Неутихающий спрос на стрит-­ритейл

В конце 2003 года трудно было даже представить, что торговые помещения, принадлежавшие самым разным хозяйствующим субъектам рынка розничных услуг, в недалеком будущем смогут приносить годовые доходы, превышающие их оценочную стоимость. Собственники, сумевшие приватизировать помещения на заре экономических реформ, в большинстве своем не имели представления, как правильно адаптировать свой бизнес под быстро менявшийся спрос розничного покупателя. И впоследствии эти площади покупали более мощные структуры и финансовые группы для собственных целей или последующей перепродажи.
Мало кто знал, что резкий скачок цен, повлекший за собой стабильный ежегодный рост на торговые помещения в наиболее значимых, с точки зрения розничных операторов, местах произошел благодаря эксперименту одной инвестиционной компании, купившей трест столовых летом 2003 года. В активе поглощенного общества находилось более десяти объектов недвижимости, расположенных в не самом престижном, но более чем оживленном районе Замоскворечье.
Анализ рынка методом сравнительных продаж предлагал продавцу стоимость квадратного метра (уже с учетом некоего спекулятивного интереса) не более $3000/кв. м, а средняя ставка аренды не превышала $930/кв. м. Скорее внутреннее чутье, чем здравый расчет и резонная логика позволили продавцу определить стоимость продажи на уровне $7500/кв. м. Однако финальный результат не смогли бы угадать даже самые профессиональные участники рынка. В ходе тендера одно из самых привлекательных помещений, расположенных на Садовом кольце, было продано одному московскому банку, активно развивавшему свою розничную сеть, по цене $9500/кв. м. Его конкурентом была парфюмерная сеть «Иль де Ботэ», только выходящая на рынок. Тогда психологическую отметку в $10 тыс./кв. м преодолеть не удалось, но это был вопрос времени.
Теперь для точного прогнозирования оценки стоимости недвижимости необходимо четкое понимание взаимосвязи следующих факторов:

• местоположение объекта
• классификация помещения
• торговый потенциал оборота оператора с квадратного метра
• норма доходности оператора
• стоимость аренды квадратного метра
• норма доходности продавца
• стоимость продажи квадратного метра.

Соответственно арендатор или розничный оператор, а именно его экономика, является двигателем роста стоимости торговых помещений, а данное утверждение справедливо также и для офисной, складской и жилой недвижимости в настоящий момент.
Именно в это время и определился самый платежеспособный сегмент – банковские учреждения, экономика которых не имела равных в борьбе за наиболее «правильные» помещения. Публичные банки развивали розничные программы, ориентированные на потребительское кредитование, которое впоследствии укрепит и определит рост цен на жилую, а также и коммерческую недвижимость. Эстафету ценовой лихорадки смогли поддержать пришедшие с более дешевыми деньгами банки с иностранным капиталом, именно они сейчас и являются основными игроками в своем сегменте услуг. В сознании своей целевой аудитории они позиционируются как наиболее благоприятные, надежные и корректные финансовые институты. На смену хорошо закрепившим свои розничные позиции и слегка сбавившим сегодня темп развития Ситибанку, Райффайзенбанку, Международному московскому банку, в меньшей степени «БСЖВ», пришли Home Credit, GE Moneybank, BNP Paribas и др. Наиболее наглядно экономику банков периода их бурного развития (2002–2005 гг.) характеризуют известные сделки, происходившие на Тверской улице, на отрезке от Охотного Ряда до Пушкинской площади, а именно $5700/кв. м в год, на Садовом кольце – $2500/кв. м. в год; $3000/кв. м – на Тверской­Ямской и Мясницкой улицах.
Конкуренцию банкам на определенное время смогли составить компании, работавшие в сегменте игорного бизнеса. Бум их массового развития пришелся на начало 2004 года. Именно тогда владельцы игорных домов и казино, заручившись поддержкой органов местного самоуправления, начали активно развивать проекты, ориентированные на массмаркет. Ввиду специфического происхождения стартового капитала эти «предприниматели» могли без существенных ограничений позволить себе покупку, аренду, модернизацию инфраструктуры под доходные предприятия. В результате возникала конкуренция с банковскими учреждениями и себе подобными и, как следствие, росла стоимость квадратного метра торговых помещений. «Джекпот», «Корона», «Рубикон», «Фиеста Слотс» – этот список можно продолжать очень долго. На пике своего развития они давали до $3500/кв. м в год за самые «сладкие» места, как правило, расположенные возле выходов из метро. В сделках по продаже известны приобретения до $8000/кв. м на не самых оживленных улицах в самом начале 2003 года. Это был яркий, но короткий период в истории торговых помещений. В конце 2005 года, согласно федеральным постановлениям, деятельность данных предприятий стали ограничивать, и на сегодняшний день их нельзя рассматривать как конкурентоспособный сегмент в гонке за престижные квадратные метры.
Но свято место пусто не бывает – и в этот сегмент стали приходить респектабельные операторы розничного рынка услуг с высокой нормой доходности. Среди них стоит отметить следующие направления: предприятия общественного питания, парфюмерия, аптеки, оптические сети, мультинациональные бренды, торгующие товарами народного потребления, доступные среднему классу ювелирные, часовые операторы и прочие. Нет смысла озвучивать их названия, достаточно посмотреть на первые линии домов центральных улиц, чтобы по качеству витрин, формату магазинов, удобству их местоположения понять, кто является лидером в своем сегменте. Все эти операторы находятся примерно в одинаковом ценовом диапазоне и в зависимости от определенных ключевых факторов (метраж объекта, распределение площадей по уровням помещения, размер витрин, местоположение объекта) готовы отдавать арендодателю до $2500/кв. м в год. А если есть возможность арендовать помещения в имиджевых местах, таких как Тверские улицы, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинский, Комсомольский проспекты, то бюджет арендных платежей может вырастать до $4000/кв. м. Сегодня за право обладания витринами на самой главной улице города – Тверской – ритейлеры могут предложить и $7000/кв. м в год, при средней площади помещений, превышающей 200 кв. м.
Находясь в условиях серьезного дефицита помещений street retail арендатор не будет считать экономику предполагаемого конкурента за правильное место, а будет рад возможности работать хотя бы в ноль, зато получить возможность говорить своему потенциальному клиенту о том, что: «у меня все хорошо, я есть, я развиваюсь, я становлюсь все более доступным». Можно тратить много денег на различную рекламу, создавать яркие образы товара, но не имея удобно расположенного розничного магазина, вряд ли привлечет к себе внимание. Поэтому, принимая решение о предоставлении права на реализацию продукции, производитель или франчайзер в первую очередь смотрит на качественные характеристики торговых помещений, их количество и, как след­ствие, объемы продаж. Арендуя, а в идеале, конечно, приобретая в собственность новые площадки, крупные сети также решают свои стратегические задачи, ведущие к будущей капитализации и привлечению более дешевых, чем банковские кредиты, заемных средств. Еще одним важным мотивом при аренде большего, чем у конкурентов, количества престижных торговых помещений является скрытое желание некоторых игроков – лидеров своих отраслей – в скором будущем продать весь бизнес иностранным операторам. Именно эти факторы заставляют определенных розничных операторов вступать в противоречие с собственным на сегодняшний день пониманием экономики и ввязываться в сомнительные с точки зрения окупаемости конкретного места проекты, стимулируя, таким образом, рост цен.
Одними из самых платежеспособных и целеустремленных игроков рынка становятся компании, работающие в сфере общественного питания. Они могут составить высокую конкуренцию любому сегменту и, несмотря на специфические требования к помещениям, их визуальное присутствие на улицах города становится все более ощутимо. Но в сфере ресторанного бизнеса существует определенная ниша, которую необходимо заполнить. Как пример можно привести интересный факт – на начало 2006 года в Париже существовало около пяти с половиной тысяч ресторанов, а в Москве – не более тысячи. Это во многом связано с особенностями менталитета наших людей, однако рынок эволюционирует вместе с сознанием человека и его привычками. И если в конце 80­х годов любимым местом встреч москвичей являлась домашняя кухня, то сегодня зачастую трудно найти свободный столик в уже полюбившихся многочисленных и разноплановых кафе и ресторанах. Сфера общественного питания при правильном управлении может стать не только рентабельным предприятием, но и достаточно модным и современным. Это, конечно, совсем другая история, рассказать о которой смогут профессионалы, но тенденция существует, и это позволяет операторам рассматривать ставки аренды в размере $3000/кв. м в год, а в отдельных случаях и $4000/кв. м в год. Но стоит уточнить, что только сетевые операторы, имеющие развитую инфраструктуру, централизированную систему закупки, доставки и т. п., в состоянии платить такую высокую аренду. Среди них можно отметить сети кофеен «Кофе Хаус», «Шоколадница», Starbucks, предприятия, входящие в группу компаний «Росинтер», и др.
Говоря о потенциально платежеспособных субъектах street retail, в последнюю очередь – абсолютно сознательно – нужно упомянуть о торговых операторах в формате exclusive, luxury, boutique – можно называть как удобно. Из­за специфики их бизнеса, а точнее, из­за специфики их потенциальных покупателей, это самые капризные участники рынка. Если для вышеупомянутых сегментов рынка наряду с основными признаками, характеризующими формат street retail ключевое значение имеет количество человек проходящих/маши проезжающих мимо в час, а также принадлежность к правильной стороне дороги, то здесь объекты, расположенные за пределами зон относящихся к Столешникову, Третьяковскому переулкам, зоне Кузнецкого моста, Кутузовского и Ленинского проспектов до ТТК и Тверских улицах не представляют особого интереса и соответственно высоких ставок. При более детальном рассмотрении значимыми факторами для них будут являться наличие парковки, формат помещения, фактор ближайшего соседства. Данный сегмент является наиболее эмоциональным и амбициозным при принятии решения об аренде и может характеризоваться самыми высокими ставками, превышающими $5000/кв. м. в год, и самым коротким сроком аренды ввиду плохого анализа торгового потенциала места или своей продукции. Хотя справедливости ради стоит отметить, что такие решения не распространяются на основных игроков этого сегмента, таких как Bosco Di Chiliegi, Mercury, Richemont, «Джамилько», Podium, контролирующих основные марки класса люкс. Они предпочитают приобретать в собственность, и первые двое уже выполнили программу минимум, купив таких хедлайнеров московского рынка розницы, как ГУМ и ЦУМ. За аренду, даже в самых интересных местах, они редко дают больше $2500/кв. м. в год, предлагая арендодателям респектабельность и стабильность. Хотя могли бы платить и больше ввиду нормы доходности их бизнеса, но именно это и говорит об их профессионализме и умении зарабатывать, а не работать на арендодателя. Здесь необходимо отметить, что основные договоры аренды в этом сегменте подписывались до экономического кризиса 1998 года и в начале 2000­х, а истинный потенциал этого сегмента станет понятен при пролонгации существующих или подписании новых договоров аренды.
Появление на рынке таких знаковых проектов, как гостиница «Ритц Карлтон» на Тверской улице, где стоимость квадратного метра торговой площади составила $6000 плюс НДС за 1 кв. м первого этажа, не только не отпугнула основных игроков от участия в тендере, а даже позволила вместе с небольшой площадью первого этажа навязать к аренде большой блок минус 1­го этажа. Гостинично­офисный проект на месте гостиницы «Минск», контролируемый банком «Российский Кредит», реконструкция здания на месте дома № 30 по Тверской улице, где компания «Моспромстрой» собирается построить один из самых лучших гостиничных проектов в городе, а также другие проекты в ближайшем будущем позволят понять, сколько стоит один квадратный метр для Prada, Chloe и Dolce&Gabbana.
Сегодня на знаковых улицах Москвы абсолютная ставка аренды помещений street retail уже достигла своего верхнего предела. Стоимость продолжит расти, но уже не так стремительно, арендатор не может работать только на арендодателя. Сейчас можно смело прогнозировать рынок на пятилетний период, заложив в ежегодный рост не более 5%. Повышение ставок будет зависеть от таких факторов, как валютная инфляция, увеличение платежеспособного населения, экспансия транснациональных ритейлеров, привлечение более дешевых заемных средств, рост расходов на содержание здания. Здесь также необходимо понимать, что количество объектов street retail ограничено по своей сути, их нельзя построить много. При сохранении темпов развития рынка розницы стоимость таких объектов будет расти соразмерно темпам и амбициям ритейлеров, арендующих или покупающих их. Однако выход на рынок крупных иностранных ритейлеров через покупку уже сформированных сетей, ужесточение таможенных и налоговых процедур, снижение рентабельности конкретного места за счет увеличения собственных магазинов, присутствие конкурентов, развитие сегмента торговых центров и постепенный переход основной покупательной способности населения к ним – эти факторы находятся на другой стороне весов, корректирующих истинную стоимость объектов street retail. Стремления отдельно взятых субъектов создать прецедент спекуляции в условиях существующих высоких цен – пример скорее исключительный, чем закономерный.
В будущем развитие рынка street retail будет происходить скорее в качественном измерении, а не количественном. Уже сейчас на смену безудержному росту ставок и краткосрочным договорам аренды идут больший срок аренды, более жесткие условия по выходу. Предпочтение отдается сетевым операторам, которые в состоянии компенсировать недополученную прибыль за счет других доходов, прочие аспекты, формирующие надежный финансовый инструмент, который при желании можно отнести в банк. Думаю, что уже очень скоро сформировавшиеся сети через покупку действующего розничного бизнеса сменят свои названия. Наглядный пример – трансформация салонов обуви «Ж» в магазин женской одежды под брендом Sultanna Frantsuzova. И, пускай, по схеме переуступки это не самый классический пример, но рынок этого захотел и это только начало. По мере окончательного формирования ключевых торговых коридоров, таких как Тверские улицы, Кутузовский, Ленинский проспекты, переуступка права аренды для новых игроков по отдельным магазинам также будет стоить очень больших денег. И об этом нужно думать уже сейчас.

Информация
Street Retail – встроенное/встроенно­пристроенное помещение в жилом/нежилом здании, расположенное в первой линии домов, как правило, на первом этаже, имеющее отдельный вход, витрины/витринные окна.