Майкл Ланге, председатель совета директоров, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ: Десять лет назад мало кто мог представить, что Россия станет одним из мировых центров инвестиций в недвижимость. Сегодня уже не вызывает сомнений тот факт, что Москва, а с ней и вся Россия совершили качественный рывок и заняли место среди ведущих рынков мира.

Последние пять лет Россия активно развивалась. Минимальные ставки доходности на офисном рынке снизились на 950 базисных пунктов, достигнув 9,5% в IV квартале 2006 года. Снижение доходности произошло на рынке торговых центров и складов: на 700 и 900 базисных пунктов соответственно. Приток капитала из-за границы, а также улучшение условий финансирования внутри страны приведут к еще большему снижению ставок минимальной доходности в течение 2007 года.

В 2006 году рос спрос на российскую недвижимость со стороны иностранного капитала; в частности, на местном рынке впервые появились китайские и сингапурские инвесторы. Мы ожидаем, что в 2007 году к потенциальным инвесторам присоединятся представители США, Австралии и Южной Кореи.

За 2006 год объем инвестиций в российскую недвижимость составил $4,5 млрд., что сопоставимо с показателем Китая ($5 млрд.). В 2007 году, согласно самым осторожным подсчетам, эта цифра превысит $5 млрд. Резко возрастет роль западного капитала: ожидается, что иностранные инвестиции в российскую недвижимость составят не менее $3 млрд.

Хотя на протяжении 2006 года значительно выросло число и размер инвестиционных сделок, привлечение на рынок новых типов инвесторов по-прежнему возможно. Помимо частных и корпоративных оппортунистических инвесторов, уже работающих в России, в 2007 году на рынке станут появляться новые институциональные инвесторы, а после президентских выборов можно ожидать сделок, заключенных самыми консервативными инвесторами – пенсионными фондами. Продолжающийся бум IPO также способствует диверсификации инвестиционных возможностей как для российских, так и для международных инвесторов.

С развитием экономики в России наблюдается рост потребительского спроса, что стимулирует развитие розничной торговли. К концу 2007 года общая площадь московских торговых центров составит уже 1,6 млн. кв. м; к концу 2007 года она должна вырасти до 2,24 млн. кв. м. Тем не менее говорить о насыщении рынка еще рано – в ближайшее время оно не наступит.

На протяжении 2006 года рынок торговых центров активно развивался в российских регионах и был крайне привлекателен для инвестиций. Подобная тенденция продолжится и в 2007 году, когда будет завершено строительство высококлассных проектов в ряде региональных центров. Ожидается, что размер инвестиций в региональные торговые центры в следующем году превысит $1 млрд.

Российские банки все более активно финансируют девелопмент, хотя условия для этого не так привлекательны, как у западных финансовых институтов. Консолидация российского банковского сектора, а также ожидаемое вступление России в ВТО должны положительно сказаться на развитии рынка долгосрочных кредитов.

Запланированное на 2007 год открытие ряда крупномасштабных складских проектов будет способствовать установлению баланса между спросом и предложением на рынке складов. Тем не менее, хотя объем площадей и вырастет на более чем 30 процентов, достигнув 4 млн. кв. м, спрос будет по-прежнему опережать предложение, что приведет к стабилизации ставок аренды в краткосрочной перспективе.

Максимальные ставки аренды офисных площадей в Москве поставили новый рекорд. Вокруг Кремля сформировался офисный субрынок, ставки на котором достигли $1200/кв. м в год. В Европе лишь Лондон демонстрирует более высокие показатели. Мы ожидаем, что в 2007 году, с усилением значения Москвы для европейских предпринимателей, рост ставок продолжится. Формированию имиджа Москвы как города, удобного для ведения бизнеса, будет способствовать строительство нового делового района «Москва-Сити».

Российский рынок недвижимости успешно развивался в 2006 году, и можно с уверенностью сказать, что в 2007 году это развитие продолжится. Для многих иностранных инвесторов долгосрочный потенциал российского рынка сопоставим с потенциалом многих западноевропейских или азиатских рынков, о чем свидетельствует разнообразие инвестиционных возможностей во всех секторах, а также растущая роль международных финансовых институтов. Растущая гибкость капитала и доступность все более сложных финансовых инструментов (рефинансирование, мезонинный долг, и формирование совместных предприятий) способствуют формированию более зрелого и развитого инвестиционного рынка.

Загрузка...