиницы, детский сад для детей сотрудников компании и конференц­центр (девелопер – турецкая компания Enka). Ожидается, что общий объем инвестиций в этот проект составит $150 млн. В ближайшее время в строй войдет офисный комплекс Greenwood (130 тыс. кв. м), расположенный на 69­м км МКАД. На Беловежской улице, недалеко от пересечения Можайского шоссе и МКАД, возводится проект «Западные ворота» (девелопер – группа компаний «Центурион»). Предполагается, что офисный комплекс будет расположен по обе стороны Можайского шоссе при въезде в город.
В мае был заложен камень в фундамент «Международного делового центра Шереметьево», который уже называют офисом «Аэрофлота». Новый объект будет представлять собой 11­этажный деловой центр площадью 35 тыс. кв. м, связанный галереями с железнодорожной станцией и аэровокзалом. «Расположение рядом с аэропортом очень выгодно и удобно. Это будет эффективный офис с полной инфраструктурой, – например, один этаж будет отдан под парковку. К тому же это будет привлекательное с архитектурной точки зрения здание (там запроектированы фонтаны), – говорит Б. Окан Коракеж, заместитель генерального директора компании «Мебе», строящей здание.
Владельцы же офисных комплексов в историческом центре Москвы гордятся тем, что вместо индустриальных пейзажей у них из окон открывается вид на старомосковские особняки. Так, недавно был сдан комплекс «Эрмитаж Плаза» (застройщик Forum Properties, общая площадь 38 тыс. кв. м), расположенный между Триумфальной площадью и Цветным бульваром. Андрей Баринский, генеральный директор Forum Properties, в числе привлекательных факторов нового БЦ отмечает высокие потолки, светлые открытые офисные пространства, панорамные виды, а также сосед­ство с классической русской усадьбой графов Остерманов­Толстых.
В III квартале 2007 года ожидается сдача комплекса «Лотте Плаза» на Новом Арбате с общей площадью 80 тыс. кв. м, из них 20 тыс. – офисные (девелопер – корейская компания Lotte Plasa).
Девелоперы отмечают, что и в том, и в другом расположении имеются свои плюсы и минусы, однако ситуация на рынке подталкивает их в сторону Третьего транспортного кольца и области. Тем более что в Центральном округе, по словам участников рынка, уже нет свободных площадей. Да и столичные власти ограничивают строительство деловых центров внутри Садового кольца. Курс на ограничение был взят еще в конце 90­х, когда правительство Москвы ознакомилось с результатами выполнения Генерального плана развития города Москвы до 2020 года. «Исторический центр для коммерческой недвижимости закрыт, поскольку для крупных проектов мало места, – говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Reality Group. – Рынок уже перерос особняки на 2000 кв. м. Сегодня инвесторам интересны объекты на 10–20 тыс. кв. м. Поэтому центром притяжения уже становится район Третьего транспортного кольца».

Pro et сontra
«Недорогая аренда, хорошая транспортная доступность, близость складов и аэропортов. Плюс современная архитектура, свежий воздух и вид на зеленые рощи» – таковы приоритеты сторонников аренды офисов в районе МКАД или в зоне Третьего транспортного кольца.
«Престижное местоположение, историческая архитектура, развитая инфраструктура» – такие аргументы приводят «центристы».
У каждого свои предпочтения. Тимур Адамов, заместитель генерального директора по недвижимости ООО «ЭлтонКрафт», чей офис находится на 60­м км МКАД, в бизнес­центре «Колизей» (внутренняя сторона МКАД на пересечении с Рублевским шоссе), перечисляет преимущества своего офиса. «Во­первых, это удобные транспортные развязки; во­вторых, близость к основным магистралям; в­третьих, относительно низкая стоимость аренды квадратного метра; в­четвертых, большое количество парковочных мест и в­пятых – возможность аренды больших площадей». С ним согласна и Анна Гуйда: «В удаленных районах строятся современные бизнес­центры с более удобными планировками. Арендные ставки там значительно ниже, чем в центре».
