Офис «для себя»

Какие пожелания арендатора могут быть учтены владельцем бизнес­комплекса и во что это выльется для обоих – тема нашей рубрики.
Сегодня в столице крайне сложно подобрать офис с учетом нетипичных особенностей своего бизнеса. «Наша фирма – поставщик профессионального оборудования для приготовления кофе в кофейнях, ресторанах, фастфудах, – рассказывает генеральный директор компании «ГУРМЭ СТАЙЛ» Татьяна Лухминская. – Для шоу­рума мы подыскивали офис с выделенной электрической мощностью не менее 20 кВт, чтобы поставляемое нами оборудование было представлено в работе и клиент мог тут же проверить качество напитков. Также требовалась подводка воды с канализацией плюс складское помещение – и все это на небольшой площади. Как правило, в таких случаях приходится довольствоваться цокольными помещениями. Но после долгих поисков удача улыбнулась: мы заключили договор на 11 месяцев на аренду 250 кв. м на Ленинском проспекте, 99, в здании нового магазина «Электроника». Собственник, крупная сеть отделочных материалов, тоже долго не мог найти арендатора на эту площадь: хотели непременно мебельный магазин, но операторы этой товарной группы отказывались – из­за невозможности сделать вывеску и выход на Ленинский проспект…»

Можно, но деньги вперед
Традиционно считается, что владельцы помещений идут на уступки прежде всего «якорям», снимающим большую часть здания.
Руководитель проектов компании Savant International Ник Джексон считает, что все зависит от степени готовности комплекса: «Главное, чтобы все необходимые изменения были предусмотрены еще на стадии проектирования, не дожидаясь подрядчиков­строителей. Позже это будет и сложнее, и намного дороже. Так или иначе, платит всегда тот, кому это нужно – в данном случае арендатор. Даже если он претендует на маленькую площадь, на ранней стадии владельцу не составит труда пойти ему навстречу».
Все же г­н Джексон признает, что если каждый из десяти арендаторов хочет сделать нечто «под себя», это настоящий кошмар для девелопера: «В моей практике собственник пошел на серьезные изменения в проекте лишь однажды – когда компания заключила долгосрочный договор на 30 тысяч «квадратов», арендовав автономную 15­этажку из трех зданий 90­тысячного бизнес­парка класса А».
Между тем на рынке офисов «длинные» (30–40 лет) договоры аренды крайне редки: как правило, дальше 5–10 лет столичный бизнес пока не заглядывает. Девелопер же практически всегда ориентируется на «следующего» арендатора (который придет на место нынешнего), поэтому соглашается лишь на те изменения, которые не станут камнем преткновения при последующей сдаче помещения внаем. По соглашению, съезжая, арендатор должен вернуть помещение владельцу в первозданном виде.
Специалисты управляющей компании Sawatzky подтверждают, что получить офис «под себя» сегодня возможно в основном на начальном этапе проекта: «Впрочем, с учетом сложившейся практики сдачи площадей в состоянии shell&core арендатор может выполнить планировку и дизайн на свой вкус. При заключении договора детально и строго определяются процедуры согласования и правила проведения отделки. Работы, затрагивающие конструктивные элементы здания или основные инженерные системы и коммуникации (естественно, с разрешения собственника) проводятся в обязательном присутствии специалистов УК. Подрядчик арендатора предоставляет нам проект на согласование, проводит работы под постоянным контролем наших специалистов, сдает документацию как арендатору, так и управляющему». По мнению экспертов «М.О.Р.Е.–Менеджмент», на любом серьезном объекте должно существовать «Положение об организации строительных и ремонтных работ на территории бизнес­центра, в котором прописываются правила взаимодействия подрядных организаций с управляющей компанией». В этом УК помогает служба безопасности, которая не должна пускать работников подрядных организаций без согласования видов, места и сроков работ.
По опыту Sawatzky, иногда арендодатель, учитывая специфику бизнеса арендатора (например, ресторан), может разрешить работы, выходящие за рамки стандартных, но с условием: любое изменение должно быть «улучшением». То есть помещения должны оставаться привлекательными для потенциальных арендаторов и ни в коем случае не ухудшать технические характеристики и показатели безопасности здания.
Анна Иванова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, уточняет, что под конкретного арендатора меняют лишь то, что в принципе подлежит модификации: «Так, возможно увеличение площади и количества стояков, организация лестниц между сопредельными этажами, расположение специфического инженерного оборудования арендатора на общих площадях здания (например, генератора и чиллеров), увеличение электрической нагрузки, отделочные решения в общих зонах…» Такого рода изменения не зависят от того, является ли здание отдельно стоящим или частью бизнес­центра. При этом общим ограничением являются требования государства, превалирующие над условиями договора аренды: если это памятник архитектуры, то, скорее всего, изменение несущих конструкций посредством объединения этажей невозможно. Не забудем и про арендный доход, который определяется площадью офиса (при объединении этажей площадь здания уменьшается).
По словам экспертов Colliers International, чаще всего арендаторы просят об увеличении нагрузок на инженерные системы и усилении перекрытий в специальных зонах, а также о модификации системы пропускного режима/доступа в здание в соответствии с потребностями якорного арендатора (например, в форме эксклюзивного права использования определенной группы лифтов или организации альтернативной охранной системы). В свою очередь, специалисты Savant полагают, что в списке пожеланий лидируют возможность увеличения нагрузки на полы, мощностей электроэнергии и дополнительные требования к серверным комнатам: «На одном из объектов, где мы управляли отделочными работами, с разрешения собственника пришлось усилить полы на одном из 4 этажей, чтобы разместить тяжелое компьютерное оборудование якорного арендатора». Начальник отдела коммерческой недвижимости корпорации Mirax Group Анастасия Данилова считает, что чаще всего арендаторы просят собственника выделить дополнительную зону для размещения руководящего состава.

