«Романов Двор­2»: бизнес по­царски

Девелопером проекта «Романов Двор» является группа компаний «Романов Девелопмент Груп» («РД Груп»). Компания «РД Констракшн Менеджмент» в структуре холдинга, основанная в 1996 году, управляет строительством БЦ «Романов Двор», одновременно выполняя функции технического заказчика и генерального подрядчика на всех этапах строительства. Сам бизнес­центр представляет собой многофункциональный комплекс зданий общей площадью 45 тыс. кв. м.

Местоположение обязывает
Проект «Романов Двор­1» (общая площадь – 6500 кв. м, арендуемая – 6000 кв. м) стартовал в 1995 году. Тогда еще не было ясно, будут ли у собственника возможности реализовать все три очереди. В 1996 году родилась идея второго строения комплекса. Первая очередь возводилась с 1995 по 1999 год. Но котлованы для «Романова Двора­2» начали рыть только в конце 2001 года. Третью очередь (9000 кв. м), которая придаст комплексу законченный вид, девелопер планирует построить за два года и сдать к концу 2008­го.
Архитектуру бизнес­центра, расположившегося полуподковой позади первой очереди, разрабатывала мастерская «Попов и архитекторы», с которой собственник уже сотрудничал по первому зданию проекта. В качестве независимого консультанта по подземной парковке привлекли американскую компанию, не работающую на российском рынке. К декабрю 2003­го «Романов Двор­2» был сдан госкомиссии. «На самом деле такой объект можно было построить за 18 месяцев, хотя на выходе получилось 25. Так, для открытия ордера на строительство вблизи Кремля, в зоне особого градостроительного режима, необходимо специальное разрешение мэра Москвы, на получение которого уходит до двух месяцев, – делится генеральный директор ООО «РД Констракшн Менеджмент» Олег Жуков. – Это правило действует с середины 90­х».
Заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Алиса Зотимова считает неоспоримым плюсом БЦ расположение в непосредственной близости от Кремля и Тверской улицы: «Престиж и огромная инфраструктура с гостиницами, ресторанами и банками, до всего рукой подать. Пешком можно дойти от многих станций метро. Основной минус, также объективно связанный с расположением, – неудобный подъезд и парковки».
Основные трудности при реализации проекта были связаны с получением исходно­разрешительной документации, транспортной доступностью к площадке и крайне стесненными для строительства условиями. «Мы считаем, что нам удалось органично вписать здание в действующую окружающую застройку, воссоздав дух Романова переулка эпохи ХVIII века, – говорит Олег Жуков. – Построить такой объект в промзоне было бы дешевле как минимум в полтора раза. То же самое касается и сроков…» За стройкой был закреплен постоянный куратор из ФСО (Федеральная служба охраны. – Ред.), следивший за выполнением работ и действиями строителей. Застройщикам пришлось учитывать массу ограничений, таких как запрет на выход на крышу во время больших государственных праздников, невозможность подвозить стройматериалы днем и в объемах не больше чем на сутки работы, необходимость ручного труда (когда было невозможно использовать компрессор и другие «шумные» технологии). На одни только археологические раскопки (обязательное требование при строитель­стве в историческом центре) потребовалось порядка двух месяцев.
«Если проиллюстрировать основные сложности точечной застройки в центре Москвы на примере БЦ «Романов Двор», то это ограничения по высоте здания и архитектурным возможностям согласно окружению, определенный размер участка и неизбежно затратная подземная часть, – говорит старший консультант отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle Елена Денисова. – Детальные согласования, необходимость археологических изысканий, опасность случайно повредить правительственные подземные коммуникации – эти и многие другие ограничения девелоперу «РД» успешно удалось минимизировать без вреда проекту».
Независимые эксперты рынка единодушно признают, что архитекторам удалось обыграть соседство с такими «статусными» сооружениями, как православный храм и здание факультета журналистики МГУ. Облицовка фасадов выполнена из итальянского декоративного камня травертин, холодные бежевые тона которого со временем усиливают впечатление старины.
«Романов Двор» – привлекательный объект для арендаторов, которым крайне важен престиж, – отмечает г­жа Денисова. – А расположение в переулке – в данном случае вовсе не минус для БЦ. При этом проектировщики открыли дополнительные возможности для естественного освещения открытых пространств «Романова Двора­2», расположенного в глубине двора, оптимально рассчитали планировки, благодаря чему достаточно крупные арендаторы смогли расположиться на одном этаже. Тем более что парковочная служба комплекса работает в таком режиме, который позволяет комфортно парковаться всем желающим». Верхний уровень подземного паркинга предоставлен преимущественно посетителям, нижний – арендаторам.
Внутренние общие зоны декорированы по специальному дизайн­проекту. Атриум, висячие сады, повторение рисунка полов по потолкам переходов, лифтовые холлы – все это обрело неповторимый утонченный стиль благодаря Станиславу Кулишу и его «Лаборатории виртуальной архитектуры» («ЛВА»).

