Виктор Семенов: «Девелопментом мы занялись вынужденно»

– Как получилось, что аграрная компания занялась девелопментом?
– Мы стали строить вынужденно. Исторически мы занимались только продовольствием, экологически чистыми овощами, салатами, потом – цветами, рулонными газонами, крупномерными деревьями и т. д. Но жизнь не стояла на месте, и нам пришлось осваивать другие направления. Сначала мы просто хотели спасти свиноферму, которая располагалась у МКАД. И 8 лет назад перевели ее в Подольский район, где купили заброшенный свинокомплекс. Кстати, сегодня стало понятно, что и там ферме не место, поскольку Подольск и окрестности Симферопольского шоссе активно развиваются. И мы планируем перевести хозяйство уже в Талдомский район.
А на месте бывшей свинофермы сегодня построена «Мега – Белая Дача». Тогда мы не знали, как использовать освободившуюся землю, искали альтернативы. Можно было бы построить теплицы, в то время компания входила в тройку крупнейших тепличных комбинатов России, и сейчас входим в десятку. Но мы решили, что неправильно использовать землю рядом с Москвой под теплицы. В результате для овощей было приобретено 130 га в Кисловодске, для цветов и рулонных газонов – земля в Раменском районе.
Многие мои коллеги, которые занимались сельским хозяйством, столкнулись с вопросом использования земли рядом с растущим мегаполисом. Большинство из них банально продали свои земли. Мне кажется, мы сделали правильно, что не пошли по этому пути.

– Почему вы не стали распродавать землю, вы же никогда не занимались девелопментом?
– Но считать тоже умеем. Мы наблюдали тенденцию на рынке и поняли, что продавать землю глупо. Изначально хотели пойти по пути соинвестирования: мы вкладываем в проект землю, партнер – строит. Но инвесторы предлагали нам заведомо невыгодные варианты – 5–10%. Так нам пришлось самим заняться строительством.
Первый проект начали делать в 1998 году – 5000 кв. м охлаждаемых складских помещений. Планировали использовать его для своих нужд – в качестве плодоовощного распределительного центра. Нам удалось получить кредит у Всемирного банка, они же навязали подрядчика, выигравшего тендер. Но, не начав строить, эта компания обанкротилась. И следующая за ней по результатам тендера стала нашим подрядчиком. Удивительно, но эта фирма вообще не имела опыта строительства, у нее не было лицензии для работы в России. Но, как говорится, нет худа без добра. Поскольку подрядчик работать не собирался, нам пришлось собрать команду и самим вести строительство. Мы благополучно сдали объект, а потом еще сумели выиграть суды у бывшего подрядчика. В качестве performance bond мы получили $530 тыс., в то время как весь объект стоил $4 млн.
Поскольку команда уже была сформирована, мы решили развивать это направление и строить следующий складской комплекс.

– Почему снова склады?
– Тогда на рынке был острый дефицит складских помещений хорошего качества, да и сейчас он сохраняется. Мы пригласили профессиональную западную компанию, сделали дизайн помещений. Начали строить на задворках тепличного комбината, там было болото, в котором даже трактора находили. Вычистили, выровняли площадку, завезли тысячи тонн песка, разработали хороший проект. Построили очень быстро – всего за 8 месяцев с французской компанией. Никто не верил, что мы сможем в такие сроки реализовать проект.

– Почему?
– Многие девелоперы с мировым именами пытались тогда строить склады, и у них ничего не получалось. Возникали проблемы с землей, властями, коммуникациями, энергетикой, и внешние обстоятельства не позволяли реализовать проект. А мы новички на рынке… Потенциальные арендаторы сказали нам: мы придем к вам, если вы построите склад до конца ноября. Это значило, что мы должны были построить за 8 месяцев 30 тыс. кв. м.