Табу и преференции
При изменении планировки помещений инженерные сети (вентиляция, кондиционирование, электроснабжение и т. п.) обычно приходится монтировать заново. «Теоретически возможно все, когда есть деньги и время, – рассказывает Ник Джексон. – Если арендатор заплатил и все нормы соблюдены, владелец в принципе ничем не рискует. Хотя в старых зданиях вполне возможны ограничения для некоторых сетей, например, вентиляционных коробов. Если потолки в помещениях низкие, а коридоры узкие, то на прокладку воздуховодов может попросту не хватить места. В новых зданиях они обычно прокладываются в пространстве за подвесным потолком».
По словам Анны Ивановой, потребность в индивидуальных системах может возникнуть как в качественных, так и в среднестатистических офисных центрах. Многое зависит от характеристик здания и условий сделки. В любом случае для обеспечения должного функционирования объекта все устанавливаемые системы должны быть подконтрольны арендодателю».
Специалисты УК Sawatzky утверждают, что арендаторы чаще всего устанавливают собственные индивидуальные системы аварийного энергоснабжения – дизельные генераторы, источники бесперебойного питания, индивидуальные системы кондиционирования: «Для владельца главное – контролировать, чтобы индивидуальное оборудование соответствовало требованиям по допустимым нагрузкам, функционировало в согласии с центральными инженерными системами, обслуживалось арендатором должным образом, а по окончании срока аренды было им демонтировано и вывезено без ущерба для здания. Если же оно является неотделимым улучшением, то должно быть передано владельцу полностью работо­способным».
Выделение арендатору дополнительных электрических мощностей, по опыту консультантов, зависит от наличия и мощности трансформаторных подстанций, обслуживающих здание, а также от возможности приобрести эти мощности у поставщика. «Сложности могут возникнуть, если нужно получать дополнительные мощности в городе, – замечают в Sawatzky. – В некоторых случаях это решаемо, но уже за счет арендатора».
По сути, любые автономные инженерные сети увеличивают возможности здания, а соответственно, стоимость самого объекта и величину ставки аренды. «Вопрос в том, имеются ли у собственника средства на эти цели и как договорятся стороны по компенсации стоимости этих сетей, – уточняет директор департамента управления недвижимостью ООО «М.О.Р.Е.–Менеджмент» Юрий Елисеев. – Если арендатор серьезный и планирует обосноваться надолго, дополнительные затраты для решения проблем арендатора вполне оправданны. В то же время собственник заинтересован в создании дополнительных удобств для арендаторов, так как это повышает их лояльность и делает здание более привлекательным для потенциальных клиентов в будущем. Например, в наших бизнес­центрах в Банном переулке, 9, и на улице Садовнической, 69/44, для удовлетворения технических потребностей арендаторов была предусмотрена система бесперебойного питания и установлены дизель­генераторы».
По словам г­на Джексона, девелоперы очень внимательно относятся к фасадам, поэтому скорее идут на размещение необходимого арендатору оборудования на крыше, если его не видно. «Но только если позволяют характеристики несущих строительных конструкций, – уточняют в Sawatzky. – Крайне нежелательно размещение оборудования типа блоков сплит­систем на фасадах». Как говорят в управляющих компаниях, при заключении договоров арендодатели могут позволить установку на фасаде здания вывески с названием крупного арендатора, изменение дизайна входной группы для арендатора, занимающего здание целиком, а также собственное оборудование по контролю доступа посетителей для арендаторов, имеющих обособленный вход или занимающих все здание.
Иногда арендатор желает усилить конструкцию полов. В практике Savant были такие случаи, когда арендаторы усиливали полы для того, чтобы разместить определенное оборудование. Такое усиление возможно, если позволяют конструкции здания. Для девелопера эти изменения не несут серьезных проблем, поскольку не препятствуют дальнейшей сдаче в аренду этого помещения. «Менять и утяжелять верхний этаж сложнее, – добавляет Ник Джексон, – поскольку нагрузка автоматически ложится на первые».
Впрочем, по мнению консультантов Colliers International, усиление перекрытий – распространенное требование. А вот рассчитывать на возможность демонтажа несущих стен для воплощения офиса мечты арендатору не стоит, поскольку это ставит под сомнение пространственную жесткость здания. «Только на стадии проекта! – предупреждают в Savant. – Позже получить разрешение на производство таких работ будет крайне затруднительно, не говоря уже о согласии собственника». Кстати, то же самое касается и высоты потолков. «Насколько мы знаем, изменить этот параметр в готовом здании невозможно, поскольку расстояние между перекрытиями является базовой характеристикой здания», – поясняет Анна Иванова. В Sawatzky, напротив, считают, что усиление некоторых зон и увеличение высоты потолков возможно, но весьма проблематично, так как требует значительных затрат на проект реконструкции, его согласование в инстанциях и, конечно, грамотную реализацию.
Туалеты, как правило, располагаются внутри офисов и, таким образом, являются индивидуальными для каждого арендатора. Специалисты УК говорят, что для арендодателя лучше, если арендаторы имеют туалеты на собственных площадях – это уменьшает общие эксплуатационные расходы.

За поправки ответят
Если в процессе вышеописанных модификаций арендатор наносит кому­либо ущерб, он должен его возместить, считают консультанты Colliers International.
«Если ущерб нанесен в результате некачественного проведения отделки или нарушения установленных норм, то ответственность несет арендатор. Если же сам проект перепланировок не учитывал каких­либо инженерно­технических особенностей здания и это стало причиной ущерба, то в каждом конкретном случае вопрос подлежит разбирательству, – уточняют в Sawatzky. – В любом случае обязательным условием договора должно быть наличие страховки как у арендатора, так и у арендодателя. Существенным условием является и наличие и поддержание полисов страхования арендатора на период проведения строительно­монтажных работ (включая всех подрядчиков арендатора), страхование гражданской ответственности и ущерба имущества сторон».
Если арендодатель разрешил перепланировку и должным образом оформил разрешение, следовательно, он взял на себя ответственность за последствия. Но любая перепланировка должна делаться по проекту, который, в свою очередь, анализируется, проверяется и согласуется с точки зрения строительной безопасности, противопожарной безопасности и др. в соответствующих инстанциях. Если все согласования были выполнены, то ответственность по проведению перепланировки ложится на соответствующую проектную организацию, а также техзаказчика и подрядчика, поясняют в «М.О.Р.Е.–Менеджмент».

Офис выделки стоит?
Между тем все больше крупных компаний строят офисы «под себя» или выкупают под них уже готовые помещения, полагая, что это значительно выгоднее аренды. По оценкам экспертов, по этому пути сегодня идут не менее 10–15% крупных компаний (число офисных работников которых превышает 200 человек), тогда как еще 3 года назад не более 5% фирм выкупали офисы в собственность. Из самых известных сделок такого рода – покупка офисного здания «Транснефтью».
С другой стороны, застройщики проектируют современные здания, ориентируясь на требования рынка, поэтому, как правило, они не требуют радикального переустройства. «В нашем опыте не было компании, которая бы пришла к выводу, что ни одно из зданий, выставленных на рынке, принципиально не соответствует ее требованиям, – замечает Анна Иванова. – Так что решение о строительстве индивидуального здания, вероятно, продиктовано не только техническими характеристиками представленных на рынке объектов». «Все зависит от того, каким бизнесом хочет заниматься арендатор: основным или управлением недвижимостью. С нашей точки зрения, всегда выгодно заниматься основным бизнесом», – полагают в Sawatzky.
По мнению девелоперов, когда цены на недвижимость стабилизируются, многие компании откажутся от желания замораживать значительные средства, которые могли бы инвестировать в основной бизнес. «Кроме того, все компании в настоящее время активно развиваются, расширяются, им постоянно требуются дополнительные площади. Это приводит к мысли о необходимости смены офиса, а это проще сделать в том случае, если компания арендовала площади», – комментируют эксперты «М.О.Р.Е.–Менеджмент». Юрий Елисеев считает, что реконструкция – мероприятие слишком дорогостоящее, чтобы проводить ее ради одного арендатора, пусть и долгосрочного: «Однако в практике компании М.О.Р.Е. есть примеры обоюдовыгодных договоренностей – ведь, как правило, пожелания арендатора функционально оправданы. Например, у нас есть успешный опыт работы с банками. Офисы для банков имеют ряд специфических требований (хранилища, особое зонирование помещений, требование к системам безопасности и т. п.), которые могут быть не востребованы следующим арендатором. В таких случаях девелопер повышает арендную плату с учетом необходимости последующей реконструкции здания. Кроме того, собственник может иметь несколько десятков уже разработанных дизайн­проектов для создания офисов, что значительно облегчает процесс поиска арендатора и подготовки помещений».