Концептуальный микс
В «Романовом Дворе­2» имеются два входа (с Романова переулка и Моховой улицы) и три лифтовые группы. В целом бизнес­центр был задуман как микс «холодных» офисов и богатой рекреационной зоны. Последней во второй очереди отдано более 6 тыс. кв. м из 27 тыс. кв. м арендуемой площади – в основном цокольный и подвальный этажи. Здесь расположились трехзальный кинотеатр «Романов Синема­Пять звезд», фитнес­центр мирового уровня (World Class), бюро путешествий «Южный Крест», два ресторана (среднеценовой Tesoro и премиум­класса Papillon), а также кафетерий для сотрудников (шведский стол с фиксированной ценой, Le Cafе). На очереди – spa­салон и конференц­зал на 200 мест. Все это открыто и для сотрудников компаний­арендаторов, и для гостей «с улицы». Вход в здание свободный, не считая фейс­контроля со стороны службы безопасности. При этом потоки посетителей четко разделены: клиенты операторов инфраструктуры могут свободно попасть на территорию БЦ, но не в офисную часть, где все двери на кард­ридерах и датчиках. В инфраструктуре здания создана курьерская служба, имеется зона ожидания для личной охраны и шоферов посетителей.
«Романов Двор» отличается от других бизнес­центров именно разноплановостью, которая, в свою очередь, выдвигает нестандартные требования к техническому оснащению, – рассказывает технический директор ООО «РД Констракшн Менеджмент» Александр Маргулис. – К примеру, у сети World Class действительно хороший клуб получается только в отдельно стоящих автономных зданиях. А у нас они были вписаны в инфраструктуру еще на стадии проектирования и отлично себя чувствуют».
Концепцию БЦ с точки зрения состава арендаторов девелопер изначально определил как «преимущественно крупные международные инвестиционные компании» и строго следовал ей в процессе сдачи площадей в аренду. «При этом в концепцию не вписывается, например, конструкторское бюро Boeing. Но на определенном этапе тактика брокериджа продиктовала такую необходимость, поскольку из крупных игроков рынка на тот момент никто другой на такие площади не претендовал, – отмечает Олег Жуков. – Наряду с тем сторонние брокеры к проекту не привлекались вовсе: переговоры с потенциальными арендаторами вела наша компания».
«В выборе арендаторов владельцы ставили очень высокую планку, и сейчас здесь присутствуют престижные международные компании самого высокого уровня, – отмечает Алиса Зотимова. – Когда комплекс сдавался в аренду, этот подход, безусловно, удлинил во времени нахождение «правильных» арендаторов, но результат налицо. Также можно отметить довольно жесткую позицию арендодателя по многим вопросам, которая стала возможной также благодаря уникальности комплекса и времени вывода здания на рынок».
Первыми арендаторами «Романова Двора­2» стали кинотеатр и фитнес­центр. Из офисных раньше всех начала делать fitout информационная компания Bloomberg. ИК «Тройка Диалог», основной офис которой расположен в здании «Романов Двор­1», задумала свой дилинговый центр как крупнейший в Восточной Европе по числу трейдеров. Для этого она арендовала в «Романовом Дворе­2» почти 2500 кв. м. на третьем этаже. Bloomberg снял 750 «квадратов» на последнем этаже со сферическим потолком (7,5 м чистой высоты) и панорамным видом на Кремль – ради красивой фоновой заставки для трансляций. Собственник обеспечил им повышенный ресурс по энергопотреблению.
Помимо ИК «Тройка Диалог» крупную площадь во второй очереди «Романова Двора» занимает ЗАО «Делойт энд Туш СНГ». Здесь же расположился второй в списке крупнейших международных банков «Бэнк оф Токио – Мицубиси ЮФДжей, Лтд.», а также представительства таких известных компаний, как ООО «Блумберг Восток», «Боинг Оперейшнс Интернэшнл, Инк. (США)», ООО «Ист Капитал Интернешнл АБ» и др.
«Площади в БЦ сдавались по максимальным ставкам, – говорит Елена Денисова. – «Вилку» ставок на различных этапах можно обозначить в пределах $900–1200/кв. м в год». Аналитики других компаний полагают, что на данный момент минимальная стоимость аренды в подобном объекте может составлять уже от $1500 за «квадрат». «На момент подписания договоров ставки были наивысшими. Мой прогноз: по истечении текущих договоров арендодатель уверенно сможет поднять ставки для текущих арендаторов», – комментирует г­жа Зотимова. По данным компании Paul’s Yard, эксплутационные расходы для офисов такого класса составляют от $100 с учетом НДС.

Равняясь на послезавтра
Общеизвестно, что объекты с возможностью повышенного потребления электричества – это преимущественно бывшие промышленные сооружения. «Но «Романов Двор» – один из немногих новых бизнес­центров, который проектировался с хорошим запасом электрической мощности, – рассказывает г­н Маргулис. – В среднем по зданию электрические нагрузки составляют 100 Вт, как и везде. Поэтому мы могли себе позволить выделить арендатору до 300 кВт, как это потребовалось, например, data­центру «Тройки Диалог». Справиться с проблемой увеличенного энергоснабжения помогла технология KVM (key, video and mouse). Это позволило сосредоточить оборудование надежного питания и базы данных в небольшом помещении, удобно расположенном по отношению к инженерному ядру здания, а также ассимилировать возникающие теплоизбытки в месте их выделения по методу hot isle – cool isle с помощью водяной системы охлаждения.
