Офисы взамен промзон

Офисный сегмент
Развитие офисного рынка в этом районе идет в основном по пути реконструкции бывших промышленных объектов в офисные центры класса В. К примеру: здание мебельной фабрики на Алтуфьевском шоссе, 1/7, завод «Биофизическая аппаратура» на ул. Бутырская, 76, машиностроительный завод «Знамя» (ул. Б. Новодмитровская, 23). Строительство современных деловых центров класса А сдерживалось здесь до недавних пор непрестижным окружением, высокой загруженностью Дмитровского и Алтуфьевского шоссе и удаленностью от центра. Появление объектов класса B+ (Diagonal House на Бутырской ул., 77) с арендными ставками на уровне класса А свидетельствует о том, что «лед тронулся». И анонсированный недавно проект девелопера «Вашъ Финансовый Попечитель» на Сущевском Валу (БЦ класса А на месте автобазы «Промэлектромонтаж») – тому подтверждение.
Данный субмаркет традиционно пользуется спросом среди компаний, работающих в секторах информационных технологий, строительных и отделочных материалов и металлургии. Район останется привлекательным для компаний индустриального направления, которые предпочитают более низкие арендные платежи или традиционно привязаны здесь к своим профильным НПО, НИИ и пр.
Уровень свободных площадей здесь несколько выше, чем средний по Москве (3–4% для класса B) и составляет около 5–7%. В ближайшие два года такая ситуация сохранится. Несмотря на значительный объем нового строительства (около 160 тыс. кв. м), предложение явно отстает от спроса.
Общий объем предложения в этом секторе – около 250 тыс. кв. м современных офисных площадей В класса. Существующее предложение представлено относительно небольшими (8500–30 тыс. кв. м) офисными зданиями. Наиболее крупные из них – БЦ на Дмитровском шоссе, 71 (30 тыс. кв. м), «Бета Престиж» на Алтуфьевском шоссе, 1/7 (13 400 кв. м), «Каскад» на Сущевском Валу, 9 (14 850 кв. м), «Альтеза» на Высоковольтном пр., 1 (21 тыс. кв. м) и БЦ на 2-й Хуторской, 38 (10 тыс. кв. м).
В ближайшие два-три года на рынок выйдет еще около 450 тыс. кв. м офисов (проекты БЦ на Сущевском Валу площадью 83 400 кв. м, «Киевская Русь» на Алтуфьевском ш., 54 (42 тыс. кв. м), БЦ на Алтуфьевском, 48, площадью 35 тыс. кв. м). Офисно-гостиничный комплекс «Останкино-Плаза» (243 тыс. кв. м) и проект по реконструкции индустриальной зоны «Владыкино» (290 тыс. кв. м) выйдут на рынок ближе к 2010 году.
Арендные ставки в классе В данного района находятся в пределах $350–650/кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, которые в этом классе находятся на уровне $70–90/кв. м в год.
Верхняя граница чистых арендных ставок ($450–650) относится к строящимся объектам неподалеку от станции метро на небольшом удалении от ТТК (Diagonal House на Бутырской, 77). Нижняя граница ($350–450) – к реконструированным зданиям бывших производств, НИИ и НПО в глубине промзон («Полишелк» на Вятской).
Основными тенденциями офисного рынка в рассматриваемом районе можно назвать:

• Укрупнение новых проектов. Строительство высотных зданий. Рост числа многофункциональных комплексов с гостиничным и жилым компонентами.
• Увеличение доли договоров предварительной аренды в общем объеме сделок.
• Увеличение предложения офисных площадей класса В за счет редевеломпента зданий промышленных предприятий.
• Появление объектов класса B+, предвестников класса А, за счет точечной застройки недалеко от крупных транспортных развязок и станций метро.

Не менее динамично развивается и рынок торговой недвижимости. Основными магистралями, проходящими через территорию района, являются Дмитровское и Алтуфьевское шоссе. Здесь расположены крупные торговые центры: «Мосмарт», «XL» и «Метро Кэш энд Кэрри» – вдоль Дмитровского шоссе, «Молл Гэллери Сигнальный», «Золотой Вавилон» и «Александр Лэнд» – в районе Алтуфьевского.

