«Семеновский»: что может редевелопмент

Как живется «Семеновскому» на фоне конкурентов и есть ли у него будущее в своем классе – сегодня «фокусируемся» на этом.

Возрождая наследие ткачей
В последнее время для многих арендаторов, претерпевающих «кризис расширения», один из недорогих способов решить «жилищный вопрос» – переехать в комплекс, реконструированный из промышленного предприятия. Благо программа правительства Москвы по выводу последних за черту города способствует появлению большого количества подобных предложений. К недостаткам подобных объектов относятся расположение и некоторые конструктивные ограничения.
Решаясь на выкуп и реконструкцию площадки будущего офис­парка «Семеновский» в экологически неблагополучном районе, собственник рассчитывал на повышенный спрос на среднеценовые офисы в районе Соколиная гора, а также на местоположение комплекса в непосредственной близости к метро. Четыре строения общей площадью около 30 тыс. кв. м были полностью рекон­струированы с использованием новейших технологий и материалов. Объект был реализован на предприятии, уже обладавшем значительными основными фондами, что снизило капитальные вложения и улучшило финансовые показатели проекта.
По мнению экспертов, офис­парк «Семеновский» – одно из наиболее интересных предложений класса В за 2005 год, а сделка по аренде его площадей стала одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости. Аналитики Colliers International считают, что многие фабричные и завод­ские объекты в столице просто созданы для редевелопмента такого рода: «В настоящий момент тенденция по реконструкции бывших производственных площадей в офисные комплексы получает все более широкое распространение. Инвестиционная компания «Визави», собственник проекта, максимально учла актуальные требования арендаторов к офисам класса В: функциональный дизайн помещений, современные инженерные решения, спринклерная система пожаротушения на этажах, многоуровневая система охраны здания, профессиональное управление и сервисное обслуживание. Следует отметить, что для бывшего технологического предприятия здание имеет прекрасные «энергетические» возможности».

«Блеск и нищета» местоположения
«Семеновский» расположен в оживленном районе ВАО неподалеку от метро «Электрозаводская» и имеет хорошую траспортную доступность.
Директор по развитию компании Knight Frank Андрей Петров считает ВАО перспективным деловым районом, где возможно строительство офисов класса В: «С учетом того, что на рынке офисной недвижимости наблюдается децентрализация, такой фактор, как location, получает новый смысл. Офисное здание должно находиться рядом с ключевыми транспортными магистралями, иметь парковку и оптимальные ставки аренды. Офис­центр «Семеновский» не может претендовать на класс А, так как находится на территории бывшей промзоны и представляет собой реконструированный объект, но соотношение цены и качества предложения, на мой взгляд, оптимально».
«Редевелопмент привлекателен в условиях острого дефицита земельных участков, а ниша офис­парков – для таких районов, как ВАО, – отмечает Андрей Петров. – Офис­парки, как правило, имеют наземные парковки, развитую инфраструктуру, удобную планировку внутреннего пространства. Отличительной особенностью формата является подбор арендаторов, обычно схожих по профилю деятельности. Кроме того, наличие по соседству с «Семеновским» крупных проектов (таких как Nagatino I­Land) будет способствовать формированию вокруг него новой деловой зоны».

Свобода как необходимость
Консультанты KR Properties уверены, что здания «Семеновского» достаточно удобны для реконструкции: «Большие окна, открытые планировки с высокими потолками, наличие современных систем отопления, кондиционирования – явные плюсы комплекса. Из минусов – на три здания площадью около 20 тысяч «квадратов» только пять лифтов, чего явно недостаточно». Кроме того, девелоперы относят к минусам «Семеновского» открытый паркинг всего на 200 машино­мест.
Главная особенность архитектуры новоиспеченного офис­парка – огромные открытые помещения с большой площадью остекления. Осмотрев необходимое пространство, внутри которого нет никаких перегородок, клиент сам выбирает внутреннюю «нарезку» на офисы, конференц­залы и переговорные. Возможность перепланировки этажей в короткие сроки с небольшими затратами и без дорогостоящего ремонта, в свою очередь, позволяет организовать офисное пространство по типу open space.
«Концепция объекта была хорошо продумана: здание может арендовать и одна крупная, и несколько небольших компаний. Три входные группы в офис­парке избавляют от долгих переходов из одного конца этажа в другой», – комментируют концептуальное решение внутренних планировок «Семеновского» эксперты Colliers International.

«Второй сорт» – самый дефицитный!
Сегодня офис­парки класса В – очень привлекательная ниша для девелопмента и редевелопмента. «На столичном рынке есть девелоперы – специалисты по классу В (Horus Capital, «Промсвязьнедвижимость»), но не много профессионалов, то есть ниша не заполнена и активно развивается, – говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle Алексей Ефимов. – Это и реконструкция бывших заводов, и новое строительство за пределами центра города. Подобные проекты привлекают ценой – при сохранении эффективности помещений (loss factor как в А классе – до 12%) и наличии профессиональной УК. Так что пока говорить о сходе волны редевелопмента рано – остаются огромные неосвоенные территории. Из­за эффективной планировки и удачного расположения «Семеновский» сможет успешно конкурировать с будущими крупными проектами».
Девелопер проекта – банк «Визави» – является крупнейшим игроком рынка коммерческой недвижимости классов В и С. На данный момент ему принадлежат 7 комплексов зданий в различных районах Москвы, в том числе около 500 тыс. кв. м офисных площадей. Все объекты банка объединены в единую сеть «Офис­парк «Визави». По оценкам банка, доходность проекта превышает 30% годовых. Объем вложений, рассказала в конце 2006 года прессе директор по рекламе инвестиционной компании «Визави» Анна Базильер, составил $100 млн. Если предположить, что банк сдаст все помещения по декларируемым ставкам, то его доход составит $75 млн.: $63 млн. от 350 тыс. кв. м офисных помещений и $12 млн. – от складских.
В настоящее время большая часть площадей (порядка 400 тыс. кв. м) используется под офисные и складские нужды. Офисы занимают 70% всех помещений. Наибольшие объемы этих площадей расположены в офис­парке «Курский» (около 125 тыс. кв. м), «Шереметьевский» и «Можайский» (около 75 тыс. кв. м). В других офис­парках класс С занимает от 15 тыс. кв. м («Варшавский», «Красносельский») до 25 тыс. кв. м («Семеновский»). Офисные площади сдаются в аренду по $200–350/кв. м в год. Среди арендаторов офис­парков, принадлежащих «Визави», много известных компаний, предпочитающих арендовать площади по низким арендным ставкам. Так, издательский дом «Бурда» арендует 15 тыс. «квадратов» в офис­парке «Шереметьевский».
«Спрос в этом сегменте офисной недвижимости зависит от двух факторов: location и ставки аренды, – рассуждает начальник отдела маркетинга KR Properties (бывшая Realty Trade, «дочка» инвестиционной компании «НЕРЛЬ») Антон Смирнов. – В настоящее время район Соколиная гора активно развивается в качестве нового делового района. На момент сдачи «Семеновского» условия были одними из лучших на рынке: большие каникулы, достаточно низкие ставки. Вторичный спрос будет опираться в том числе на отзывы арендаторов о самом БЦ и об управляющей компании, ее профессионализме».
В прошлом году инвестиционная компания «Визави» подписала долгосрочный договор аренды 15 тыс. кв. м в «Семеновском» с ОАО «МобильныеТелеСистемы». Агентом по сдаче в аренду выступила консалтинговая компания Colliers International. Вскоре в здании «Семеновского» на трех этажах разместился новый объединенный московский контактный центр крупнейшего оператора сотовой связи в Восточной и Центральной Европе. Его открытие завершает проект создания укрупненных современных технологичных контактных центров по всей стране.
«Это типичное место для бэк­офиса/call­centre, – комментирует сделку Алексей Ефимов. – На момент подписания договора аренды МТС, безусловно, получил хорошие ставки за свой бренд, площадь и заключение сделки на ранней стадии готовности проекта».

Информация

Бизнес­центр класса В

Адрес: Москва, Большая Семеновская ул., 32, стр. 1 Собственник: ООО «Оазис»

Девелопер: Инвестиционная компания «Визави»

Инвестор: ООО «Оазис» при поддержке ОАО КБ «Визави»

Архитектор: «Стройсервис» Брокер: Colliers International

Управляющая компания: инвестиционная компания «Визави» (финансовое управление, охрана, клининг, техническое обслуживание)

Площадь участка: 10 323 кв. м

Общая площадь здания: 19 206,7 кв. м

Разбивка общей площади на арендуемую, помещения общего пользования, технические помещения и другие вспомогательные помещения:

арендуемая – 14 434,8 кв. м, помещения общего пользования – 2676,2 кв. м, технические –2000,1кв. м, вспомогательные и др. – 90,8 кв. м

Парковка: круглосуточная, охраняемая, наземная, 6000 кв. м, 120 м/м

Этажность здания: 7­этажный и подвал (бомбоубежище)

Арендаторы: ОАО «Комстар Объединенные ТелеСистемы» (1,1 тыс. кв. м на 5 лет), «Мобильные ТелеСистемы» (15,5 тыс. кв. м)

Организация общественного питания: сетевой ресторан в здании

Дополнительные услуги: банк, химчистка, меховое ателье, магазин верхней одежды, ресторан

Суммарный объем инвестиций в строительство: $15 240 тыс.

Средняя арендная ставка: $364,7/кв. м

Предполагаемые сроки окупаемости: 4,8 года

Внутренняя ставка доходности проекта (IRR): 46,5%