Не время продавать

Первопроходцы
Можно отметить несколько ключевых сделок на рынке складской недвижимости, проведенных западными инвестиционными фондами. Первопроходцем стал британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited, который в 2005 году стал собственником сразу нескольких проектов девелоперской компании «Кулон» (сейчас – группа компаний «Эспро») – «Кулон-Балтия» на Новорижском шоссе в 3 км от МКАД и «Кулон-Южный» на ул. Дорожной. Сумма сделки была оценена в $18,6 млн.
Чуть позже Raven Russia выкупила у компании «РосЕвроДевелопмент» складские площади первой очереди подмосковного логистического парка «Крекшино» по схеме форвардного финансирования. По оценкам Knight Frank, сумма сделки составила $110 млн.
Весной 2006 года Raven Russia начал реализацию первого проекта в Санкт-Петербурге, подписав соглашение о создании совместного предприятия с российской инвестиционной компанией «Авалон Груп». «А также осуществил дополнительное размещение 269,57 млн. акций и привлек £310 млн. ($538 млн.)», – говорит Хайко Давидс, партнер компании Knight Frank.
Также британским фондом было организовано несколько совместных предприятий – строительство с Aldama Limited индустриального парка «Восточный», площадью 61,8 га, расположенного в Ногинском районе МО (девелопером проекта выступила группа компаний «Эспро»), а также девелопмент участка, расположенного рядом с международным аэропортом Санкт-Петербурга.
В 2006 году британский инвестиционный фонд Raven Russia начинает свой первый проект в российской провинции (было принято решение построить складские комплексы в 14 городах России). Совместно с группой компании «Авалон» фонд приобрел участок в Ростове-на-Дону, на котором планируется построить складской комплекс площадью 230 тыс. кв. м. Стоимость проекта специалисты оценивают в $166 млн.
Ферит Йылдырым, управляющий директор компании DTZ Zadelhoff Tie Leung, Россия, считает, что среди значимых инвестиционных сделок на рынке в 2006 году можно также отметить покупку комплекса FM Logistic (65 кв. м, Химки, МО) фондом AIG European Real Estate Fund, первую инвестиционную сделку на складском рынке между иностранными компаниями по схеме sale and leaseback (покупка с последующей сдачей в аренду продавцу). Кредит на приобретение складского комплекса выдал Hypo Real Estate Bank. Этот же банк предоставил кредит на $300 млн. «Международному логистическому партнерству» (МЛП) для реализации двух складских проектов – в Московской области и Санкт-Петербурге.
Среди крупных сделок с завершенными объектами в прошедшем году можно выделить два приобретения английской инвестиционной компании Fleming Family & Partners. Это складской терминал в Шушарах под Санкт-Петербургом и складской комплекс на Дмитровском шоссе, в 15 км от МКАД. «Объемы сделок оцениваются экспертами в $14–16 млн. и около $40 млн. соответственно. Компания Fleming Family & Partners имеет в своем портфеле несколько складских проектов, но действует пока достаточно осторожно», – поясняет Хайко Давидс.
Кроме того, по оценкам Knight Frank, уже сейчас о планах развития собственных проектов заявило сразу несколько крупных инвестиционных фондов и девелоперских компаний, среди них – Europolis, Scan Quinne, Parkridge Holding.
Из перечисленных выше сделок видно, что наиболее активным игроком в этой сфере является британский инвестиционный фонд Raven Russia, созданный в июле 2005 года по инициативе девелоперской компании Raven Mount.

Тоже лакомый кусок
Многие специалисты достаточно высоко оценивают инвестиционную привлекательность складской недвижимости. «Это самый молодой сегмент российского рынка коммерческой недвижимости. Его активное развитие началось не так давно, но он уже успел стать одним из самых привлекательных, – считает г-н Йылдырым. – Большой объем инвестиционных сделок, один из самых высоких показателей доходности и дефицит качественного предложения стимулируют активность инвесторов».
«Рынок складской недвижимости в России предоставляет возможности западным инвестиционным фондам получать большую прибыль по сравнению с тем, что они могли бы получить в Западной Европе. Поэтому такие компании, как Fleming Family и AIG, были вовлечены в бизнес в России на протяжении уже многих лет. Что касается более новых для российского рынка инвестиционных компаний, то теперь для них становятся очевидными политическая стабилизация в России, растущие потребности рынка и выгодные финансовые перспективы», – считает Дэвид Лэйн, генеральный директор Tablogix.
Более сдержан в оценках Иван Потехин, генеральный директор группы компаний «Эспро»: «С точки зрения прибыльности складская недвижимость скорее менее привлекательна для западных инвесторов, нежели офисы или торговые центры. Изменение ставки капитализации примерно одинаково для всех секторов коммерческой недвижимости. А возможностей увеличения доходности при сдаче в аренду офисов или торговых площадей неизмеримо больше».
Несмотря на некоторый разброс мнений в отношении инвестиционной привлекательности складской недвижимости, специалисты выделяют ряд преимуществ, свойственных именно этому сектору. «Долгосрочные договоры аренды, предсказуемые клиенты, простота в управлении и эксплуатации, более продолжительный срок коммерческой привлекательности объекта – все это делает инвестиции в складскую недвижимость для институциональных инвесторов менее рискованными», – рассказывает Иван Потехин.
«Отмечу возможность приобретения земельного участка в собственность, – говорит Владимир Авдеев, партнер S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge. – Это особенность складского рынка, которая очень важна для многих иностранных игроков».
«К тому же строительство складских объектов происходит в техническом плане сравнительно просто и быстро, так же как их оценка и проверка», – добавляет Сергей Белошапко, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании DTZ Zadelhoff Tie Leung, Россия.
Кроме того, специалисты продолжают говорить о серьезном дисбалансе между спросом и предложением, что также, по мнению специалистов, стимулирует интерес западных инвесторов. «Если склад высокого качества и находится в хорошем месте, проблем с его сдачей в аренду не будет, ведь спрос сильно превалирует над предложением. Все понимают: склады будут востребованы сегодня и завтра», – развивает эту тему Владимир Авдеев.
А вот мнение экспертов Raven Russia. «Рассмотрев ряд рынков, мы пришли к выводу, что российская недвижимость является самой привлекательной для нас с макроэкономической точки зрения», – говорит Эдриан Бейкер, управляющий директор инвестиционного фонда Raven Russia.
По мнению специалистов, пришедшие на рынок фонды – инвесторы «первой волны». «Эти компании пришли надолго, но основная цель большинства из них – перепродать объекты через несколько лет более консервативным инвесторам», – считает Владимир Авдеев.

«Основная стратегия большинства пришедших сегодня фондов – это не долгосрочные инвестиции на 20–30 лет, а приобретение недвижимости по существующей ставке (10–12%) для последующей перепродажи через 5–6 лет с доходностью 6–8%. Такая спекулятивная стратегия позволит фондам обеспечить доход более 50% за это время. Поэтому основная стратегия фондов – попытаться удержать высокую доходность в ближайшее время, чтобы успеть купить как можно больше объектов с высокой доходностью, а потом перепродать их более консервативным инвесторам, ориентированным на западные ставки», – так оценивает ситуацию один из игроков рынка.
При этом специалисты акцентируют внимание на том, что не каждый складской комплекс может быть интересен западным инвесторам. Далеко не все девелоперы могут предложить продукт действительно «инвестиционного качества».
«Институциональным инвесторам, заинтересованным в долгосрочных инвестициях, нужны объекты, построенные в соответствии с мировыми стандартами качества, – рассказывает г-н Лэйн. – Постепенно в России начинают приходить к пониманию того, какой девелопмент востребован на цивилизованном рынке».
С этим мнением согласен и г-н Йылдырым, который считает, что в России уже сложилась группа надежных девелоперов, которые могут предложить инвесторам проекты соответствующего качества.

В ожидании
Несмотря на интерес, который проявляют инвестиционные фонды к складской недвижимости, интенсивность сделок за последнее время пошла на убыль. Эксперты рынка выделяют несколько причин. «Одна из них – дефицит готовых объектов высокого качества, способных приносить инвесторам соответствующий доход, – поясняет Хайко Давидс. – Те объекты, которые отвечают данным требованиям, уже были проданы (в частности, объекты «Кулона», FM-Logistics и др.)».
Другая причина – ожидание падения ставок капитализации. Собственники складских комплексов взяли паузу, выжидая тот момент, когда продажа объекта – по сниженным ставкам капитализации – принесет им наибольшую выгоду. «Многие девелоперы либо предлагали на продажу объекты по завышенной цене, либо рассматривали возможность их продажи в среднесрочной перспективе», – рассказывает Хайко Давидс.
По оценкам Knight Frank, в настоящий момент ставки капитализации по рынку складской недвижимости колеблются в пределах от 11 до 12,5%.
Сергей Белошапко считает, что доходность вложений в рынок складской недвижимости следующая: инвестиционная доходность – 10–11%, средняя девелоперская доходность – 14–15%. Причем г-н Белошапко уточнил, что речь идет о крупных объектах класса А.
