Новости
Компании
Назад
16 Февраля 2007, 6:41
Промышленное строительство
Сегодня многие производители планируют инвестиции в строительство новых производственных мощностей в России и соответственно ищут наилучшие способы реализации этих планов. Легко ли начать и завершить промышленное строительство? Что для этого должен знать инвестор? Мы постараемся дать некоторую экспертную оценку этих вопросов на основании имеющегося у нас опыта работы в России.
Весь процесс реализации проекта должен быть тщательно спланирован и выполнен профессионально, но отдельным моментам должно быть уделено особое внимание.
Приобретение земельного участка
Технические вопросы по площадкеИнвестору необходимо провести техническое комплексное обследование площадки. Это позволит определить, насколько выбранный участок соответствует конкретным целям строительства и производства. Следует определить, возможно ли технически разместить конкретное здание на данном земельном участке, обладающем определенными параметрами (размер, форма и т. д.). Нужно помнить о санитарных зонах. Производственные объекты должны быть размещены в соответствии с санитарными нормами, так же, как и используемые технологии должны им соответствовать. Необходимо ознакомиться с планом застройки в месте размещения земельного участка, чтобы подтвердить, что в ближайшие годы в этом месте не планируется городская застройка, которая может повлиять на инвестиции. Характеристики грунтов. Настоятельно рекомендуется провести геологические изыскания или предусмотреть в бюджете варианты различных типов фундамента. Следует ознакомиться с предварительными техническими условиями по энергоснабжению. Так, в Московской области недостаточно газа, а в отдельных регионах – электричества. Определенные коммерческие компании предлагают услуги по обеспечению энергоресурсами. Такие услуги требует тщательной технической и финансовой проверки. Возможные подключения энергоресурсов, их мощности и затраты на них. Стоит отметить, что если ЛЭП или газопровод проходят вдоль площадки, то это не означает, что точки подключения будут находиться рядом. Транспортные маршруты, автодороги, железные дороги (есть ли в наличии подъездная ветка или разрешение на нее от ж/д властей). Во многих районах Московской области ведется активное промышленное строительство, например в Красногорске, Ступино, Раменском и Клину. Эти площадки больше подходят для промышленного строительства (наличие дорог и коммуникаций) в отличие от традиционных сельскохозяйственных районов.
Приобретение земельного участка
- Существуют проблемы с подбором земельного участка достаточно большой площади для промышленного строительства вблизи городских центров и имеющихся транспортных магистралей.
- Земли, пригодные для промышленного строительства, относятся к категории земель промышленного назначения или земель поселения с разрешенным промышленным использованием. Перевод земель из сельскохозяйственной категории в промышленную может занять до одного года. Запрещается начинать строительство на сельскохозяйственных землях вне зависимости от формы собственности и неофициальной документации.
- Земля может быть приобретена в качестве актива посредством покупки акций специально созданной компании, обладающей правом на использование данного участка как следствие приобретения здания, расположенного на этом участке.
- Обязательным является комплексное юридическое обследование площадки для подтверждения права на землю. Особенно тщательно следует отнестись к вопросам приватизации.
- На период строительства инвестор, как правило, обладает правом краткосрочной аренды (1–3–5 лет); но после регистрации права собственности на объект он может рассчитывать на получение права долгосрочной аренды (максимальный срок – 49 лет).
Технические вопросы по площадке
На этапе первичного комплексного обследования инвестор должен предоставить информацию об объеме производства, размерах зданий, необходимых энергоресурсах, наличии рабочих мест после завершения строительства, о производственной технологии, транспортных маршрутах. Это сведет к минимуму риск приобретения неподходящих земельных участков и повысит точность технических условий.
Инвесторы должны рассматривать как площадки с застройками, так и без них (brownfields and greenfields). В отдельных случаях существующие промышленные объекты могут быть экономически и технически жизнеспособными, особенно если обладают транспортным сообщением. В определенных случаях снос объекта может обойтись дороже нового строительства, вот почему девелоперу нужно провести техническое обследование территории и объекта.
Важный вопрос для будущего производства – рабочая сила. Инвестор должен убедиться в наличии рабочей силы для будущего производства в близлежащих окружающих городах и деревнях. Земельные участки с застройками (brownfield) скорее всего расположены в тех местах, где есть квалифицированные рабочие.
Предпроектная и проектная стадии
На стадии предпроектного согласования влияние будущего производства на экологию должна оценивать компания, имеющая лицензию. Но оценку может вынести и компания без лицензии, если полученные данные будут использоваться для принятия решений внутри.
В официальной проектной и согласовательной документации есть ряд разделов, которые существенны для промышленных объектов. Для раздела «Технология» важно:
1) Объемы производства.
2) Влияние на окружающую среду (выбросы).
3) Подача необходимых для производства энергоресурсов.
4) Сертификация технологических линий (особенно для пищевого производства).
5) Гигиенические сертификаты должны выдаваться на производство потребительских товаров и пищевое производство после согласования раздела «Технология» санитарной инспекцией.
Раздел «Охрана окружающей среды». Соответствующие официальные инстанции должны дать заключение, что производство экологически безопасно.
Инвесторы должны быть готовы к тому, что процесс согласования в зависимости от сложности проекта может затянуться до 1,5 года. Секрет успешной реализации заключается в изначально правильном и заблаговременном планировании проекта и соблюдении последовательности этапов.
Процесс проектирования
Как правило, на стадии разработки концепции проекта привлекаются международные архитектурные бюро. Но ведут проект обычно местные фирмы, так как они лучше ориентируются в существующих нормах и правилах проектирования, знают требования местных властей.
Строительство
Будет лучше, если в качестве генеральных подрядчиков будут выступать компании, имеющие опыт реализации местных проектов по основным строительным работам, в то время как международные специализированные подрядчики лучше справятся со сложной технологической частью в узкоспециализированной сфере. В таких случаях рекомендуется привлекать независимую компанию по управлению проектами, которая будет отслеживать ход строительства, при этом инвестор будет обладать полной информацией о ходе проекта и будет уверен в том, что все технические требования соблюдены.
Сдача-приемка промышленного объекта
Запустить производство можно только после подписания акта приемки госкомиссией. Это разрешение дает право на производство определенной продукции на объекте. Его выдает тот же орган власти, который выдал первоначальное разрешение на строительство (архитектурно-строительная инспекция/районная администрация).
Ускорение реализации проекта
Процесс проектирования и согласования можно ускорить, если провести качественное предконтрактное планирование, наладив связи с местными органами власти и совмещая выполнение определенных мероприятий. После завершения проектирования процесс строительства можно ускорить, разделив все строительство на отдельные пакеты работ, хотя это требует более детального управления проектом. Для этого привлекаются профессиональные компании, занимающиеся управлением проектами и строительством, которые могут оптимизировать время и расходы на строительство.
Назад
Загрузка...