Промзона превращается…

Предлагаемые в аренду помещения – результат реконструкции старых административных зданий. Новое строительство становится возможным после вывода промышленных предприятий за черту города.
Щелковский мегакластер представляет собой территорию, простирающуюся строго на восток практически от Садового кольца в районе Курского вокзала до МКАД и ограниченную крупными лесопарковыми массивами. От Ярославского мегакластера Щелковский отделяет ветка Ярославского направления железной дороги и (начиная от Окружной ж/д) лесопарковая зона Лосиного острова. От другого своего соседа – мегакластера «Шоссе Энтузиастов» – Щелковский отделяет Измайловский парк и ветка Окружной железной дороги (будущим отрезком ЧТК). Граница с Центральным районом проходит по железнодорожной ветке Курского направления.
Особенности Щелковского мегакластера тесно связаны с историческим развитием Москвы. А именно: в начале прошлого века столица «росла» на восток. Еще в тридцатые годы Москва была ограничена грузовой кольцевой железной дорогой, и именно с восточной стороны город был наиболее застроен. Таким образом, Щелковский и Центральный районы – одни из самых старых в Москве.
Исторически восток Москвы сложился как промышленный район. Промзоны занимают здесь большие площади в районе ТТК и Окружной ж/д. Причем многие производственные здания сохранились еще с дореволюционных времен и соответственно являются памятниками архитектуры.
Всего, согласно планам городских властей, до 2020 года на востоке Москвы планируется освободить свыше 430 га земли. Кроме того, успешно реализуется программа «Новое кольцо Москвы», предусматривающая строительство 8 высотных комплексов на территории ВАО.
Потенциал данного района неуклонно растет, и традиционное восприятие востока как депрессивной зоны в глазах девелоперов постепенно начинает меняться.
Ожидается равномерное развитие всех сегментов рынка коммерческой и жилой недвижимости среднего ценового диапазона. Особенно заметным оно будет в торговом и офисном секторах (преимущественно класс В). С учетом заявленных проектов в ближайшие 2–3 года на востоке столицы ожидается ввод около 500 тыс. кв. м коммерческих площадей.

Новые проекты
Наиболее перспективным проектом, связанным с развитием депрессивной зоны в Преображенском районе, считается многофункциональный комплекс на месте бывшего завода НИИДАР на ул. Бухвостова, реализуемый компанией «Система­Галс». Площадь участка застройки – до 16 га. Там планируется построить около 600 тыс. кв. м жилой, офисной, торгово­развлекательной и гостиничной недвижимости.
Развитие данной территории, по мнению компании Knight Frank, будет способ­ствовать формированию новой деловой зоны и появлению на территории ВАО в среднесрочной перспективе качественных офисных, торговых и жилых комплексов.
Это далеко не единственный пример профессионального девелопмента на востоке столицы. Среди заявленных проектов все больше многофункциональных комплексов, претендующих на внимание серьезных арендаторов и потенциальных покупателей недвижимости.
В I квартале 2007 года введен в эксплуатацию торгово­офисный комплекс «Елоховский пассаж» (класс В+).Общая площадь здания – 16 тыс. кв. м. Арендаторами офисного центра стали такие компании, как Банк Китая, Альфа­банк, Aveva и др. Девелопер – «Строй холдинг Столица». Проект расположен рядом с метро «Бауманская», недалеко от ТТК (ул. Спартаковская, 20–26).
Во II квартале 2007 года в районе Соколиной горы откроется единственный офисный проект класса А в границах ВАО. Комплекс представляет собой современный 33­этажный офисный центр, расположенный в Семеновском пер., общей площадью 35 тыс. кв. м. Проект предусматривает двухуровневую подземную парковку, наземный паркинг общей емкостью 220 машино­мест. Средние ставки аренды составляют около $550/кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Здание станет первым из 200 небоскребов, которые будут построены в рамках программы «Новое кольцо Москвы». Девелопером проекта выступает компания ОАО «Монтажспецстрой».

Аренда офисных помещений
Основной объем предложения качественных офисных площадей, предлагаемых в аренду на территории ВАО, в настоящий момент представлен классом В. Это преимущественно старые административные здания, бывшие НИИ, после реконструкции ставшие БЦ. Есть и новые постройки, но они встречаются гораздо реже. Всего в данном деловом районе находится около 20–30 бизнес­центров, соответствующих классу В (см. табл. 1).
Наличие развитой инфраструктуры (например, большая зона парковки) – важное преимущество, отличающее офисные проекты, реализуемые в ВАО. В сочетании с отличной транспортной доступностью и продуманной концепцией такие БЦ при относительно невысоких ставках аренды (качественный класс В – от $580–650/кв. м в год без операционных расходов и НДС) всегда будут пользоваться спросом у арендаторов. С учетом растущей стоимости аренды офисных помещений в центре Москвы многие компании с большим штатом будут рассматривать возможность организации back­офисов в таких БЦ.
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются новые офисные здания, расположенные вблизи Третьего транспортного кольца. По мере удаленности офисных зданий от центра города и ключевых транспортных магистралей снижаются и ставки аренды.

Аренда торговой недвижимости
Другой перспективный сегмент – торговая недвижимость – пока не очень развит на территории ВАО. Здесь находится 4 торговых центра разной величины (табл. 2). Предложение качественных торговых площадей в данном округе достигает 55 тыс. кв. м. По сравнению с другими районами города данный показатель невелик.
В то же время существующий недостаток современных торговых помещений может быть компенсирован за счет ввода дополнительных очередей уже существующих ТЦ. В частности, планируется расширение ТЦ «Семеновский» (41 тыс. кв. м), а также нового строительства (табл. 3). Ставки аренды находятся в пределах $500–1700/кв. м в год.
Следует отметить, что половина представленных объектов (табл. 2) располагается в зданиях советской постройки. Качество помещений лишь отчасти соответствует требованиям, предъявляемым к современным ТЦ. Достаточно высок фактор потери полезных площадей – около 60%.
Можно выделить несколько перспективных транспортных магистралей, привлекательных для строительства ТЦ (ТТК, Щелковское шоссе до МКАД).
Именно вдоль них будут располагаться новые проекты крупных форматов (например, суперрегиональные ТЦ). Среди профессиональных девелоперов, ведущих строительство ТЦ на территории ВАО, можно назвать Achan, Metro, «Система­Галс», «ДОН­Строй».

Аренда складской недвижимости
Объем предложения складских площадей, расположенных в ВАО, составляет 390 тыс. кв. м. В основном здесь преобладает класс С. Средняя ставка аренды составляет $120/кв. м в год. Минимальная – $102/кв. м в год, максимальная – $153/кв. м в год. Объем спроса на высококлассные складские комплексы в этом районе оценивается в 48 тыс. кв. м.
Для ВАО характерен редевелопмент промышленных зон, которые по мере возможности перепрофилируются в офисные, торговые и жилые комплексы. Яркий тому пример промзона МАМИ (Московский автомеханический институт, метро «Электрозаводская»). Промзона на пересечении МКАД и Щелковского шоссе (территория МЭЛЗ) осваивается торговлей (Metro, ТРК «Щелково»).
Только жизненно необходимые промышленные зоны остаются незатронутыми: земли Ярославского вокзала и ТЭЦ. Одним из немногих промышленных объектов, вводимых на территории ВАО, станет фабрика «Красный Октябрь», которую переносят из центра.
Индустриальное строительство не ведется, за исключением бизнес­парка «Трой» с общей площадью высококачественных складских помещений 35 700 кв. м.

