Как стать собственником вновь построенного или реконструированного здания?

Этот документ подтверждается свидетельством о государственной регистрации, получению которого предшествует целый ряд разрешений и согласований. В частности, необходимо выполнение следующих условий:

• наличие прав на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• государственный кадастровый и технический учет объекта недвижимости;
• выполнение инвестиционных условий (в случае если строительство или реконструкция осуществлялись на основании инвестиционного договора).

Остановимся на всех перечисленных пунктах подробнее.

Наличие прав на земельный участок
Большая часть земель в России находится в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с ЗК РФ земельные участки из государ­ственной или муниципальной собственности предоставляются инвесторам для целей строительства:

• На торгах, которые могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Приобретение земельного участка из государственной соб­ственности на торгах осуществляется в соответствии с положениями ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов, утвержденными правительством РФ. Предметом торга может быть сформированный земельный участок либо право его аренды. В качестве организатора торгов могут выступать органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться землей. Торги являются открытыми по составу участников, при этом подача предложений о цене или размере арендной платы может производиться в открытой или в закрытой форме. Если в отношении земельного участка устанавливаются какие­либо условия по его использованию, торги проводятся в форме конкурса.
• Без проведения торгов (целевым назначением). ЗК РФ предусматривает, что целевое предоставление земельного участка для строительства возможно при условии предварительного согласования места размещения объекта недвижимости. Согласование места размещения объекта осуществляется, как правило, органами местного самоуправления (как правило, администрацией муниципальных образований), а в Москве и Санкт­Петербурге – уполномоченными органами государственной власти указанных городов.

Согласование места размещения объекта проводится на основании соответствующего заявления заинтересованного лица и включает в себя оформление акта о выборе земельного участка и его последующее утверждение компетентным органом власти.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены инвесторам как в собственность, так и в аренду. Однако следует учитывать, что предоставление земельного участка целевым назначением, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, возможно только на праве аренды.

Разрешение на строительство (реконструкцию)
Разрешение на строительство является документом, предоставляющим застройщику право осуществлять строительство и рекон­струкцию объектов недвижимости. Выдается при выполнении застройщиком следующих основных условий:

• наличие прав на земельный участок;
• соответствие проектной документации градостроительным требованиям.

В связи с введением в действие в 2005 году Градостроительного кодекса РФ в настоящее время идет процесс формирования единой системы градостроительной документации. До завершения этого процесса продолжает действовать градостроительная документация, утвержденная в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
После подготовки застройщиком проектной документации производятся ее согласование с компетентными органами власти и государственная экспертиза, то есть оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов. Государственная экспертиза проводится Главным управлением государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно­коммунальному комплексу (сокращенно – Главгосэкспертиза России) и его региональными подразделениями. По результатам проведения экспертизы застройщик получает соответствующее заключение.
При условии согласования проектной документации и получения положительного заключения государственной экспертизы застройщику выдается разрешение на строительство, которое действует в течение срока, предусмотренного проектом организации строительства, и при необходимости может быть продлено.

Ввод объекта в эксплуатацию
Ввод объекта в эксплуатацию после завершения строительства удостоверяется соответствующим разрешением, форма которого установлена Правительством РФ. Оно представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в компетентный орган власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением документов, установленных Градостроительным кодексом РФ.

Государственный кадастровый и технический учет объектов недвижимости
В целях индивидуализации вновь созданных и реконструированных объектов недвижимости проводится их кадастровый и технический учет.
Основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае строительства нового объекта недвижимости данный объект подлежит кадастровому и техническому учету, в рамках которого ему присваивается уникальный кадастровый номер, сохраняющийся за ним, пока данный объект существует как самостоятельный объект недвижимого имущества, а также оформляется план объекта недвижимости и его технический паспорт. В случае реконструкции объекта недвижимости проводится его технический учет, целью которого является выявление технических и качественных изменений объекта в результате его реконструкции и внесение соответствующих изменений в документы о кадастровом и техническом учете объекта. Государственный кадастровый и технический учет осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, а также аккредитованными при агентстве организациями технической инвентаризации (в Москве такой организацией является ГУП «Московское городское бюро технической инвентаризации» (БТИ), в Санкт­Петербурге – ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН)).

Выполнение инвестиционных условий
Распространенной формой оформления взаимоотношений с инвесторами в случаях застройки земельных участков, находящихся в государственной собственности, является заключение так называемых инвестиционных договоров, устанавливающих ряд специфических обязательств инвесторов в связи с осуществлением строительства.
Если строительство или реконструкция объекта осуществлялись на основании такого инвестиционного договора, права инвестора на вновь созданный объект оформляются на основании инвестиционного договора и документов, подтверждающих выполнение соответствующих инвестиционных условий, установленных договором. В зависимости от инвестиционных условий к числу указанных документов могут относиться документы, подтверждающие внесение платежей по договору, выполнение строительных работ по возведению объекта в соответствии с согласованными объемами, сроками и целевым назначением, а также выполнение иных связанных с реализацией проекта дополнительных условий. На практике предоставление указанных документов является одним из условий государственной регистрации права собственности инвестора на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости.