Бюрократических барьеров станет меньше?

В законе № 232­ФЗ сделана попытка «одним махом» исправить все недочеты законодательства о недвижимости, выявленные ранее. Он внес огромное число изменений как в профилирующее законодательство о строительстве и недвижимости (Градостроительный, Земельный, Гражданский, Жилищный кодексы, КоАП (Кодекс РФ об административных правонарушениях), Закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», Закон «Об ипотеке», Закон «Об архитектурной деятельности», «Об экологической экспертизе» и т. д.). Также внесены поправки в такие, казалось бы, отдаленно связанные с градостроительной деятельностью Закон «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» и Трудовой кодекс.
«Последние изменения в законодательстве – более технического свойства, сейчас происходит точечное корректирование отдельных положений, документов», – говорит Андрей Сухомлинов, партнер, со­глава российской практики в области недвижимости компании Salans.
Закон № 232 был принят в связи со стагнацией национальной программы «Доступное жилье», и его основная цель – создать условия для увеличения объемов жилищного строительства. Интересы участников рынка коммерческой недвижимости в нем представлены значительно меньше, но эксперты отмечают ряд важных положений.

Единая экспертиза
Закон № 232 внес изменения в Градостроительный кодекс. Провозглашенная законодателем цель – устранение административных барьеров. В связи с этим было отменено более 10 видов экспертиз проектной документации: санитарно­эпидемиологическая, пожарная, экологическая, историко­культурная и т. д. и введена Единая государственная экспертиза, которую должен проводить федеральный орган. Из перечисленных экспертиз одной из самых сложных и дорогих была экологическая экспертиза. «На первый взгляд эти изменения позитивные, и хочется верить, что это облегчит работу участников рынка», – говорит Андрей Сухомлинов. В целом, по мнению юристов и девелоперов, проблем должно стать меньше. По закону для прохождения экспертизы требуется от одного месяца до четырех. На деле на все экспертизы в Москве уходит около года, в регионах немного меньше – около 7–8 месяцев. «Единая экспертиза сократит это время, поскольку не понадобится проходить ведомственные экспертизы. Срок сократится до 3–4 месяцев», – говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas­Lex. Так как пакет документов будет сдаваться в одно место, уменьшится стоимость прохождения экспертиз и «взяткоемкость» процесса, которая в настоящее время достаточно высока.
Чиновникам на «обкатку» нового порядка потребуется около полугода. В Москве ни один из опрошенных нами девелоперов пока не столкнулся с единой экспертизой. В Московской области единая экспертиза уже работает. Чиновники выдают заключение, которого достаточно для получения разрешения на строительство. «Сейчас в области очень удобный для застройщиков момент», – считает Юрий Борисенко. В этот переходный период можно получить, например, заключение по пожарной или санитарной части с меньшей степенью проработки, чем требовалось раньше, т. к. специалисты еще не успели перейти в органы госэкспертизы».
В ближайшее время определенности с прохождением единой экспертизы в большинстве регионов не будет. Елена Фроловская, партнер компании NRR STIEFENHOFER LUTZ, считает, что значительного упрощения в согласовательные процедуры закон не внес. «Из­за перераспределения полномочий и функций органов государственной власти в краткосрочной перспективе скорее следует ожидать чисто технические осложнения при прохождении экспертиз и согласовательных процедур: отсутствие внутренних инструкций ответственных государственных органов, нехватка персонала для обработки увеличившегося числа обращений и т. д.».
Можно вспомнить ситуацию после изменения порядка ввода объектов в эксплуатацию. До прошлого года существовал некий обкатанный порядок. В 2006 году ввели новый документ – «Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию», который необходимо получать после госприемки. Работает новый порядок не везде. И хотя документ был нацелен на позитивные изменения, в результате «получилось как всегда». Эта ситуация, по словам Андрея Сухомлинова, негативно сказывается на работе собственника с арендаторами. «Часто владелец не в состоянии гарантировать арендатору определенные сроки ввода в эксплуатацию построенного объекта, – продолжает он, – и нам, как юридическим советникам, бывает сложно сказать клиенту, как будет проходить процедура ввода в эксплуатацию». Зная, как оборачиваются благие пожелания законодателей, он предлагает посмотреть сначала, как будут на практике работать изменения, внесенные законом № 232.

