Ленинградское шоссе: от расширения к развитию

В ходе реконструкции, которую городские власти должны завершить до середины 2009 года, планируется соорудить серию тоннелей, эстакад и развязок, которые призваны значительно разгрузить движение по Ленинградскому проспекту. Первая очередь реконструкции – 800­метровый 11­полосный (6 полос в сторону области, 5 полос – в сторону центра) тоннель между станцией метро «Динамо» и пересечением с улицей пилота Нестерова – уже введена в строй. Планируются развязка в районе улицы Серегина для въезда на Ходынское поле, двухуровневая эстакада на пересечении Ленинградского и Волоколамского шоссе, а также развязки на пересечении Ленинградского шоссе с улицей Зои и Александра Космодемьянских, Головинским шоссе, и Фестивальной улицей. Всего на Ленинградском проспекте проезжая часть будет расширена до девяти полос в сторону МКАД и восьми полос в сторону Кремля. В планах городских властей также реконструкция Пушкинской и Триумфальной площади и площади Тверской заставы, что в перспективе позволит организовать бессветофорное движение от Кремля до МКАД.
Что это будет означать для существующей в районе коммерческой недвижимости?
На сегодняшний день в районе Ленинградки расположен ряд торговых центров – это «Метромаркет на Соколе», «Галерея Аэропорт», «Рамстор­Сити», «Лига» и, конечно же, «Мега Химки». Их общая арендуемая площадь превышает 250 тыс. кв. м (в основном за счет «Меги»). Ленинградский проспект/шоссе привлекателен и для офисных проектов – сказывается близость аэропорта Шереметьево, а также престижность северо­западного направления. Не случайно именно на Ленинградке еще в начале 90­х стал формироваться один из первых деловых районов за пределами Садового кольца – в 1994–1995 гг. появились такие проекты, как бизнес­центры Robin of Moscow (Ленинградский проспект, 53), West Bridge (Ленинградский проспект, 37А), Sokol Place (Чапаевский пер., 14), бизнес­центр «Сокол» на улице Врубеля и др. Для ряда западных компаний – например для немецкой Siemens, строящей здесь свое головное представительство, расположение офиса именно на Ленинградском проспекте, является принципиальным вопросом. На сегодняшний день общий объем арендуемых офисных площадей в районе (в большинстве своем – класса В) превышает 350 тыс. кв. м, что делает его одним из крупных субрынков Москвы.
Начавшееся расширение и реконструкция проспекта, о которой было объявлено еще несколько лет назад, безусловно, способствовали активизации деятельности девелоперов в этом районе. Согласно анонсированным планам, до 2009 года вдоль Ленинградки – от метро «Белорусская» до МКАД – будут введены в строй порядка 500 тыс. кв. м новых офисов, преимущественно класса А, и 300 тыс. кв. м торговых площадей. Среди наиболее значимых проектов – торгово­офисный комплекс «Метрополис» (80 тыс. кв. м офисных площадей и 80 тыс. кв. м – торговых) на участке 14 га рядом с «Войковской», Siemens Building (110 тыс. кв. м общей площади; Ленинградский проспект, 39), масштабные реконструкции территорий заводов «Слава», «Изолятор», «ОКБ им. Яковлева» и «МиГ». Продолжится и развитие территорий за МКАД – в частности, уже в этом году откроется первая фаза (20 тыс. кв. м) бизнес­парка «Химки», который IKEA строит рядом с ТЦ «Мега». Статус Ленинградского шоссе как «ворот Москвы» стимулирует девелоперов к реализации амбициозных проектов, отличающихся необычным архитектурным решением, – это и Mercedes­Benz Plaza, открывшийся в 2004 году, и строящиеся Siemens и «Метрополис». Вывод на рынок новых высококачественных проектов будет способствовать росту привлекательности района среди различных групп арендаторов.
Расширение проспекта означает, что у существующих и планируемых торговых центров возрастает зона охвата, преимущественно за счет районов, где проживают люди с доходами выше среднего (например, жители «Гранд­Парка» на Ходынском поле). Уже сегодня владельцы ТЦ прогнозируют значительное увеличение покупательских потоков после завершения реконструкции, что активно используется в качестве аргумента при заключении новых долгосрочных договоров аренды по более высоким ставкам. После относительной стабильности в 2003–2005 гг. в существующих в районе торговых центрах ставки аренды резко скакнули вверх – на 40–45% в ряде объектов. В проектах, ввод которых запланирован на ближайшие два года, ожидаемые ставки аренды выросли еще больше. Во многом это вызвано нехваткой предложения на этом престижнейшем направлении, но увеличение пропускной способности Ленинградки, которое приведет к размыванию традиционных представлений о зонах охвата на северо­западе Москвы, также играет немаловажную роль. Четвертое транспортное кольцо, которое, согласно планам московских властей, должно пересечь Ленинградское шоссе рядом со строящимся на «Войковской» «Метрополисом», сделает эту часть города еще более доступной в ближайшие годы.
Помимо очевидных плюсов для рынка торговых центров расширение может привести к росту интереса офисных арендаторов к этой части Москвы. Стоит отметить, что, несмотря на престижность Ленинградки для жилья и торговли, круг офисных арендаторов там был традиционно ограничен производителями (в частности, автомобильными компаниями и FMCG) и компаниями сферы IT – как из­за сформировавшейся еще в советское время «научно­технической» репутации района, так и из­за ставших легендарными в последнее десятилетие автомобильных пробок. В случае благополучного решения транспортных проблем и по мере продолжающейся децентрализации офисного рынка привлекательность района для других типов арендаторов – юридических компаний, банков, консультантов, пока отдающих предпочтение офисам в самом центре, резко вырастет.