Архитектурные решения позволили предусмотреть резервные пространства в технологических шахтах и каналах, а также подходящие места на кровле для установки дополнительного климатического оборудования. «Это корпоративное требование ряда арендаторов, – уточняет Олег Жуков. – Даже тех, кому мы обеспечили две независимые системы кондиционирования. Эксплуатируемая площадь кровли составляет 120 кв. м».
Вся работа комплекса направлена на то, чтобы арендатору было комфортно и удобно. Так, ни у одного из входов не заметите людей с сигаретами и пепельниц: для курящих на первом этаже предусмотрены специальные комнаты. Курить на территории БЦ разрешается также в ресторанах. Но на лестничных площадках черных ходов это совершенно невозможно.
«Пожарную концепцию пришлось заказать Всесоюзному научно­исследовательскому институту пожарной охраны (ВНИИПО г. Балашиха), поскольку без этого вписать такое в существующие нормы и успешно пройти экспертизу в Росстрое было бы просто невозможно, – поясняет г­н Маргулис. – Во второй очереди три эвакуационные незадымляемые лестницы, предназначенные исключительно для спуска, а также 100%­ное спринклирование (спринклерная система пожаротушения. – Ред.), обязательное для всех арендаторов».
Автоматическая система пожарной сигнализации «Романова Двора» построена на базе двух пожарных панелей компании Simplex, которые контролируют работу более 4000 дымовых и 50 ручных пожарных извещателей. Система трансляции и оповещения о пожаре обслуживает 10 зон и может извещать персонал через 250 потолочных и настенных громкоговорителей. Для корректной работы систем подпора воздуха, дымоудаления и вентиляции в случае пожара используется система пожарной автоматики, управляющая работой более 200 клапанов.
Доступ в охраняемые помещения бизнес­центра осуществляется через систему контроля и управления доступом, входящую в состав интегрированной системы безопасности комплекса. Последняя использует два мощных контроллера, к которым подключено более 100 объемных и контактных датчиков охранной сигнализации, считыватели карт доступа компании HID Corporation, а также дверные электромеханические замки, турникеты и другие исполнительные устройства.
Видеонаблюдение в зданиях центра и на прилегающих к нему территориях ведется с помощью 40 стационарных и поворотных купольных видеокамер. Видеоинформация записывается на цифровые видеорегистраторы компании GE Security в цифровом формате Wavelet и отображается на цветных мониторах видеонаблюдения компании JVC Professional.
В экспертных кругах высказывалось мнение, что управлением БЦ занимается специально созданная компания. УК «РД Менеджмент Сервисез» изначально создавалась как структура «РД Девелопмент Груп», но вскоре вышла на рынок как самостоятельная структура. Сегодня она обслуживает все отделения «Райффайзенбанка» по Москве, комплекс «Резиденция» на Рублевском шоссе ряд других объектов. «Это выгодно и по качеству, и по стоимости услуг, – поясняет Олег Жуков. – На аутсорсинг отданы только работы, требующие специального оборудования либо длительного постгарантийного обслуживания, например лифты, холодильные агрегаты, система пожарной безопасности…»
Многие арендаторы «Романова Двора» используют нескольких провайдеров, причем по разным вводам в БЦ. «На наш взгляд, телекоммуникационная инфраструктура должна позволять контролировать услуги, оказываемые различными провайдерами, и получать с них соответствующую плату, – поясняет Александр Маргулис. – Мы предлагаем своим клиентам не только телекоммуникационную инфраструктуру, но и структурированную кабельную сеть (СКС)».
И конечно же, налицо индивидуальный подход владельца к нуждам арендаторов. Так, например, для «Блумберг–Восток» и «Боинг Интернешнл Оперэйшнс» за их счет было установлено дополнительное оборудование и произведена переналадка систем тепло­ и холодоснабжения. Таким образом, системы арендаторов и общественных зон, создающие микроклимат, полностью увязаны с базовыми системами здания и выполнены качественно. Если бы в России имелись стандарты комфорта по типу стандартов BOMA в Северной Америке, то «Романов Двор» соответствовал бы наивысшим из них.
По новой классификации офисов класса А+ как такового не существует. Но к какой категории можно отнести объект, на котором не только строжайше соблюдены все 30 с лишним параметров класса А, вплоть до факультативных (например, время ожидания лифта не более 30 сек., наличие ресторана быстрого питания и пр.), но даже трубы индивидуального теплового пункта через четыре года эксплуатации сияют чистотой. Не говоря уж о том, что «Романов Двор» с успехом прошел три due diligence, к проведению которых были привлечены лучшие специалисты из Москвы, США, Великобритании и Японии. Поэтому можно сказать, что комплекс «Романов Двор» получил международное признание.