Форматы ТЦ: каким будет второе пришествие?

Клоны не пройдут
Заместитель директора по стратегическому консалтингу и оценке Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что простые форматы вполне естественны, пока рынок еще не развит, не насыщен даже обыкновенными ТЦ и ТРЦ: «Новые виды только начинают появляться в России, и связано это прежде всего с развитием самих операторов. Но даже в Москве пока недостаточно компаний, способных работать в таких комплексах».
Генеральный директор компании «Магазин магазинов» Анна Ширяева называет и другие причины: «Для некоторых форматов нет на нашем рынке соответствующих арендаторов, другие – экономически сравнительно менее привлекательны на сегодняшний день, экономика третьих вообще в редчайших случаях бывает удачной, осуществлению четвертых не способствует наш климат, а до пятых мы сами пока не доросли…» Из прижившихся на отечественной почве разновидностей ТЦ можно отметить специализированные. В их числе, по мнению специалистов «Магазина магазинов», «Горбушка», «Обувь-сити», «Спорт-Хит» и «Электроника на Пресне». «Все они отличаются неясной структурой аренды, неправильно спланированы, многие не располагают достаточными парковками… Но, в принципе, достаточно успешны». В свою очередь, вице-президент компании Blackwood Михаил Гец отмечает, что «на рынке в последнее время часто анонсируются проекты необычных форматов, хотя не всегда воплощаются в жизнь».

Дешево и сердито
Аналитики уверяют, что нынешнее состояние инфраструктуры в России не позволяет открывать такой популярный на Западе формат ТЦ, как аутлет-центры: дескать, сначала дороги должны стать нормального качества, а время поездки в пригород – сократиться до 15-–20 минут…
«Аутлет-центров у нас пока нет, но именно там среднеценовые и дорогие бренды – производители одежды, обуви и аксессуаров распродают свои старые коллекции на Западе, – рассказывает Юлия Никуличева. – Нам известно, что недавно один из трех крупнейших европейских операторов, обладающих франшизой модных европейских домов, выразил намерение прийти в Россию с таким проектом. Минимальная арендуемая площадь такого проекта – 200 тыс. кв. м».
По американскому образцу, аутлет-центр – это аллея особняков-магазинов на огромной площади с соответствующей по размерам парковкой. Их можно строить на тех участках земли, которые сегодня используют крайне неэффективно.
«Когда размер рынка уже предельно велик, можно начинать освоение такого формата, как ритейл-парки, – рассуждает г-жа Никуличева. – То есть у большинства людей есть машины, они привыкли делать основной объем покупок в торговых центрах, а качество и загруженность пригородных дорог позволяют семье добраться до ритейл-парка в пределах часа».
Заместитель директора по торговым площадям Jones Lang LaSalle Бранко Петкович утверждает, что к 2008 году все российские барахолки и рынки преобразуются в ритейл-парки: «Согласно американской (или французской) концепции, это комплекс из отдельных 1–2-этажных боксов общей площадью от 30 тыс. кв. м (в идеале 60 тыс.), расположенный на территории в 40–60 га в пределах 10 км от крупных трасс, где стоковые объемы продукции предлагаются по демпинговым ценам. Каждая коробка строится под определенного оператора».
Загородные проекты для девелопера становятся все более выгодными, так как найти большие участки в пределах столицы практически невозможно. Земля за МКАД, подходящая для целей ритейл-парка, предлагается от $1,2 млн. до двух за гектар. Строительство одного квадратного метра торговых площадей на таком объекте сегодня обходится примерно в $800. Правда, окупаемость будет на год-два дольше, чем в среднем столичном ТРЦ.
Два ритейл-парка – на юго-западном и юго-восточном направлениях от столицы – уже на стадии активной разработки иностранными девелоперами, но реализованы будут не ранее, чем через 2–3 года. Известно, что каждый из них расположится на участке примерно в 40–50 га и предложит не менее 70 тыс. кв. м арендуемой площади по низким ставкам ($100–300/кв. м в год).
По словам Михаила Геца, в последнее время стали чаще заявляться проекты в формате ритейл-парков: «Это торговые центры, где 80–90% площади занимают якорные арендаторы, а галерей практически нет. В начале года компания «Гарант-Инвест»
открыла ТЦ «Ритейл Парк», близкий к этому формату». В свою очередь, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International Александр Обуховский отмечает, что «Ритейл Парк» на Варшавке лишь условно подходит под данную категорию: «Размер земельного участка не позволяет разместить на нем в один этаж гипермаркет, DIY, большой спортивный магазин, и прочие биг-боксы, однако местоположение и сильный «якорь» в виде OBI спасают положение. Ближе к ритейл-парку проекты Auchan, Leroy Merlin, Decathlon…»

На широкую ногу
Вместе с тем аналитики рынка едины во мнении, что мегапроекты как симбиоз нескольких концепций и комплексов в России непременно приживутся, благо страна земельными ресурсами богата. Скорее всего это будут объекты для семейного отдыха и шопинга продолжительностью в целый уик-энд (!).
«Один из распространенных видов западных мега-проектов – когда ритейл-парк строят рядом с аутлет-центром, причем они не обязательно должны принадлежать одному девелоперу, – рассказывает Юлия Никуличева. – Например, аутлет-вилладж по соседству с ритейл-парком в Труа (Франция), итальянский проект «Серавале» под Генуей, аналоги в американских штатах Калифорния и Индиана…»
Эксперты Colliers International полагают, что с развитием транспортной инфраструктуры и освоением под новое жилищное строительство больших территорий на расстоянии нескольких десятков километров от крупных городов появятся участки земли, пригодные под развитие суперрегиональных мегапроектов (150–200 га), в которых огромный торгово-развлекательный объект, более-менее знакомого нам формата соседствует с развлекательным парком (как Disneyland). «В России пока нет центров с полноценной развлекательной составляющей, – уточняют в Jones Lang LaSalle. – Из всемирно известных мегапроектов такого плана можно назвать самый большой торговый центр All of America (около 500 тыс. кв. м арендуемой площади) в Миннесоте. При нем есть гостиница, рестораны, парк развлечений, крытый аквапарк… Полагаю, комплекс такого типа неподалеку от Москвы мог бы привлечь клиентуру со всего региона. Правда, в этом случае первоначальные вложения должны быть очень велики, а окупиться они могут лет через 10–15; девелоперу имеет смысл брать в долю якорных операторов развлекательного сегмента. Идеальным партнером стали бы Disneyland или Legoland. Некоторые известные бренды уже рассматривают возможность инвестирования в подобные проекты и даже ведут переговоры о франшизе мировых операторов индустрии развлечений. Под такой мега–проект требуется минимум 100–150 га в радиусе 5 км от МКАД, но для населения это будет действительно качественная и востребованная услуга».

