Интернационал в стране советов

Этот передел спровоцирован динамичным развитием местного рынка коммерческой недвижимости, который за последние полтора­два года кардинально изменился. В Петербурге сегодня происходит «большой инвестиционный взрыв». В городе стартовали так называемые стратегические проекты с участием бюджетных денег («Морской фасад», «Балтийская жемчужина», «Западный скоростной диаметр»). Активизировались и полугосударственные структуры: ВТБ с проектом «Набережная Европы» и «Газпром нефть» с призрачным пока небоскребом на Малой Охте. В Северную столицу пришли частные девелоперы, в том числе иностранные, легко оперирующие суммами в сотни миллионов долларов, и привели за собой мэтров мировой архитектуры. От «точечных» задач, связанных с развитием отдельных зданий, инвесторы переходят к комплексному освоению территорий и созданию сложных «микстов».
Консервативные западные фонды и холдинги сделали первые покупки в сегменте готового бизнеса и намерены участвовать в строительстве новых доходных объектов. В числе наиболее активных – London & Regional Properties, EPI Russia, Deutsche Bank, Eastern Property Holdings, Baltic Property Trust Asset Management A/S, White Days и др.
Все это свидетельствует о переходе рынка на качественно иной уровень: доморощенных девелоперов, реализующих локальные проекты для того, «чтобы безбедно встретить старость», сменяют профессиональные игроки с очень серьезными бюджетами, способные изменить лицо города. Статусные консультанты – непременный атрибут большой инвестиционной игры.

Три источника и три составные части
«Бизнес, связанный с консалтингом (как, впрочем, и с управлением коммерческой недвижимостью), развивался в обеих столицах по­разному, – комментирует президент Becar Realty Group Александр Шарапов. – В Москве укрепили позиции иностранные компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно местные фирмы. Такая ситуация сложилось исторически. В Москве строительство бизнес­центров класса А началось в середине 1990­х годов за счет иностранных инвесторов. Такие объекты возводились в основном для зарубежных арендаторов, и услуги по их привлечению оказывали тоже иностранцы. В Петербурге, напротив, активно рос сегмент бизнес­центров класса В, причем в основном за счет редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. В результате к тому моменту, когда профессиональные, в том числе зарубежные, инвесторы вышли в Петербург, здесь уже сформировался рынок консалтинга и управления, участники которого могли конкурировать с иностранными фирмами».
Именно в Петербурге в 2002 году образовалась Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД). Ее создали четыре местные компании – «Бекар» (ныне – Becar Realty Group), «ВМБ­Траст», МК ПСБ и УК «Питер» (ныне – «АйБи ГРУПП»). Сейчас это некоммерческое партнерство имеет общероссийский статус и объединяет свыше 160 компаний из Москвы, Петербурга и регионов. Среди них, кстати, есть и представительства международных структур – Colliers International, GVA Sawyer, ASTERA ONCOR, Knight Frank, Reim SMT, Jones Lang LaSalle.
Несколько лет назад эксперты ГУД разработали местную классификацию бизнес­центров, которая оценивает офисные комплексы по трем основным параметрам: местоположение, тип и технический уровень здания, профессионализм управляющей компании и качество предоставляемого сервиса. По каждому из этих критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральный показатель принимается минимальный из набранных. Например, здание на Невском (класс А по локации) с выборочным капремонтом (класс В по техническому состоянию) и с неразвитым сервисом (класс С) будет позиционировано как объект уровня С. Оценке не подлежат: объекты, которые владелец одновременно использует для собственной деятельности и сдает в аренду без привлечения профессиональных управляющих; реконструируемые здания; встроенные помещения в жилых домах; объекты, права на которые не оформлены.
Авторы этого аналитического продукта подчеркивали, что предложенные формулировки не истина в последней инстанции. (В частности, за последнюю пару лет существенно изменилось рыночное представление о престижной локации петербургских бизнес­центров. Респектабельные деловые комплексы перешагнули границу исторического центра.) ГУДовская классификация не получила в городе статуса общепринятой, да и не претендовала на него. Однако она широко используется разными участниками рынка и считается наиболее проработанной.