По мнению Андрея Подгорного, исполнительного директора «РосЕвроИндастриал», через пару лет ставка капитализации снизится и будет на уровне 9–10%.
Следует отметить, что снижение ставок капитализации – общая тенденция для рынка коммерческой недвижимости, которая происходит под влиянием нескольких факторов. «Улучшение макроэкономических показателей России, повышение инвестиционных рейтингов, ожидаемое вступление в ВТО – это первое. Кроме того, ставки капитализации снижаются из-за недостатка альтернативных инструментов для инвестирования в России. И, наконец, можно отметить еще одну причину – снижение доходности инвестиций в недвижимость в странах Центральной и Западной Европы», – говорит Иван Потехин.
«Кроме того, каждый новый фонд, который приходит на российский рынок, способствует снижению ставок капитализации, – считает Владимир Авдеев, – в качестве платы за входной билет они готовы заплатить чуть ниже – на 0,15–0,25».
На желание девелоперов не торопиться с продажей влияет и снижение девелоперской доходности, еще одна тенденция рынка складской недвижимости. Известно, что за последнее время резко возросла себестоимость строительства. При этом динамика роста арендных ставок, по мнению экспертов, не компенсирует эти издержки (по оценкам Knight Frank, при стоимости $1050–1200/кв. м затраты девелопера составляют $850–900/кв. м и выше). «В том-то и дело, что девелоперская доходность падает, – констатирует Андрей Подгорный. – Учитывая рост себестоимости строительства, ставка 14% – это очень хороший показатель, которого еще надо постараться достигнуть. Поэтому сейчас и не время выходить из проекта по нынешним ставкам капитализации».
Отметим и другой фактор, влияющий на интенсивность инвестиционных сделок, – активное развитие программ строительного кредитования российских и западных банков. Раньше для многих компаний заведомая продажа объекта была единственной возможностью обеспечения его финансирования. Сегодня времена меняются. «Получив доступ к более дешевым деньгам, девелоперам, может быть, и нет смысла продавать свои объекты раньше времени, – считает Андрей Подгорный. – Лучше построить складской комплекс на кредитные средства, сдать его в аренду, затем рефинансировать у банка и только потом – продавать. Многие девелоперы так мыслят – информации о сделках за последние полгода я не слышал».
Нельзя не отметить интерес инвесторов к региональным проектам в области торговой и офисной недвижимости. Складской сектор в этом отношении заметно отстает. Одна из причин – все тот же дефицит качественных складских объектов. «Региональный рынок не так прост, – поясняет ситуацию г-н Подгорный, – спрос на складские площади класса А в регионах толком не исследован. Поэтому девелоперы опасаются, что региональные проекты останутся без арендаторов. Над этим все сейчас думают и поэтому осторожничают».
Поскольку строительство толком не начнется, мало и девелоперов, которым бы верили инвесторы. Те фонды, которые совершили первые сделки в Москве и Санкт-Петербурге, например Raven Russia, готовы идти в регионы. А вот новые игроки – побаиваются.
В Knight Frank затишье на инвестиционном рынке объяснили еще и информационной стратегией самих фондов. «Лишь некоторые инвесторы предоставляют информацию о сделках для широкого круга лиц для того, чтобы привлечь потенциальных продавцов или партнеров для создания совместных предприятий. В то время как большинство инвесторов, наоборот, предпочитают не афишировать свою деятельность, чтобы избежать конкуренции на рынке. Оглашение информации им не нужно, так как они для реализации нескольких проектов выбирают одних и тех же партнеров», – считает Хайко Давидс.
По мнению Knight Frank, в 2007 году ситуация будет меняться. «По нашим прогнозам, количество инвестиционных сделок с высококлассными объектами складской недвижимости на российском рынке будет расти, – считает Хайко Давидс. – В ближайшее время на рынок выйдет целый ряд проектов, находящихся в настоящий момент в завершающей стадии реализации. Благодаря этому количество транзакций (инвестиционных сделок) в сегменте складской недвижимости станет значительно больше, чем в предыдущий период».
По мнению Сергея Белошапко, наиболее очевидные перспективные сделки на 2007год – с участием MLP (объекты «Денинградский» и Подольск), Capital Partners (Пушкино)».

Интерес инвестора
В прошлом году появилась еще одна тенденция – участие фондов в процессе девелопмента. Специалисты рынка солидарны во мнении – это вынужденная мера для фондов. «Во-первых, не всех институциональных инвесторов устраивает снижение ставок доходности, – рассказывает Владимир Авдеев. – Многие привлекали средства под обеспечение определенного процента доходности, ниже которого они опуститься не могут. Кроме того, катастрофически не хватает объектов высокого качества. Поэтому фонды начинают финансировать процесс девелопмента или – в зависимости от стратегии – покупать долю в российской компании».