Развитие застроенных территорий
Утвержден новый порядок освоения застроенных территорий. Таковыми могут быть признаны территории, где расположены многоквартирные аварийные дома, подлежащие сносу. Введение особого порядка комплексного освоения территорий оправданно. Разумно осваивать район с общей инфраструктурой, коммуникациями, нежели строить точечно дома.
Идея великолепная. Но кому будет предоставляться такое право, не очень понятно. Сейчас в документе существует лазейка. «В законе есть понятие договора на освоение такой территории, который должен заключаться на аукционе. А передача земельного участка в аренду будет уже проводиться без аукциона, – рассказывает Андрей Сухомлинов. – Теоретически некая компания может выиграть аукцион на право на заключение договора и потом кому­то продать это право». В этом есть некое противоречие в законодательстве. Последние изменения были нацелены на предоставление земельных участков исключительно через аукцион, чтобы избежать сопутствующего комплекса проблем. В законе декларирована идея, что будет проводиться открытый аукцион, и победитель заключает договор на освоение территории. «На бумаге все смотрится замечательно, но я бы с осторожным скептицизмом подходил к этому положению, возможно, что все будет делаться по существующему порядку», – продолжает партнер Salans. Существующий порядок известен: проводится аукцион, о котором девелоперы не знают, и потом эти участки уже выставляются на вторичном рынке. Результаты аукционов хоть и редко, но оспариваются. Самый громкий пример – конфликт с гостиницей «Россия», кстати, там тоже был механизм аукциона.
Законом регламентирован порядок организации и проведения аукциона и содержание договора о развитии застроенной территории. «Что касается земельных участков, то они предоставляются застройщикам, заключившим договор о развитии застроенной территории, уже без торгов, – комментирует Елена Фроловская. – По выбору застройщика указанный земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду». Положение о договоре на освоение территории юристы считают положительным фактом. «Такого договора раньше не существовало, – комментирует Юрий Борисенко. – В Москве были прецеденты, когда на инвестора «вешали» расселение домов. Но заставить человека выехать инвестор не может, только администрация может определить здание под снос или реконструкцию. В результате в столице подобные проекты «умирали». Теперь введено законодательное установление, что администрация расселяет, а инвестор это оплачивает. «В свете дополнительных льгот и возможностей можно ожидать дальнейшей универсализации застройщиков и/или образования совместных проектов с участием девелоперов жилья и коммерческой недвижимости», – считает Елена Фроловская.
Кроме того, теперь законодательно запрещена «доля города» – в договор не могут быть включены никакие обременения для инвестора кроме строительства объектов инфраструктуры и квартир для переселяемых из сносимого на участке ветхого жилья. В целом закон направлен на целевое использование инвестиционных средств. По мнению г­жи Фроловской, это поможет избавить инвесторов от таких уже традиционных поборов, как строительство стадионов и финансирование спортивных команд, находящихся в фаворе у соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, и совершенно не связанных с развитием застраиваемой территории.
Наибольшее влияние изменения о развитии застроенных территорий окажут на промышленные территории. Владельцам предприятий придется пересмотреть свои планы относительно промзоны. Дело в том, что под утвержденный законом порядок развития застроенных территорий подпадают «… и иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и параметры которых не соответствуют градостроительным регламентам». Проще говоря, теперь у города есть право абсолютно любую территорию у владельца забрать, разработав градостроительный регламент, по которому, например, вместо предприятия здесь должно быть жилье. Инвестор, который выиграет торги на развитие территории, должен будет договориться с владельцами предприятия, выплатить выкупную цену за изымаемое имущество. «Настораживает то, что теперь решение о статусе той или иной территории принимается не в результате переговоров с арендаторами городской земли и собственниками объектов, а административно­силовым способом», – резюмирует Юрий Борисенко.
И эта позиция уже находит последователей в административных кругах. Так на одной из конференций Алексей Шепель, начальник Управления формирования градостроительных программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, озвучил следующую мысль: предприятия занимают площади в Москве, среди них много неэффективных собственников, а городу жилье строить негде. А посему столичные власти готовы предоставлять желающим строить на этих территориях «зеленую улицу», использовать административные инструменты, чтобы реализовывать те проекты, которые интересны городу. Суть идеи прозрачна и проста.
Требования об обязательном аукционе территорий, в составе которых есть жилье, заставили владельцев промзон нервничать. Ранее, если вы собирались строить жилую недвижимость на территории промзоны, не нужно было выигрывать аукционы, поскольку земля уже была в аренде. Оформлялся вывод промзоны, собственник получал ППМ (постановление правительства Москвы) на строительство. После вступления в силу изменений закона № 232 ни один объект перенести, снести, чтобы построить жилье без проведения аукциона, нельзя. «Это самая главная проблема всех, кто покупал промышленные предприятия под будущую жилищную, комплексную застройку, – рассказывает Юрий Борисенко. – Им придется проходить через процедуру аукциона, хотя когда­то они уже купили это предприятие. Если аукцион выиграет другое лицо, прежним собственникам выплачивается только компенсация за объект». Подчеркнем, что все эти неприятности касаются только арендаторов земли, к соб­ственникам требование об аукционе, конечно, не применяется, и это, по словам Юрия Борисенко, уже вызвало существенный рост заказов на приватизацию земель в Москве.
Если же на промышленной территории после вывода предприятия собственники планировали строить только коммерческую недвижимость, на них положение об аукционе не распространяется. В том случае, если планировалась застройка с составной жилой частью, «отыграть» назад, перепланировав территорию исключительно под коммерческую недвижимость, не получится. Власти не разрешат изменить назначение, опять же по причине приоритетности жилищной программы.