В связи с этим местная профессиональная тусовка с некоторым недоумением встретила известие о создании в городе Санкт­Петербургского форума исследователей рынка недвижимости (по аналогии со столичным). В феврале этого года его образовали компании Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank. Цель тройственного союза – выработать соответствующие международным критериям классификации для офисных, торговых и складских объектов и сделать их общеприменимыми, чтобы участники рынка могли ориентироваться на единые стандарты качества. Генеральный директор Colliers International (Санкт­Петербург) Борис Юшенков прокомментировал это событие так: «Появление исследовательского форума свидетельствует о переходе петербургского на новую, цивилизованную ступень развития. Компании «большой тройки» обеспечат объективный подход и единственно верный инструмент оценки объектов недвижимости. Стандарты, которые мы примем, будут стимулировать собственников на создание более профессиональных проектов».
Начать эксперты решили с составления офисной классификации, которую обещают обнародовать в мае. В ее основу положены разработки Московского исследовательского форума, адаптированные к петербургской действительности. В настоящий момент уже пересмотрены все шесть групп основных критериев, позволяющих отнести здание к той или иной категории: инженерные системы, конструктивные особенности, параметры местоположения, характеристики собственности, управления и парковки.
«Так, мы предложили убрать из переработанной классификации такой термин, как прозрачная структура собственности. В условиях нашего рынка, когда в качестве владельца объекта часто фигурирует некое ООО, это требование трудно реализовать, – поясняет директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт­Петербург Николай Пашков. – То же самое относится и к критерию «управление зданием». В Москве профессиональной считается УК, в активе которой не меньше пяти офисных зданий. Мы предлагаем взять за основу не количество объектов, а опыт работы на рынке – не менее 3 лет». В петербургском варианте будут не столь жестко регламентированы требования к наличию открытых планировок для бизнес­центров класса В, к глубине этажа, системам кондиционирования, спектру услуг, предлагаемых арендаторам, и пр.
Офисные объекты решено разбить на три основных класса: A, B+, В­. Остальные попадут в категорию С (кстати, если отталкиваться от критериев ГУД, на нее пока приходится больше половины городского рынка бизнес­центров).
«Уже сейчас понятно, что по новой классификации статус многих зданий понизится. Например, большинство петербургских бизнес­центров уровня А размещаются в реконструированных исторических зданиях, которые не на 100% отвечают современным требованиям по инженерии и пр. Однако мы будем действовать гибко и, возможно, несколько смягчим критерии, если «выпадение» объектов из их классов будет массовым», – говорит Николай Пашков.
Благие намерения консультантов консолидировать рынок, который, несомненно, в этом нуждается, можно только приветствовать. Если бы не некоторый сепаратизм аналитиков. На вопрос о том, почему специалисты с иностранной родословной решили изготовить отдельный продукт, Борис Юшенков ответил так: «Логично, если разработкой стандартов, соответствующих международному уровню, займутся международные компании. А таких в этом секторе пока три. Я думаю, еще один взгляд на проблему классификации рынку не помешает». Генеральный менеджер компании Knight Frank Санкт­Петербург Олег Барков добавляет: «Чем меньше в соглашении участников, тем эффективнее, я думаю, будет результат. Хотя, возможно, состав исследовательского форума расширится».
Остается гадать, почему в «особую тройку» не вошли представители Noble Gibbons, хотя в столице они участвуют в исследовательском форуме. В Петербурге интересы этой международной структуры представляет местная компания Maris Properties, которая осенью прошлого года подписала с CB Richard Ellis Noble Gibbons соглашение об ассоциации. Генеральный директор Maris Properties Борис Мошенский говорит: «Классификация бизнес­центров в основном нужна для служебного пользования – в первую очередь самим консультантам и тем потенциальным клиентам, которые только выходят на рынок и хотят сориентироваться на нем. Ни для девелоперов, ни для арендаторов не играет столь уж существенной роли, к какому именно классу относится офисное здание, главное – уровень предоставляемых услуг и их цена».