Всего на сегодняшний день на территории рассматриваемого участка функционирует 10 качественных торговых центров общей площадью более 240 тыс. кв. м, GLA превышает 160 тыс. кв. м. Крупнейшие из них можно отнести к формату окружных торговых центров, а их арендная площадь составляет до 25 тыс. кв. м. Одним из первых качественных торговых центров в районе стал «Рамстор» на Шереметьевской улице, открытый в 1998 году.

В 2006 году в Дмитровском мегакластере открылись два торговых центра: в начале года – «Бибиревский» (на Бибиревской ул.), в котором разместился второй на территории Москвы «Наш Гипермаркет» (4000 кв. м), и в III квартале – торговый центр «Час Пик» на 87-м км МКАД (25 тыс. кв. м).

На конец лета 2007 года запланировано открытие еще одного ТЦ – «Алтуфьевский» на Алтуфьевском шоссе, 70 (42 тыс. кв. м). Таким образом, общее предложение площадей в ТЦ района превысит 280 тыс. кв. м.

Кроме того, в конце 2007 года на пересечении Дмитровского шоссе и МКАД ожидается открытие крупнoго проекта ГК «Ташир» – торгово-развлекательного центра «Рио Гранд». Его общая площадь составит 220 тыс. кв. м. В комплексе также разместится «Наш Гипермаркет» (17 500 кв. м). Рядом с ТРЦ ГК «Ташир» построит комплекс оптово-продовольственной торговли (30 тыс. кв. м).

Планируется, что в 2008 году площади в торговых центрах рассматриваемого участка составят более 600 тыс. кв. м.

Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах практически равен нулю. Арендные ставки в районе составляют от $500–2500/кв. м в год. Якорные арендаторы платят от $100/кв. м в год.
Ожидается, что к 2008 году объем предложения площадей в торговых центрах района удвоится, при этом спрос на них не снизится.
Помимо перечисленных выше двух шоссе по территории рассматриваемого мегакластера проходит также Савеловская железная дорога. Около 40% территории в районе занимает промышленная зона с множеством складов и предприятий, в том числе оборонного комплекса. Однако высококлассные складские площади здесь отсутствуют.

Основной спрос на складскую недвижимость в Дмитровском мегакластере формируется за счет компаний, обслуживающих московский рынок. Здесь складируют свои товары компании, занимающиеся розничной торговлей, а также компании, продающие товары оптом, зачастую непосредственно со складов.

В Дмитровском районе предложение сформировано складами класса B, C и D, как правило, размещенными на территории действующих и недействующих промышленных объектов. Основа предложения в данном мегакластере – неотапливаемые склады C- и D-класса (ангары, бывшие производственные предприятия). Тем не менее арендные ставки на складские площади класса B находятся на уровне $120–150/кв. м в год, что соответствует уровню арендных ставок на складскую недвижимость класса A в Подмосковье. Данный факт свидетельствует о том, что спрос остается на достаточно высоком уровне и поддерживается также гибкими коммерческими условиями, такими как возможность аренды мелкими лотами, низкие требования к арендатору, заключение краткосрочных договоров аренды (11 месяцев).

Примером качественного складского объекта на территории данного мегакластера является складской комплекс «Коровино-Терминал» (класс B). Общая площадь комплекса равна 30 600 кв. м, складская – 20 600 кв. м и офисная часть – 2000 кв. м. Высота потолков – 6 м. Арендная ставка находится на уровне $160/кв. м в год.
В целях отображения предложения в рассматриваемом мегакластере можно привести несколько рыночных предложений (класс C).
Склад по адресу: Дмитровское шоссе, 163 (м. «Алтуфьево») представляет собой капитальное строение под склад или мастерские – 600 кв. м (с возможностью увеличить до 1326 кв. м). Охраняемая территория с открытыми площадками для хранения, удобными подъездными путями для еврофур. Помещение теплое, потолки 3,5–4 м. Арендная ставка равна $140/кв. м в год.
Склад в районе м. «Алтуфьево» на Алтуфьевском шоссе – 450 кв. м, две комнаты: 57 кв. м и 8 кв. м (под офис). Помещение сухое, чистое, имеется грузовой лифт (2 т), охраняемая территория, удобный подъезд. Арендная ставка – $150/кв. м в год.
Часть склада в районе м. «Отрадное» на Алтуфьевском шоссе, 200 кв. м на охраняемой территории базы. Склад холодный, предоставляются услуги ответственного хранения.
Арендная ставка – $129/кв. м в год.
Основная тенденция развития рынка складских площадей в исследуемом мегакластере такова: промышленные объекты вытесняются жилой и торговой недвижимостью, и, учитывая отсутствие новых площадок под промышленную застройку и нового крупного девелопмента, можно сделать вывод, что предложение складских объектов будет сокращаться.

