Район «на вырост»

В мегакластере «Шоссе Энтузиастов» можно отметить много особенностей. Его территория выходит за пределы МКАД, охватывая новые районы массовой застройки Новокосино и Кожухово (Косино­Ухтомское). Самая крупная магистральная улица, идущая из центральной части столицы за пределы города, шоссе Энтузиастов, проходит по границе района. Транспортное сообщение обеспечивается участком МКАД, а также «локальными» магистралями – улицей Вешняковская, Зеленым и Свободным проспектами. На территории мегасвязки всего три станции метрополитена («Шоссе Энтузиастов», «Перово» и «Новогиреево»), которые сосредоточены лишь в одном из четырех кластеров, а также крупный транспортный узел Выхино (станция метро, железнодорожная станция и автостанция) на границе с Волгоградским мегакластером. Таким образом, транспортную доступность можно охарактеризовать как крайне сложную, тем более что общая протяженность магистральной транспортной сети составляет лишь 3% от общемосковской.
К особенностям мегакластера можно отнести достаточно высокую плотность жилой застройки (на 5% площади столицы проживает 6% населения), а также небольшое количество промзон (3% от общей площади промзон в городе, или 9% от всей территории района), в которых в настоящее время проводится редевелопмент. Кроме того, в промзоне в районе метро «Шоссе Энтузиастов» повышенный уровень загрязнения воздуха.
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то он здесь практически не развит – новые объекты не строятся, а старые присут­ствуют в очень ограниченном количестве.

Аренда офисных помещений
Данное направление на востоке столицы не является популярным в плане сосредоточения качественных офисов классов А и В. Участок между Рязанским проспектом и шоссе Энтузиастов – это в основном территории заводов, транспортных предприятий, объектов коммунального хозяйства.
Здесь расположены 7 качественных зданий с офисной частью. В основном это отдельно стоящие объекты или особняки площадью от 1000 до 4000 кв. м, а также офисно­торговые и офисно­складские комплексы. Большинство из них построены или реконструированы в период с 2000 по 2006 год.
На Косинской улице компания «Плаза Констракшн» ведет реконструкцию офисно­торгового комплекса общей площадью около 120 тыс. кв. м – это единственный крупный проект, находящийся в стадии строительства в выбранном микрорынке.
Из планируемых объектов можно назвать офисно­гостиничный комплекс на шоссе Энтузиастов, на конец 2006 года его строительство еще не началось.
В 2006 году в данном микрорайоне офисные помещения сдавались по средней ставке $290/кв. м. Такая цена отражает неблагоприятное месторасположение для офисного блока.
Примечательно, что на территории района нет зданий класса А. В соответствии с новой классификацией пункт о хорошем месторасположении и отсутствии объектов, оказывающих негативное влияние на имидж здания, является обязательным для класса А.
В данном микрорайоне количество качественных офисов невелико, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится.

Аренда торговой недвижимости
В мегакластере нет ни одного качественного торгового центра, хотя девелоперы заявили о планах строительства подобных объектов («Мосмарт», Auchan, «Косинская Плаза»), участки концентрируются около МКАДа. Тем не менее в районе функционируют такие ТЦ, как «МИГ», «Вешняки», «Детский Мир», «Феникс», «Перово». Помимо этого в мегакластере существуют сетевые магазины таких операторов, как: «Перекресток», «Пятерочка», «Копейка», работающие в формате дискаунтера и супермаркета. Прирост торговых площадей за последние годы (2004–2006 гг.) составляет около 50 тыс. кв. м. Ставки в подобных торговых центрах варьируются от $800–1300/кв. м в год, для якорных арендаторов они ниже – продовольственные «якоря» с площадью более 1500 кв. м платят от $100–250/кв. м, гипермаркеты бытовой техники – от $250–350/кв. м. Якорные арендаторы также могут платить процент от оборота (7–10%).