На петербургском рынке присутствуют и другие международные бренды, имеющие свою точку зрения на проблему классификации БЦ. Например, компания GVA Sawyer использует в основном собственные наработки. «Однако мы часто принимаем во внимание и новую классификацию Московского исследовательского форума. Хотя уделять недостаточное внимание классу С, с нашей точки зрения, неверно, так как и в Москве, и в Петербурге доля таких объектов велика, – комментирует Анна Любимова, маркетолог­аналитик отдела консалтинга GVA Sawyer в Петербурге. – Классификацию ГУД тоже используем, ведь многие городские бизнес­центры позиционируют себя в ее рамках. Правда, эта классификация разработана сравнительно давно и является укрупненной. Фирмы, вошедшие в «тройку», не учитывают, что они не единственные компании международного уровня в городе. Отказ подключить к этой работе других профессионалов и саму ГУД, которая создавалась, в частности, и для подобных целей, – ошибка. Тем более «тройка» объединяет компании, работающие в области брокериджа и консалтинга, в то время как, например, GVA Sawyer имеет еще и девелоперский опыт в сфере коммерческой недвижимости».
В ГУД иностранное начинание восприняли довольно скептично. «Это PR­ход компаний, которые не являются лидерами местного рынка. Посмотрим, что у них получится. Возможно, это заставит нас более активно работать над стандартами и обмениваться информацией. Кстати, петербургские офисы Knight Frank и Colliers International входят в Гильдию», – комментирует президент ГУД, управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов.
«Я считаю, что эти компании действуют нелояльно по отношению к петербургскому бизнес­сообществу. Совместная работа была бы более эффективной, – уверен Александр Шарапов. – Однако решение о создании форума, вероятно, принималось в Москве, чтобы усилить региональные позиции».
«Создание петербургского исследовательского объединения напоминает мне стремление младшего брата во всем подражать старшему, – полагает вице­президент ГУД, генеральный директор «ЦПРН «Вечер» Николай Вечер. – Некоторые из участников нового форума существуют в Петербурге лишь номинально, а другие являются местными офисами московских компаний».

Межнациональные отношения
Сама по себе разработка новой офисной классификации и споры аналитиков по этому поводу – внутреннее дело консультантов. Однако в данном случае «этот рабочий момент» является симптомом структурных перемен на петербургском рынке консалтинга в сфере коммерческой недвижимости.
Его емкость эксперты сегодня берутся оценивать лишь приблизительно. Например, генеральный директор Praktis CB Илья Еременко называет цифру $7–8 млн. в год.
«Петербургский рынок сильно отличается от столичного. В Москве даже опытные девелоперы предпочитают прибегать к услугам консультантов. Причем зачастую заказывают разработку концепции параллельно двум­трем фирмам, понимая, что эти затраты несопоставимы со стоимостью проекта, и даже десять квадратных метров полезной площади, выигранных благодаря консультантам, позволят окупить их услуги, – рассуждает Александр Шарапов. – В Петербурге же примерно половина реализуемых проектов вообще обходится без консультантов. Я думаю, в год у нас заключается примерно 200 контрактов со средней стоимостью $40 тыс. Отсюда получаем очень приблизительную цифру, характеризующую объем рынка, – $8 млн.».
«Я бы оценил рынок в $10 млн. – без учета полугосударственных контрактов, – говорит Борис Юшенков. – В городе наберется примерно 20 серьезных консалтинговых фирм, работающих в этой сфере, со штатом 10 специалистов. Каждый из них зарабатывает в среднем $50 тыс. в год. Более точной методикой расчета мы пока не располагаем».
Очевидно, что денег в этой сфере год от года вращается все больше, но и конкуренция усиливается. Например, Олег Барков оценивает ее сегодня как «предельно острую, но корректную». Причем отечественным специалистам приходится соревноваться с именитыми брендами, цены на услуги которых, как правило, в 2–3 раза выше.