Рынок купли­продажи
По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) на март 2007 года, в среднем по Москве стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости составляла примерно $4000. В то же время в данном мегакластере этот показатель достиг лишь $2950/кв. м (да и темп роста за 2006 год составил 57%, что ниже среднего значения по городу). И это несмотря на то, что именно Щелковский захватывает достаточно большую территории ЦАО.
Конечно, в пределах всей территории есть и «дорогие островки». Так, отметку в $8000/кв. м цена превышает в отдельных районах, прилегающих к Садовому кольцу (около Курского вокзала и на Басманной улице), на участке между станциями метро «Комсомольская» и «Красносельская» (на улице Краснопрудной, которая является в этом мегакластере основным торговым коридором), а также в районе метро «Семеновская».
Достаточно высокие цены на офисы в районе набережных Яузы, прилегающих к ТТК, около станций метро «Бауманская» (в частности, ул. Радио, наб. ак. Туполева и т. д.), «Авиамоторная». Все это – новые формирующиеся деловые зоны, в пределах которых построены или строятся новые бизнес­центры (в основном класса В) и реконструированы старые производственные здания.
Именно здесь предлагались самые крупные на рынке объекты: в течение последнего полугода экспонировалось 5 объектов стоимостью свыше $100 млн. К примеру, строящийся 33­этажный БЦ «Соколиная гора» площадью 34 560 кв. м предлагается за $187 млн., комплекс зданий на Бауманской площади (более 50 тыс. кв. м) за $177 млн. Кроме того, в мегакластере предлагается к продаже шесть новых бизнес­центров площадью более 10 тыс. кв. м. По этому показателю Щелковский уступает лишь Центральному району. А всего в течение полугода на рынок выставлялось 550 тыс. кв. м офисных площадей.
Неудивительно, что за счет высокого объема предложения и крупных объектов именно в сегменте офисной недвижимости темпы роста цен существенно ниже среднегородских. Так, в 2006 году темп роста стоимости офисной недвижимости был равен всего 32% и составил $2620/кв. м на конец года. (За пределами Садового кольца по Москве в целом офисы подорожали на 68%.) Правда, за первые месяцы 2007 года цена квадратного метра выросла на 22%, достигнув отметки $3200/кв. м. Это стало следствием снижения объема предложения офисных площадей практически в 2 раза.
Тем не менее недвижимость мегакластера остается недооцененной. В частности, цены на торговые помещения за 2006 год выросли лишь на 84%. При этом в среднем за пределами Садового кольца торговый сегмент подорожал на 98%, а в соседнем, Ярославском мегакластере, рост составил 133%.
Что касается сегмента производственно­складской недвижимости, то рост цены предложения в 2006 году был на уровне общегородского (65 и 68% соответственно), хотя по абсолютным значениям стоимость квадратного метра в конце прошлого года достигла $1400/кв. м, а в первые месяцы 2007 года приблизилась к уровню $1600/кв. м.
И все­таки Щелковский мегакластер специалисты Russian Research Group оценивают как исключительно перспективный. Прежде всего эта «перспективность» обеспечивается возможностью редевелопмента крупных промышленных предприятий. В частности, недавно в прессе было заявлено о планах московского правительства по выводу металлургического завода «Серп и молот» (район метро «Площадь Ильича») и созданию на этом месте нового город­ского выставочного комплекса. Безусловно, это повысит спрос на площади торгового, офисного и гостиничного назначения. Новая торговая зона, по всей видимости, будет формироваться на месте закрывающегося Черкизовского рынка. Возможно, продолжится развитие торгового сегмента в районе автовокзала у метро «Щелковская». Кроме того, в ближайшее годы будут снесены кварталы пятиэтажек и застроены новым (в том числе и коммерческим) жильем.
Интенсивному развитию коммерческой недвижимости в Щелковском мегакластере должна способствовать и транспортная ситуация. Здесь основной «артерией» служит не только магистраль, связывающая центр с МКАД (переходящие одна в другую ул. Русаковская, Стромынка, Б. Черкизовская, Щелковское шоссе). Перпендикулярно этой трассе, вдоль ветки Окружной железной дороги, проходит Окружной проезд. А будущее Четвертое транспортное кольцо также повысит интерес к этому району. К тому же через Щелковский мегакластер проходят две линии метрополитена – от станции «Комсомольская» до «Ул. Подбельского» и от «Курской» до «Щелковской».
Впрочем, оживление рынка в Щелковском мегакластере можно наблюдать уже сегодня. Именно здесь расположен примерно каждый седьмой экспонирующийся объект. Только в первую неделю марта суммарная площадь предложения коммерческой недвижимости на продажу составила 240 тыс. кв. м. Это около 16% всего предложения по Москве. А общая стоимость предлагаемых помещений за эту же неделю достигла $700 млн. А всего с начала года в мегакластере выставлялось на продажу 190 объектов суммарной площадью почти 0,5 млн. кв. м.
Кроме того, здесь уже предлагаются дорогие объекты. Так, торговое помещение площадью 585 кв. м на ул. Краснопрудная, 1, выставлялось за $15 200/кв. м. И это не единичный случай: в 2007 году экспонировалось 7 торговых объектов стоимостью выше $10 тыс./кв. м. Самое дорогое в мегакластере офисное помещение предлагается по цене­ $8450/кв. м (офис на Новой Басманной ул. площадью 710 кв. м).
Таким образом, Щелковский мегакластер становится объектом повышенного интереса игроков рынка коммерческой недвижимости. Что, в свою очередь, повлечет за собой существенный рост цен.

Прогнозы
Дополнительным стимулом для развития ВАО как делового района является растущая децентрализация офисного рынка, появление масштабных торговых проектов (например, Achan), ориентированных на жителей спальных районов Москвы, строительство Четвертого транспортного кольца, которое в перспективе даст толчок к формированию полноценной деловой инфраструктуры ВАО, в том числе вблизи крупных транспортных магистралей (ТТК, Щелковское шоссе, шоссе Энтузиастов).