Госрегистрация
Согласно изменениям в законе о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества, права на которое возникли до введения закона в действие, госрегистрация не требуется. Что это значит? С 1998 года существует Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и все права и сделки после 1998 года должны фиксироваться в этом реестре. Права же, возникшие до этого времени, не регистрировались, их и не нужно было регистрировать. И только при совершении сделок необходимо было пройти процедуру регистрации в реестре. Закон №232 отменил это требование в отношении ряда сделок. Теперь можно разделить объект, а зарегистрировать свое право по завершении сделки. Это изменение нацелено на ускорение гражданско­правового оборота совершения сделок. Но вполне возможно, что на практике ситуация окажется иной, поскольку с регистрирующими органами очень трудно бороться. «Зачастую у них свой взгляд на эту проблему, – отмечает Андрей Сухомлинов. – Во исполнение федерального закона будут приняты инструкции, подзаконные акты, и какие требования в результате будут предъявляться регистрирующими органами, непонятно».

Ипотека и прочее
Изменения в закон об ипотеке позволят оформить ипотеку на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Проблема разграничения госсобственности имеет давнюю историю, особенно конфликтная ситуация сложилась в Москве. Из­за этого нельзя было передать в ипотеку земельный участок, если не была завершена процедура разграничения и регистрации права. Сейчас в целях упрощения оборота это ограничение снято и введено положение, которое гласит, что отсутствие разграничения права на земельный участок не является препятствием для ипотеки такого участка. Новое положение облегчит жизнь застройщикам. Под большие проекты необходимо брать кредит в банке, эти деньги должны чем­то обеспечиваться. Теперь девелопер сможет передать участок в ипотеку банку. Особенно актуально данное изменение для иностранных участников. В настоящее время западные банки кредитуют большие проекты в области недвижимости в России, естественно, возникает вопрос, чем обеспечить кредит. « Изменения должны положительно сказаться на рынке, банки будут чувствовать себя спокойнее», – отмечает Андрей Сухомлинов.
Следующее изменение коснется застройщиков жилья. Для рынка коммерческой недвижимости оно будет иметь значение, только если нежилые помещения включены в состав жилого комплекса. В ЗК есть положение, по которому предоставленный, но не используемый в течение трех лет участок, государство имеют право изъять у арендатора. Сейчас в ЗК введено дополнительное положение, которое вводит повышенную арендную плату за участок, если он был предоставлен под жилищное строительство, а здание через 3 года не сдано в эксплуатацию.
Закон № 232 изменил наименование «земли поселений» на «земли населенных пунктов», устранив путаницу в терминах. Важное нововведение в отношении категорий земель – порядок установления границ населенных пунктов. Теперь полномочия по установлению границ практически полностью отданы органам местного самоуправления, правительство субъекта только согласует документы, и даже в случае его несогласия с установлением границ существуют механизмы преодоления разногласий. Кроме того, для изменения границ населенных пунктов с целью жилищного строительства теперь не нужны общественные слушания. Закон № 232 решил судьбу «полупредоставленных» земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения территории. Как известно, с октября 2005 года предоставление участков должно осуществляться исключительно на торгах. По некоторому количеству участков договор аренды земельного участка не был заключен к часу икс. «Для застройщиков, уже вложивших «круглые» суммы в освобождение территории, подготовку документов и т. д., участие в торгах на тех же условиях, что и другие лица, не вложившие ни копейки в подготовленный участок, означало бы фактически неравные условия торгов, – говорит Елена Фроловская. – Для устранения явной несправедливости законом № 232­ФЗ было установлено переходное положение. Теперь можно надеяться на возобновление проектов, которые были заморожены из­за того, что аренда не была оформлена до 1 октября 2005 года».
До 30 декабря 2007 года участок предоставляется без проведения торгов на основании заявления, если предоставление земельного участка такому заявителю предусмотрено соглашением заявителя и исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. При этом соглашение должно быть заключено до 30.12.2004 и предусматривать осуществление заявителем передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и на момент заключения договора аренды земельного участка указанные обязательства выполнены полностью.
Законом № 232­ФЗ были значительно увеличены размеры административных штрафов за нарушения в области строительства. Например, штраф за строительство, рекон­струкцию и капитальный ремонт, производимые без разрешения на строительство, налагаемый на юридических лиц, увеличен в 100 раз и составляет от 5000 до 10000 МРОТ, то есть в настоящий момент от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Также может быть вынесено решение об административном приостановлении деятельности на срок до 90 суток.
Отношение специалистов к закону № 232­ФЗ можно передать одной фразой: «Хорошо, но…» И таких «но», как видим, набралось довольно много. «К сожалению, не верится, что на практике инвесторы и застройщики в ближайшем будущем полностью избавятся от дополнительных поборов со стороны государственных органов, – полагает Елена Фроловская. – Но на долгосрочную перспективу, безусловно, заложена хорошая основа». По мнению Андрея Сухомлинова, рынок еще не готов к каким­то радикальным переменам. Например, с 2007 года предполагалось отменить лицензирование строительной деятельности. На смену должны были прийти системы сертификации, профессиональные сообщества, которые займутся регулированием этого рынка. Но ничего не изменилось, и срок действия строительных лицензий был продлен до 1 июля 2007 года.