«Появление на петербургском рынке консалтинга новых имен и повышение активности международных компаний – это очень хороший знак. Значит, город наконец стал интересен крупным институциональным инвесторам. Мы видим, как в Петербург приходят серьезные деньги. Проблема в том, готовы ли их принять мегаполис и наше профессиональное сообщество, – говорит Юрий Борисов. – В последнее время вопрос, кто лучше – иностранный консультант или местный, муссируется постоянно. Причем в глазах некоторых девелоперов заграничный бренд по определению лучше. Мне это напоминает наценку за лейбл в магазине, когда стоимость обычной футболки может различаться в несколько раз в зависимости от того, что значится на ее этикетке».
«В России вообще принято считать, что нет пророка в своем отечестве. Например, нам стало проще находить взаимопонимание с петербургскими заказчиками, когда компания обзавелась офисом в Москве и стала работать на столичном рынке», – поясняет Александр Шарапов. Кстати, недавно «Бекар» провел ребрендинг, превратившись в Becar Realty Group. Г­н Шарапов признает, что понадобилось это для придания должного заграничного лоска имени, и так хорошо известному на рынке. «Теперь в некоторых регионах нас считают международной компанией, – смеется Александр Шарапов. – Мы заказчиков не разубеждаем. Тем более Becar представлен и в Казахстане, и на Украине».
Бизнес в этой сфере чрезвычайно персонифицирован, отмечает Юрий Борисов: «Не бренды, а люди с огромным опытом, чувствующие рынок на «кончиках пальцев», создают конкретной компании некопируемые преимущества и репутацию. Все остальное – воспроизводимые технологии».
«Присутствующие в городе международные консультанты являются таковыми лишь по бренду. Все их сотрудники вышли из локальных компаний, в том числе и из Praktis, а наиболее значимые питерские проекты делаются в московских офисах, – поясняет Илья Еременко. – Наше конкурентное преимущество – тесное взаимодействие с девелопером, позволяющее консультанту мыслить более конкретно, в привязке к земле, к местным градостроительным и инженерным ограничениям. Эксперты Praktis CB работают как над крупными проектами материнской Setl Group, например, «За гербом» в Петродворце, «Деловой квартал» на Малой Охте, проект застройки территории в Кудрово, так и на внешнем рынке. Большинство наших клиентов – застройщики, в том числе и те, кто занимается комплексным освоением территорий под смешанную застройку. Цены на наши услуги не ниже, чем у международных компаний. Однако портфель заказов сформирован до конца года».
Тем не менее локальные операторы не могут не признать, что спрос на услуги иностранных специалистов растет, и причина не только в «низкопоклонстве перед Западом».
«Петербургский рынок коммерческой недвижимости изменился в значительной степени буквально за последний год. За этот период фактически сформировался новый тип клиентов. Их доля в общем объеме спроса на услуги консультантов уже сегодня достаточно велика, – комментирует Борис Юшенков. – Это компании, заинтересованные в привлечении кредитов крупных международных институтов, в проведении IPO, в продаже своих проектов зарубежным инвестиционным фондам. Для всего этого необходимо работать с западными брендами. Сегодня мы не испытываем недостатка в клиентах и расширяем штат. Я считаю, что российским компаниям не выйти в этот сектор. Мы фактически работаем на непересекающихся рынках. Причем сегмент, который обслуживают отечественные консультанты, тоже активно растет».
В марте петербургский девелопер­ский холдинг RBI продал 25% акций, выпущенных в ходе дополнительной эмиссии, инвестиционному банку Morgan Stanley. Консультантом, представлявшим интересы RBI, выступила Jones Lang LaSalle. Она же год назад помогала этому холдингу создать совместное предприятие с Deutsche Bank.
В начале года компания «Галс­Инвест Девелопмент», входящая в ГК «Система­Галс», подписала кредитное соглашение с банком Eurohypo AG на сумму до $187 млн. Из них $106 млн. предназначены для финансирования строительства ТРК­«стотысячника» Hals Mart («Лето») на Пулковском шоссе. Его концепция разработана Jones Lang LaSalle.