Бизнесцентры

Строящиеся Бизнес­центры:

«Соколиная Гора» - Семеновский пер., 21 (А)
«ЛеФорт» - Электрозаводская ул., 27 (В+)
Елоховский БЦ - Спартаковская ул., 12­14 (В+)

Действующие Бизнес­центры:

«Туполев Плаза II» - Академика Туполева наб., 15­2
Торгово­офисный комплекс «Елоховский пассаж» - Спартаковская ул., 20­26
БЦ «Старт» - Новорязанская ул., 31
БЦ «Спартаковский» - Спартаковская пл.,
БЦ «Яуза Тауэр» - Радио ул., 24
Офисный центр - Бакунинская ул., 69, стр. 1
Офисный центр - Бакунинская ул., 71
Административное здание - Бакунинская ул., 74­76
Административное здание - Ольховская ул., 22
Административное здание - Б. Почтовая ул., 36
Административное здание - Б. Почтовая ул., 34
Офисный центр - Б. Почтовая ул., 26В, стр. 2
Особняк - Н. Переведеновская ул., 6
Административное здание - Н. Басманная ул., 9
Офисный центр - Елоховский пр., 3
Административное здание - Ст. Басманная ул., 14
Офисный комплекс - М. Семеновская ул., 9
«Лайт Хаус» - Ибрагимова ул., 31/50
Административное здание - Бакунинская ул., 71
Офисный комплекс - Б. Семеновская ул. , 32
«Альянс» бизнес­центр - Электрозаводская ул., 33
Административное здание - Халтуринская ул., 2
Административное здание - Преображенская пл., 7А
Офисный комплекс - Колодезный пер., 3
Административное здание - Щербаковская ул., 57А
Офисный комплекс - Сторожевая ул., 4
«Авиа Плаза» - Авиамоторная ул., 10
«Триангл Хаус» - В. Красносельская ул., 3а

Существующие торговые проекты:

ТЦ «Универмаг Московский» (Комсомольская пл., 6). Открыт в 1984 году. Общая площадь – 65 273 кв. м, арендуемая – около 20 тыс. кв. м. Якорный арендатор – «Рамстор». Ставки аренды – $1000–2100/кв. м в год

ТЦ «Первомайский» (9­я Парковая ул, 62/64). Открыт в 1980 году. Общая площадь 30 945 кв. м, арендуемая – около 15 тыс. кв. м. Якорные арендаторы – «Перекресток», «Эльдорадо». Ставки аренды – $800–1800/кв. м в год.

ТЦ «Подсолнухи на Подбельского» (Открытое ш., 9, стр. 1). Открыт в 2005 году. Общая площадь 19 тыс. кв. м, арендуемая – 12 300 кв. м. Якорные арендаторы – «Перекресток», «Эльдорадо», «Мебель России». Ставки аренды находятся в диапазоне $500–1000/кв. м в год.

ТЦ «Семеновский» (Семеновская пл., 1). Открыт в 1997 году. Общая площадь 9500 кв. м, арендуемая – 5 тыс. кв. м. Якорный арендатор – продуктовый супермаркет «Станем друзьями». Ставки аренды находятся в диапазоне $700–1500/кв. м в год.

На территории данного мегакластера также расположен торговый комплекс Metro Cash & Carry (104­й км МКАД, 6). Общая плошадь – 15 тыс. кв. м, торговая – 9700 кв. м, девелопер – Metro AG , введен в строй в 2004 году.

Новые торговые проекты:

Торгово­офисный центр на бывшей территории завода «Серп и Молот» (Энтузиастов ш., 7а). Общая площадь проекта 370 тыс. кв. м, из них 220 тыс. кв. м – торговые площади. Девелопер – компания «Кузнецкий мост девелопмент», ввод проекта в строй ожидается в 2009 году.

Торговый центр в составе многофункционального комплекса на территории НИИДАР (1­я Бухвостова ул., 12/11). Общая площадь – около 140 тыс. кв. м. Девелопер – «Система­Галс», сроки реализации проекта пока не определены.

«Ашан­Сокольники» (общая площадь 144 900 кв. м) на территории Первого хладокомбината (ул. Красносельская, вл. 3А, 3Б). Девелопер проекта – Immochan, ввод в строй ожидается в 2008 году.

ТЦ у станции метро «Улица Подбельского» (Открытое ш., вл. 9). Общая площадь – 110 тыс. кв. м, девелопер – «Экоофис», ввод в строй ожидается в 2009 году.

Вторая фаза ТЦ «Семеновский» (31 тыс. кв. м), девелопер «Санъэй­Москва», ввод в строй ожидается во второй половине 2007 года.

Торговый центр около станции метро «Партизанская» (Измайловское ш, вл. 71). Общая площадь – 26 тыс. кв. м. Ввод в строй ожидается в 2007 году.

ТЦ «Серебряный дом» (Б. Семеновская ул, 16) общей площадью 15 700 кв. м. Девелопер – компания «МаркетСтройСервис». Ввод объекта в эксплуатацию ожидается в первой половине 2007 года.