Компания М.О.Р.Е. заключила соглашение с компанией MR Group о приобретении строящегося бизнес-центра класса В, расположенного на улице Двинцев, вл. 14, в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца (ул. Сущевский Вал) и ст. м «Савеловская». Об этом сообщили журналу Commercial Real Estate в компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, выступившей агентом по данной сделке.

По словам финансового директора компании М.О.Р.Е. Сергея Егорова, «общая сумма сделки составит $93 млн. и включает не только приобретение прав на площадку, но и стоимость подрядно-строительных работ по возведению комплекса». Первый платеж уже осуществлен. По оставшейся сумме разработан график и механизм его корректировок. «М.О.Р.Е. планирует инвестировать собственные средства в размере $20–30 млн. Компания также достигла договоренностей с Банком ЗЕНИТ, который предоставит кредитные ресурсы», – сообщил Сергей Егоров.

MR Group является инициатором проекта. В настоящий момент MR Group проводит подготовительные работы на строительной площадке. Компания остается в проекте до конца, с определенного этапа выполняя весь комплекс функций заказчика застройщика.

Общая площадь бизнес-центра составит около 60 тыс. кв. м. Комплекс будет состоять из трех зданий разной этажности (9–14 этажей) с индивидуальными входами и единым подземным паркингом на 560 машино-мест и двухэтажным стилобатом с необходимой инфраструктурой. Также планируется благоустройство прилегающей территории и организация открытой гостевой стоянки на 70 машино-мест.

Офисный комплекс будет полностью соответствовать критериям бизнес-центра В-класса: это новое здание, имеющее современные инженерные системы, эффективная планировка этажей, высота потолков от пола до пола – 3,6 м, видеонаблюдение и охранная сигнализация, управление контроля доступа, центральная система кондиционирования, единая система автоматизации и диспетчеризации всех систем, система автоматического спринклерного пожаротушения и дымоудаления, современное лифтовое оборудование.

По предположению директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Хайко Дэвидса, «MR Group продала проект на 50% дороже, чем составят ее полные затраты по реализации проекта, чистая прибыль компании оценивается примерно в $30 млн. (исходя из суммы сделки $93 млн.), стоимость же строительства может составить порядка $50 млн.».

Планируемый срок завершения строительства бизнес-центра – 1-я половина 2008 года. «Сроки окупаемости зависят от будущего состояния рынка офисной недвижимости, в своих расчетах мы исходили из оценки от 7,5 до 8 лет», – сообщил Сергей Егоров.

Доходность во время редевелопмента и получения всей разрешительной документации обычно выше, чем в процессе строительства. Как считает Хайко Дэвидс, «MR Group приняли правильное решение продать проект на этом этапе, учитывая, что они могут использовать эти средства для других проектов и, таким образом, максимизировать общую доходность собственного капитала».

«При продаже пустого здания цена за 1 кв. м может составить около $3 тыс. Готовый же бизнес (с арендаторами) можно продать по ставке капитализации около 11%. В этом случае цена за 1 кв. м составит около $3300/кв. м. Не все девелоперы готовы брать на себя большие риски на стадии редевелопмента (получения земли и разрешительной документации). М.О.Р.Е. тоже девелопер, и для них проект удачен на данной стадии, так как основные риски уже решены», – добавил Хайко Дэвидс.

Сейчас уже есть предварительные договоренности с будущими арендаторами. М.О.Р.Е. будет собственником проекта и сама собирается управлять этим объектом. Эксплуатация осуществит профессиональная компания, которая будет выбрана по итогам тендера. М.О.Р.Е. владеет и управляет более чем 100 тыс. кв. м офисов и планирует удвоить этот объем до 2008 года.

Спецвыпуск