– Вы разве не сталкивались с проблемами тех же коммуникаций?
– У нас не было мощного финансового ресурса, как у иностранных девелоперов. Но это была наша земля, мы выстроили хорошие отношения с местной и областной властью. Все это позволяло нам оперативно решать любые бюрократические вопросы. Коммуникации у нас тоже все были: своя котельная, своя электроэнергия, даже своя охрана. Вопрос с финансированием мы решили. «Белая Дача» как сельхозпредприятие имела серьезный вес на рынке, у нас был опыт строительства первого склада на 5 тыс. кв. м, и мы начали вести переговоры с банками. В те времена давались только годичные кредиты, а мы говорили о кредите на 5 или 7 лет. ММБ первый поверил нам, выдал кредит. Второй наш кредитор – Райффайзенбанк.
Когда построили 30 тысяч, сразу же заложили еще 30 тысяч, потом еще 50 тысяч. И за два года построили 110 тыс. кв. м складов. Следующие 40 тыс. кв м у нас затормозились как раз из­за проблем с инфраструктурой. Дело в том, что наш девелопмент в целом меняет образ города Котельники, и мы не можем не развивать транспортную инфраструктуру. В частности, в рамках совместного проекта МЕГА Белая дача с компанией IKEA, построили съезд с МКАДа. Сегодня разрабатываем проект новой дороги, которая пройдет через весь город, над железной дорогой и соединит МКАД и Новорязанское шоссе. Как известно, перед кольцевой дорогой образуются пробки, и мы планируем построить новый мощный шестиполосный «рукав», который разгрузит шоссе.
Изначально мы собирались строить за свои деньги, и проект был разработан для двухполосной дороги. Но планы поменялись благодаря губернатору Московской области Борису Громову. Он увидел наши новые проекты на 1 млн. кв. м, проект дороги и решил помочь. Из областного бюджета выделили деньги на строительство шоссе, и теперь она станет 4­полосной, а мост через железную дорогу – 6­полосным. Из­за этого пришлось менять планировку площадки, и мы пока не приступили к строительству складского комплекса.

– Вы упомянули о проектах площадью 1 млн. кв. м, расскажите о них подробнее.
– Наш новый проект – «Белая Дача Парк», который мы представим несколько позднее. Сегодня могу сказать, что это будет многофункциональный комплекс общей площадью 1 млн. кв. м на 150 га – на территории сегодняшнего тепличного комбината. Примерно 25 га теплиц мы уже снесли, в июне начнем строить комплекс. В ближайшие 4–5 лет планируем реализовать проект. Объем инвестиций предполагаем на уровне $1 млрд.
Наш партнер по проекту, имя которого пока не могу назвать, входит в десятку крупнейших девелоперов мира. Только переговоры по этому проекту длились более 2 лет, очень скрупулезно готовили документацию. Мы не считаем эти годы потерянными, хотя привыкли делать все намного быстрее. И наша компания, и девелоперская отрабатывали взаимодействие с иностранным партнером, понимая, что это не единственный наш проект, а один из возможных.
«Белая Дача Парк» задумывалась как комплекс, где люди смогут жить, работать и иметь все необходимые опции для жизни, чтобы никуда не выезжать.
Около 40% площадей составит ритейл и логистика, еще 30% – жилье, и 30% – офисы. Логистический центр расположен несколько в стороне, он прилегает к комплексу. Терминал будет иметь отдельный выезд, минуя площадку застройки. Зона ритейла займет где­то 30%, мы хотим предложить новый для России формат ритейла, которого здесь еще нет. Планируется также строительство офисного комплекса классов А и B+. Офисный парк ничем принципиально не будет отличаться от существующих аналогов, но там предполагается интересный дизайн помещений. Зона резиденций тоже будет иметь особый формат, не коттеджи и не апартаменты. Это будет 4–5­этажный город­парк, жилье в котором предназначено для людей, не желающих жить в мегаполисе.

– Почему вы выбрали особый формат для жилья?
– Мы ориентируемся на бизнес­класс. Коттедж – это другой уровень жизни, это некая деревня, где нет тусовки, ресторанчиков, магазинчиков. Типично городской житель любит активную жизнь, чтобы, с одной стороны, все было рядом, а с другой – чтобы было зелено. По проекту здесь очень много зелени и практически нет машин. Конечно, это сильно удорожает проект, но мы хотим все машины убрать под землю и на крыши. Возможно, гаражи будут не подземными, а наземными, и на крышах этих гаражей мы разобьем парк. Тогда с одной стороны застройки парк окажется на уровне второго­третьего этажей, и будет создаваться ощущение, что вокруг лес.