Рынок купли-продажи
По данным мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости на продажу в Москве, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG с начала 2006 года, ежемесячное количество предлагаемых к продаже объектов в Дмитровском мегакластере выросло с 45–50 до 55–60. В то же время суммарная площадь предложения снизилась примерно на 15%. Причина в том, что еще год-полтора назад около 45–50% от всего предложения составляли большие по площади объекты производственно-складского назначения. На сегодняшний день этот сегмент в структуре предложения составляет около 30%. При том что доля торговых площадей за этот же период выросла с 10% до 30%.
Повышенный интерес к Дмитровскому мегакластеру, а также преобладание предложения дорогостоящих торговых площадей привело к росту средневзвешенной стоимости квадратного метра на 56%. Таким образом, в конце ноября 2006 года цена за квадратный метр коммерческой недвижимости в районе составила $2070.
Конечно, приведенные данные являются усредненными в рамках всего мегакластера. А именно Дмитровский отличается своей неоднородностью. Можно обозначить четкую границу «промышленного» кластера, который заключен между Савеловской и Ленинградской ветками железной дороги, севернее их пересечения. Главные особенности этой территории – наличие большого количества промзон и полное отсутствие станций метро. Вполне естественно, что недвижимость в районе с такой плохой транспортной доступностью пользуется гораздо меньшим спросом, и цены там редко превышают $2000/кв. м Что касается оставшейся «части» Дмитровского мегакластера, то там объекты коммерческой недвижимости существенно дороже. Особенно в районах, прилегающих к Центральному мегакластеру и вблизи станций метро, где стоимость квадратного метра превышает $6 тыс./кв. м
О разбросе цен свидетельствует тот факт, что самое дорогое торговое помещение (Дмитровское шоссе, 25) выставлено за $11 тыс./кв. м. В то же время самый дешевый объект – производственное помещение в конце Дмитровского шоссе – экспонируется по цене $580/кв. м
Тенденция децентрализации способствовала повышению привлекательности Дмитровского мегакластера для покупателей офисной недвижимости. Две крупные магистрали и Алтуфьевская ветка метро обеспечивают достаточно хорошую транспортную доступность. Кроме того, большое количество «спальных» районов создает широкие возможности для привлечения рабочей силы различной квалификации. Таким образом, в мегакластере постепенно формируются деловые зоны. К примеру, не так давно вышел на рынок бизнес-центр на Сущевском Валу площадью 39 500 кв. м. В данный момент это самый дорогой объект, предлагаемый к продаже в Дмитровском мегакластере: его общая стоимость составляет $138 млн.
Построенные за последние годы спортивно-развлекательные зоны на Дмитровском направлении Московской области существенно повысили престиж севера столицы. В результате за год рост цен на офисы составил 65%, и на сегодняшний день квадратный метр этого вида недвижимости предлагается в среднем по $2400/кв. м. И все-таки это на 33% ниже, чем средневзвешенная цена офисной недвижимости за пределами Садового кольца (по Москве в целом). Хотя, конечно, и здесь встречаются дорогие объекты. Например, офис площадью 113 кв. м с дорогой мебелью около метро «Дмитровская» предлагается по $7500/кв. м.
Что касается торговой недвижимости, то в Дмитровском мегакластере появляется все больше торговых объектов. Если в 2005 году ежемесячно предлагалось около 10 тыс. кв. м ежемесячно, то с середины 2006 года этот показатель стабильно составляет 30–35 тыс. кв. м. Столь мощный рост объема предложения привел к тому, что средневзвешенная цена квадратного метра в этом сегменте практически не изменилась, оставшись на уровне $2600/кв. м.

Информация
Дмитровский мегакластер граничит с Центральным в районе Савеловского вокзала и простирается вдоль двух основных магистралей – Дмитровского и Алтуфьевского шоссе, между которыми расположена ветка Савеловской железной дороги. От Ленинградского района он отделен парком Сельхозакадемии им. Тимирязева, железнодорожной веткой Ленинградского направления и – далее – Химкинским лесопарком. Граница с Ярославским мегакластером проходит через Главный ботанический сад РАН и речку Чермянка.