Аренда складской недвижимости
Данное направление по сравнению, например, с юго­восточным сектором, транспортная система которого обеспечивает торговые потоки южные регионы России, характеризуется невысоким спросом на складские помещения. Причина того – высокая загруженность транспортных магистралей на выезде из Москвы и неразвитость транспортной инфраструктуры за пределами МКАД.
Как известно, участок между Рязанским проспектом и шоссе Энтузиастов относится к масштабным промышленным зонам. В основном это территория заводов, транспортных предприятий, объектов коммунального хозяйства.
Вследствие этого на участке от Третьего транспортного кольца до МКАД существует множество небольших по площади складов (до 6000 кв. м), в основном класса В, расположенных в бывших реконструированных производственных помещениях или построенных до 2005 года и не представляющих ценности на рынке. На данном направлении не заявлено крупных девелоперских проектов, кроме индустриального парка «Восточный» («Эспро») общей площадью около 200 тыс. кв. м (г. Ногинск).
Всего на территории района находится 14 объектов складской недвижимости.
В непосредственной близости от МКАД (до 2 км) расположено несколько объектов классов А и А­, среди них можно выделить склады «Энтер Логистика» (18 500 кв. м), «Новокосинский терминал» (18 тыс. кв. м), «Ист Парк» (10 тыс. кв. м).
В целом можно отметить, что за пределами МКАД на территории рассматриваемого района работают лишь отдельные точечные объекты, существующие и заявленные к строительству в 2007–2008 годах, в основном класса А, за счет чего формируется достаточно высокая арендная ставка.
Так, в 2006 году складские помещения в пределах рассматриваемой территории сдавались в аренду по ставке $145/кв. м в год (чистая арендная ставка).

Рынок продажи коммерческих площадей
По данным мониторинга предложения коммерческой недвижимости на продажу, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), за 3 года в мегакластере «Шоссе Энтузиастов» предлагалось всего 18 офисных объектов.
Плохая транспортная доступность внутри мегакластера, изолированность от соседних районов, неудобное местоположение (напомним, значительная часть территории расположена за МКАД) привели к тому, что и спрос на коммерческие объекты крайне невелик. Но так или иначе он существует, в основном на объекты стрит­ритейла. В частности, торговое помещение площадью 982 кв. м на 2­й Владимирской улице (д. 38) предлагается по цене $8100/кв. м, а на Свободном проспекте (д. 16) – по $6900/кв. м. Правда, оба объекта расположены вблизи станции метро. Что же касается средних цен, то они существенно ниже, чем в других мегакластерах. Так, средневзвешенная цена торговой недвижимости в конце марта 2007 года составила лишь $3340/кв. м (для сравнения: аналогичный показатель в Ярославском мегакластере превышает $4500/кв. м). А в большинстве районов мегакластера цена не превышает $2500/кв. м (см. карту). Да и рост стоимости коммерческой недвижимости здесь не столь внушителен, как в других районах столицы. За 2006 год средневзвешенная цена квадратного метра торговой площади в мегакластере «Шоссе Энтузиастов» увеличилась лишь на 35%, в то время как за пределами Садового кольца – на 98%, а в том же Ярославском районе – на 133%.
Если говорить о коммерческой недвижимости мегакластера в целом, то на сегодняшний день средневзвешенная цена составляет лишь $3243/кв. м, что ниже среднемосков­ских показателей. Рост цен за 2006 год также относительно невелик – 63%, что опять же ниже, чем в среднем по Москве.
Будет ли развиваться рынок коммерческой недвижимости в данном районе? Специалисты считают, что будет. Во­первых, несмотря на всю свою изолированность, подрынок в мегакластере неизбежно окажется вовлечен в общее, столь бурное сегодня, развитие рынка всей столицы. Во­вторых, высокая плотность жилой застройки, помноженная на стремление многих компаний открывать офисы за ТТК и привлекать «местную» рабочую силу, приведет к росту интереса к офисному сегменту. Причем как со стороны собственников и девелоперов, так и со стороны покупателей и арендаторов. Кроме того, в мегакластере высокая концентрация пятиэтажек, и процесс их замены пока не принял массового характера, поэтому будущее весьма оптимистично за счет нового жилищного строительства и увеличения высокодоходной части населения. Эти процессы, в свою очередь, увеличит объем «дневного» населения мегакластера и даст новый толчок развитию торговой недвижимости. И, наконец, строительство Четвертого транспортного кольца существенно улучшит транспортную ситуацию в мегакластере, что будет способствовать дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости.