Архангельский ритейл: отход на север

Архангельск был воздвигнут на берегах Северной Двины и нескольких островах ее дельты по указу Ивана Грозного от 1583 года: «Писали есте к нам о Двинском городовом деле роспись и чертеж тому городу нам прислали: и мы тое росписи вычли и чертежу смотрели, и указали поставити город на том месте и по той мере, как в вашей росписи и чертежу написано…». Вообщем, проект прошел согласование на правительственном уровне и до основания Санкт-Петербурга город был единственным морским портом России.

821
Автор: Рафаэль Хайбрахманов
Петр I был в Архангельске три раза, в 1693 основал году судоверфь, с которой был спущен на воду первый корабль российского торгового флота. В Солобале (один из районов Архангельска) сохранилась даже «испытательная канава» для спуска судов.
Сегодня здесь проживает 372 тыс.человек. Средний доход составляет 10 тыс.рублей. Центральная часть города ограничен улицами Урицкой и Гагарина с одной стороны и наб. Северной Двины и улицами Дзержинского и Тиме – с другой. Архангельск вытянут вдоль реки таким образом, что длина его составляет порядка 30 км, а поперек его можно пересечь, к примеру, от набережной до ж/д вокзала, на авто за 7 минут. «Наиболее активной является центральная часть города, однако сегодня энергично развивается и район Майская горка, - поясняет директор компании «Архангельская недвижимость» Дмитрий Мошков. - Сегодня здесь можно приобрести земельные участки под застройку без обременения, они еще есть. Цены на жилую недвижимость в этом районе ниже, чем в центре, на 10-15%».
В центральной части мест под застройку практически не осталось, за последние 1,5-2 года земля здесь подорожала практически в десять раз, отмечают местные риэлторы. В центре застройка осложнена еще и тем, что, приобретая участок, новый владелец вынужден думать о расселении жителей, проживающих на нем.
Такие районы Архангельска как Соломбала, Варавино, Гидролизный, Экономия, Сульфат развивались в советское время, но сейчас представляют собой промзоны, медленно умирающие и утрачивающие интерес местного населения, которое стремится жить в центре, на Майской горке или вообще покинуть город.

Магазин в пивзаводе
Особенностью Архангельска является то, что практически все объекты торговой недвижимости расположены в центральной части города. В других же районах города работают магазины – бывшие универмаги - где торговая площадь нарезана на сегменты, которые сдаются в основном местным арендаторам. Кроме того обеспечением населения товарами первой и прочих необходимостей занимаются крытые рынки, такие как Ильма. Владельцы подобных объектов, как правило, занимаются кусковой застройкой: где-то что-то добавляется, расширяется, надстраивается, как только у владельца появляются финансовые возможности это сделать. Таким образом эти объекты постоянно находятся в стадии становления, достройки, что придает им вид живой, однако весьма непрезентабельный. В связи с нехваткой торговых помещений площадью 600-1500 кв.м. ритейлеры покупают непрофильные здания - бывшие склады, пивзаводы, хлебозаводы и т.д. – проводят реконструкцию и «заселяют» арендаторами (ТЦ «Сигма»). Одной из главных проблем города является практическое отсутствие современных форматов торговли, однообразие представленных арендаторов и торговых центров. Отчего у многих участников рынка возникает ощущение перенасыщенности города торговыми площадями. «Собственники основной массы ТЦ города идут по пути наименьшего сопротивления: построив здание и сдав его в аренду, они не занимаются маркетингом объекта, что в условиях ужесточающейся конкуренции на рыке сегодня приводит к его увяданию, - отмечает Максим Заборский, начальник арендно-договорного отдела компании «Титан-девелопмент». - Нередко встречается ситуация, когда одно здание принадлежит разным собственникам, и в одном здании торгуют арендаторы конкурирующих товарных групп».
Тем не менее в последнее время некоторые владельцы ТЦ пытаются формировать достойный пул арендаторов, избавляясь от торговцев «всего подряд» и «непонятно чего», заключая арендные договоры с известными марками и ритейлерами.
Сегодня в Архангельске представлены более сорока известных российских и зарубежных брендов, в частности Mexx, Tommy Hilfiger Mango, S'Oliver, Motivi, Motor jeans, Benetton, Sasch и др. Проявляют интерес «М.Видео» и «Техносила». 10 февраля в ТЦ «Фудзи» должно было состояться открытие магазина «Патерсон». Собственники ТЦ «Троицкий пассаж» ведут переговоры с сетью парфюмерии «Арбат-престиж». Кроме того, в городе работают местные торговые сети: торговцы парфюмерией «Шик», продуктовые «Петровский» и «Ромашка» и др.

В центральной части Архангельска распложено порядка двадцати ТЦ.
«Центральный универмаг» по ул.Поморская,9 был построен 65 лет назад, сегодня его площадь составляет 10 311 кв.м. Владелец «Титан-девелопмент» совместно с московской фирмой разработал новую концепцию объекта, которая воплощается в жизнь. После реконструкции посещаемость универмага увеличилась в 1,5 раза и сегодня составляет в среднем 5 тыс. человек в день. Аренда $680-1360.
ТЦ «Премьер» на пр.Троицком, 52, также принадлежащий компании «Титан-девелопмент», бывший ресторан, переоборудованный в ТЦ площадью 6 183 кв.м. Первый этаж занимает супермаркет «Премьер», по словам владельцев, с самым широким ассортиментом товаров премиум-класса в городе. На втором этаже – одежда и обувь. В феврале ТЦ будет закрыт на ремонт и реконструкцию, после которой второй этаж будет отдан «М.Видео». Аренда – $230-1180.
ТЦ «Светлана» на ул.Поморской,7 площадью 1565 кв.м является одним из самых старейших магазинов Архангельска. Торговля здесь представлена в старом традиционном формате – площади нарезаны на сегменты для арендаторов. Однако посещаемость его очень высокая, население города и области традиционно приходит сюда за покупками, сохраняя привычку с советских времен. Поэтому в ближайшей перспективе собственник ничего менять не собирается. Арендные ставки здесь самые высокие в городе – $700-2000.
ТЦ «Троицкий пассаж» (владелец «Архангельская недвижимость») на К.Либкнехта, 8 построен в 1870 году. Нынешний владелец – «Архангельская недвижимость» - приобрел это здание у техникума связи. «Дом находился в аварийном состоянии, и нам пришлось его восстанавливать», - замечает Дмитрий Мошков. Сегодня торговая площадь объекта восставляет $3 тыс. кв.м. Аренда - около $680 за кв.м. в год.
Также в городе функционируют торговые центры «Березка», «Норд», «Арбат», «Орион», «Сигма», «Детский мир» (принадлежащий муниципалитету, в скором времени будет продан на торгах), «Панорама», «Рим», «Астра», «Фудзи», «Полярный» и другие.
В качестве одной из основных проблем, стоящих на пути развития архангельского ритейла местные участники рынка и риэлторы называют сложность в приобретении земельных участков. По их словам, получить участок в Архангельске очень сложно. Для этого нужно обладать. Большинство же участков находится в руках людей, которые, обладая соответствующим административным ресурсом, преследуют чисто коммерческие интересы. Тем не менее земля продается, цена ее зависит от многих факторов, в числе которых местоположение, площадь, обременения и т.д. К примеру, участок на ул. Суворова 145 кв.м. под ТЦ с согласованиями и проектом продается за $190 тыс. В районе улицы Тимме участок 10 соток с разрешением на строительство – $380 тыс. За пределами города земля 3 Га с пакетом документов без проекта предлагается за $250 тыс.
Цена аренды торговых площадей в городе колеблется от $680 до $1,8 тыс.за кв.м. в год. Средняя цена продажи – $1250 за кв.м..

Шайбу
Как отмечают местные аналитики рынка, Архангельск испытывает существенный нехватку современных офисных площадей. В настоящее время офисы арендуются в торговых центрах (2-3 этажи), бывших квартирах, переведенных в нежилой фонд, цокольных этажах жилых домов, отдельно стоящих бизнес-центрах. По словам риэлторов, наибольшей популярностью пользуются офисные помещения с отдельным входом не выше первого этажа, с хорошим обзором улицы и транспортной доступностью. Кроме того, некоторые фирмы арендуют офисные помещения в деревянных домах постройки 19 века, популярна улица Чумбарова-Лучинского, которая сегодня переживает период реставрации: планируется сделать ее центральной прогулочной зоной. Однако сегодня восстановлению подверглась лишь половина улицы и там пока нет торговых объектов, а расположены деревянные жилые дома и конторы. Средние ставки аренды – от $140 за кв.м в год. Цена – на бывшие квартиры – в среднем $3 тыс. за кв.м.
Отдельно стоящих бизнес-центра в городе два – БЦ на ул. К.Маркса, 15 и БЦ на Поморской, 7. Здесь же рядом находится гостиница «Двина», часть площадей которой сдается под офисные помещения.
Бизнес-центр на К.Маркса в народе окрестили «Шайба», что точно характеризует его внешний облик. «Мы поставили перед собой задачу построить высококлассное офисное здание, поскольку маркетинговое исследование показало, что этот сегмент рынка свободен», - рассказывает Дмитрий Мошков. К концу строительства половина площадей здания была продана, другая половина осталась в собственности девелопера. В «Шайбе» работает современная система кондиционирования, охрана, лифты Otis, отделка - керамогранит. В Архангельске это здание классифицируется как класс А. Арендаторы и владельцы площадей – Севреоалмаз, Сименс, Мегафон и др.
Здесь самые высокие ставки в городе - $520 за кв.м. в год. Свободных площадей нет.
Офисный центр на Поморской,7 (принадлежит «Титан-девелопмент») состоит из двух зданий четырех и пяти этажей общей площадью 12 тыс.кв.м. Расположен в исторически делом центре города, имеет парковку, ресторан, необходимую инфраструктуру для обеспечения деятельности арендаторов. Собственник классифицирует это здание как класс В. Арендаторы – банки, страховые компании, салон красоты, федеральные структуры. Аренда – от $250 до $320.
Офисное здание на ул.Чумбара-Лучинского, 39, также находящееся в собственности «Титан-девелопмент» представляет собой кирпичное двухподъезное здание площадью 793 кв.м.. Аренда – $270-410 за кв.м. в год.
На центральной площади города находится самый высокий объект Архангельске, являющееся, по сути, визитной карточкой города – 24-этажное офисное здание (ул.Ленина, 4). Однако визитной карточкой является только его фасад, потому что внутри оно представляет собой постсоветское стихийное офисное пространство, принадлежащее бесчисленному количеству собственников и оттого хаотичное, со старыми скрипящими лифтами и мрачным фойе, в котором архангельские бабушки торгуют петрушкой и квашенной капустой. Арендаторы и собственники – Архгражданпроект, Европа+, банк и множество небольших контор, арендующих подчас по комнате. Тем не менее «Высотка», как ее здесь называют, пользуется популярностью в силу своего местоположения и недостатка в городе офисных площадей. Общая площадь здания 12 тыс. кв.м. Стоимость аренды – $320 за кв.м. в год, исключая коммунальные платежи. Стоимость продажи составляет $2 тыс. за кв.м.
Кроме того в качестве офисных площадей используются бывшие НИИ. Здесь ставки аренды составляют $230 за кв.м. в год. За эти деньги владельцы здания предлагают офисные помещения класса C-D с минимальным ремонтом и телефонной точкой.

Советские складушки
Рынок арендуемых складских помещений в Архангельске сегодня составляет, по оценке местных участников рынка, порядка 150 тыс.кв.м., однако остается несформированным и представляет собой набор объектов, принадлежавших промышленным предприятиям, базам советского периода. Особенно дефицитными считаются склады с ж/д веткой, найти такой практически невозможно. Очень сложно найти помещение с полным набором предпочтительных условий: транспортная доступность, хорошая дорога, близость к городу, ж/д ветка, наличие офисного помещения и телекоммуникаций. «Ни одного современного логистического центра за последние годы в этом регионе не было построено, что вообщем-то вполне объяснимо, - поясняет Дмитрий Мошков. - Рынок развивается от наиболее прибыльных секторов, каковым является, как известно, торговля, к наименее доходным – складской недвижимости».
Тем не менее в городе есть несколько складских комплексов, о которых стоит сказать.
Один из них площадью 15 тыс.кв.м. находится в районе Журавихи. Построенный в последние годы социализма он отличается относительно развитой инфраструктурой: охраняемая территория, ж/д ветка, здание АБК. Арендная ставка составляет $30-45 за кв.м. в год. Однако этот склад находится довольно далеко от города.
Комплекс на Окружной, 8 площадью 13,4 тыс. кв.м. представляет собой объект из более чем двадцати складов с центральной базой, ж/д веткой, инфраструктурой (столовая, магазин, офисные помещения), принадлежавшие ранее Архоблснабу и вошедшей в структуру ГК «Титан» в процессе реорганизации. Владелец сдает помещения в аренду и предоставляет сопутствующие услуги по погрузке-разгрузке, хранению и т.д. Аренда составляет от $45 до $135 за кв.м. в год. Свободных помещений нет.
«С приходом в город федеральных коммерческих структур и увеличения товарооборота местных ритейлеров спрос на качественные складские помещения увеличился, - говорит Максим Заборский. – Мы ожидаем, что через год-два проблема с нехваткой качественных складских площадей станет очень острой».
Средняя арендная ставка на складские помещения в Архангельске составляет $60 за кв.м. в год.

В номера
По информации компании «Бекар», в Архангельске имеется порядка 8 гостиниц, номерной фонд большинства из которых составляет до 30 номеров. Также представлены две большие гостиницы с номерным фондом около 240 номеров, это гостиницы категории три звезды – «Двина» и «Пур-Наволок-Отель», обладающие развитой инфраструктурой. Цена за обычный номер в среднем по городу составляет от 800 до 1500 рублей за номер в сутки, в то время как в гостиницах достаточно высокого уровня, таких как «Бизнес Центр Отель», «Двина» и «Пур-Наволок Отель» цена номера в сутки может доходить до 8000 руб.
Четырехзвездочная «Пур-Наволок» расположена на набережной Двины, владелец произвел серьезную реконструкцию и сегодня предлагает номера от 2000 руб. в сутки. Номерной фонд составляет 234 номера, есть малый и большой конференц-залы, залы для переговоров, офисные помещения, Wi-Fi, оздоровительный центр.
Трехзвездочная 13-этажная «Двина» находится в центре города и располагает 186 номерами по цене от 1100 руб. в сутки за одноместный номер. Гостиница предлагает сервисы: конференц-зал, бизнес-центр, центр красоты, ресторан.

По словам директора гостиницы «Двина» Петра Ларионова, средняя загруженность его отеля составляет 52%. Это немного, однако, по его словам, регион развивается, интерес к нему усиливается, особенно со стороны иностранцев. Поэтому нередко гостиницы города бывают загружены на 100%. Местные специалисты рынка скептически относятся к идее дефицита гостиниц в Архангельске, однако попытки корреспондента CRE найти приличный свободный номер не дороже 2000 руб. не увенчались успехом.

Офисы на плаву
Одними из уникальных объектов в Архангельске в качестве арендуемых стали дебаркадеры – деревянные плавучие пристани, стоящие у причала в районе морского речного вокзала и Красной пристани, рассказывает гендиректор ООО «ЦеКоН» Елена Клюкина. Они используются под магазины (мебельный и спортивных товаров), офисы, ночные клубы, казино, баню. Это экзотично, однако арендаторы и покупатели не слишком вдохновляются перспективой разместить там свою фирму. Тому есть несколько причин, в частности, место под дебаркадером нужно арендовать у морского речного порта, что сложно, поскольку мест у причала практически нет. Кроме того, проблемой является коммунальные удобства. Единственное, чем обеспечивают эти плавсредства – это электричеством. Остальное приходится организовывать самостоятельно: подвоз воды, вывозные септики (туалет), отопление. Площадь дебаркадера – 500-600 кв.м., однако некоторые владельцы проводят реконструкцию и достраивают дополнительные помещения. Цена продажи такого «плавсредства» - порядка $120 тыс.

«Мы находимся в тысяче километров от Москвы, и особой разницы в климатических условиях между этими городами я не вижу, - отмечает мэр Архангельска Александр Донской. – тем более что на инвестиционный климат влияет не столько погодные условия, сколько отношение к этому власти и потенциал региона». В настоящее время в Архангельске ведется подготовка масштабной приватизации муниципального имущества. В 2007 г. планируется продать с аукциона более 100 помещений для торговли и культурно-развлекательных учреждений, которые принадлежат мэрии. До 2009 года – более 300 объектов, в том числе и помещения, в которых на сегодняшний день размещаются сетевые супермаркеты. Однако, по словам градоначальника, несмотря на то, что на 1 января 2006 г. торговая площадь магазинов в Архангельске составила порядка 130 тыс. кв. м (без вспомогательных торговых площадей), современные форматы торговли в городе практически не представлены. Модернизированные универмаги и крытые рынки не отвечают требованиям времени. Однако Архангельск имеет все предпосылки для развития ритейла и качественных торговых площадей, уверены в мэрии. Так, в ближайшее время «Титан-девелопмент» планирует начать строительство двух бизнес-центров (класса А и В+ ) и ТРК в центре Архангельска площадью 40 тыс.кв.м., отвечающий современным требованиям к подобным объектам. Кроме того местный девелопер ООО «Треугольник» строит ТЦ в центре города площадью 18 тыс.кв.м. с большой зоной развлечений и арендуемыми офисными помещениями.

Коментарии (0)


Поделиться

922

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre