«Имею амбицию построить экспозицию…»

Выставки издавна считались связующим звеном между внутренним и международным рынками, поскольку способ­ствовали притоку иностранных инвестиций в ключевые отрасли национального хозяйства. Цивилизованный выставочный рынок России начал складываться с конца 80­х. Этот процесс положил конец монополии государства. В 1992 году «Экспоцентр» на Красной Пресне органично вошел в рынок как крупнейший выставочный центр страны, преобразовавшись в акционерное общество. При этом Россия до сих пор оставалась одной из немногих стран, не имеющих ни одного большого (более 100 тыс. кв. м) выставочного комплекса, хотя в последние годы в стране ежегодно проводилось не менее 2,5 тыс. выставок, в том числе специализированных.

Выставочные площади – это…
Согласно Концепции развития выставочно­ярмарочной деятельности в РФ, выставки и ярмарки – это рыночные мероприятия, на которых экспоненты представляют на основе выставочных образцов производимые товары и услуги.
Определение коммерческих выставочных пространств стараются привязывать не к роду их назначения, а к конкретным техническим параметрам. «В это понятие в обязательном порядке входят: сдаваемые выставочные павильоны­площадки (открытые и закрытые), конференц­залы (300–500 мест), малая часть торговых павильонов, которая представлена в основном помещениями общепита», – поясняет заместитель директора по стратегическому консалтингу и оценке Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.
Согласно требованиям большинства экспонентов, полноценный современный выставочный комплекс должен быть удобно расположен, иметь вместительный паркинг, систему складских помещений и грузовых лифтов. Кроме того, в его структуре весьма желательны хозяйственные помещения и площади, где разместятся администрация выставки, банки, обменные пункты, магазины, почта, турагентство, пресс­клуб, клуб для гостей, а также конференц­залы. Бизнес­центр – уже один из неотъемлемых элементов современного выставочного комплекса.
С другой стороны, по статистике, из общего объема средств, затраченных посетителями и участниками на выставку, более половины приходится на сопутствующие мероприятия. А посему в составе ВЦ целесообразно предусмотреть площади для различных видов досуга: ресторан, бар, экскурсионные программы и другие виды отдыха. Но это уже высший пилотаж выставочного дела. В частности, Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «Миэль­Недвижимость», считает, что наличие развитой инфраструктуры на территории ВЦ (сервис­центры, банки, пункты заказа такси, гардероб, таможенный пункт и т. д.) является желательным, но не обязательным требованием.

«В Москву, на ярмарку…»
Выставочно­конгрессная деятельность Москвы по своим масштабам уже достигла мирового уровня, увеличивается и коммерческая отдача сферы обслуживания и индустрии досуга. Сейчас в Москве проводится более 50% всех выставок в странах СНГ и Балтии (показатель по площадям – свыше 60%). Выставочный рынок РФ в целом насчитывает более 450 операторов, в том числе представительства зарубежных: Dusseldorf GmbH и Messe Frankfurt GmbH (Германия), M.S.I. (Австрия) и др.
По годовому суммарному объему проданных площадей лидируют Москва (56%) и Санкт­Петербург (10%). Из компаний в тройку лидеров входят «Экспоцентр», выставочный холдинг MVK (только он имеет сеть представительств в экономически развитых регионах страны), а также британская ITE. По данным JLL, ежегодно на столичный рынок выходят 5–7 новых экспонентов и примерно столько же уходят в небытие.
По экспертной оценке компании ITE, оборот выставочной индустрии в России составляет порядка $500 млн. в год, тогда как, например, в Германии, которая пока является лидером выставочного бизнеса, – более $20 млрд. В целом годовой оборот мирового выставочного бизнеса – $120 млрд. Генеральный директор ITE Александр Шталенков считает, что сейчас на рынке не более 100 значимых выставочных операторов: «Наша компания является лидером среди организаторов выставок, не имеющих собственных площадей. Например, в нашем портфеле есть крупнейшая в России строительная и интерьерная выставка «Мосбилд». Сейчас мы вынуждены полностью занимать под нее две площадки: «Экспоцентр» и «Крокус Экспо».