Для девелопера участие фонда в проекте – палка о двух концах. С одной стороны, такое сотрудничество существенно снижает девелоперские риски. «Заключая сделку с фондом сегодня, девелоперы получают конечного покупателя. Кроме того, западные инвесторы помогают реализовывать проект, в частности оказывают существенную поддержку в рамках переговорного процесса, так как далеко не все умеют грамотно выстроить общение с потенциальными арендаторами».
Недостатком подобной схемы становиться снижение девелоперской доходности. Инвестиционные фонды дают кредит под тот процент, по которому объект затем будет куплен, что не всегда устраивает девелоперов. Владимир Авдеев приводит следующий пример. «Если склад будет продан, условно за 12%, то и кредит будет выдан под 12%. В то время как некоторые банки могли бы предложить лучшие условия, например, 10%. Эти два процента девелопер теряет. С другой стороны, снижение доходности в данном случае компенсируется гарантией того, что проект будет продан».
«Как правило, фонды заинтересованы не столько в извлечении девелоперской прибыли (она в складском секторе очень небольшая), сколько в фиксации уже сегодня продажной цены будущего объекта по выгодной для себя ставке капитализации. Поэтому они соглашаются кредитовать строительство новых объектов (под те же 12%), а свой главный интерес видят в их последующей перепродаже», – рассказывает один из частников рынка.

Инвестиционная упаковка
Анализируя изменения, произошедшие в складском секторе под влиянием инвестиционных фондов, специалисты выделяют несколько тенденций. «Рост качества строительства, безусловно, одна из них, но не это главное. Задача инвестора, приобретающего собственность – минимизировать любые риски, связанные с потерей финансового потока. Поэтому самое серьезное внимание сегодня уделяется качеству заключаемых договоров аренды. В этом отношении рынок сделал большой шаг вперед. Долгосрочные, минимум на семь лет, договоры аренды, арендные ставки Triple Net, депозиты, авансовые платежи, банковские гарантии, обязательное страхование (в том числе страхование арендаторами своих товарных запасов) – это те механизмы, которые в будущем обеспечат инвестору стабильный доход», – говорит Андрей Подгорный.
«Говорить о каких-то повысившихся требованиях к качеству девелоперского проекта можно, скорее, только в плане улучшения его «подачи» инвестору, создания «инвестиционного продукта» – проработанные финансовые модели, прозрачность структуры акционеров, использование привычных на Западе механизмов гарантий и ответственности, – развивает эту тему Иван Потехин. – Что касается концепции проекта и надзора за строительством, то сегодняшние российские девелоперы несильно уступают западным коллегам».
С другой стороны, многие инвесторы, пришедшие в том числе из Англии, поняли: многие требования к качеству продукта в России просто не достижимы. Но ради высоких ставок капитализации они готовы смягчать свои требования. «В отношении таких «особенностей национальных проектов», как порядок согласований или режим налогообложения, скорее, западные фонды вынуждены подстраиваться под сложившиеся в России обычаи и порядки», – констатирует Иван Потехин.
По мнению экспертов рынка, помимо улучшения качества строительных работ, следует говорить и о более продуманных концепциях, которые и в долгосрочной перспективе будут соответствовать тому, что хотят купить фонды второй волны.
Хотя, по словам Хайко Давидса, о влиянии иностранных инвестиционных фондов на развитие складского сегмента недвижимости России говорить пока еще преждевременно. «В будущем, по мере развития рынка и вхождения в сегмент новых крупных международных компаний, ужесточатся требования к качеству проектов. Это относится и к проработанной концепции объекта, и к качеству строительства, отвечающему самым высоким международным требованиям», – говорит г-н Давидс.
«С одной стороны, приход западных инвесторов на складской рынок способствовал возникновению бума складского строительства, сейчас, правда, сходящего на нет, прежде всего ввиду, повторимся, меньшей прибыльности этого сектора недвижимости по сравнению с офисным рынком, торговыми центрами, тем более жильем. Это отчасти объясняет и такую ситуацию, когда более половины проектируемых складских комплексов не сдается в эксплуатацию в заявленные сроки».
В будущем рынок складской недвижимости будет поделен между крупными девелоперами, за каждым из которых будет стоять один или два инвестиционных фонда. Учитывая все сложности складского девелопмента, а также тот факт, что доходность данной сферы недвижимости самая низкая на рынке, небольшие компании не смогут этим заниматься», – заключает Иван Потехин.