Компания ASTERA выступила консультантом и эксклюзивным брокером ТРК «Питер­Радуга» (более 90 тыс. кв. м) на пр. Космонавтов. Комплекс, который открылся в конце апреля, построен международным девелопером Vinci Construction Grands Projets.
«Есть проекты, в которых присутствие международных консультантов оправданно. Например, освоение масштабных, в первую очередь депрессивных территорий с целью создания сложных «микстов», – считает Юрий Борисов. – Особо ценны узкие профессионалы, которые работают в областях, практически не освоенных отечественными специалистами. Так, без них не обойтись при создании мастер­плана для крупного участка застройки, при сооружении и зонировании небоскребов и пр.».
Например, над эскизом проекта планировки грандиозного коммерческого комплекса «Морской фасад» с пассажирским портом, который займет примерно 470 гектаров намывных территорий на Васильевском острове, работает международная компания Gensler. Консультантом по недвижимости в тандеме с ней выступает Jones Lang LaSalle. «У нас был очень серьезный тендер по отбору архитектора. Изначально в нем участвовали 25 претендентов. Выбор пал на международную компанию, потому что проектов подобного масштаба и сложности в России просто еще не было. Однако мы активно сотрудничаем с российскими специалистами, привлекая их к работе над разными составляющими проекта», – рассказывает вице­президент ООО «Управляющая компания «Морской фасад» Лев Пукшанский.
В настоящее время инвестиционная компания «Рюрик Менеджмент» (дочерняя структура шведского холдинга Ruric AB) отбирает консультанта для одного из своих самых масштабных проектов, который связан с созданием многофункционального комплекса в квартале, ограниченном наб. Мойки, ул. Глинки и Юсуповским дворцом. Общая площадь этого «микста», по предварительным расчетам, может достичь 150 тыс. кв. м. В его состав войдут торговые и офисные площади, гостиница и апартаменты, рестораны, объекты культуры и досуга, паркинг и пр.
Архитектурную концепцию комплекса, которая в ближайшее время будет представлена петербургскому градостроительному совету, разработал голландец Эрик ван Эгераат. По словам руководителя проекта ООО «Рюрик Менеджмент» Андрея Затонова, в роли консультанта также выступит иностранная компания. В частности, завершаются переговоры с Knight Frank. «Мы с большим уважением относимся к работе местных консультантов, но их сфера деятельности ограничивается российским рынком. Явное преимущество интернациональных структур – наличие развитой филиальной сети в разных странах. К работе над крупным проектом подключаются сразу несколько офисов, помогая привлекать международных гостиничных операторов, крупных торговых «якорей» и т. п.», – комментирует г­н Затонов.
Knight Frank является консультантом по недвижимости ООО «Газпром нефть Инвест». Этот инвестор намерен построить высотный административно­деловой комплекс компании «Газпром нефть» в районе Большеохтинского проспекта и Свердловской набережной.
Юрий Борисов уверен, что между российскими и иностранными «советчиками» есть точки соприкосновения: «В реализации крупных и сложных проектов должны участвовать как международные, так и местные специалисты, адаптирующие западные идеи к нашей реальности. Без такой связки успех девелопера проблематичен».
Например, на градостроительном совете трижды не прошел проект по строительству ТРК рядом с Московским вокзалом, на месте знаменитой «ямы» РАО ВСМ. Общее планировочное и функциональное решение, предложенное британской компаний Chapman & Taylor без учета архитектурной стилистики петербургского центра, не устраивает городские власти.
Другой путь взаимовыгодного сотрудничества – создание ассоциаций. Так, Maris Properties обслуживает корпоративных клиентов CB Richard Ellis Noble Gibbons на северо­западе, сохранив юридическую самостоятельность фирмы. По словам Александра Шарапова, Becar также рассматривает возможность ассоциирования с одной из международных структур: «Российский рынок становится очень интересным для иностранных консультантов, и еще не все именитые бренды вышли на него».
«Скорее всего они будут действовать через покупку местных компаний или включение их в свои сети на правах партнеров, как это уже происходит с юридическими фирмами, финансовыми консультантами и аудиторами», – полагает Николай Вечер.