К сожалению, статистика и аудит выставочной деятельности в России пока не стали обязательной составляющей экспозиционного бизнеса. По европейским стандартам выставки делятся на три категории: А – статистика прошла независимый аудит, В – статистика есть, но без аудита, С – статистика отсутствует. При таком подходе площадки России попадают в категории В и С, за исключением MVK, аудит статистики которого проводится по стандартам германской FKM (Общество добровольного контроля статистических данных выставок/ярмарок). При этом, по оценкам ряда экспертов, иностранные девелоперы, изначально ориентированные на зарубежных экспонентов, до 90% средств от продажи услуг оставляют за рубежом, Москва же получает лишь арендную плату за реализованные площади. При отсутствии достоверной статистики можно отметить, что нередко количество выставок по одной тематике исчисляется десятками. Единственным надежным ориентиром для потенциального экспонента служат базовые показатели: площади, число участников и посетителей.
По информации JLL, на сегодняшний день общий объем рынка качественных крупноформатных выставочных помещений Москвы и ближнего Подмосковья составляет около 800 тыс. кв. м. Это примерно 400 тыс. кв. м полезных выставочных площадей. Ежегодный ввод современных выставочных площадей в эксплуатацию – 40–60 тыс. кв. м в год, для столицы это достаточно чувствительно. «По обеспеченности выставочными помещениями Москва не на первом месте, но общение с операторами рынка показало, что насыщение уже не за горами, – комментирует г­жа Никуличева. – Еще около пяти лет выставочный рынок будет динамично развиваться за счет таких операторов, как «Крокус Экспо» и ГАО «ВВЦ», после чего стабилизируется. До 2010 года на рынок может попасть еще около 1 млн. кв. м качественных и современных выставочных площадей, если все заявленные проекты будут реализованы…»
По другим источникам, реальные объемы столичных площадок меньше. По оценкам Blackwood, на текущий момент объем выставочных площадей в Москве оценивается примерно в 300 тыс. кв. м (закрытые площади). «Исторически сложившиеся места проведения выставок в столице можно условно поделить на изначально специализированные комплексы (ВВЦ, «Сокольники») и неспециализированные помещения, используемые для проведения коммерческих выставок (СК «Олимпийский», ЦВЗ «Манеж»), – говорит Алла Глазкова, руководитель направления коммерческой недвижимости по работе с клиентами Blackwood. – По приблизительным оценкам, в России чуть более 40% коммерческих выставок проводятся в специализированных павильонах, остальные проходят на стадионах, во дворцах культуры и гостиницах».
Среднегодовая загруженность выставочных помещений Москвы сейчас достигает 60–70%. Рентабельность девелопмента (строительства) выставочной недвижимости – 10–12% при сроке окупаемости около 8 лет. Средний уровень арендных ставок на крытые выставочные помещения международного стандарта достигает $8/кв. м в сутки, на открытые – $4/кв. м в сутки. Нужно отметить, что ставка аренды зависит не только от площади экспозиции, но и от самого вида выставки, а также уровня позиционирования. Так, стоимость аренды павильона при проведении автовыставки уровня luxury обойдется от $210 до $310/кв. м экспозиции, которая будет длиться около 4 дней. Ежегодный рост арендных ставок на выставочную недвижимость столицы составляет 8–12% годовых, сообщают в JLL. Самые низкие цены в данный момент в ВВЦ, самые высокие – в «Экспоцентре».
По данным компании Blackwood, в некоторых случаях чистая выручка от использования каждого выставочного «квадрата» сопоставима с доходностью офисной недвижимости. «При этом Москва, несмотря на высокий интерес со стороны как отечественных, так и западных компаний, пока еще не имеет достаточного инфраструктурного обеспечения для организации масштабных международных выставок. В связи с этим потенциал развития данного сегмента в Москве и Московской области достаточно высок, – комментирует Алла Глазкова. – В последнее время наблюдается снижение темпов прироста выставочных площадей в целом по регионам и странам. Данный факт может стать стимулом для прихода зарубежных выставочных организаторов на российский рынок, который еще только обозначил стабилизацию темпов роста».
