Омск – пора больших надежд

«Когда мы только начинали строить, нам казалось, что мы все делаем не хуже, чем в Европе. Но оказалось, качественные по нашим, региональным, меркам проекты объективно не выдерживают никакой критики. Сейчас у нас по­прежнему нет готовых проектов высшего класса, но мы уже учимся работать по мировым стандартам», – рассказывает собственник холдинговой структуры «Миллениум» Вячеслав Авдошин.
Первые объекты коммерческой недвижимости появились в Омске в 2005 году. Они оказались востребованными на фоне тотального дефицита площадей. Тем не менее качество их исполнения вызвало ряд вопросов. Как минимум заявленный класс не соответствовал реальным характеристикам зданий. Сказались годы простоя – долгое время коммерческая недвижимость в Омске не строилась вообще.
«Если честно, в Омске еще не умеют создавать объекты коммерческой недвижимости. То, что уже сделали, – это неформатные площади. Омский рынок только начал просыпаться, раньше просто не было коммерческой недвижимости», – рассказывает генеральный директор Omsk Real estate group Дмитрий Сапунов. По его словам, главные проблемы лежат в области проектирования: «Можно найти землю, хорошую строительную компанию, инвестиции. Проблема в том, что некому проектировать. Нет проектировочной культуры, и за счет этого получаются несбалансированные проекты».
Доверия к местным архитекторам нет и у застройщиков. «Отсутствие опыта – бич, который тормозит развитие местного рынка. Когда мы стали строить подземную парковку, то столкнулись с тем, что до нас никто в Омске ничего подобного не делал. Есть профильные институты, но у нас нет уверенности, что они сделают все правильно. Поэтому мы заказываем проекты в Москве», – говорит Вячеслав Авдошин.
Основные надежды возлагают сегодня на федеральных игроков, которым под силу построить по­настоящему крупный проект. В городе никто не скрывает, что 45 тыс. кв. м – потолок для любой местной компании. Игроки первого эшелона, кстати, особых проблем в городе не видят. «Несмотря на то что часто можно слышать жалобы, например, о сложностях с властями, уверяю вас, здесь есть все, чтобы нормально работать. Я не хочу сказать, что у нас нет никаких проблем, но мы активно работаем», – утверждает управляющий региональными проектами компании «РосЕвроДевелопмент» Владислав Мажоров.

К офису не подъехать
«В 2005 году был запущен первый проект офисного центра на ул. Щербанева, 25, именно с него начинается история коммерческой недвижимости в Омске. Честно говоря, проект довольно слабый. Сначала его заявили как класс A, потом все­таки признали B, но фактически это проект класса C, что рынок, кстати, очень четко отыграл по арендным ставкам. Сначала они заявили $385/кв. м в год, буквально через четыре месяца были рады отдать по $215/кв. м», – говорит генеральный директор Omsk Real estate group.
С тех пор, по его словам, ситуация изменилась не сильно: «Немногие офисы класса B компании построили для себя. Это представительства «Транссибнефти», «Мира», «Мостовика», Сбербанка. Все остальное – точно класс С. Сейчас активно строят офисные центры, но пока качество оставляет желать лучшего. И подбор арендаторов, и инженерные коммуникации, и общая концепция не дотягивают до нормального уровня». Заполняемость офисных центров, по экспертным оценкам, составляет сегодня 95–100%. Средние ставки – $260/кв. м в год.
Традиционно под офисные здания переделывались старые промышленные объекты. Не так давно на рынок вышло несколько новых центров. Это офисный центр на ул. Щербанева, 27 «Парк Авеню», «Каскад» на проспекте Маркса. Из строящихся можно выделить «Миллениум», претендующий на класс А, кроме этого в ближайшее время обещали заложить центр класса B «Астор плаза».
На большинстве представленных сегодня на рынке офисных центров пагубно сказалось стремление сэкономить на парковках. «Сейчас построили 3–4 новых офис­центра. Там вообще, похоже, никто не задумывался о парковке. Теперь те, кто уже приобрел там площади, кусают локти. Люди готовы сами провести ремонт, но решить проблему въезда и выезда, проблему с парковками там уже нельзя», – считает Вячеслав Авдошин. По его мнению, спрос на действительно качественные объекты будет довольно велик: «Те, кто сдержат обещанное и не будут экономить на качестве, разумеется, будут пользоваться значительным спросом и смогут диктовать более высокие арендные ставки. Люди готовы вкладывать значительные деньги, платить по $600/кв. м в год, но пока им просто нечего предложить».

Торговые центры ушли налево
В 1985 году в городе открылся Омский торговый центр. Сегодня это, безусловно, сильнейший бренд в городе, в полной мере сохранивший дух восьмидесятых. После того как рынок снова проснулся, к ОТЦ присоединились «Континент», занимающий 35 тыс. кв. м, и «Каскад» площадью порядка 20 тыс. кв. м. В этом году на рынок вышли еще «Флагман» на 28 тыс. и «Герцен плаза» на 10 тыс. кв. м. Всего на рынке сейчас порядка 100 тыс. кв. м торговых площадей, заполненных на 98–100%.
Главные проблемы большинства омских торговых центров – отсутствие четкой концепции и неудачная планировка. Также один из главных недостатков многих ТЦ – невнимание к парковке. Эту проблему взялся решить сам мэр. Не так давно для торговых центров ввели жесткие нормативы – 1 машино­место на 10 кв. м. В результате сразу с дистанции сошел ряд заявленных проектов, авторы которых не учли всю важность парковок.
Как не без гордости сообщают местные девелоперы, землю под крупный проект найти уже невозможно – все уже год назад поделили между собой местные и федеральные девелоперы. Пока это главный показатель привлекательности омского рынка. Ажиотаж существенно подогрела позиция властей, взявших курс на развитие жилой недвижимости. «Под строительство большого комплекса землю, наверное, уже невозможно получить. Уже год назад вся земля была расписана. В местах, где идет регенерация жилья, предусмотрено только жилищное строительство», – говорит генеральный директор компании «Каремак» Олег Макеев. Слова губернатора о том, что городу необходим миллион квадратных метров жилья, были подхвачены на всех уровнях. В результате подавляющее большинство торговых центров строится на левом берегу города.
Омск разделен на две части рекой Иртыш. Исторический центр города сконцентрирован на правом берегу. На левом – спальные районы, которые только начинают застраиваться. «Сегодня основное место строительства – левый берег. В отличие от центра там есть свободная земля и, чтобы получить свободный участок, не надо заниматься расселением жителей. Площади здесь дешевле, и концепция развития города сосредоточена именно на левом берегу – в ближайшее время там будет жить уже 500–600 тыс. человек. Поэтому все устремились туда, пока была возможность. Но когда стало ясно, кто где строит, оказалось, что крупные торговые центры будут стоять буквально через остановку. Теперь все участники проектов в легком шоке, но уже поздно. Земля куплена, строительство началось. Там будет 10 торговых центров площадью от 40 до 150 тыс. кв. м. Все надеются, что станут первыми, а конкуренты так и ничего не построят», – говорит Вячеслав Авдошин.

Редкий формат
«В Омске есть универсамы, есть торговые галереи, но торговых центров в Омске нет, – безапелляционно заявляет Владислав Мажоров. – Посмотрите на омские ТЦ – в основном это реконструированные центры из заводских корпусов, старых магазинов. Именно отсутствие достойных площадок тормозит развитие в городе ритейл­сегмента и фактически не позволяет крупным сетям выйти на местный рынок».
Максимум, что можно найти сегодня в городе, – центр окружного масштаба. Пока развлекательная часть есть только в торговом центре «Каскад», где на четвертом этаже (после того как там по понятным причинам не пошла торговля) решили открыть «детскую комнату» с игровыми автоматами для взрослых и детей.
Классический торгово­развлекательный центр сегодня – самый востребованный формат в городе. Эту нишу кинулись осваивать и местные игроки, и крупные федеральные компании. Из основных проектов можно выделить заявленный «РосЕвроДевелопментом» торговый центр «Планета», который планируют построить на правом берегу. На левом берегу готовят совместный проект «Торговый квартал» и «Партнер девелопмент» (пока еще не известно, будет ли это ТРЦ под вывеской «Торговый квартал» или для Омска придумают оригинальное название). Кроме того, Омск стал первым городом в Сибири, где начала строительство IKEA. Также активно ищут площадки DVI и Park House.
Пока большинство компаний, начавших строительство, предрекают насыщение рынка уже к 2011 году. Впрочем, эта дата не окончательная. Срок выхода на рынок основных объектов еще может отодвинуться. Уже несколько раз переносила заявленный срок сдачи объекта IKEA. «Мосмарт» обещала сдать объект к ноябрю, но пока, как отмечают субподрядчики, там не забито не одной сваи. Перед «РосЕвроДевелопментом» стоит неблагодарная задача расселять жильцов участок они получили в частном секторе. По прогнозам, могут отсеяться максимум 40% заявленных сегодня торговых центров.
По словам директора компании «Каремак», как только новые проекты выйдут на рынок, работающим сегодня небольшим торговым центрам придется серьезно задуматься о реконцепции. Так же, по его мнению, может существенно пошатнуться и стрит­ритейл – покупатели предпочтут приобретать товары в одном месте, а не бродить от магазина к магазину. Впрочем, большинство специалистов уверены, что на рынке хватит места всем. За счет ликвидации неорганизованной торговли, по прогнозам экспертов, омский ритейл может вырасти еще на 60–70%.

Город не вмещает арендаторов
Отсутствие качественных площадей стало проблемой в первую очередь для крупных сетевых операторов. Пока они вынуждены ютиться на неформатных площадях. Например, «М.видео» занимает 4–5­й этажи в «Герцен плаза». «На сегодняшний день спрос федеральных сетей намного превышает возможности торговых центров. Не может найти подходящее место «Детский мир», которому нужна площадка не менее 2 тыс. кв. м. Не могут войти крупные киносети, которым нужно не менее 12 кинозалов. Пока нет ни одного здания, способного собрать под одной крышей крупных арендаторов», – рассказывает менеджер проекта «Торговый квартал» в Омске Вадим Панарин.
Лучше всего в городе себя чувствуют арендаторы, работающие с брендами высшего сегмента. Здесь отлично развит стрит­ритейл, есть неплохие галереи, такие как «Герцен плаза» и «Пять звезд». Кроме этого, «Бенеттон» планирует перепрофилировать в универмаг недавно приобретенную стоматологическую поликлинику на улице Ленина – главной торговой артерии Омска. То, что в городе, где до сих пор нет даже крупных продуктовых сетей, представлены практически все мировые бренды одежды, объясняется довольно просто.
«Все торговые площади были построены очень давно, реконструировали их, ориентируясь на местных операторов. Три года назад в Омск стали заходить федеральные операторы. Бренды отлично «сели» на небольших площадях, расположенных на главных улицах города. Когда появился интерес со стороны «большого» ритейла, для которого нужно свыше 3000 кв. м, возник вопрос об отсутствие площадей нужного размера. И буквально год назад начали заявляться крупные торговые комплексы от 30 тыс. до 150 тыс. кв. м», – говорит директор компании «Партнер девелопмент» Андрей Корнев.
Как грибы после дождя, в городе растут простые в исполнении магазины у дома. «Процентов сорок объектов уже арендуются сетевиками. Когда произойдет консолидация сетевеков, свободных площадей формата до 1000 кв. м практически не останется. Местные франчайзи «Пятерочки» уже купили сеть магазинов «Омский бекон» (в нее входит 15 объектов). Состоялась сделка между новосибирским оператором «Холидей» и местным «Омич и C°». Кроме этого в городе можно выделить местные сети «Астор», «Оша», «Наш магазин», – делится взглядами на будущее рынка Андрей Корнев.

Крюк в Новосибирск
Отсутствие качественных площадей не единственная проблема, с которой могут столкнуться крупные сетевые операторы. В Омске практически нет логистических центров. «Скорее всего на первых порах местные операторы будут пользоваться логистическими центрами Новосибирска», – говорит Вадим Панарин.
Пока на внешнем рынке есть всего два логистических комплекса, которые можно отнести к классу B. Но уже рынком заинтересовались такие крупные компании, как «Евразия девелопмент», Raven Russia, подыскивает землю для логистического центра и «РосЕвроДевелопмент». Правда, интерес крупных игроков разжег аппетиты омичей – цены на землю взлетели до небес. Аналитики успокаивают, что скоро цены поползут вниз, а пока найти участок для логистического центра непросто.

Скромно, примитивно, регионально
Звезды омские гостиницы присваивают себе сами. И хотя рубеж в 3* не перешла ни одна, соответствие заявленному классу порой вызывает серьезные сомнения.
Сейчас идет строительство нескольких новых гостиниц, каждую из которых владельцы считают качественным прорывом на рынке. Компания «Корстон» заявила о строительстве гостиничного комплекса, благоприятные оценки консультантов заслужил и административно­гостиничный комплекс, строящийся на улице Жукова, своя гостиница на 3* будет и в торговом комплексе «Миллениум». Кроме того, будет обновлена гостиница «Маяк» на Речном вокзале.
Впрочем, гостиничный бизнес не самый привлекательный в городе. Несмотря на отсутствие качественных площадей, просторов для роста не так много. При том что на сегодняшний день в Омске в общей сложности 1495 мест, наполняемость гостиниц составляет 65–75% . Омск не транзитный город, здесь проходит не много масштабных мероприятий, способных привлечь большое количество гостей. Довольно велика бизнес­активность, но, как правило, люди приезжают на один­два дня. По выходным гостиницы пустуют, что, конечно, на пользу бизнесу не идет. Тем не менее, по словам аналитиков, городом уже заинтересовался ряд крупных операторов, под которых, возможно, начнут строить новые качественные проекты.
Как и в прочих сферах коммерческой недвижимости, отсутствие реальных предложений компенсируется большим количеством заявленных проектов.