Фанатично
Есть и еще один популярный у современных девелоперов формат – спортивный. Однако следует учитывать, что стадионы исторически располагаются в районах с невысокой плотностью населения, нередко за городом, вдалеке от метро и оживленных магистралей, поэтому полноценный торговый центр в них делать просто не имеет смысла, предупреждают аналитики.
В Jones Lang LaSalle отмечают, что сегодня у крупных стадионов ритейл – «болевая точка»: «Недавно мы работали с «Динамо» – они хотели интегрировать тематические торговые точки футбольного клуба с большой спортивной ареной, которая сама по себе приносит мизерную прибыль. Предполагалось организовать объект по опыту лондонского «Челси», которому основные дивиденды приносят экскурсии и торговля клубной атрибутикой. Оказалось, что руководству «Динамо» сначала потребуется вложить немалые деньги в реконструкцию всех сооружений».
Недавно стало известно, что группа «Агроком» продает за $ 11 млн. двухуровневый торговый центр «XXI Век», встроенный в трибуну стадиона «Олимп XXI век» – домашнего стадиона команды «Ростов» по ул. Шолохова, 33, вместимостью примерно 12,5 чел.
Работа по продаже комплекса ведется открыто. Он создавался как один из крытых рынков, потребительский интерес к которым в последнее время стабильно падает. Впрочем, в прошлом году сюда удалось завести крупного якорного арендатора — сеть бытовой электроники «МИР». Договор аренды площадей в ТЦ «XXI Век» компанией «МИР» заключен на 8 лет – до 2013 года. Площадь ТЦ составляет 11 тыс. кв. м, арендуемая – не более 4 тыс.
«Поток доходов от ТЦ «XXI Век» не соответствует его потенциалу – и это плюс для потенциального инвестора; а минус в том, что комплекс располагается в трибуне стадиона, – говорит Роман Бабенко, гендиректор ООО «Лаборатория экономического анализа» и глава ростовского отделения Российского общества оценщиков. – Проблема в дефиците арендаторов, которые платили бы за аренду достаточную цену. ТЦ недостаточно эффективно спозиционирован в глазах потребителей. Сегодня покупатель плохо себе представляет, за каким товаром туда ехать».
«XXI Век» в настоящее время, может быть, не совсем соответствует формату современного торгового центра, но нам известно, что у владельцев были планы по увеличению площади, – говорит директор по связям с общественностью компании «МИР» Елизавета Тотунова. – Несмотря на это, у комплекса есть своя ниша, постоянные покупатели. Он расположен в тихом месте на территории спорткомплекса, близко основные магистрали и автовокзал. Новый собственник легко сможет сделать «XXI Век» полноценным современным торговым центром».
Большие надежды на ритейл-зону в стадионах возлагают власти Санкт-Петербурга. В западной части Крестовского острова построят стадион «Космический корабль» вместимостью не менее 60 тыс. человек, соответствующий всем требованиям UEFA и FIFA.
Проект финансируется целиком за счет бюджета и обойдется Смольному в $250 млн. Архитектор Кисо Курокава, руководитель бюро Kisho Kurokawa Architect & Associates, полагает, что хватит и $225 млн. Стадион высотой 56,6 м обещают построить к концу 2008 года. Предполагалось, что «Газпром» будет основным инвестором проекта, однако позже решили, что он лишь зарегистрирует в Петербурге ряд своих «дочек», налоги с которых и пойдут на строительство.
Девелопер уверен, что проект будет самоокупаемым за счет многофункциональности. Помимо торговых объектов в структуре стадиона разместят парковку, кафе и рестораны, бизнес-зоны. Говорить о сроках окупаемости пока, по мнению чиновников, рановато, эксперты же затрудняются оценить рентабельность проекта. «Стадион – это объект социальной инфраструктуры, который так или иначе будет дотироваться», – считает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. С ним согласен директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании «Бекар» Игорь Лучков: «Стадион трудно будет вывести на рентабельность, здесь будет учитываться действие многих факторов, среди которых даже уровень выступления «Зенита», а также ценовая политика и адекватная сопутствующая инфраструктура, например, торговая».
К слову, и генеральный директор УП «Динамо-спорт» Борис Челобаев год назад обещал, что под козырьком западной трибуны стадиона «Динамо» в Минске, в ближайшее время крупнейшая спортивная арена Республики Беларусь сможет похвастать современным ТЦ, рассчитанным примерно на 200 мест – для торговцев мехами, изделиями из кожи, обувью, бытовой техникой...
Впрочем, если ритейл не приживается в стадионах, быть может, стадионы придут в ТЦ? Ведь открыли же прошлым летом стадион «Футбольный рай Metro» прямо на крыше Берлинского центра оптовой торговли Metro Cash & Carry. И хотя он рассчитан на юных футболистов, в нем все по-взрослому.

На дорожку
«На Западе железнодорожники давно пользуются преимуществами пассажирских потоков и стараются направлять их через единые торговые пространства, – отмечает Юлия Никуличева. – Но РЖД в целях безопасности продолжают разделять посетителей вокзалов на пассажиров электричек, поездов дальнего следования и прочих. Поэтому пока единственное место, где можно было бы организовать торговлю – по соседству с билетными кассами. Многие операторы давно жаждут обосноваться в вокзалах. Наиболее перспективны в этом плане Казанский, Ярославский и Ленинградский, на втором месте – Белорусский и Павелецкий. Для одного из вокзалов мы подсчитали, что под торговлю в нем можно было бы выгадать пространство в 5–10 тыс. кв. м. При этом арендные ставки были бы потенциально сравнимы с максимальными по Москве – от $1500/кв. м. К тому же крупные «якоря» вокзалам не нужны, следовательно, прибыль была бы максимальной!»
Проекты размещения торговой зоны на вокзалах в последние годы уже стали трендами рынка. Госадминистрация железнодорожного транспорта «Укрзализныця» решилась перепрофилировать Дарницкий вокзал в Киеве в торговый центр с выходом на перрон, чтобы площади зря не пустовали.
В минувшем декабре масштабный проект по реконструкции железнодорожного вокзала стартовал и в Праге. Через пять лет он будет не только выполнять свои непосредственные функции, но и привлечет клиентуру как ТРК. Пропускная способность терминала увеличится на 50% (сейчас поток пассажиров составляет 100 тыс. чел. в сутки). Предполагается, что еще 50 тысяч придут на вокзал просто для отдыха, ознакомления и покупок. На вокзале появятся также отделения банков и турагенств. Проектировщики из итальянской компании Grandi Stationu, которая обладает не только необходимым капиталом, но и опытом подобной реконструкции (12 вокзалов в крупных итальянских городах), уверяют, что при этом покупатели не будут мешать пассажиропотоку.
Подобные проекты уже осуществлены на многих вокзалах Германии, Швейцарии и других стран. Путешественники тепло вспоминают рижский вокзал, он же торговый центр «Орига». Реализациях таких проектов намечена и в России.
Год назад правительство Москвы удалось договориться с ОАО «Российские железные дороги» о совместном строительстве ряда объектов в зонах железнодорожных путей и вокзалов.
В январе 2005 года Архитектурным советом Москвы был одобрен проект строительства торгово-офисного центра и автомобильной дороги над железнодорожными путями Курского вокзала (рабочее название – «Игла»). Общая площадь застройки составит около 130 тыс. кв. м, 115 тыс. кв. м из них – торговая. Затраты на строительство составят не менее 1,5 млрд. евро. Инвестор – одна из крупных швейцарских компаний. Предполагается, что РЖД станет управляющей компанией проекта.
Проект будет реализован в течение пяти лет. Первичные согласования затянулись на целый год.
Многофункциональный ТРЦ расположится над железнодорожными путями, примыкающими к реконструируемому зданию вокзала. Проектировщики намерены восстановить историческое здание Курского вокзала по сохранившимся чертежам, органично вписав его в новую архитектуру. Стеклянный купол накроет привокзальные железнодорожные пути и перроны. Предполагается, что комплекс свяжет Садовое кольцо, «Атриум», площадь Курского вокзала пешеходными транзитными мостами с набережной реки Яузы. На торговые площади претендуют немецкие сети Media Markt и Saturn. Еще в 2005-м они были готовы арендовать 80 тыс. кв. м на 10 лет из расчета $1 тыс./кв. м в год. Переговоры ведутся и с другими потенциальными арендаторами, в частности, немецкими универмагами «Кегель» и OBI.
«Одним из проектов «ТЦ плюс вокзал» должен был стать «Атриум». Однако девелопер отверг идею интеграции с вокзалом, ежедневный пассажиропоток которого превышает 50 тыс. человек. Спустя четыре года «попаразитировать» на пассажиропотоке вокзала пробует «Европейский». А в подмосковных Мытищах скоро откроется ТЦ «Перловский», непосредственно примыкающий к железнодорожной станции», – комментируют в компании «Магазин магазинов».

Улетно
Куда более активно осваивают ритейл аэропорты. По пассажиропотоку сегодня лидируют Шереметьево и Домодедово – 12–13 млн. чел в год. «В Шереметьево запланированы две точки концентрации торговли, – рассказывает Юлия Никуличева. – Первый терминал будет обслуживать рейсы по СНГ, второй, после реконструкции, – международные, и строится третий – для рейсов «Аэрофлота». Основная торговая зона будет развиваться в самом крупном, втором терминале, под торговые площади там предусмотрено 10–15 тыс. кв. м. За зоной паспортного контроля останется большая торговая зона Duty Free. Начинают перестраивать уже сейчас, а закончат к январю 2008 года».
По данным компании «Магазин магазинов», компания East Line строит в аэропорту Домодедово торговый центр непосредственно в зоне прилета/вылета: «Аэропорт Домодедово в рамках реконструкции также увеличивает торговую зону – с 5 до 15 тыс. «квадратов». В отдельный терминал «Домодедово Плаза» выделят залы ожидания и торговый центр. Естественно, арендаторы площадей в обоих аэропортах будут предлагать лишь то, что можно использовать на месте или несложно взять в поездку: сумки, аксессуары, подарки, книги… Ставки будут очень высокими – из желающих «сесть» в аэропортах давно выстроилась длинная очередь…»
Доходы от деятельности, не связанной с авиацией, составляют около 30% от выручки российских аэропортов; в других странах эта доля обычно вдвое больше. Согласно мировой практике, помимо арендной платы операторы отдают аэропорту 15% выручки за право работать на его территории.

Игриво
И напоследок упомянем … ТРЦ-казино. К середине 2009 года весь игорный бизнес власти «сошлют» в четыре зоны – на Кубань, в Приморский край, на Алтай и в Калининградскую область. Раменский район???
С созданием в России специальных «резерваций» для игорного бизнеса проекты ТРЦ-казино обязательно возникнут. Международная практика показывает, что торговля в таких местах очень востребована. Недаром с недавних пор одним из крупных арендаторов ТЦ «Атриум» является казино «Миллион».
Совмещенный с казино специализированный (преимущественно продукция ювелиров) ТЦ «Золотая страна» с 2003-го успешно работает в Петербурге. Помимо торговых залов и казино в него входят трехзальный ресторан Bella Leone с изысканной европейской и русской кухней, а также уютные апартаменты для отдыха перед игрой специально для VIP-гостей (малая гостиница «Золотой сад»).