– Ваша фирма сотрудничает с известной международной компанией Hines. Как вы начинали сотрудничество с ними?
– Первая попытка сотрудничества с Hines предпринималась еще 4 года назад, но она оказалась неудачной. А когда Hines поняла, что мы сами способы построить логистический комплекс, мы сами возвели I и II очереди, она пошла с нами на контакт. И стала партнером в строительстве логистического комплекса III–V очередей.
В некоторых проектах партнером и учредителем стал Европейский банк реконструкции и развития (EBRD). Участие EBRD для нас было принципиально важным, так же как и Hines. Для нас это серьезная школа. Дело не в деньгах EBRD, проект был не очень большой, нам было важно понять, как они выстраивают отношения.

– Почему для вас так важен опыт сотрудничества с иностранными компаниями? Вы планируете выходить на международный рынок?
– Да, безусловно. Мы намерены добиться международных стандартов ведения бизнеса. На мой взгляд, если мы хотим иметь хорошие контакты с иностранными партнерами, мы должны разговаривать с ними на одном языке, и не только на английском, но и на финансовом, инвестиционном. Участие иностранных компаний в наших проектах – лакмусовая бумажка, которая показывает, что мы транспарентны, а наш уровень менеджмента позволяет работать с таким партнером.

– С каких объемов земельной собственности вы начинали?
– С 500 га земли. Из них половину отдали городу Котельники.

– Почему?
– Эта половина была под домами, где жили сотрудники, общежитиями, объектами социальной инфраструктуры. Мы были настолько великодушны, что отдали землю, занятую огородами наших трудящихся. Это было в середине 90­х годов, в тяжелые времена, и люди поддерживали себя натуральным хозяйством. Правда, потом город отобрал эти землю, и сейчас там располагается коммерческая недвижимость.
Оставшиеся 250 га мы уже не продавали. Сегодня 52 га под «Мегой», 150 га будет под «Белой Дачей Парком» вместе с логистическим комплексом.

– Вы владеете очень привлекательной землей, рейдеры вами интересовались?
– Очень часто, но ни разу не пытались захватить. Особенно активно интересовались, когда ни у кого не было контрольного пакета. Критический период в нашей агрофирме был в 1999–2000 годах, вокруг ходили толпы рейдеров, изучали наши документы, нам звонили из компетентных органов. Я очень благодарен многим акционерам, которые пришли и предложили купить у них половину акций. Все тогда поняли, что если у компании не будет стержня, то не останется ничего.

– У вас очень сознательные акционеры.
– Мы пытаемся создавать некий семейный уклад в компании. Люди, особенно те, кто давно работают, знают, что их никогда не выгонят, не обидят. И люди иногда отдавали все свои акции, оставляя себе одну, чтобы остаться членом акционерного общества. Для коммерсанта это нелогично, но люди иначе мыслят.
Со стороны рейдеров и сегодня есть попытки «мутить воду». Не вокруг группы компаний, а вокруг отдельных интересных объектов.


– У вас есть масштабный проект строительства развлекательного парка «Паркленд». Почему вы решили заняться этим форматом недвижимости?
– В процессе развития «Белой Дачи» нам понадобились территории для развития сельского хозяйства. В 1999–2000 годах начали подыскивать землю. Мы планировали взять себе 1000 или 1500 га, но не смогли найти ни тысячи, ни полторы. Зато нашли хозяйство, которое было на грани банкрот­ства, практически умирало. Когда обратились к руководству этого хозяйства, они с удовольствием приняли наше предложение, и в 2001 году мы купили 4700 га земли в Раменском районе. Мы закрыли все долги, начали реструктуризацию, но упадок хозяй­ства был настолько глубокий, что сохранить коров, свиней не представлялось возможным. И мы начали вводить туда направления, которыми занимались. В этом хозяйстве сейчас посеяно более 1000 га рулонного газона, создан большой питомник, организовано около 200 рабочих мест.
Потом начали думать, что делать с землей. Полторы тысячи га мы заняли, остается еще 3000 га. Продумывали разные схемы: картофель, зерновые, животноводство. Но животноводство нужно было создавать с нуля. Учитывая опыт «Белой Дачи», я понимал, что, пока будем возрождать животноводство, придет время, когда его придется переносить в другое место, потому что вырастет цена земли. Идея с картофелем тоже себя не оправдала: земля очень бедная. Зерновые в Подмосковье выращивать – просто глупо. Разрабатывали программу по рапсу, овсу для элитных лошадей, но посчитали экономику – получались «рожки да ножки».
Пока считали, родилась совершенно другая идея использования территории. Один из наших западных партнеров посмотрел на эту землю и сказал: «Это же великолепный русский пейзаж, не уродуйте его ничем! Давайте сделаем здесь прекрасный рекреационный комплекс­курорт международного уровня». Первая моя реакция была: «Какой курорт в Подмосковье?!» Тем более мы привыкли, что юго­восток Москвы – это рабочая окраина. Но когда мы все взвесили, родилась идея «Паркленда». Если бы не изменения в законодательстве по азартным играм, мы бы уже начали строить. И хорошо, что не начали.
Сейчас мы пересчитываем, переосмысливаем проект. Однозначно там будет девелопмент, но с существенной корректировкой. Планируется многофункциональный комплекс с акцентом на экологичность места, с малоэтажной жилой застройкой, развлекательной частью. Может быть, мы привнесем туда технопарк, офисные центры, которые ранее не планировались.

– Вы считаете, подобная недвижимость будет востребована в Раменском районе?
– Я уверен в этом. Москва сегодня становится каменными джунглями. Многие компании, особенно транснациональные, которым не нужно правительство Москвы и России, будут искать возможность жить и работать в городах­спутниках. Например, руководитель прилетел на самолете – а наш участок в 12 км от Домодедовского аэропорта, – провел совещания в офисе, 2–3 дня пожил, и улетел. А его сотрудники будут жить рядом с офисом. В «Паркленде» должно быть жилье, инфраструктура для развлечений, жизни, здоровья, бизнеса. Я думаю, Москва будет развиваться так же, как, например, Нью­Йорк. Обеспеченные люди живут в городах­спутниках, в которых есть все необходимое, и в Нью­Йорк даже не приезжают.

– Что будет включать в себя развлекательная часть?
– Мы думаем об этом. Сегодня у нас есть большие сомнения в необходимости «Формулы­1». Когда концепция шла от казино, автодром в нее укладывался. Это был как бы экологически чистый Лас­Вегас. Сегодня у нас есть несколько альтернатив, например, океанариум.

– Недвижимость сегодня является локомотивом для вашей компании?
– Конечно, только за счет этого мы в разы увеличили обороты. У нас был резкий скачок с 2004 по 2005 год, когда мы начали работать с компанией IKEA.

– IKEA, как известно, сама предпочитает развивать проекты. Как вы стали партнерами? Вы их нашли или они вас?
– Мы сами собирались на этом месте строить торгово­развлекательный комплекс. В какой­то момент даже продали наш участок одной сетевой компании. Думали, что они там возведут комплекс, а мы вокруг будем строить инфраструктуру. Компания эта замешкалась, строить передумала, и мы ей вернули деньги. И когда к нам пришла IKEA с просьбой продать землю, мы отказали. Предложили им сотрудничество, мы были согласны на блокирующий пакет с учетом не только земли, но и инфраструктуры. Я не могу сказать, что IKEA обрадовалась. Нас долго изучали, более полугода шли переговоры, потом приехал г­н Кампрад, познакомился, посмотрел наше производство. И его, кстати, очень приятно удивило социальное лицо предприятия, он этому вопросу уделяет большое внимание. Г­н Кампрад сказал: «20 лет назад я пытался создать с бельгийцами совместное предприятие, но так его и не создал. Попробую еще раз с вами, но уж если и в этот раз не получится, больше даже думать об этом не буду».

– Он остался доволен?
– По­моему, да. Я думаю, что они от этого сотрудничества получили даже больше, чем ожидали. Когда мы планировали наш совместный проект, многие нас пугали компанией IKEA. Могу сказать, что я очень доволен сотрудничеством, оно нам очень много дает.

– Скажите, а конноспортивный клуб «Белая Дача» – это бизнес, хобби или дань моде?
– Это не бизнес, это социальный проект. Там бесплатная спортивная детская школа, бесплатные занятия иппотерапией для детей­инвалидов (иппотерапия – метод лечения верховой ездой различных заболеваний органов и систем. – Прим. ред.). Некоторые партнеры меня критикуют: мол, я много занимаюсь благотворительностью. Но я глубоко убежден в социальной ответственности бизнеса, особенно когда компания занимается девелопментом. Застройщик обязан учитывать социальный фактор, потому что он берет на себя роль государства. Если он не будет чувствовать свою социальную ответственность и не будет откладывать на это деньги, его проекты когда­нибудь «взорвутся».