В Москве сейчас действуют около 150 выставочных операторов (организаторов выставок), 25 из которых являются членами Международного союза выставок и ярмарок (UFI). Наиболее крупные – «Экспоцентр», ВВЦ, «Сокольники», «РЛП­Ярмарка», «Текстильэкспо», «Максима». Качественные площади, по консолидированному мнению консультантов, – «Экспоцентр» на Красной Пресне, «Сокольники», «Гостиный Двор» и «Крокус Экспо». На 15 выставочных площадках Москвы разного формата ежегодно проводится 550 мероприятий с международным участием. Их общая экспозиционная площадь достигает 1,5 млн. кв. м, включая небольшие площадки.
Пик выставочной активности в Москве приходится на март и октябрь (учитывались рабочие дни без монтажа и демонтажа), тогда как июль и август демонстрируют наименьшую загруженность площадей. Май показал различную динамику относительно предыдущих месяцев, но в целом весной наблюдался общий спад выставочной активности.

Бизнес обязывает
Ключевыми факторами развития выставочного бизнеса, по мнению экспертов, являются: общее развитие города, комплексность застройки, транспортная доступность, близость гостиниц для размещения гостей, наличие конгресс­центра для конференций участников, большая парковка, а также развитая инфраструктура и многофункциональность комплекса в целом.
Из совокупной площади всего ВЦ не менее 20% составят неизбежные «потери»: общепит, сопутствующие торговые павильоны, зоны ресепшн, регистрации, ожидания, охраны, почты, а также лобби и конференц­залы. 80% площадей могут быть отданы под закрытые выставочные павильоны средней площадью 3–8 тыс. кв. м каждый. Между павильонами необходимо установить раздвижные перегородки, позволяющие менять размеры помещений.
«Землю под строительство выставочного комплекса нужно выбирать с учетом дальнейшего расширения, то есть возможности покупки прилегающих площадей, – рекомендует Элина Занина. – Для достижения большего интереса предпринимателя к строительству выставочных пространств строящиеся комплексы должны ориентироваться на проведение крупных выставок на их территории. Многие международные выставки требуют экспозиционную площадь на каждого экспонента, равную 500 кв. м. Российские выставки тоже с каждым годом все масштабнее, а посему желательно наличие поблизости гостиничного комплекса для иногородних участников выставок».
«Для строительства выставочного комплекса площадью 40 тыс. кв. м понадобится участок не менее 8 га, поскольку только 50% участка придется на «пятно» застройки. Остальная территория, в соответствии с требованиями рынка и нормами строительства ВЦ (1 машино­место на 6–8 посетителей единовременно, ППМ № 769­ПП от 04.10.2005 г.), отводится под бесплатную парковку, – поясняют в JLL. – В целях экономии на земельном участке в последнее время наблюдается тенденция строить многоуровневые ВЦ, как, например, «Крокус Экспо». Первые уровни могут быть отведены под крупные выставочные павильоны, а верхние – для меньших стендов».
Впрочем, по общему мнению консультантов, больше трех этажей возводить, пожалуй, все же не стоит. «Строительство многоуровневого выставочного комплекса не приветствуется по причине ограниченности экспозиционной площади, – комментирует г­жа Занина. – Участники крупных выставок предпочитают поражать гостей дизайнерскими решениями своих стендов. С целью привлечения внимания потенциального клиента компании используют самые разные приемы, порой стенды достигают очень больших размеров, до шести метров в высоту. В связи с этим строительство многоэтажных комплексов с такой высотой потолков представляется затруднительным. В многоэтажных специализированных сооружениях проводят в основном небольшие выставки, что пока не очень востребовано в Москве».
При строительстве новых или расширении существующих выставочно­ярмарочных комплексов целесообразно учесть ряд и других, не менее важных факторов. По мнению девелоперов, необходимо предусмотреть как быстроокупаемые сооружения (под торговые и выставочные площади), так и здания более длительного срока окупаемости (например, залы для заседаний, помещения для консалтинговой и инновационной деятельности, гостиницы). При этом важными параметрами окупаемости являются частота и масштабы проведения выставок. Таким образом, для нормального функционирования ВЦ на каждый «квадрат» выставочной площади должно приходиться столько же сопутствующей (кафе, залы заседаний и пр.). Само выставочное пространство должно быть разделено на модули раздвижными перегородками. Это касается и обслуживающих помещений (гардеробных, складских), и переговорных комнат. Открытая выставочная площадь должна иметь накатные покрытия (антистатическая система покрытий полов, рассчитанная на механические нагрузки от средних до высоких) и при необходимости легко превращаться в закрытые помещения.
В свою очередь, девелоперы и брокеры считают, что деньги под выставочный центр всегда найдутся, поскольку это достаточно рентабельный сегмент коммерческой недвижимости. Для привлечения частного капитала к участию в выставочных инфраструктурных проектах нередко обращаются к механизмам долевого «павильонного» строительства. При этом возможно и авансовое финансирование, то есть привлечение средств на условиях авансовой оплаты выставочных площадей для участия в будущих мероприятиях. А поскольку в последние годы в России рынок торговой, офисной и выставочной недвижимости быстро развивается, потенциальными инвесторами могут стать и компании­риелторы. Если крупные выставки будут проходить раз в год, окупаемость в этом секторе может занять 4–5 лет, отмечают специалисты УКНД «МИЭЛЬ­Недвижимость».

От дефицита к конкуренции
К числу наиболее серьезных проблем российского выставочного рынка относится нехватка качественных, специализированных павильонов. По данным «МИЭЛЬ­Недвижимость», на сегодняшний день дефицит площадей в Москве составляет 250–300 тыс. кв. м. «Необходимо еще как минимум 300 тыс. кв. м, тогда можно будет рассчитывать на проведение в столице России выставок международного масштаба», – говорит Элина Занина.
Пока современным условиям, по консолидированному мнению экспертов, отвечают только «Экспоцентр» (65 тыс. выставочных кв. м, где примерно половина – собственные выставки ЗАО, а другая приходится на прочих организаторов), культурно­выставочный центр «Сокольники» (28 тыс. кв. м, в основном мероприятия MVK), «Гостиный Двор» (13 тыс. кв. м) и открывшийся в марте 2004­го «Крокус Экспо» (закрытая экспозиционная площадь – около 86 тыс. кв. м). Впрочем, специалисты УКНД «МИЭЛЬ­Недвижимость» утверждают, что сегодня в Москве существует всего три выставочных комплекса – лидеров рынка, отвечающих мировым стандартам: «Самым перспективным является МВЦ «Крокус Экспо». Второй наиболее известной выставочной площадкой является «Экспоцентр» на Красной Пресне. По основным показателям (количеству и качеству проведенных выставок, числу экспонентов и посетителей, объемам проданной нетто­площади) он остается лидером на рынке. Однако это почетное звание «Экспоцентру» теперь приходится отстаивать. Завершает список Всероссийский выставочный центр, в распоряжении которого 108 тыс. кв. м экспозиционной площади».
Последние годы «Экспоцентр» активно модернизирует свои павильоны и строит новые. Председатель совета директоров ЗАО «Экспоцентр», вице­президент ТПП РФ Сергей Катырин отмечает, что год был непростой, но несмотря на это выставочная и конгрессная деятельность «Экспоцентра» успешно развивалась: «65 тысяч квадратных метров – сегодня это наша площадь нетто. Площадь брутто превысила в 2006 году 110 тыс. кв. м. Сумма общего объема реализации выполненных работ и услуг составила 3,5 млрд. руб.».
В 2006 году на объекте было проведено 94 выставочных мероприятия, совокупная выставочно­конгрессная площадь составила 665 тыс. кв. м. Наряду с известными мероприятиями появились около 15 новых проектов. Новый импульс получила конгрессная деятельность. Всего за прошлый год проведено свыше 400 конгрессных мероприятий, в том числе 113 вневыставочных, уточняет г­н Катырин.
Касаясь развития «Экспоцентра», Николай Гусев, первый заместитель генерального директора ЗАО «Экспоцентр», отмечает, что введен в строй новый павильон № 8 площадью более 20 тыс. кв. м, из которых 12 тыс. – выставочные. По техническим параметрам он удовлетворяет последним требованиям выставочной индустрии и станет узловым, связав между собой пять павильонов комплекса. Ранее в состав «Экспоцентра» уже входили семь современных павильонов, демонстрационный зал и 4 зала для симпозиумов и пресс­конференций. Значительный рост площадей под экспозиции произошел в 2003 году – за счет введения в строй 7­го павильона (выставочная площадь – 29 тыс. кв. м).
По данным ITE, готовится проект нового выставочного комплекса «Экспоцентра» на 200–250 тыс. кв. м со всей необходимой инфраструктурой в Зеленоградском административном округе Москвы, в районе международного аэропорта Шереметьево­2.
Что касается основного конкурента «Экспоцентра» – «Крокус Экспо» на 65–66­м км МКАД, – официальное открытие его первого павильона состоялось в марте 2004 года. Собственник МВЦ изначально ориентировался на проведение крупных международных выставок. Сегодня закрытая экспозиционная площадь двух павильонов «Крокус Экспо» составляет 87 тыс. кв. м, а открытые площадки занимают 66,5 тыс. кв. м. Помимо 11 экспозиционных залов в них расположены 13 конференц­залов и 9 переговорных. На очереди – и третий павильон площадью 120 тыс. кв. м, окончание строительства которого намечено на сентябрь 2008­го. В корпусе предусмотрены конференц­залы с трансформируемыми перегородками, переговорные комнаты VIP­класса, просторные холлы, кафе и фуд­корты. Парковка на 2800 машино­мест будет в подземном этаже. Общая закрытая экспозиционная площадь МВЦ «Крокус Экспо» возрастет примерно до 220 тыс. кв. м, что сделает его крупнейшим выставочным центром не только России, но и восточной Европы. Одно из основных отличий третьего павильона – современный конгрессный зал на 3,5 тыс. мест, оснащенный всем необходимым для проведения международных конгрессов и конференций, концертов и демонстраций кинофильмов. Во втором павильоне также имеется два конференц­зала вместимостью по 660 мест каждый. Первый и второй павильоны соединит крытый переход, оборудованный травалаторами, а после строительства соответствующей развязки автомобилисты смогут попасть в ВЦ и с внутренней стороны МКАД.
В 2004 году в «Крокус Экспо» прошло более 50 международных выставок. В 2005­м в павильонах ВЦ было проведено более 80 мероприятий. В 2006 году состоялось 100 выставок, а в 2007 году планируется 18 выставок собственной программы МВЦ «Крокус Экспо» (по данным компании «Крокус Интернэшнл»).

Догнать и перегнать?
В последнее время на рынке было анонсировано немало весьма амбициозных проектов, которые, по замыслу столичных властей, призваны ликвидировать дефицит экспозиционных площадок и отсталость страны в организации выставочного дела. Согласно программе «Развитие выставочно­ярмарочной и конгрессной деятельности в Москве на 2007–2009 гг.», прирост экспозиционных площадей составит 275 тыс. кв. м. К 2009 году планируется ввести 65 тыс. кв. м конгрессных площадей, что позволит проводить мероприятия мирового уровня. Общий объем финансирования за период реализации программы составит 22,8 млрд. руб., в том числе из средств городского бюджета – 18,4 млрд.
Расширять же ярмарочные места планируется в основном за счет уже существующих комплексов и центров. В частности, к 2010 году правительство Москвы намерено завершить строительство нового международного ВЦ «Россия» (342 тыс. кв. м, включая павильоны общей площадью 240 тыс. кв. м, экспозиционная площадь 188 тыс. кв. м) на территории ВВЦ (в настоящее время – 108 тыс. закрытых экспозиционных площадей), между проспектом Мира и ВВЦ – от 1­й Останкинской улицы до улицы Сергея Эйзенштейна. К 2008 году обещают построить и административно­выставочный комплекс на улице Профсоюзная (6,5 тыс. кв. м на участке в 0,4 га).
Но несмотря на довольно амбициозные планы московского правительства, основные надежды на развитие выставочного сегмента связаны с частным капиталом. На территории 180 га, принадлежащей «Лужникам», руководство спорткомплекса и Внешторгбанк построят выставочный центр, гольф­клуб и 4­звездочную гостиницу. А на месте долгостроя на Ореховом бульваре, в зоне общественного центра (ЮАО), на участке в 2,7 га, к 2008 году возведут торгово­выставочный комплекс общей площадью 96 тыс. кв. м, 50 тыс. из которых займет подземная автостоянка. Соответствующее распоряжение мэр Москвы подписал 19 мая 2006 года. Строительство будет вести ООО «ДАК Интернешнл». На территории будут расположены также предприятия быстрого питания (не менее 50 тыс. кв. м) и бытового обслуживания (не менее 100 тыс. кв. м).
По информации Blackwood, на юго­востоке Москвы начинаются работы по строительству многофункционального делового комплекса малого предпринимательства с выставочно­ярмарочным центром. Комплекс будет располагаться по адресу: Рязанский пр­т, 20. Его общая площадь составит 90 тыс. кв. м. В здании разместятся выставочный центр, офисные помещения и предприятия потребительского рынка. В данный момент стартовые условия на реализацию инвестиционного проекта переданы на согласование в Департамент имущества города Москвы.
«Несмотря на нехватку выставочных площадей в Москве, в планы правительства города входит закрытие выставочного комплекса «Сокольники», расположенного на территории одноименного парка культуры и отдыха на востоке столицы, – продолжает Алла Глазкова. – На его месте будет построен детский образовательный техноцентр. Парк будет поделен на несколько зон (зона отдыха, прогулочная, для занятий активными видами спорта), на его территории также расположатся современные кафе и рестораны. Проект предусматривает расширение Ростокинского проезда, проходящего вдоль парка, и создание дублера Ярославского шоссе…».
На территории московского музея­заповедника «Царицыно» построят выставочный комплекс, гостиничный центр клубного туризма «Московская дача», музейно­образовательный центр археологии, а также научно­учебный центр пчеловодства. По окончании реставрационных работ в 2007 году в Большом дворце откроются сразу 112 выставочных залов, один из которых отдадут под постоянно действующую выставку столичных художников и скульпторов. Общий объем выставочных площадей на объекте увеличится почти в 30 раз. Рядом с музеем­заповедником появится парковка на 10 тыс. мест, для создания которой придется реконструировать ближайший железнодорожный участок. Наконец, на территории «Москва­Сити», в районе «Экспо­парка» (Краснопресненская набережная, 14, и 1­й Красногвардейский пр­д, влад. 1), возведут выставочный и гостиничный комплексы.
Из­за нехватки участков под застройку в Москве строительство выставочных коммерческих площадей будет активно развиваться в ближайшем Подмосковье. К 2008–2010 гг. выставочный комплекс вооружений с рабочим названием «ТВК» будет построен в подмосковном Жуковском на базе летно­исследовательского института им. Громова. Новый экспоцентр объединит международный авиакосмический салон «МАКС», выставочные центры Сухопутных войск и «Салон безопасности». В него также войдут транспортная выставка и вспомогательные сервисно­офисный и музейно­исторический центры.
Компания «Ист Лайн», владелец аэропорта Домодедово, разрабатывает концепцию интегрированного использования объектов коммерческой недвижимости различного назначения, расположенных в радиусе до 35 км от аэропорта. В рамках этой работы реализуются крупномасштабные проекты – «Аэропорт Сити» и «Аэротрополис». Концепция «Аэротрополиса» предполагает и строительство многофункционального выставочного комплекса.
«Если все планы московского правительства реализуются к 2009–2010 году, в Москве будет ликвидирован дефицит выставочных площадей, который испытывают прежде всего такие крупные операторы, как мы, – резюмирует Александр Шталенков (ITE). – Чтобы отрасль полноценно развивалась, нужны новые выставочные площади. От их количества зависит число проводимых выставок, и, соответственно, обороты».

Информация

Минимальные требования к профессиональному экспоцентру:

• земельный участок площадью 50–80 тыс. кв. м вблизи метро и/или на пересечении магистральных путей
• открытые выставочные площади (15–20 тыс. кв. м)
• паркинг, превышающий тысячную норму машино­мест
• крытый павильон с чистой выставочной площадью 10–20 тыс. кв. м, с четырьмя отдельными входами
• универсальный open space (помещение без колонн и каких­либо перекрытий)
• новейшие технологии в климатизации помещения (кондиционирование, обогрев, вентиляция)
• разветвленная сеть подведения электроэнергии, воды, канализации, телефонной связи и Интернета (мощностью электросетей не менее 100 кВт)
• 3–5 конференц­залов
• складские помещения
• ресторан
• гостиницы

Данные компании Jones Lang LaSalle Moscow