А вот офис консалтинговой компании KPMG находится в 10 минутах ходьбы от Кремля – в здании бизнес­центра на Гоголевском бульваре, 11. По мнению Михаила Царева, управляющего партнера по стратегическому развитию KPMG в России и СНГ, расположение офиса в историческом центре важно с точки зрения удобства клиентов и сотрудников: «В расчет принимается близость к центральным станциям метро и важным транспортным артериям, а также престижность района. Офис на Гоголевском бульваре обладает всеми этими достоинствами. Исторически сложилось так, что Москва ориентирована на центр. Деловая среда диктует свои правила: в центре расположено большинство офисов, и человеку всегда проще приехать на деловые переговоры сюда, нежели добираться до объекта в районе Московской кольцевой автодороги. Разумеется, аренда офисов здесь обходится дороже, но поскольку мы предоставляем услуги высшего качества, то готовы вкладывать средства в хорошее размещение представительства компании».
На сходных позициях стоит и Владислав Вершинин, вице­президент по корпоративным коммуникациям ИК «Атон»: «В здании бизнес­центра Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном бульваре работает часть наших подразделений. В любой стране офисы банков и инвестиционных компаний находятся в центре, это удобнее для клиентов. За МКАД инфраструктура еще не выстроена. Мы не рассматриваем возможность переезда в удаленный бизнес­центр. Может быть, в будущем».

Факторы страха
Сторонники «центризма» выражают общую идею: имидж – это в первую очередь местоположение офиса. «На данный момент еще не до конца разрушены сложившиеся стереотипы, согласно которым офисы, расположенные в центре, являются основным показателем статуса и престижа, – соглашается Анна Гуйда. – Но наблюдается прогрессирующая тенденция вывода части представительских офисов за пределы центра. Сейчас строятся и функционируют современные комплексы класса А в районе МКАД, которые полностью соответствуют всем международным требованиям. Так что в ближайшие годы ситуация должна кардинально измениться, и престижность будет зависеть не только от расположения в центре».
«При всех возможных достоин­ствах бизнес­центров, находящихся на периферии, следует учитывать логистический фактор: в Москве транспортная сеть еще не настолько развита, чтобы до района МКАД можно было добраться так же легко, как до исторического центра города», – говорит Михаил Царев.
Удаленные проекты в основном рассчитаны на компании, сотрудникам которых не нужно в течение дня перемещаться по городу. Соответственно и состав арендаторов имеет свою специфику: в основном это логистические, телекоммуникационные и автомобильные компании, а также торговые бизнесы, «завязанные» на склады и дороги. Например, компания DHL, специализирующаяся на экспресс­доставке и логистике, уже арендовала 725 кв. м офисных площадей в строящемся бизнес­парке «IKEA Химки». Ставки аренды в этом БП, по данным Colliers International, составляют порядка $500–600 в год.
Офисы в отдаленных районах идеальны для расположения call­центров и бэк­офисов. «Предложение офисов на периферии предоставило выбор потенциальным арендаторам. Они могут, к примеру, расположить штаб­квартиру в центре недалеко от Кремля, а бэк­офис разместить на окраине», – говорит Алиса Зотимова, заместитель главы отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Правда, для того чтобы добраться до офиса, необходимо будет воспользоваться общественным транспортом, а это займет очень много времени. Зато близость аэропорта очень удобна для сотрудников, часто ездящих в командировки».
В любом случае не стоит переоценивать привлекательность удаленных офисов. «Мы, например, отказались от двух подобных проектов. Единственная серьезная мотивация, которая положительно влияет на спрос, – более низкая цена. А другие факторы, включая экологические, довольно надуманны, – говорит Илья Шершнев. – Однако с учетом того, что ликвидность на рынке снизилась, многие ожидают снижения контрактных цен. Так что не стоит рассчитывать на большую разницу по сравнению с текущими ценами в городе. Рынку еще нужно продать эту идею офисов на периферии. Но и тогда цены на 1 кв. м в офисе на периферии будут находиться на реалистичном уровне в $500, включая стоимость эксплуатации и НДС».
В целом все эксперты согласны с тем, что рынок переживает логичные этапы своего развития. «Тенденция перетекания интереса к периферии есть. Однако некоторые арендаторы уходят из центра не потому, что сейчас престижно работать на окраине. Просто на периферии стали появляться достойные предложения, которых не было раньше», – заключает Алиса Зотимова.